下行的压力明显加大， 保持农业稳定发展和农民持续增收难度加大。为了拉动内需，国家加大 基础设施投资力度，带动了房地产市场的发展，此背景下，全市开发企 业也呈现同步增长，截至目前，全市纳入统计的房地产开发企业已达 余家，房地产开发企业的不断增加促进了相关行业的发展，建材装饰 等行业也因此拓宽了发展空间。据市房管部门统计，目前市 多家房地产开发企业，仅区就聚集了半以上，这些企业为区 房地产市场的发展发挥了重要作用。 市年房地产市场发展走势如下 年市完成房地产开发投资 年汉中房地产完成投资 亿元 房地产投资 年完成房地产开发面积 万平方米 施工面积竣工面积 年房地产投资占全社会固定资产投资比例 全市固定投资房地产投资房地产投资占固定资产投资的比例 亿元亿元 亿元亿元 亿元亿元 亿元亿元 亿元亿元 亿元亿元 从年市房地产投资和开发形势看，房地产投资额逐 年上升，平均环比速度达到受地震影响，年竣工 面积有所下降，比年下降，施工面积呈上升趋势，同比增 长。人均住房面积逐年增加，表明房地产需求市场也呈现出上 升的趋势。而房地产投资占全社会固定资产投资比例的增加则更说明了 房地产市场在整个固定资产投资中的重要性。以上数据说明，市的 房地产市场发展前景广阔。 近年来，随着国家西部大开发战略的实施，省市对基础设施建设 投入力度逐步加大，市城市性质确定为以发展商贸旅游加工业 和新技术产业为主。据此对城市进行规划布局，提出了开放兴市，工 业强市，农业稳市的战略方针，对外招商引资的力度进步加强，城 市经济发展壮大，第三产业朝气蓬勃。随着经济的发展，城市人口 将不断增长，预计到年将达到万，人口增长近倍，由此带动 商品房写字办公用房商业用房的潜在市场。 通过对市城区有关房地产开发公司的抽样调查，目前期房预售 率均在以上，现房销售率平均在左右。 本项目地处市城西，是未来发展的重点区域，是市江 两岸开发建设的重要组成部分。因此，项目具有较大的市场潜力。 市房地产市场分析 房地产市场发展综述 分区域历史价格走势房地产在东西南北各个板块显现出 全面开花的良好局面。城区中心处房地产市场无可争议的主战场，现在 甚于满载状态。高速公路的开通及江两岸的长远规划，使得市场区域 有较高认可度。 房地产市场宏观分析 房地产产业直接或简接联系着建筑冶金建材装饰家电家 具金融等数十家产业，目前，我国房地产及建筑业增加值占的 比重近，已成为我国国民经济的支柱产业之，经过宏观及区域 市场研究报告分析，我们可以看出整体房地产及区域市场有如下 表现 宏观经济形势较好，近年来的经济发展速度十分猛烈，市民 生活水平不断攀升。市经济以传统商贸向商业中心逐步发展。 房地产长期处于起步发展的阶段，宏观调控虽然对市场有短 暂的影响，但目前市场稳步上升的态势已成定局，房地产泡沫甚微， 整体市场建设基本遵循国六条。 房地产市场主流产品呈现以市中心和江两岸区域为中心， 由高向低的分布特点主要项目密集分布在老城区内及江边从市 城中东西南北及高新区的分布看，以城中江边均价较高，城 西城东次之，城北最低。高端市场从前期点式分布趋向板块发展， 逐渐形成并为人所接受的板块。虽然大量外地开发商入整体带动了 房地产的发展水平，但相比沿海发达区域，本地房地产发展水平仍 嫌落后，市场存在相当的空间和机会。 ④市人口分布以城中城南区最为稠密，且购买力较强城东 西次之，购买力亦相对不如限于市交通状况及经济发展水平，购 房选择区域性特征较明显。区域市场供应以主流三房及以上户型为主。 两房供应量少，整体市场在国六条控制下两房比例会有所增加，但项目 区域新出项目多大体量高端产品，因此在未来定时期内，区域市场高 端大户型产品将占市场供应的绝对主流。 拥有大品牌大社区优美景观环境的项目多为高端产品，户型 超过平方的销售看好各项品质均衡的主流项目中紧凑实用户型销 售良好。同等品质产品中，具备特有产品特色的项目更易销售。 房地产市场宏观市场研判 是闻名的旅游城市，西部大开发以及政府城市运营思路的深化 给予更多的机会和发展空间近年来的经济发展速度十分迅猛， 市民生活水平不断攀升教育科研旅游等多项产业发展空间巨大， 以产业带动房地产开发的趋势比较明显房地产长期处于稳步发展 的阶段。住房消费持续扩大，消费水平不断提高。住宅质量完好率 成套率不断提高，配分布以城中城南区最为稠密，且购买力较强城东 西次之，购买力亦相对不如限于市交通状况及经济发展水平，购 房选择区域性特征较明显。区域市场供应以主流三房及以上户型为主。 两房供应量少，整体市场在国六条控制下两房比例会有所增加，但项目 区域新出项目多大体量高端产品，因此在未来定时期内，区域市场高 端大户型产品将占市场供应的绝对主流。 拥有大品牌大社区优美景观环境的项目多为高端产品，户型 超过平方的销售看好各项品质均衡的主流项目中紧凑实用户型销 售良好。同等品质产品中，具备特有产品特色的项目更易销售。 房地产市场宏观市场研判 是闻名的旅游城市，西部大开发以及政府城市运营思路的深化 给予更多的机会和发展空间近年来的经济发展速度十分迅猛， 市民生活水平不断攀升教育科研旅游等多项产业发展空间巨大， 以产业带动房地产开发的趋势比较明显房地产长期处于稳步发展 的阶段。住房消费持续扩大，消费水平不断提高。住宅质量完好率 成套率不断提高，配套设施和居住环境得到改善。住宅市场供销相对稳 定，有效需求有很大的挖掘潜力。本年宏观调控虽然对市场有短暂的影 响，但目前市场稳步上升的态势已成定局。市经济中心以城内传统 商贸为主要分布，向江岸生活区域为主要发展方向。虽然大量外地开发 商进入整体带动了房地产的发展水平，但相比沿海发达区域， 本地房地产水平仍嫌落后，市场存在相当的空间和机会。 市商业用房市场分析 市商业用房布局分析 根据市总体规划，结合市区商业用房布局现状，市未 来发展的趋势是，沿天汉大道两侧，阳安铁路以南桥北广场以北的区 域将成为市的商业中心。 商业用房则以东西大街中央大道为主，以国贸大厦中国人寿 万邦时代广场等标志性建筑向南推移，以运达市场义乌商场向北推移。 随着城市规模的扩大，城市发展的多元化发展，市商业用房以万邦 时代广场为高档商品聚集区，运达义乌为中低档商品聚焦区。 商业用房的需求分析 随着市经济的发展，对外交流越来越频繁，市在大中 国的经济棋局下的战略地位逐渐被突显。市位于中国的中心， 是南北经济东西经济的交汇地，许多南方的企业在投资建设分公 司，以市为基础，逐步向西北扩张。商业投资的加大和流通成本的 降低给带来了前所未有的发展机遇，这就要求市有相当规模的 商业区以适应经济的高速发展，从而拉动了商业用房市场的巨大内需。 市场竞争环境分析 比较地域和规模，综合大厦是市区西北端规模较大的商业用房， 商业竞争较小。 建设规模 本项目拟开发建设栋综合商业用房，占地面积，总建 筑面积，容积率，建设密度。 第章场址选择 建设地址及概况 建设地址 本项目位于市城西，青龙路西段以南西环路北段以东前 进西路以北的区域内，东临村民住宅。本项目地理位置优越，人气旺盛， 交通休闲娱乐十分便利，升值空间大，发展前景广阔，富有开发投资 潜力。 占地面积 本项目总用地面积亩。 区概况 区位于陕西省南部，是陕西市城市中心区。全区辖镇 乡个街道办事处，个行政村，个社区，总面积平方公里， 其中耕地面积万亩人口万，其中非农业人口万。 自然状况 区时国家级历史文化名城，这里历史文化遗存丰厚自然资源 丰富自然风光优美。在这块天汉的土地上，留下了丰富的文化遗 产，其中褒斜栈道石门及其摩崖石刻被列为国家级文物保护单位，古 拜将台灯处古迹被分别列为省级区级文物保护单位。 区属北亚热带积分气候区，冬无严寒，夏无酷暑，动植物生长 环境得天独厚，被专家论证为水稻最佳生长区有天然植物基因 库和天然药库之称，也是重要的畜禽和水产品生产基地。 是汉王朝的发祥地，有天汉天府之美称，历史悠久，文化灿 烂，其自然景观和人文景观为世人瞩目，区内有全国重点文物保护单位 褒斜栈道石门及摩崖石刻，石门十三品被誉为国之瑰宝书法宝库。有 省级重点文物保护单位拜将坛与饮马池明珠桥府文庙宝峰寺 天台山汉南书院。有区级重点文物保护单位处。历史文化名城纪念 地处。现存古遗址有褒斜栈道山河堰古拜将坛饮马池 瑞王府等古建筑有东塔府文庙府城隍庙琉璃照壁明珠 桥户头桥等风景名胜有天台山哑姑山磨子桥等有兴元湖莲 花池及天台山森林公园三座公园。 经济状况 区紧紧围绕农业增收农村稳定两大目标以建基地引 精品抓销售增效益为指针以调整农业结构推进农业产业化进程 为重点，积极实施四大主导产业粮油畜牧蔬菜蚕桑带动战略， 同时对全区万亩耕地进行了合理布局，划分了四个作物带，大力推 广农业高新使用技术，突出发展农产品加工业和营销业，确保了全区农 业和农村经济秩序将抗快速发展。 年全区实现国内生产总值亿元，比上年增长了。全 社会固定资产投资总额亿元，增长。财政总收入达到亿 元，其中地方财