号会议纪要要求各职能部门竭尽全力给予支持，千方百计提供优质服务，创建好投资环境。

凡涉及到商业步行街所有建设项目包括工程立项土地使用含转让工程报建及售后服务等收费，能免则免，能减则减，快速办理工程建设有关手续。

目前街中心位置建设已初具规模，而周边区域建设有待完善，其商业氛围有待增强，商住条件有待提高，特别是道带综合效应有待显现，加快道商住环境建设刻不容缓。

企业正是顺应市政府文件精神要求，周密设计，郑重提出岳阳大厦建设项目，就是希望通过自身努力，为市民造福，为政府分忧，早日完成街建设，周边改造重要任务，为街整体布局添上亮丽笔。

二适应市场需求市政府为提高城市整体形象，改变投资环境，采取系列有力措施进行城市规划和建设，京珠高速临长段加速畅通南湖休闲广场建设沿湖风光带走廊规划大道以旧包新工程大道拓宽建设及文庙拆迁及重建路改造岭街兴建以及东路及南路拉通，将有万户居民需要拆迁和安置，市将迎来几年住宅需求高峰，这无疑为实用性强，增值快商住楼提供了巨大潜在市场，岳阳大厦将以其独特建设模式吸引众多投资者目光。

三切合自身发展需要湖南置业有限公司是省属五百强企业，有着雄厚资金和技术力量，在省内有多处开发项目，为了调整产业结构，使企业在市场经济竞争中占有席之地，更加兴旺发达，从原来以开发建设经济适用房为主向高品味高层次多元化商住小区发展。

国内中小城市房地产业方兴未艾，商机无限。

岳阳地理位置非常优越，交通便利，众望所归，投资岳阳房地产特别是街商业广场，定会给开发商带来丰厚利润。

随着生活水平提高，消费者对购物环境也有了更高要求，本项目建设不仅满足了消费者购物心理以及城市发展规划需要。

而且切合企业自身发展需要。

第四节项目概况拟建地点该项目位于岳阳市岭街道，处于步行街核心，南临道，北邻局生活区，东临巷，西临巷。

公共配套设施齐全，交通便捷，地理位置策，配套齐全基础设施，建设施工组织比较系统严密，因此建设条件优越。

项目建设场地经城市规划行政主管部门和国土资源局批准，核发了选址意见书规划用地许可证规划建设许可证国有土地使用权出让合同等相关法律性和产权属性文件，在建设上得到了市政府高度重视。

因此项目建设环境非常好，能保证岳阳大厦顺利完成建设任务。

第四章建设方案第节建筑设计指导思想与原则建筑设计指导思想以人为本，满足休闲娱乐购物观景现代环境要求，营造居住安全舒适，购物方便管理高效并具有浓厚文化气息环境为指导思想。

建筑设计原则本大楼采用传统三段式构图方式，经典比例关系，现代建筑语言与处理方法，巧妙地将主楼与裙楼设计成统优美整体，造型新颖，极大地改善了周围景致，是街举足轻重建筑。

总平面布置及交通组织原则总平面布置上满足规划要求总平面布置上，利用周边道路和城市道路形成环行车道，既满足消防要求也满足交通规范要求合理组织好不同性质人流车流物流，使之既相对，又联系方便，且建筑物尽量与外部环境协调。

二建筑退用地红线根据规划要求北面后退相邻建筑东西各退后用地红线米以上，南退用地红线米以上。

三设计标高建设用地高于道路路面米，设计层室内标高正负相对于绝对标高。

四消防安全主楼北面东西面三面直接落地，满足消防扑救面要求。

五建筑物入口及绿化建筑物退红线后，除主要入口处做人行铺砌外尽量布置绿化和休闲椅，使人们在购物同时，能够忙里偷闲稍自休息，南面为商场主要入口，东西面为商场次要入口，西北角为商场货物入口，北面为住宅楼主要入口，各种人流相对互不干扰为购物娱乐及住家人员提供了个理想交通秩序。

总之，总平面布置中，充分利用地形，发挥土地使用价值，交通组织中做到各种车流，人流合理分开，互不干扰，建筑退让红线尺寸均满足规划要求。

第二节项目总体规划方案经济技术指标总用地面积建筑占地面积总建筑面积地下层面积车库商场建筑面积临街内街商铺住宅建筑面积容积率绿化率建筑密度二建设内容本项目拟建成栋集商业住宅停车等功能于体层大型综合楼，建筑占地为，地下层为车库及设备层，第层为临街商场，建筑面积为，第二层建筑面积为，为社区休闲健身会所和幼儿园，第三层以上为套住宅，建筑面积为。

三总平面布置总体布局紧凑合理，构图简洁大方，能够和现有场地充分协调，通过对该项目用地及四周状况分析，将整体建筑沿街布置。

平面功能布置本方案按建设方所提基本使用功目总开发价值为总销售收入销售税费万元开发利润总开发价值总开发成本万元成本利润率为开发利润开发成本般项目成本利润率约，本楼盘该值在此范围内，盈利能力较强。

其他财务指标计划土地费用次性投入，前期工程费在第季度投入，开发费在建设期内均匀投入，管理费销售费等在销售期内均匀投入。

计划建设期四个季度，自建设期第三个季度开始预售，至第六个季度结束，按季度折现率，则得如下现金流量表表二现金流量表单位万元序号项目现金流入预售收入销售收入现金流出土地费用前期工程费房屋开发费管理费销售费用财务费用其他费用不可预见费销售税费净现金流量折现净现金流量累计折现净现金流量折现净现金流量累计折现净现金流量折现净现金流量累计折现净现金流量折现净现金流量累计折现净现金流量用试算法计算内部收益率设，则设，则用插值法计算财务内部收益率动态投资回收期万元万元则动态投资回收期季当时，项目净现值，内部季收益率，高于行业基准收益水平，项目可行。

第六章项目建设实施进度本项目计划个月自然日历天完成，按天年，约需年，从年季度批复立项开始，至年季度交付。

工程施建计划进程如表。

表三实施进度表时期进度内容按季度进展计划年年二三四二可行性研究方案设计初步设计施工图设计土建施工基础及六层六层至十六层设备安装及内粉刷层至六层六层至十六层道路及绿化竣工验收层至六六层至十六层时期进度内容按季度进展计划年年二三四二层第七章经济评价第节环境及社会效益根据岳阳市城市发展势态，必然要进行旧城改造，改善居民生活环境，改善城区卫生环境，确保居民安居需要。

项目对优化城市建设，优化投资环境，促进城市经济稳步发展，扩大就业岗位，稳定社会具有显著社会效益。

第二节项目建设费用指标及成本分析主要成本指标系数营业税及附加按销售收入提取销售费用按销售总额提取管理费按土地前期费用前期工程费和房屋开发费总额提取二主要技术经济指标表测算表四主要技术经济指标表测算序号指标名称单位指标备注建设总投资规划万元其中固定资产投资规模万元二用地面积三总建筑面积其中商场面积住宅楼含写字楼负层含商铺车库泵房配电所四销售收入万元五总成本价值为总销售收入销售税费万元开发利润总开发价值总开发成本万元成本利润率为开发利润开发成本般项目成本利润率约，本楼盘该值在此范围内，盈利能力较强。

其他财务指标计划土地费用次性投入，前期工程费在第季度投入，开发费在建设期内均匀投入，管理费销售费等在销售期内均匀投入。

计划建设期四个季度，自建设期第三个季度开始预售，至第六个季度结束，按季度折现率，则得如下现金流量表表二现金流量表单位万元序号项目现金流入预售收入销售收入现金流出土地费用前期工程费房屋开发费管理费销售费用财务费用其他费用不可预见费销售税费净现金流量折现净现金流量累计折现净现金流量折现净现金流量累计折现净现金流量折现净现金流量累计折现净现金流量折现净现金流量累计折现净现金流量用试算法计算内部收益率设，则设，则用插值法计算财务内部收益率动态投资回收期万元万元则动态投资回收期季当时，项目净现值，内部季收益率，高于行业基准收益水平，项目可行。

第六章项目建设实施进度本项目计划个月自然日历天完成，按天年，约需年，从年季度批复立项开始，至年季度交付。

工程施建计划进程如表。

表三实施进度表时期进度内容按季度进展计划年年二三四二可行性研究方案设计初步设计施工图设计土建施工基础及六层六层至十六层设备安装及内粉刷层至六层六层至十六层道路及绿化竣工验收层至六六层至十六层时期进度内容按季度进展计划年年二三四二层第七章经济评价第节环境及社会效益根据岳阳市城市发展势态，必然要进行旧城改造，改善居民生活环境，改善城区卫生环境，确保居民安居需要。

项目对优化城市建设，优化投资环境，促进城市经济稳步发展，扩大就业岗位，稳定社会具有显著社会效益。

第二节项目建设费用指标及成本分析主要成本指标系数营业税及附加按销售收入提取销售费用按销售总额提取管理费按土地前期费用前期工程费和房屋开发费总额提取二主要技术经济指标表测算表四主要技术经济指标表测算序号指标名称单位指标备注建设总投资规划万元其中固定资产投资规模万元二用地面积三总建筑面积其中商场面积住宅楼含写字楼负层含商铺车库泵房配电所四销售收入万元五总成本套设施齐全，交通便捷度高，商服繁华度好。

第三节项目建成后销售条件从岳阳市城市经营户购买力情况分析，经营户对城区住宅商铺需求旺盛，该项目符合大部分城市经营户购买意愿，因此销售该项目住宅铺面房地产市场前景较好。

第三章建设用地选址第节场地条件场地情况岳阳大厦拟建基地位于市岭商业步行街阁北侧，北临市局生活区，东临巷西临巷，南临街道，交通便利，地理位置十分优越。

二水文气象地质条件市属大陆性气候，根据气象局年至年观测资料分析统计，本市有关气象资料如下水位吴淞冻结基面历年最高水位历年最低水位历年平均水位水位保证为水位变化最大为，最小为至最大年水位较差设计低水位，保证率设计高水位，流量年平均流量历年最大流量历年最小流量降水年平均降水量最大降水量最小降水量风速年平均风速最大风速冬季室外计算风速夏季室外计算风速风向年主导风向及频率为冬季主导风向及频率为夏季主导风向及频率为气温全年平均气温历年最高气温历年最低气温相对湿度年平均相对湿度年平均最高相对湿度年平均最低相对湿度地貌场地为西南高东北低空置场地推平并拆除部分原有建筑物。

地震抗震设防烈度为度。

第二节建设条件岳阳大厦地处市城市中心地带，项目得到了市委市政府高度支持，城市规划行政管理部门高度重视，为该项目建设提供了良好外部建设环境，有各种优惠政策，配套齐全基础设施，建设施工概论第节项目背景第二节项目可行性研究报告编制依据及范围第三节项目的推出第四节项目的概况第五节结论和建议第二章市场分析第节项目的建设内口，各种人流相对互不干扰为购物娱乐及住家人员提供了个理想交通秩序。

总之，总平面布置中，充分利用地形，发挥土地使用价值，交通组织中做到各种车流，人流合理分开，互不干扰，建筑退让红线尺寸均满足规划要求。

第二节项目总体规划方案经济技术指标总用地面积建筑占地面积总建筑面积地下层面积车库商场建筑面积临街内街商铺住宅建筑面积容积率绿化率建筑密度二建设内容本项目拟建成栋集商业住宅停车等功能于体层大型综合楼，建筑占地为，地下层为车库及设备层，第层为临街商场，建筑面积为，第二层建筑面积为，为社区休闲健身会所和幼儿园，第三层以上为套住宅，建筑面积为。

三