（项目规划）常州市孟河镇项目投资立项规化方案（可行建议）㊣精品文档值得下载

开发企业小心谨慎以及对后市观望表露无疑。

宏观形势不明朗拆迁成本上升土地底价偏高商品房销售市场压力骤增等因素将会左右开发商购置土地信心以及开发商对于储备土地开发策略。

商品房住宅供需总体市场不含经济适用房定销商品房总体市场商品房住宅供应总量与需求总量情况从总量看，年市区商品住宅供应总量达万平方米，同比增长，其中新增供应总量万平方米销售总量万平方米，同比增长存量总量万平方米，同比增长。

商品房住宅平均销售价格情况年市区商品房住宅平均销售价格元平方米，同比增长，增长幅度较年下调十个百分点。

二新北区开发现状分析新北区总体概况常州国家高新技术产业开发区于年月日经国务院批准成立，规划用地面积平方公里年月，在开发区基础上设立了常州新区，地域面积扩大至平方公里年月，在新区基础上设立了常州市新北区，下辖个街道个镇，总面积平方公里，人口万。

常州国家高新区位于常州城北，北枕长江，南靠沪宁铁路，拥有常州境内全部长江岸线资源，具有建设深水港天然条件，已建成国家类开放口岸长江常州港位于区内常州民航机场已与国内多个大中城市开通航班沪宁高速公路京沪铁路省道及规划中沪宁高速铁路沿江高速公路等穿区而过藻江德胜新孟条内河航道纵贯全区，连接长江和京杭大运河，构成了四通八达快速便捷水陆空立体交通网。

建区以来，通过大力实施国际化带动城市化推进科教兴区区乡共同发展和可持续发展五大战略，坚持以经济工作为中心，以招商引资为抓手，全力发展外向型经济，着力加快科技进步，大力推进城市化进程，全区经济呈现出快速健康发展态势，特别是近几年来，主要经济指标保持了左右增幅。

年，实现地区生产总值亿元，比上年增长实现财政总收入亿元，比上年增长实现工业产品销售收入亿元，比上年增长完成固定资产投资亿元，比上年增长新批协议注册外资万美元实际利用外资万美元，增长实现自营出口亿美元，比上年增长。

经过近十年开发建设，高新区已成为常州市最大最富活力经济增长点和对外开放主要窗口最大高新技术辐射源和产业基地。

突出表现在以下几个方面是外向型经济态势强劲，成为高新区经济发展最大亮点。

建区以来始终把招商引资作为经济工作首要任务来抓，历年累计批准外商投资企业家，合同外资超过亿美元，实际利用外资亿美元。

其中，总投资万美元以上项目个，超亿美元项目个。

批国际著名大企业大公司相继落户，进区世界强达家，如日本小松普利斯通三菱电机，美国德州仪器通用亚什兰伟创力，意大利雷迪斯，德国莱尼，韩国现代，台湾光阳东森媒体穿全境。

全镇完成地方生产总值亿元，财政收入万元，固定资产投资完成亿元，工业总产值达到亿元，产品销售收入完成亿元，工业实现利税亿元，规模工业总产值完成亿元，产品销售收入完成亿元，工业实现利税亿元，新批合同外资万美元，实际利用外资万美元，自营出口完成万美元，引进内资总投资万元，注册资金万元，第三产业增加值完成亿元，农业总产值达到亿元，农民纯收入达元。

新桥镇招商引资成效显著。

新桥工业集中区已建成面积余亩，自年月正式启动以来，共投入基础设施建设资金亿元，已形成七通平投资硬环境。

截止年底，共引进企业家，其中，外资企业家，合同利用外资超过亿美元内资企业家，总投资超过亿元。

逐步形成了以新型材料机械制造精密模具电子科技生物制药等重点产业。

其中投资额在万美元以上外资企业有家，如科勒公司拥有世界先进发电机和发动机生产制造技术，普利司通是名列世界五百强企业。

该镇还以政府和采用民资或农村经济组织投入方式来开发标准厂房，集约使用土地，引进些资本积累少科技含量高投入产出潜力大企业使用标准厂房。

目前，新桥工业集中区万平方米标准厂房已全部利用，引进企业达家，盘活存量土地余亩。

新桥镇农业经济稳步增长。

该镇大力推进高效农业特色农业建设，发展了甜玉米奶牛芦荟等种养殖特色基地个，并成立了甜玉米种植协会，地产峰牌玉米分别获得常州市农业博览会金奖常州市第五届名优农产品。

在高速公路北叶家村段创建农业示范园，总面积公顷，总投资多万元，引进了大棚芦荟大棚西瓜大棚花卉等个高效农业项目。

目前，全镇农业已形成了优质粮油特种水产花卉苗木食草禽兽经济林果五大产业。

新桥镇文化发达，科教先进。

新桥中学为江苏省三星级高中常州市省标市级重点中学新桥小学为江苏省实验小学新桥中心幼儿园通过精致幼儿园建设，形成特色幼儿园。

新桥镇文化站为省三级文化站。

薛家镇位于常州市北郊，紧邻常州市高新技术开发区，是近年来常州地区新兴工业重镇。

全镇总人口万，行政区域面积平方公里，辖个行政村，个居委会。

该镇年月通过江苏省卫生镇达标验收，年月获省委省政府授于薛家镇社会治安综合治理先进镇荣誉，并多次获市区新型小城镇教育先进乡镇无毒社区环保模范镇等荣誉称号。

全镇年完成国内生产总值亿元，完成财政收入亿元，实现工业总产值亿元，工业产品销售亿元，农民人均收入元，分别比上年增长和。

得天独厚区位优势。

薛家镇是常州市高新技术开发区延伸和继续。

年常州新北区提出高新技术开发区西进北扩发展战略后，薛家镇成为开发区核心部位，并依靠得天独厚区位优势迅速发展。

在目前规划平方公里工业集中区内，开放型经济蓬勃发展。

工业集中区累计引进外资企业家，内资企业家，协议总投资多亿元。

工业集中区工业占全镇工业总产值。

日趋完善基础设施。

从年起至今两年多时间里，全镇全社会固定资产投资近亿元，年计划投资亿元，其中用于基础设施建设。

沪宁高速公路常州机场路西环二路穿境而过新北区黄河路河海路汉江路横贯东西龙江路新岱路薛冶路春江路穿越南北。

镇级公路七纵七横，自成体水电燃气给排水管网配套齐全风景河道休闲广场大型市场正在规划建设。

农村城市化进程快速推进，镇区居住人口取定，经估算为人民币元。

不可预见费不可预见费包括在项目开发过程因规划，或有关部门收取综合杂费所产生费用，经估算为人民币元。

管理费用管理费用是指房地产开发企业管理部门为组织和管理房地产项目开发经营活动而发生各项费用，如管理人员工资职工福利费办公费差旅费咨询费房地产税等。

按常州市同类房地产项目水平和本项目具体情况，经估算为人民币元。

销售费用包括广告及营销代理费等，参考目前常州市般房地产开发项目标准，取销售费用为销售额，经估算为人民币元。

财务费用主要指银行贷款利息。

假设本项目向贷款万元，期限为年，贷款年利率按计，利息经估算为人民币元。

其他费用主要指政府行政收费包括村镇基础设施费建筑工程质量监督费建筑施工安全监督费建筑工程质量监督服务费等在建设管理部门发生费用，经估算为人民币元。

项目总投资根据以上分析测算，本项目总投资为人民币元。

项目销售投资收益分析项目总体建筑规划占地面积公共建筑面积总建筑面积容积率住宅建筑面积含商业部分绿化率建筑类别建筑面积所占比率建面总栋数栋平均面积总套数预估多层套小高层套联体别墅双拼四联套商业配套排沿街套合计套销售价格制定根据我司调查结果表明本项目各物业类型销售均价预计为项目可分两期开发，以上是期销售均价，由于该区域尚无商品住宅开发和对比，因此根据我司实际调查，结合新北区各区块销售均价，初步预估各物业期销售价格其中期建筑约占项目总建面积。

各物业类型销售均价汇总表物业类型总套数建筑面积预计销售均价元平米总销金额多层期套二期套小高层期套二期套联排别墅二期套商业部分二期套合计套销售周期估算根据本项目总体规模，以及常州房地产市场平均销售速率，我司预估本项目整体销售周期为期数所占比例建筑面积销售周期期二期由于本市场尚未成熟，因此为了培育市场，相对总体销售周期将长于成熟市场平均销售周期惯例。

土地建安成本及总投资额核算项目土地成本为土地实际拍卖价格项目总建筑面积元项目建安成本为项目总建筑造价项目总建筑面积元其他相关费用相关综合费用项目总建筑面积元项目基础楼板价格为项目土地成本为项目建安成本为其他相关费用项目各类产品总体平均售价经测算预计为元元项目总投资成本由项目总投资预算表得出项目总投资成本为元投资收益估算各物业类型所占项目收益比例物业类型总建面积所占收益比例总销金额多层小高层联体别墅商业部分合计投资回报比例总销售收益总投资资金总投资资金投资回报为结论本项目投资回报为税前，如果项目运做如测算，则本项目符合正常房地产开发投资收益率。