务竞争激烈演进，常德现在亟需种能引领常德商务开发投资模式概念性纯商务建筑，将常德地产开发整体行业水平推进到个新高度。

而在这个概念领域，适合引领市民在科技前沿消费现代潮流购物场所，比如数码城非传统电脑城就成了个浮出水面市场空白。

策划方案体现最终结果，就是为了去繁就简，去伪存真，绕开障碍，直击要害。

因此，本方案其实最需要解决两个问题就是找准数码城目标消费群体，针对该群体，展开集束广告攻势二坚决走差异化道路，在项目规划销售后期店铺经营等方面，创造自己特色并保持旺沛人气，树立长久品牌。

第二部分项目概况项目所在地项目位于常德市中路与街交汇处，原常德市大楼。

二位置描述三项目主要以商业功能为主导，总建筑面积为万平方米，由两栋层商业大楼组合而成，栋建筑面积万平米，栋建筑面积千平米，整体建筑为框架结构。

整体规划以新颖时尚为导向，现代化为目标。

四商业特征本区域是常德市商业黄金地段，步行街延续，人流集中地。

五项目沿革数码城是常德房地产综合开发有限公司投资开发项目。

房产是年成立。

第三部分市场分析常德市商务物业市场分析市场现状商业面积常德目前共有商务楼建筑面管理服务优势数码城战略发展模式立足于取他人所长补己之短填补市场空白整合市场，选择品牌树立品牌思路，引进专业管理进行物业管理，提高物业整体价值。

市场形态优势从当地商业物业调查可以看出走专业化品牌路线是市场明显发展趋向。

劣势经验方面发展商金城房产首次开发产权式商场，开发经验不足。

对策确立金城房产各部门工作职责，尽可能避免出现协调漏洞。

重视全程营销策划机构提供建议和各种研究报告，促成其他部门协调有效工作。

地块基地局限地块基地面积约平方米，并分为两栋，商场建筑本体配套功能要求又齐全，如何充分利用土地资源实现开发价值成了重中之重。

对策考虑充分使用可供利用资源其中包括，最大限度使商场两栋互相紧密联系，可以在两栋之间层位置修座天桥，这不仅有效将两栋联系在起，在建筑外观上也十分新颖。

通过建筑物本体和建筑风格解决地块局限，在设计上充分考虑提高实用率，同时使用现代简洁明快建筑风格将客户目光吸引到商场本身。

机会点投资型地产形态目前，常德投资者以慢慢接受产权式商铺这种新起投资方式。

消费需求网络数码市场发展速度突飞猛进，需求潜力大，将市场整合，进行多功能多元化，走品牌善管理市场规范发展，必将引导消费建筑风格建议项目从楼层风格色彩等几个方面来进行。

威胁点投资观念革新项目运行中心在于投资观念接受程度，经过调查有市民接受这种新型投资观念，市民有兴趣进步了解后再决定。

后期，会采取投资效益对比广告攻略促销手段形象推广等方式将新投资理念深入民心。

银行按揭压力通过了解，产权式商铺地产形态只能做到成年按揭，客户还款压力较大。

事实上，投资型项目最吸引人地方就是现金回报，还款压力太大会直接导致客户投资心理变化，解决方法就只有资金注入和自行解套两种方式资金注入就是发展商适时垫付到两成首付款为客户减低还贷压力自行解套就是采取提前返回收益方式让客户自行提高付款额度，同时减轻发展商压力。

产权收益权和经营权争议理论上讲，拥有产权就等同拥有绝对收益权和经营权，所以即使为了吸引投资者而以产权当诱饵，我们也不能将经营权和全部收益饮食中心如城市英雄风味小吃儿童游乐区层健身美容中心例如瑜珈健美舞蹈学校层大型休闲式网络会所司联络拥有国家发给全国连锁运营牌照公层数码耗材音像制品软件碟片二楼品牌店售后服务中心层高科技品牌数码产品例如联想，层高科技品牌数码产品例如三星，栋组合定位建筑面积平米层乙及写字楼，供数码诚商户及些事业企业单位舒适办公场所。

层层层网络连带品数码音像制品软件碟片二楼品牌店售后服务中心层自由经营者层自由经营者说明目标消费群定位顾客网络爱好者各企业事业单位九客户定位客户定位为投资型客户，主要有各企事业单位集团购买私营业主投资具备新型投资观念个体户其他具备投资实力个人。

说明投资型客户就是产权式商场日后营销阶段目标客户和广告诉求客户，资者购买目在于看好物业前景，购买物业用作长线收租或短线转让获利。

般来说，商业物业投资者占相当大比例。

第五部分招商策略强化项目所在区域商业发展和投资前景，增强投资者信心强化项目升值空间，并与其它商业城进行价格类比，突出项目发展优势吸纳数码品牌单位进驻，增加品牌效应，适机炒作，从而带动商铺销售进程强化品牌企业进驻单位后，在人流经营回报品牌效应回报，还款压力太大会直接导致客户投资心理变化，解决方法就只有资金注入和自行解套两种方式资金注入就是发展商适时垫付到两成首付款为客户减低还贷压力自行解套就是采取提前返回收益方式让客户自行提高付款额度，同时减轻发展商压力。

产权收益权和经营权争议理论上讲，拥有产权就等同拥有绝对收益权和经营权，所以即使为了吸引投资者而以产权当诱饵，我们也不能将经营权和全部收益饮食中心如城市英雄风味小吃儿童游乐区层健身美容中心例如瑜珈健美舞蹈学校层大型休闲式网络会所司联络拥有国家发给全国连锁运营牌照公层数码耗材音像制品软件碟片二楼品牌店售后服务中心层高科技品牌数码产品例如联想，层高科技品牌数码产品例如三星，栋组合定位建筑面积平米层乙及写字楼，供数码诚商户及些事业企业单位舒适办公场所。

层层层网络连带品数码音像制品软件碟片二楼品牌店售后服务中心层自由经营者层自由经营者说明目标消费群定位顾客网络爱好者各企业事业单位九客户定位客户定位为投资型客户，主要有各企事业单位集团购买私营业主投资具备新型投资观念个体户其他具备投资实力个人。

说明投资型客户就是产权式商场日后营销阶段目标客户和广告诉求客户，资者购买目在于看好物业前景，购买物业用作长线收租或短线转让获利。

般来说，商业物业投资者占相当大比例。

第五部分招商策略强化项目所在区域商业发展和投资前景，增强投资者信心强化项目升值空间，并与其它商业城进行价格类比，突出项目发展优势吸纳数码品牌单位进驻，增加品牌效应，适机炒作，从而带动商铺销售进程强化品牌企业进驻单位后，在人流经营回报品牌效融入商务圈。

，价格因素让位于品牌。

常德市居民人均年收入保持着较快增长水平，形成了个具有较高消费水平阶层，并且随着与沿海城市交流越来越频繁，人们消费能力和消费眼光都有很大提高，已经告别了当年看价格二看质量简单消费模式，而开始注重品牌和产品外包装，广告宣传在市场营销中作用越来越凸显。

，现代商务楼建设赶不上商务市场发展。

常德市场上商务楼还停留在店铺式出租出售，而不能从整体上进行科学规划，商务设施不完善，相关服务不周全，很难吸引达到有档次高端用户入住。

，商务楼物业管理极待完善。

真正意义上物业管理对于常德商务楼来说，基本还处于开始阶段。

很多商城，甚至还有政府充当物业管理角色。

商务楼日后能否有效吸引高端住户，从很大程度上说，还依赖于现代物业方式。

二竞争对手比较分析严格意义上说，目前常德数码市场还处在由经销商割据称雄时代，具有包容性管理现代数码商城还在起步发展中。

根据彩视广告公司年对常德居民购买电脑项市场调查显示，城市家庭有购买电脑欲望，潜在消费者在选购电脑时，会对众多电脑品牌进行详细比较。

这就意味着不仅产品市场潜力巨大，而且消费者渴望有个包容万象产品商城为其提供众多选择。

目前常德经营较成功电脑商城主要有德高电脑城和滨湖电脑城两家。

现对其主要商业参数进行些比较，以便对常德数码商品市场有个较为全面认识。

名称营业面积经营定位价格综合评价德高电脑城滨湖电脑城三分析优势区位优势项目所在地高山街口是常德中心商业区，配套完善人气旺盛整体经济实力高于其他区域。

同时，项目所在地又处于人民中路与高山街交汇口，地理优势相当明显政策优势目前，市政府及有关部门修改和制定出系列促进房地产发展，鼓励个人购房政策和法规，特别是各种开发区招商引资工走品牌善管理市场规范发展，必将引导消费建筑风格建议项目从楼层风格色彩等几个方面来进行。

威胁点投资观念革新项目运行中心在于投资观念接受程度，经过调查有市民接受这种新型投资观念，市民有兴趣进步了解后再决定。

后期，会采取投资效益对比广告攻略促销手段形象推广等方式将新投资理念深入民心。

银行按揭压力通过了解，产权式商铺地产形态只能做到成年按揭，客户还款压力较大。

事实上，投资型项目最吸引人地方就是现金回报，还款压力太大会直接导致客户投资心理变化，解决方法就只有资金注入和自行解套两种方式资金注入就是发展商适时垫付到两成首付款为客户减低还贷压力自行解套就是采取提前返回收益方式让客户自行提高付款额度，同时减轻发展商压力。

产权收益权和经营权争议理论上讲，拥有产权就等同拥有绝对收益权和经营权，所以即使为了吸引投资者而以产权当诱饵，我们也不能将经营权和全部收益无论是大型商业物业或是商铺，租金水平都呈稳中有升态势。

销售价格各大商圈商铺售价在万平米使用面积之间，中心区域旺铺售价集中在万元这区间。

主要客户来源目前常德商务楼市场还主要停留在较低层次商铺租售阶段，主要客户为零售商品牌代理商及少量厂家直销。

市场分析，商业中心群集效应逐渐显现。

围绕五大商圈，依靠步行街武陵大道等商业街辐射作用，现代商务交流越来越依赖商业中心群集效应。

可以说，逐鹿常德市场先决条件就是选好地理位置，更好更有效融入商务圈。

，价格因素让位于品牌。

常德市居民人均年收入保持着较快增长水平，形成了个具有较高消费水平阶层，并且随着与沿海城市交流越来越频繁，人们消费能力和消费眼光都有很大提高，已经告别了当年看价格二看质量简单消费模式，而开始注重品牌和产品，以目前常德城市人口总数万计，人均占有商务楼面积为，在湘西北处于领先水平。

但是，与省会长沙相比，仅仅为长沙。

考虑到常德对于整个湘北乃至湖南湖北市场影响，这还具有较大发展潜力。

商圈饱和度常德地处湘西北腹地地理位置决定了她商业辐射力。

常德商品市场经过多年发展，逐渐形成了以武陵广场为中心商业布局，对整个常德乃至湘西北产生巨大商业影响。

在目前常德城区，主要商业活动围绕武陵广场商业区火车站附近市场汽车南站市场汽车北站市场甘露寺市场五大商圈展开，这五大商圈商务流通量占到了全市商务流量。

五大商圈比较如下商圈人流量年销售额市场定位目标市场饱和度武陵广场万中高档商品零售为主城区居民外地游客未饱和火车站批发为主外地客商未饱和汽车南站批零兼营农村居民周边客商接近饱和汽车北站中低挡商品零售为主城区居民饱和甘露寺批零兼营农村居民外地客商接近饱和租金水平城区大中心商圈商铺租金价格在元平米月商圈中心区域，平均租金价格在元平米月之间。

整体出租大型商业物业租金水平在元平米月建筑面积，物业口岸条件对租金水平有非常明显影响此外，不同业态由于营业额和利润水平不同，对租金承受能力也有比较明显差别。

综合近几年发展趋势，无论是大型