资亿元完成了城市防洪城市街道旧城改造城市景观四大城建工程。

新建公里沿江大堤寓防洪景观于体新修条总长公里高等级城市道路，使城市更具现代气息城市绿化和亮化更添异彩，城市面貌焕然新。

根据国务院中长期铁路网规划，由铁道部和县共同投资亿元，对县火车北站改扩建及配套设施建设，工程包括站场三路，即火车北站北站广场大道北站前路和天门北路。

截至目前，火车北站改扩建及配套设施主体工程已基本完工，建设规模为平方米，包括候车厅信号楼行包房售票大厅等功能用房，设计按峰值人流人计算，同时配套有站台延伸二站台新建及地下人行通道工程。

北站广场工程占地长余米，宽余米，总面积约平方米，其中中间地下商场占地约平方米，该商场建筑层数为层，建筑面积平方米，可营业面积平方米。

火车北站同时容纳名乘客和对列车年吞吐货物万吨。

随着铁路增建二线工程启动建设，火车北站将发挥越来越重要铁路枢纽作用，成为功能完善技术先进经济合理，适应铁路发展和旅客需要现代化交通建筑精品。

近几年，县将区纳入城市整体规划发展，通过有序开发建设，形成完善交通枢纽优美独特城市环境，成为城市片区新中心和经济发展点。

项目建设规模新征商业性房地产项目用地总用地面积平方米，其中代征道路面积平方米，实际建设用地面积平方米，规划用途为，其主要技术经济指标为名称数量单位占总用地比例总用地面积平方米实际建设用地面积总建筑面积其中建筑占地面积建筑密度容积率建筑限高米绿地率第三节可行性研究目依据及其范围可行性研究目县国土资源局因新征商业性房地产项目需在县楚江镇区征用集体土地，进行土地开发建设需要，为实现项目决策科学化民主化，减少或避免投资失误，提高项目开发建设经济社会和环境效益，对项目进行全面技术经济分析论证，综合研究确定该项目是否应该投资和如何投资，为决策部门最终决策提供真实可靠科学参考依据。

可行性研究依据中华人民共和国土地管理法县城市建设总体规划县土地利用整体规划规划蓝线图及界址点坐标图县城乡规划管理处西溶出让地块规划设计条件石规设县国民经济和社会发展第十二个五年计划工作纲要县人民政府关于加强土地市场建设和国有土地资产管理意见县土地利用年度计划。

可行性研究范围本次土地开发利用论证主要依据国家有关法律法规和政策，对拟开发土地概况包括区位面积地类权属等，土地利用总体规划和城市建设总体规划情况，原批准建设用地开发利用情况，本次用地土地规划用途及拟供地情况，本年度农用地转用计划指标使用情况以及资金安性区域和体现发展方式转变示范性工程，推动城市建设上水平出品位生财富惠民生。

建成后项目区将形成以商业服务住宿餐饮以及文化娱乐为主体现代化商业活动区，是体现地域特征集中亮点，良好区域环境快捷方便交通适度商业规模合理规划布局新颖建筑形式以及健全配套功能，有助于提高区域成熟度，反映城市繁茂，体现高品质区域形象，成为凸现城市精神综合象征，提升区城市品位，为人们生产质量与文化生活水平提高创造条件，提高社会福利，对整个县城良好发展有着重要社会意义。

构建和谐需要随着体制改革结构调整等因素影响，县和其他城市样，失业待业人员增长速度和总量远远大于同期经济发展和就业需求，存在着严重就业岗位不足问题，形成目前巨大就业压力，隐藏着不和谐因素。

县委县政府坚持以人为本，大胆尝试建设和谐新路子，积极探索和谐建设新方法，通过改善就业结构增加就业机会，优化建设结构改善环境解决失业待业人员实际问题。

该项目不同于单纯以购物为主项目，它是构建和谐社会重要载体，是社会文明标志区域，它开发建设，可增加不少就业岗位，在定程度上缓解了就业压力，实现经济效益社会效益和环境效益统和城市可持续发展，为构建和谐做出贡献。

第三章社会经济因素与市场形势分析第节社会经济因素分析社会因素分析政策层面宏观调控年月日，中国人民银行发布了关于进步加强房地产信贷通知，对房地产开发贷款建筑施工流动资金贷款个人住房贷款和公积金贷款等方面做出了严格规定。

新政策出台对防范金融风险促进房地产金融健康发展起到了积极推动作用。

年月日，国务院正式向全国下发了国务院关于促进房地产市场持续健康发展通知，首次明确肯定房地产业已经成为国民经济支柱产业。

省政府和市政府也先后出台了有关文件，房地产业发展得到了政府部门高度重视，营造了房地产业更加宽松发展环境。

消费理念转型经济发展，居民消费水平提高，人们居住消费理念正在由生存型向舒适型方向转变，尤其是住房分配制度改革深化，从居者有其屋至居者优其屋，拓展住房需求量同时，也带动了商业用房需求量增长，需求量急剧增长成为推动我县房地产业发展重要动力。

其他层面作用方面是我县房地产经过了十多年发展，已具备了快速发展实力，尤其是企业资金实力增强提高了我县房地产开发水平另方面是外资进入我县房地产开发市场，在弥补开发资金不足同时也带来了全新经营理念，更新了房地产开发企业经营观念，促进了房地产开发水平提高第三是消费需求与消费水平提高也成为推动房地产业向更高层次发展重要因素。

区域经济因素分析年全县完成地区生产总值亿元，比上年增长。

其中，第产业增加值亿元，增长第二产业增加值亿元，增长第三产业增加值亿元，增长。

二三产业对增长贡献率分别为和，分别拉动经济增长个百分点个百分点和个百分点。

年完成县级财政总收入统计口径，指般预算收入和上划中央三税之和万元，比上年增长。

全县城镇居民年人均可支配收入元，增长，剔除价格因素，实际增长。

全县居民消费价格指数商品零售价格指数。

年末全县从业人员万人。

年内新增就业人员万人，其中新增城镇就业人员万人。

城镇登记失业率为。

年农村外出就业劳动力县外万人，在外务工总收入亿元。

健康稳定经济发展速度对项目建设有利。

第二节房地产市场形势分析当前市场现状我县房地产市场处于良好发展态势。

全年共批准预售项目个，预售面积万新报建项目个，开工面积万总利润为万元万元万元。

成本利润率投资利润率总收入利润率由此可见，本项目是能够盈利，说明该项目是可行。

动态财务净现值根据本项目实施进度计划以及资金安排，假设土地征地费用与有关报批税费在第个月前次性投入，土地前期开发费与其他相关费用在第个月前次性投入，土地出让销售收入在第个月前次性收缴到位。

该项目该项目总投资与总收入现金流量表如下现金流量表单位万元月征地与报批费用土地前期开发费用其他相关费用土地销售收入净现金流量当前土地级开发行业全部投资目标收益率为左右，利用财务净现值流量计算公式，则该项目财务净现值为万元。

因该项目财务净现值大于，说明该项目获利能力达到并超过了行业目标收益率要求，因此该项目在财务上是可行。

财务内部收益率内部收益率表明了项目投资所能支付最高贷款利率，如果贷款利率高于内部收益率，项目投资就会面临亏损。

因此所求出内部收益率是可以接受贷款最高利率。

通过计算该项目财务净现值，发现该值为正值，可以采用提高收益率使净现值接近零，求得个正值和个负值后再用内插法公式计算该项目财务内部收益率。

内插法计算公式为当时，万元，当时，万元，则。

因该项目财务内部收益率大于行业目标收益率，说明该项目能支付贷款利率达到并超过了行业目标收益率能支付贷款利率要求，因此该项目在财务上是可以接受。

第三节社会效益评价该地块开发建成后将进步完善城市功能，加快城市发展，可大大美化周边地区环境，提升周边地区城市品位，同时，能有效地解决城市中低收入家庭住房问题，增加城市住房容量改善居民居住条件需要，更好地实施县城市建设总体规划，并承担起该地块在城市规划中住宅和商服用地职能要求。

该项目实施可以实现土地合理利用，优化和整合土地资源，提升周边土地价值，满足区域经济发展和城市建设用地需求。

项目建成后，将具有较强辐射能力和带动能力，成为区域文化经济中心部分，形成定区位优势，对整个区域良性发展有着重要社会意义。

因此，本项目在整个社会效益方面也具有定可行性。

第六章风险与不确定性分析第节风险分析自然风险自然风险是指由于自然因素不确定性对土地级开发过程和经营过程造成影响，以及直接对开发完成土地产生破坏，从而对土地开发者和经营者造成经济上损失。

自然风险因素主要包括火灾风暴洪水地震滑坡泥石流气温塌方施工现场地质条件等等。

虽然本项目自然风险发生机会较小，但是仍然需要对该地区环境条件天文资料地质地貌气候条件等作进步了解与分析，加强对这些风险防范，这样就可减少投保成本，增加投资收益。

政治风险政治风险是指由于政策潜在变化给土地级开发者和经营者带来各种不同形式经济损失。

政府政策对土地市场影响是全局性，因而，由于政策变化而带来风险将对土地级。

健康稳定经济发展速度对项目建设有利。

第二节房地产市场形势分析当前市场现状我县房地产市场处于良好发展态势。

全年共批准预售项目个，预售面积万新报建项目个，开工面积万总利润为万元万元万元。

成本利润率投资利润率总收入利润率由此可见，本项目是能够盈利，说明该项目是可行。

动态财务净现值根据本项目实施进度计划以及资金安排，假设土地征地费用与有关报批税费在第个月前次性投入，土地前期开发费与其他相关费用在第个月前次性投入，土地出让销售收入在第个月前次性收缴到位。

该项目该项目总投资与总收入现金流量表如下现金流量表单位万元月征地与报批费用土地前期开发费用其他相关费用土地销售收入净现金流量当前土地级开发行业全部投资目标收益率为左右，利用财务净现值流量计算公式，则该项目财务净现值为万元。

因该项目财务净现值大于，说明该项目获利能力达到并超过了行业目标收益率要求，因此该项目在财务上是可行。

财务内部收益率内部收益率表明了项目投资所能支付最高贷款利率，如果贷款利率高于内部收益率，项目投资就会面临亏损。

因此所求出内部收益率是可以接受贷款最高利率。

通过计算该项目财务净现值，发现该值为正值，可以采用提高收益率使净现值接近零，求得个正值和个负值后再用内插法公式计算该项目财务内部收益率。

内插法计算公式为当时，万元，当时，万元，则。

因该项目财务内部收益率大于行业目标收益率，说明该项目能支付贷款利率达到并超过了行业目标收益率能支付贷款利率要求，因此该项目在财务上是可以接受。

第三节社会效益评价该地块开发建成后将进步完善城市功能，加快城市发展，可大大美化周边地区环境，提升周边地区城市品位，同时，能有效地解决城市中低收入家庭住房问题，增加城市住房容量改善居民居住条件需要，更好地实施县城市建设总体规划，并承担起该地块在城市规划中住宅和商服用地职能要求。

该项目实施可以实现土地合理利用，优化和整合土地资源，提升周边土地价值，满足区域经济发展和城市建设用地需求。

项目建成后，将具有较强辐射能力和带动能力，成为区域文化经济中心部