涨势头得到很好遏制。

上半年，我国房地产市场整体运行状况良好，房地产开发投资平稳增长，商品房销售同比小幅增长，增幅有所回落，大中城市房屋销售价格指数同比上涨，环比回落，房地产企业信心指数也出现不同程度回落。

在严厉调控政策下，我市房地产市场也受到定程度影响，但影响程度远不如线城市，我市上半年开发投资仍保持较快增长，但增速趋缓，商品房新增上市供应充足，总体销售情况良好，商品房价格较为平稳，我市房地产市场朝着平稳健康理性方向发展。

年上半年我市房地产市场运行特点房地产开发投资规模增幅较大，增速放缓上半年，全市共完成房地产开发投资亿元，同比增长，涨幅有所回落，较月减少个百分点，其中住宅完成投资亿元，同比增长，涨幅较月减少个百分点商品房施工面积万，同比增长商品房新开工面积万，同比增长商品房竣工面积万，同比增长。

房地产投资规模同比增长，尤其是开发规模增长较快主要原因有是年年初受金融危机余波影响，大部分开发企业仍处于观望状态，减慢了新开工项目速度，减少了资金投入，年第二季度虽有增加，但整体而言上半年基数仍然较小，导致年上半年同比涨幅较大二是年年初房地产市场延续了年下半年良好势头，成交量大幅增长，开发企业信心增加，加大了资金投入，加快土地开发利用，使得新开工面积和竣工面积同比增长较大。

然而，随着今年中央对房地产市场调控力度加大，第二季度商品房销售量明显下降，开发企业资金回笼速度减慢，对后市预期较不乐观，逐步放慢了开发投资速度，导致上半年房地产开发投资增速放缓。

二商品房上市供应较为充足，总体平稳上半年，我市商品房批准预售面积万，同比增长，其中住宅万，同此增长。

我市商品房上市供应同比增长较快主要原因是我市房地产市场刚刚从金融危机中恢复过来，以消化存量为主，年上半年新增供应较少，同市经济不断发展，区域基础设施和居住环境得到进步改善，提升了房地产价值。

小结惠州是个新兴城市，发展潜力巨大，房地产作为惠州支柱性产业之，在未来相当长段时期内，将保持良好发展势头。

三项目定位住宅定位目标客户定位目标客户主要类型核心客户周边原住居民重要客户周边原住居民换房者普通客户来自惠州其它区域首次臵业白领边缘客户看好本地段物业升值潜力地产投资客目标客户主要需求特征客户类型客户来源臵业目关注因素需求户型核心客周边私营企业主高级公务员等高端客户换房自住形象品质配套居住舒适性房房重要客周边公务员个体户事业单位人员等首次臵业自住性价比，舒适度房房普通客外区企业白领公务员个体户等首次臵业自住价格交通保值性房边缘客惠州专业地产投资客投资地段价值升值潜力房房产品定位主力户型建议根据对项目周边在售楼盘销售情况调查，各种户型特征为户型主力面积价格特征市场供应市场需求效益贡献房以下较高般较少般房厅般较多较多较大房厅较高最多最多最高房厅最高较少般般房厅市场上最受欢迎对楼盘效益贡献最大户型，因此建议本项目户型以房厅为主。

考虑到居住舒适性，可将房面积增加到左右。

房厅较为稀缺，市场价值高。

鉴于本项目户型设计不受限制，适当规划部分较为稀缺房，以提高项目整体收益。

房厅市场需求多，价值般。

由于项目南向临铁路，噪音影响较大，建议在南向单元规划为需求较多总价较低房及小房单元。

房单元单价较高。

由于本项目周边生活配套缺乏，客户群体只能以地段投资客为主，较为狭窄，并且房单元不利于提高项目形象，建议不设以下房单元。

市场形象定位本项目住宅形象定位上将突出江北片区物业地段优势，同时，重点表现开发商对业主负责对社会负责开发理念。

提炼出城市之心精工美筑关键词，体现中心区物业稀缺性价值可瞻性及投资自住两相宜高尚居所。

二商业定位形象定位建议商业以时尚生活健康休闲为主，主要是为社区生活配套服务，同时也要体现本项目商业巨大升值潜力。

客户定位目标客户类型市区精明投资客三价格定位住宅销售均价元商铺销售均价元车位销售均价万元个四项目开发建设进度安排项目开发建设说明开发销售周期根据本项目特殊性和惠州市场实际情况，开发周期从动工建设至销售完毕，预计需要约年时间。

其中住宅商业销售期为个月。

本项目从年第季度开始筹建规划设计，并于年上半年销售完毕。

二项目开发建设横道图详见表项目开发建设进度计划表五项目投资估算与资金筹措项目投资估算投资成本估算各项设定开发期设定本项目后续开发建设至销售周期计划为年，即个月。

本项目土地使用权从年开始，住宅余年。

预测汇总表单元万元项目合计上半年下半年上半年下半年住宅商铺车位总计四税后利润测算表根据测算，本项目税前利润为万元，税后利润为万元。

七项目经济效益评价对本项目进行经济效益评价主要依据是国家计委建设部颁发建设项目经济评价方法与参数，参照我国新财会制度，结合房地产开发实际情况。

本项目选取计算指标为财务内部收益率和财务净现值。

评价指标详细计算过程详见附表现金流量表。

财务净现值财务净现值按基准贴现率将项目计算期内各年净现金流量折现到建设期内现值之和。

它是考察项目在计算期内盈利能力动态评估指标，净现值大于或等于零项目是可以考虑按受。

由现金流量表全部投资现金流量表计算可得财务净现值现金流量万元二投资利润率投资利润率指是项目投资利润即净现金流量累计与项目投资比值，属静态评价指标。

由现金流量表项目损益及利润分配表计算可得税前投资利润率利润总额总投资税后投资利润率净利润总投资三盈亏平衡分析盈亏平衡点经营成本销售收入由此可见，本项目只要完成商品房销售量，即可收回全部投资，本项目风险很小。

四还贷能力分析本项目总投资万元，现开发商自有资金万元已经完全到位，用于土地成本及前期开发，目前尚有万元资金缺口急需解决，需要通过银行贷款。

还贷能力分析如下即项目完成销售即可还清全部贷款，本项目不存在还贷压力。

五项目不确定分析敏感性分析本项目不确定因素主要来自以下几个方面销售收入工程成本变化，销售收入变动将直接影响本项目经济效益目标实现。

本项目敏感性分析针对全部投资评价指标投资利润率，波动区间间。

本项目敏感性因素最主要有两个，是经营成本增加，二是市场销售收入减少。

经过分析预算，在这两种情况下，本项目仍然充分可行。

详见附表性和惠州市场实际情况，开发周期从动工建设至销售完毕，预计需要约年时间。

其中住宅商业销售期为个月。

本项目从年第季度开始筹建规划设计，并于年上半年销售完毕。

二项目开发建设横道图详见表项目开发建设进度计划表五项目投资估算与资金筹措项目投资估算投资成本估算各项设定开发期设定本项目后续开发建设至销售周期计划为年，即个月。

本项目土地使用权从年开始，住宅余年。

预测汇总表单元万元项目合计上半年下半年上半年下半年住宅商铺车位总计四税后利润测算表根据测算，本项目税前利润为万元，税后利润为万元。

七项目经济效益评价对本项目进行经济效益评价主要依据是国家计委建设部颁发建设项目经济评价方法与参数，参照我国新财会制度，结合房地产开发实际情况。

本项目选取计算指标为财务内部收益率和财务净现值。

评价指标详细计算过程详见附表现金流量表。

财务净现值财务净现值按基准贴现率将项目计算期内各年净现金流量折现到建设期内现值之和。

它是考察项目在计算期内盈利能力动态评估指标，净现值大于或等于零项目是可以考虑按受。

由现金流量表全部投资现金流量表计算可得财务净现值现金流量万元二投资利润率投资利润率指是项目投资利润即净现金流量累计与项目投资比值，属静态评价指标。

由现金流量表项目损益及利润分配表计算可得税前投资利润率利润总额总投资税后投资利润率净利润总投资三盈亏平衡分析盈亏平衡点经营成本销售收入由此可见，本项目只要完成商品房销售量，即可收回全部投资，本项目风险很小。

四还贷能力分析本项目总投资万元，现开发商自有资金万元已经完全到位，用于土地成本及前期开发，目前尚有万元资金缺口急需解决，需要通过银行贷款。

还贷能力分析如下即项目完成销售即可还清全部贷款，本项目不存在还贷压力。

五项目不确定分析敏感性分析本项目不确定因素主要来自以下几个方面销售收入工程成本变化，销售收入变动将直接影响本项目经济效益目标实现。

本项目敏感性分析针对全部投资评价指标投资利润率，波动区间间。

本项目敏感性因素最主要有两个，是经营成本增加，二是市场销售收入减少。

经过分析预算，在这两种情况下，本项目仍然充分可行。

详见附表，石化等大型项目辐射作用以及交通等基础设施不断完善，而且价格洼地效应明显，受到香港深圳等投资者和自住购房者青睐，因而成交量上涨较为明显。

从面积段来看，上半年商品住宅销售量较为均衡，以上占比最大，而以下和之间住宅销售也相当可观，之间相对较低。

以下住房成交量占全市销售总量成以上，这表明市场中购买主力仍以刚性需求和改善性需求为主，购房需求显得更加理性。

从销售物业类型占比来看，住宅仍为销售主力，销售量占商品房总销售量，与去年同期相比，增长，商业和办公楼分别占，同比增长，这也说明我市在发展商品住宅市场同时，也在积极培育商业和办公等物业市场，对促进市场多元化发展具有重要作用。

四商品房价格小幅增长，总体平稳上半年，全市商品房成交价格为元，同比增长，商品住房均价元，同比增长。

从月度变化来看，除月出现较大波动外，我市商品房和住房价格其他各月表现均较为平稳，稳中有降。

上半年，全市各月均价均超过元，最高值甚至突破元，接近主城区惠城区水平。

主要原因是上半年，自住性和改善性需求逐步增多，投资性购房需求下降，尤其在月投资性需求得到很好抑制，购房环境较好，购房者相对理性二是上半年我市商品房新增上市供应较为充足，可以满足不同层次购房需求三是惠城区仍是成交主要市场，商品房成交价格较高，是拉升全市均价重要因素。

从区域来看，惠城区惠阳区和大亚湾区住房价格列全市前三位，均价均在元以上，而且同比涨幅也相当接近，较去年同期增长以上，博罗县住房价格增长较快，增幅为，惠东县增长，龙门县则下降。

随着我市经济不断发展，区域基础设施和居住环境得到进步改善，提升了房地产价值。

小结惠州是个新兴城市，发展潜力巨大，房地产作为惠州支柱性产业之，在未来相当长段时期内，将保持良好发展势头。

三项目定位住宅定位目标客户定位目标客户主要类型核心客户周边原住居民重要客户周边原住居民换房者普通客户来自惠州其它区域首次臵业白领边缘客户看好本地段物业升值潜力地产投资客目标客户主要需求特征客户类型客户来源臵业目关注因素需求户型核心客周边私营企业主高级公务员等高端客户换房自住形象品质配套居住舒适性房房重要客周边公务员个体户事业单位人员等首次臵业自住性价比，舒适度房房普通客外理念。

提炼出城市之心精工美筑关键词，体现中心区物业稀缺性价值可瞻性及投资自住两相宜高尚居所。

二商业定位形象定位建议商业以时尚生活健康休闲为主，主要是为社区生活配套服务，同时也要体现本项目商