价格建议错误！未定义书签。住宅部分价格建议错误！未定义书签。七招商策略错误！未定义书签。策略提前介入制定招商政策错误！未定义书签。策略二有意识选择商户错误！未定义书签。策略三经营商品类别与商场定为致错误！未定义书签。八营销推广实施建议错误！未定义书签。销售条件及销售时机错误！未定义书签。分阶段销售总体战略错误！未定义书签。销售实施计划错误！未定义书签。销售控制计划错误！未定义书签。销售促进计划主要操作细则错误！未定义书签。宣传推广策略错误！未定义书签。媒体组合宣传重点错误！未定义书签。销售人员培训错误！未定义书签。结语错误！未定义书签。第章市场分析宏观环境因素分析柳州经济现状及发展趋向分析改革开放以来，柳州市先后被国家确定为“科技兴市”“优化资本结构”“技术创新”和“信息化”试点城市，多次荣获“全国卫生城”“全国环境综合整治优秀城市”以及“广西文明城市”等称号。城市综合实力曾两次列全国个城市中强之内。随着柳州现代化建设深入进展，柳州经济取得飞速发展。数据来源柳州经济信息中心如图所示，柳州年国内生产总值比年增长，年国内生产总值为亿元，比去年同期增长。超出年国内生产总值亿元，经济增长开始提速。而从柳州国内生产三大产业比重走势来看，柳州作为中西南地区工业重镇，第二产业尤其工业成为拉动经济增长主要动力。数据来源柳州经济信息中心年，柳州市第产业增加值亿元，比去年同期增长第二产业增加值亿元，比去年同期增长第三产业增加值亿元，比去年同期增长。农业趋向减缓，第二产业尤其工业迅猛发展，而第三产业服务业也加快了发展步伐，三大产业比重更趋合理。年柳州投资情况表数额同比增长固定资产总投资亿元基本建设投资亿元房地产开发投资亿元数据来源柳州经济信息中心而从社会固定资产投资来看，如上表所示年柳州固定资产投资高速增长。随着双冲桥内环道路截污工程等建设项目陆续开工，全市掀起了新轮城市建设热潮，全力打造“创业在柳州发展在柳州安居在柳州”城市品牌，使得柳州固定资产投资保持双位数增长强劲势头。综合以上所述各项经济指标显示，年柳州市围绕“工业立柳强市富民”发展战略，以中国加入和西部大开发为契机，加快改革与发展步伐，柳州经济运行呈现良好发展态势。而良好经济发展态势为柳州房地产业及商业发展提供了较佳宏观经济环境。二柳州房地产市场分析柳州市房地产现状及趋向分析房地产市场总体发展态势柳州市房地产业自年正式起步以来，发展到今天已经形成群雄逐鹿局面，据不完全统计，年底在柳州市注册房地产公司约达家，全年完成施工商品房面积总数不含经济实用房和单位集资房达万平方米。数据来源柳州市信息协会柳州日报年柳州房地产投资完成万元，比上年同期增长而年房地产投资完成万元，比去年同期增长，近年柳州房地产投资保持较快增长势头。柳州市面上房地产经济经过整整年发展饭店等，使这里逐浙成为云集数十家全区甚至全国各地特色菜馆。而同时随着白沙路沿线远期规划，沿线将规划为居住区商业区及商务区，而同时随着北二环通车以及双冲桥修建，使柳北区与其它区域连成片，使该区域具备定发展前景。目前，柳北在售项目主要集中在北雀路胜利路跃进路，包括康城桂景湾香森丽园金沙苑欧雅城市广场等项目。由于该区域待开发地块较多，加上部分厂房搬迁，使该区域后续供应土地量较大，而在政府成片开发思想指导下，预计该区域将成为柳州商品房主要供应区域之，并会出会较大规模项目。三项目提案原则及思路充分考虑多行为与商业有机整合，即保证开发商开发利益，又要确保按商业区模式进行商场动作。充分考虑本案所处商圈特色与经营文化嫁接，创立本案核心商圈竞争力。“售得出租得满做旺”为大前提，对本案投资者，租赁经营商户，服务消费人群进行合理而准确市场定位。以“做得旺”为终极目标，进行招商定位，功能划分和商户组合。以本案目标消费群作为市场宣传推广主要攻击对象，强势树立本案品牌形象。优先引进核心主力店。设计具备自身特色营销策略，推出适合市场投资品种。从长远发展战略目标，结合城市规划，制定项目市场定位。结合城市规划有利因素，充分发挥项目地理优势，结合步行街优势，打造项目品牌。站于商业物业长远发展趋势，从整体规划和开发利润角度思考，为开发商争创利润最大化。四商用物业发展要点分析商用物业类型人们习惯上将商用物业叫商铺或商业房，商用物业功能多样化，既有满足市民购物饮食娱乐休闲等需求社会功能，又能满足商家经营商务活动市民投资等需要经济功能。由于商用物业多样化特点，使物业分类也有多样化特点，有助于我们根据不同物业种类，制定有针对性营销策略，不同类型商铺可以采用不同销售方式，即使同样商铺也可以有完全不同销售策略。商用物业通常有以下八种分类方法分类方法种类广州举例柳州举例按市场形式分类大型商厦天河城广场广百新翼柳州工贸专业市场天河电脑城白马服装大厦飞鹅市场小区商铺星河湾商铺怡鑫园商铺按物业用途分类购物中心中华广场中旅商业城柳州工贸小区配套商铺盈翠华庭商铺声福居商铺专业市场美居中心柳北钢材市场批发及商贸中心南方名酒交易中心飞鹅商城餐馆及美食广场广州蔡澜美食城百福广场桂林人按建筑特征分类商业大厦中泰国际广场时代广场五星商厦住宅区商铺及小区配套商业铺位怡江园商铺临街商铺即市区道路临街商铺龙城路商铺步行街露天商铺北京路步行街铺位地下商城康王商业城工贸地下商场按物业区位分类商业区物业广百新翼名汇商业大厦东都百货住宅区物业即小区配套商业铺位康城商铺近郊物业顺德国际商业城五月阳光按经营方式分类统经营物业以产权酒店和商务公寓采用较多华天世纪分散经营物业大部分商铺除发展商返租外兴隆大厦按经营类别分类综合经营项目如大型商厦小区商铺柳州工贸单经营项目如专业市场餐馆及美食广场桂林人按销售方式分类销售物业有产权商铺多以销售为主蓝色港湾租售物业广州国际玩具精品中心飞鹅市场出租物业天河城广场五星商厦按物业产权分类产权物业大部分新建物业非产权物业临建或改建商铺商用物业特征从上面分类方法可以看到，任何种分类方法都不能全面反映商用物业特性，站在物业营销角度上，按物业市场形式分类是商用物业营销领域最常用分类方法宽度会比模型上显示小得多，其它建筑也较明显比例不对。这对今后经营会有很大影响，也容易引起纠纷。项目在年月开始对外宣传，但到目前为止只有个模型，而其它实在价格间隔都还没能定下来，其中间隔将会考虑按进驻单位需要进行相应调整，说明开发商对项目信心并不很足，从而使客户心中信任度大打折扣。项目定位高档商品，以百货大楼为项目龙头，带动整个项目后期经营。项目据销售人员说要将引进麦当劳和肯德基进驻，对项目经营档次有较大提高。但可信度不是很高，如果招商不成功，对项目声誉及客户信心都会受到打击。商务公寓面积在左右，在市商业中心内将很能吸引投资者投资和部分商家做办公场所。项目周边竞争较为激烈，而项目对所有铺面齐推出，市场压力会很大。租售同时进行，但没有个具体协商方案，在稍后销售及招租工作将很容易出现混乱。项目在拆迁中与旁边清真寺有定矛盾，这将会影响项目形象及工程进度。蓝色港湾开发商柳州市永意房地产开发有限公司柳州市房地产开发有限责任公司项目地址柳新街号项目规模项目占地平方米。总建筑面积平方米，层为商铺，栋住宅分别为层层层。户型房厅三房二厅四房二厅销售价格商铺楼均价元最高元，最低元。二层商铺未推。住宅均价约在元左右。销售情况商铺共户。层商铺间，售出间。住宅销售约有项目配套泳池花园会所交付时间年月点评项目位于龙城路中山路和曙光路交汇处，是传统商业繁华地段。受市政规划步行街影响，对商业部分价值有较大提升。但东侧商铺位于柳江大桥下，其价格及销售受到定影响。居住氛围较浓，部分住宅可观江景，对项目形象有定提高。项目小户型销售约售出，但据销售人员说，小户型刚推出不久，接受预定单位比较少，但市场反映较好。谷埠街国际商城开发商柳州环球房地产开发有限公司项目地址柳州市谷埠街。项目规模投资亿元。占地亩，总建筑面积约万平方米，其中商业面积约万平方米，住宅约万平方米，写字楼约万平方米，设备及停车场约万平方米。工程进度计划年月开始拆迁，月动工。整个施工建设及招商用时年，年月可以实现开业。商业规划国际商城共八大区，区内天桥连接，层层相通，楼楼相连。欧式步行街长米，宽米。二三层为专业大卖场，近万平方米商场由开发商进行统招商租赁，计划引进美国沃尔玛上海华联德国欧培等国际大集团入驻。层为高尚住宅。项目点评项目得到政府大力支持，在项目前期各新闻媒体进行了大量炒作，在项目未开始就树立了知名度和品牌形象。项目以万平方米商场面积投入市场必将会对柳州商业格局造成较大影响。柳州市商业项目竞争相当激烈，市场是否能承受得了如此大货量还是个未知数。新时代商业港开发商广西伯成房地产开发有限公司地址柳州市飞鹅路号规模占地万平方米，建筑面积万平方米，实用率，绿化率。项目规模项目占地约平方米，建筑面积为万平方米，容积率为。计划建三层商场，商场约有个铺位。货量期推出从上面分类方法可以看到，任何种分类方法都不能全面反映商用物业特性，站在物业营销角度上，按物业市场形式分类是商用物业营销领域最常用分类方法宽度会比模型上显示小得多，其它建筑也较明显比例不对。这对今后经营会有很大影响，也容易引起纠纷。项目在年月开始对外宣传，但到目前为止只有个模型，而其它实在价格间隔都还没能定下来，其中间隔将会考虑按进驻单位需要进行相应调整，说明开发商对项目信心并不很足，从而使客户心中信任度大打折扣。项目定位高档商品，以百货大楼为项目龙头，带动整个项目后期经营。项目据销售人员说要将引进麦当劳和肯德基进驻，对项目经营档次有较大提高。但可信度不是很高，如果招商不成功，对项目声誉及客户信心都会受到打击。商务公寓面积在左右，在市商业中心内将很能吸引投资者投资和部分商家做办公场所。项目周边竞争较为激烈，而项目对所有铺面齐推出，市场压力会很大。租售同时进行，但没有个具体协商方案，在稍后销售及招租工作将很容易出现混乱。项目在拆迁中与旁边清真寺有定矛盾，这将会影响项目形象及工程进度。蓝色港湾开发商柳州市永意房地产开发有限公司柳州市房地产开发有限责任公司项目地址柳新街号项目规模项目占地平方米。总建筑面积平方米，层为商铺，栋住宅分别为层层层。户型房厅三房二厅四房二厅销售