地产开发企业已达余家，房地产开发企业不断增加促进了相关行业发展，建材装饰等行业也因此拓宽了发展空间。

据汉中市房管部门统计，目前汉中市多家房地产开发企业，仅汉台区就聚集了半以上，这些企业为汉台区房地产市场发展发挥了重要作用。

汉中市年房地产市场发展走势如下年汉中市完成房地产开发投资年汉中房地产完成投资亿元房地产投资年汉中完成房地产开发面积万平方米施工面积竣工面积年房地产投资占全社会固定资产投资比例全市固定投资房地产投资房地产投资占固定资产投资比例亿元亿元亿元亿元亿元亿元亿元亿元亿元亿元亿元亿元从年汉中市房地产投资和开发形势看，房地产投资额逐年上升，平均环比速度达到受地震影响，年竣工面积有所下降，比年下降，施工面积呈上升趋势，同比增长。

人均住房面积逐年增加，表明房地产需求市场也呈现出上升趋势。

而房地产投资占全社会固定资产投资比例增加则更说明了房地产市场在整个固定资产投资中重要性。

以上数据说明，汉中市房地产市场发展前景广阔。

近年来，随着国家西部大开发战略实施，省市对基础设施建设投入力度逐步加大，汉中市城市性质确定为以发展商贸旅游加工业和新技术产业为主。

据此对城市进行规划布局，提出了开放兴市，工业强市，农业稳市战略方针，对外招商引资力度进步加强，城市经济发展壮大，第三产业朝气蓬勃。

随着汉中经济发展，城市人口将不断增长，预计到年将达到万，人口增长近倍，由此带动商品房写字办公用房商业用房潜在市场。

通过对汉中市城区有关房地产开发公司抽样调查，目前期房预售率均在以上，现房销售率平均在左右。

本项目地处汉中市城西，是未来发展重点区域，是汉中市江两岸开发建设重要组成部分。

因此，项目具有较大市场潜力。

汉中市房地产市场分析汉中房地产市场发展综述分区域历史价格走势汉中房地产在东西南北各个板块显现出全面开花良好局面。

城区中心处房地产市场无可争议主战场，现在甚于满载状态。

高速公路开通及江两岸长远规划，使得市场区域有较高认可度。

汉中房地产市场宏观分析房地产产业直接或简接联系着建筑冶金建材装饰家电家具金融等数十家产业，目前，我国房地产及建筑业增加值占比重近，已成为我国国民经济支柱产业之，经过宏观及区域市场研究报告分析，我们可以看出整体汉中房地产及区域市场有如下表现宏观经济形势较好，汉中近年来经济发展速度十分猛烈，市民生活水平不断攀升。

汉中市经济以传统商贸向商业中心逐步发展。

汉中房地产长期处于起步发展阶段，宏观调控虽然对市场达到亿元，农民人均纯收入达到亿元，分别增长和。

立足汉水绿三大特色，加快了天台山国家森林公园褒河省级森林公园拜将坛等景点建设，开发了凤家沟田园风光旅游区太阳岛旅游区等批旅游新产品，使旅游产业对全区经济拉动作用不断增强。

建设条件地形地貌条件项目地块属于汉中市区西北部规模地块，形状较为规则，地形平坦，北高南低，地面高程之间。

工程地质与水文地质汉台区地跨秦岭褶皱系南秦岭华力西褶皱带和扬子准地台汉中断凹两个构造单元。

本项目所在地地质构造单元属于扬子准地台汉中断凹中部，基底构造比较复杂，主要受新生代断裂构造影响，使基底形成些近东西向块状断陷及隆起，基底地形凹凸不平。

境内轻微地震时有发生，说明新构造变动仍在继续。

汉台区属长江流域，区内河流主要有汉江褒河。

汉江是长江最大支流，区内流程公里，是本区与南郑县界河，年均径流量亿立方米，日均流量亿立方米秒，最大流量立方米秒，最小流量立方米秒褒河古名黑龙江，让水，汉江主要支流之，流至龙江镇孤山村注入汉江，区内流程公里，年均径流量亿立方米另外有小河沟条，总流域面积平方公里，平均径流量亿立方米。

气候条件汉台区地处内陆东亚季风气候区，由于盆地地形影响，自汉江谷地到秦岭山地，气候垂直差异明显。

本项目处于区内海拔米以下汉江谷地，为北亚热带气候类型，年平均气温，年最高平均气温，年极端最高气温年平均最低温度，年极端最低气温。

最冷月为元月，月平均气温，最热月为月，月平均气温。

年平均降水量毫米，年平均日照时数为小时。

满足城市规划要求项目用地位于汉中市区西北部，项目建设符合城市整体规划要求。

项目市政配套条件给水项目西侧有汉中市城市自来水公司管网，城市生活用水管网接入方便，能保证昼夜连续给水。

排水项目周边市政规划排污管网系统，拟从项目西北侧引接排雨水污水管网，雨水经排水管网直接排入市政雨水管网，污水经处理后排入市政排水管道。

电源项目用电可由城市供电网络提供千伏中压电网供给。

消防项目住宅楼设计充分考虑消防设计，室外规范配置消防栓，消防栓与给水干管相接，组成室外消防系统。

通信项目周边通信基础设施条件良好，通信配套良好，可直接从项目四至道路接入。

项目周边环境项目位于汉中市区西北部，地处青龙路和西环路夹角均为城西交通要道，交通条件便利。

第章建筑方案建筑设计指导思想与原则指导思想总体上，项目建筑风格应做到建筑风格独特，外形美观大方，在欧陆风格基础上，加入现代主义建筑符号。

在总体规划上建筑风格呈现欧洲建筑典雅人文特征，风格上融现代与古典于体。

建筑外部用色鲜艳，突出个性注重建筑外部建筑符号。

建筑设计原则功能性连续性和谐性独特性经济性。

以高标准规划设计威龙综合大厦突出其可持续发展建筑风格与周围环境相协调，即要独特，又要超前，更要符合当地建筑格调以最合理方式，达到最恰当效果，同时保证项目时效性，在合理翻新周期之内，设计效果领先于同类型同地段项目。

从而以设计超前性，来节约项目翻新经营成本。

规划定位景观与朝向将高效益区域尽可能多设计于临街利息建设投资总额资金筹措本项目总投资万元，建设资金来源为企业自筹资金万元，申请银行贷款万元。

第章财务评价编制说明评价方法国家计委和建设部联合颁发建设项目经济评价方法与参数第三版。

财务评价基础数据与参数选取财务价格财务评价是对拟建项目未来效益和费用进行分析，采用是预测价格。

预测计算期内相对价格变动和价格总水平变动通货膨胀或通货紧缩不是很大，为简化起见，生产运营期投入品和产出品选用固定价格进行财务评价。

税费本项目财务评价涉及税费主要有营业税所得税城市建设维护税和教育费附加等。

根据企业执行税务征收政策，营业税税率为城市建设维护税为教育费附加为所得税税率为。

项目计算期财务评价计算期包括建设期和经营期。

本项目建设期年，房屋建筑寿命期为年，综合考虑各种因素，确定项目经营期为年，因此项目计算期为年。

财务基准收益率参考本行业近年平均收益水平，并考虑项目风险因素，设定为。

固定资产残值率按形成固定资产原值计算。

采用直线折旧法，年折旧率为。

有关说明计价货币为人民币。

项目租金按每三年递增出租情况按前三年情况估算。

为了方便说明，文字中参考经营期第三年数据。

在计算中，由于保留小数位数缘故，些合计项显示数值与单项显示数值累加之和不致，并非计算有误。

经营收入二层商业用房租金收入租用面积，按元计算，年租金收入为万元。

公寓租金收入租用面积，按元计算，年租金收入为万元。

经测算，本项目第三年经营收入共计万元。

成本费用估算管理费用管理费用主要为组织策划和管理本项目经营活动所发生各种费用。

项目年管理费用按年经营收入估算为万元。

折旧按年计提折旧，年折旧费为万元。

财务费用本项目申请长期贷款万元，年利率，财务费用共计万元。

销售税金和利润测算销售税金项目开发完成后，可出租房产建筑面积，实现经营收入万元。

营业税率按计算，向国家上缴营业税万元。

所得税及企业留利项目预计可实现利润总额万元，按税率计算，应纳所得税额为万元，项目净利润为万元。

现金流量分析现金流量是以项目作为个系统，反映项目在整个计算期包括建设期和生产经营期内现金流入和流出，计算项目投资财务内部收益率财务净现值及投资回收期等指标，考察项目投资本身所具有盈利能力。

经估算，本项目内部收益率为，动态投资回收期年含年建设期，静态投资回收期年含年建设期。

项目财务内部收益率高于财务基准折现率，因此，项目财务上可行。

项目效益分析总投资利税率开发总投资利税总额总投资利润率开发总投资利润总额销售收入净利润率营业收入利润总额从以上分析结果看，项目开发对国家地方和企业都有显著经济效益，投入产出比较高。

项目开发经济财务方面总体可行。

偿债能力分析按照方法与参数有关规定，本项目偿债能力分析计算了利息备付率偿债备付率以及资产负债率指标。

利地段项目。

从而以设计超前性，来节约项目翻新经营成本。

规划定位景观与朝向将高效益区域尽可能多设计于临街利息建设投资总额资金筹措本项目总投资万元，建设资金来源为企业自筹资金万元，申请银行贷款万元。

第章财务评价编制说明评价方法国家计委和建设部联合颁发建设项目经济评价方法与参数第三版。

财务评价基础数据与参数选取财务价格财务评价是对拟建项目未来效益和费用进行分析，采用是预测价格。

预测计算期内相对价格变动和价格总水平变动通货膨胀或通货紧缩不是很大，为简化起见，生产运营期投入品和产出品选用固定价格进行财务评价。

税费本项目财务评价涉及税费主要有营业税所得税城市建设维护税和教育费附加等。

根据企业执行税务征收政策，营业税税率为城市建设维护税为教育费附加为所得税税率为。

项目计算期财务评价计算期包括建设期和经营期。

本项目建设期年，房屋建筑寿命期为年，综合考虑各种因素，确定项目经营期为年，因此项目计算期为年。

财务基准收益率参考本行业近年平均收益水平，并考虑项目风险因素，设定为。

固定资产残值率按形成固定资产原值计算。

采用直线折旧法，年折旧率为。

有关说明计价货币为人民币。

项目租金按每三年递增出租情况按前三年情况估算。

为了方便说明，文字中参考经营期第三年数据。

在计算中，由于保留小数位数缘故，些合计项显示数值与单项显示数值累加之和不致，并非计算有误。

经营收入二层商业用房租金收入租用面积，按元计算，年租金收入为万元。

公寓租金收入租用面积，按元计算，年租金收入为万元。

经测算，本项目第三年经营收入共计万元。

成本费用估算管理费用管理费用主要为组织策划和管理本项目经营活动所发生各种费用。

项目年管理费用按年经营收入估算为万元。

折旧按年计提折旧，年折旧费为万元。

财务费用本项目申请长期贷款万元，年利率，财务费用共计万元。

销售税金和利润测算销售税金项目开发完成后，可出租房产建筑面积，实现经营收入万元。

营业税率按计算，向国家上缴营业税万元。

所得税及企业留利项目预计可实现利润总额万元，按税率计算，应纳所得税额为万元，项目净利润为万元。

现金流量分析现金流量是以项目作为个系统，反映项目在整个计算期包括建设期和生产经营期内现金流入和流出，计算项目投资财务内部收益率财务净现值及投资回收期等指标，考察项目投资本身所具有盈利能力。

经估算，本项目内部收益率为，动态投资回收期年含年建设期，静态投资回收期年含年建设期。

项目财务内部收益率高于财务基准折现率，