医院焦百沁阳商厦等党政机关通讯金融文化休闲教育卫生餐饮商务环临四周，距离沁阳上林苑均不超过分钟，是沁阳市新城区中心重要高端住宅规划用地。

建设规模与目标沁阳上林苑建设项目拟分二期完成，本项目只考虑期工程。

工程总占地面积约亩，计划投资万元新建栋层高层住宅，栋层小高层住宅，栋层商务会所和地下半地下车库等，总建筑面积，其中住宅部分面积，商业用房面积，地下半地下停车位个，规划总居住户数户，规划总居住人口余人，容积率，建筑密度，绿化覆盖率。

小区内设幼儿园配套有会所文化中心商业网点等设施。

我国已经进入小康社会，人们生活水平稳步提高，规划开发沁阳上林苑建设项目，将致力于为在沁阳工作国家工作人员企业白领和商业成功人士及其他知识层次较高家庭收入较好市民家庭提供个优美舒适居住环境。

项目建设期限项目建设期限计划为个月，即从年月起至年月。

项目投入总资金及效益情况本项目总投资估算为万元，资金来源为自有资金万元，预售房款收入万元。

该项目开发商自有资金比例为，远高于国家房地产开发项目自有资金比例要求。

本项目完成后，预计销售收入为万元，扣除成本，减去销售营业税金及附加万元土地增值税万元后，预计利润总额为万元。

主要技术经济指标主要经济数据及评价指标表序号名称单位数量主要设计指标总占地面积建筑占地面积总建筑面积其中地下建筑面积半地下车库地下车库含人防工程其中人防工程地上建筑面积商业部分面积住宅部分面积户高层住宅户小高层住宅户架空层不计入容积率会所面积容积率建筑密度绿地率停车位辆其中地下辆半地下辆地上辆二经济数据总投资万元固定资产投资万元营业收入经营期平均万元营业税金及附加经营期平均万元土地增值税万元利润总额经营期平均万元所得税经营期平均市场走向不确定性，使得购房者购房意愿要明显比年初旺盛新年伊始，公积金对二套房范围重新认定，给予了那些有合理改善需求购房者通过先卖后买方法来实现置业升级渠道，从而使得今年楼市第周成交量要明显好于年同期。

国家可能出台更加严厉房地产调控政策。

经济类媒体进行年房价走势调查结果显示，虽然多达受访者认为楼市有泡沫，但人仍认为明年房价将稳中有升，人甚至认为明年房价将迎来报复性反弹。

只有人选择稳中有降或大幅下降在年元旦处于楼市二次调控后期，几经观望后消费者对于房价上涨预期仍然较高，成交逐渐活跃消费者对于房价上涨预期仍然较高，购房意愿强烈，今年月份成交量可能出现年之后同期成交最高值，若月份成交量维持火热，房价上涨压力将继续增大，这可能会催促第三次调控政策加速出台。

行业运行中长期看好国务院总理温家宝在政府工作报告中指出，房地产业对发展经济改善人民群众住房条件有着重大作用，必须促进房地产业持续健康发展。

是要形成具有中国特点住房建设和消费模式。

二是房地产业应重点发展面向广大群众普通商品住房。

三是正确运用政府调控和市场机制两个手段，保持房地产投资合理规模，抑制房地产价格过快上涨。

四是深入整顿和规范房地产市场秩序。

可以说，上述四点要求成为了房地产行业发展目标。

从行业运行情况看，房地产开发投资加快应该会提高市场供应量，供需矛盾相应也将有所缓解，再加上供应结构逐步调整，平均房价涨幅或会保持平稳，不排除个别抗性较小地区出现平均房价回落现象。

不过房屋销售价格是由市场供求关系决定，人民生活水平提高及城市化进程加快使得房地产需求仍就旺盛，加上现实存在大量投资需求，还有土地供应趋紧也将继续推高地价进而影响房价，这些都支撑着高房价，同类型商品房价格显著回落情况不大可能出现。

尽管年房地产调控只会加紧不会放松，影响房地产运行因素也比较多且复杂，但行业中长期发展趋势依然看好，房地产行业在国民经济中地位是举足轻重，房价不会大起大落，调控目也是使行业平稳健康地发展房价小幅平稳增长。

沁阳市宏观经济环境分析沁阳市经济状况经济持续增长，开始进入有能力购置固定资产阶段年全市地区生产总值突破亿元大关，达到亿元，较十五末增长，年均增长。

三次产业结构由十五末调整为年。

全社会固定资产投资完成亿元，较十五末增长，年均增长。

地方财政险国民经济状况变化风险。

技术风险房地产技术风险是指由于科学技术进步技术结构以及相关变量变动给房地产开发商和经营者可能带来损失。

包括建筑材料改变和更新风险建筑施工技术和工艺革新风险建筑设计变动或计算失误风险设备故障或损坏风险建筑生产力因素短缺风险施工事故风险市场供求风险。

社会风险社会风险因素主要是指由于人文社会环境因素变化对房地产市场影响，从而给从事房地产商品生产和经营投资者带来损失可能性。

房地产市场社会风险因素主要有城市规划风险区域发展风险公众干预风险住客干预风险治安风险。

内部决策和管理风险内部决策和管理风险是指由于开发商策划失误决策失误或经营管理不善导致预期收入水平不能够实现，包括投资方式地点类型风险选择人财物组织管理风险等。

投资风险控制及早地发现或预测到这些风险并能及时地采取有效措施，化解或缓和减轻控制这些风险。

房地产投资成功在很大程度上依赖于对风险认识和管理。

该项目控制风险方式包括三项措施通过加快进度来回避风险开发经营周期越长项目建成以后经济形势就越难预测。

其次，开发经营周期越长项目建成以后政治形势也越难预测。

所以回避房地产开发经营风险办法快完成开发项目。

针对该项目，应采用招投标办法和建设单位签订具有法律效应承包合同，以保证资金充分供应，与建筑材料等物资供应商签订施工材料供应合同。

这样极可能避免不必要因素影响。

通过市场调查来降低风险通过市场调查，获得尽可能多信息。

获得信息有关投资环境和投资项目市场信息越多，做出预测就越精确，从而能进行正确科学决策，包括投资项目选择区位选择时机选择融资选择租售选择等等。

这样就能把不确定性降低到最低限度，较好地控制房地产投资过程中风险。

通过加强管理来控制风险良好项目管理是重要保证。

从投资开发来看，项目全过程投资进度和质量是重点。

聘请有经验房地产专家进行指导是非常有必要，可以有效地减少经营费用提高收益水平，进而降低并控制风险。

第十四章结论与建议项目总体描述通过研究本区域经济发展趋势，调查市场行情，研究周边地段楼盘销售形式，经过深入研究论证，该商品住宅项目盈利可能性较大，投资机构决定实行独资开发经营房地产投资方式。

优点项目拥有较好投资环境与机遇国民经济持续稳定发展住房制度改革深入，政府对公司开发本项目鼎力支持，居民对改善居住条件期望与购买力水平，这些基本方面为本项目提供了个较好投资环境与机遇。

项目在经济上具有较强可行性项目技术进步技术结构以及相关变量变动给房地产开发商和经营者可能带来损失。

包括建筑材料改变和更新风险建筑施工技术和工艺革新风险建筑设计变动或计算失误风险设备故障或损坏风险建筑生产力因素短缺风险施工事故风险市场供求风险。

社会风险社会风险因素主要是指由于人文社会环境因素变化对房地产市场影响，从而给从事房地产商品生产和经营投资者带来损失可能性。

房地产市场社会风险因素主要有城市规划风险区域发展风险公众干预风险住客干预风险治安风险。

内部决策和管理风险内部决策和管理风险是指由于开发商策划失误决策失误或经营管理不善导致预期收入水平不能够实现，包括投资方式地点类型风险选择人财物组织管理风险等。

投资风险控制及早地发现或预测到这些风险并能及时地采取有效措施，化解或缓和减轻控制这些风险。

房地产投资成功在很大程度上依赖于对风险认识和管理。

该项目控制风险方式包括三项措施通过加快进度来回避风险开发经营周期越长项目建成以后经济形势就越难预测。

其次，开发经营周期越长项目建成以后政治形势也越难预测。

所以回避房地产开发经营风险办法快完成开发项目。

针对该项目，应采用招投标办法和建设单位签订具有法律效应承包合同，以保证资金充分供应，与建筑材料等物资供应商签订施工材料供应合同。

这样极可能避免不必要因素影响。

通过市场调查来降低风险通过市场调查，获得尽可能多信息。

获得信息有关投资环境和投资项目市场信息越多，做出预测就越精确，从而能进行正确科学决策，包括投资项目选择区位选择时机选择融资选择租售选择等等。

这样就能把不确定性降低到最低限度，较好地控制房地产投资过程中风险。

通过加强管理来控制风险良好项目管理是重要保证。

从投资开发来看，项目全过程投资进度和质量是重点。

聘请有经验房地产专家进行指导是非常有必要，可以有效地减少经营费用提高收益水平，进而降低并控制风险。

第十四章结论与建议项目总体描述通过研究本区域经济发展趋势，调查市场行情，研究周边地段楼盘销售形式，经过深入研究论证，该商品住宅项目盈利可能性较大，投资机构决定实行独资开发经营房地产投资方式。

优点项目拥有较好投资环境与机遇国民经济持续稳定发展住房制度改革深入，政府对公司开发本项目鼎力支持，居民对改善居住条件期望与购买力水平，这些基本方面为本项目提供了个较好投资环境与机遇。

项目在经济上具有较强可行性项目总房屋销售价格继续上涨。

个大中城市新建住宅销售价格同比上涨。

二手住宅销售价格同比上涨。

年房地产市场分析尽管去年年末中央高层和相关监管部门均表态，年要加强楼市调控，在支持自住性改善性住房需求同时，抑制投资和投机性购房，遏制房价过快上涨。

但楼市对政策调控似乎产生了免疫力，出现冬日市场淡季火热。

去年月土地商品房供给量和成交量均创历史新高，低迷股市，使得购房依然成为了投资第选择。

预计年我国房地产市场将会呈现以下几个特征开发投资将保持较快增长。

由于年新开工项目较快增长在建规模较大，年房地产开发投资仍将保持较快增长。

但受年房屋销售和资金到位增长较缓制约，房地产开发投资速度将会逐步趋缓，全年增长速度可能会明显低于去年，呈前高后低态势。

量价同涨将会是房地产市场主旋律。

在通货膨胀之下，不动产是最具有实现财富保值或增值功能理财方式，也是很多财富人士必然选择。

特别是在当下中国实体经济远未复苏大环境之下，购房热潮已经席卷线城市，促使房价掀起了新轮上涨，随着投资性需求进步释放，量价同涨将会是房地产市场主旋律。

过去已经几次调控中途而废了，给了市场非常不好信号，政府调控政策稍有松懈将会带来报复性反弹。

年高涨，以及购房者对未来市场走向不确定性，使得购房者购房意愿要明显比年初旺盛新年伊始，公积金对二套房范围重新认定，给予了那些有合理改善需求购房者通过先卖后买方法来实现置业升级渠道，从而使总论项目背景项目名称沁阳市上林苑建设项目期工程开发商概况焦作市莫蒂斯投资实业有限公司位于沁阳市香港街号，注册资万元，成立于年月，工商注册号，是河南省建设厅批准的房地产开发企业，主要经营范围为房地产投资开发实业投资等。

应也将有所缓解，再加上供应结构逐步调整，平均房价涨幅或会保持平稳，不排除个别抗性较小地区出现平均房价回落现象。

不过房屋销售价格是由