条件，根据多方面科学分析和旅游发展环境研究旅游资源研究旅游市场分析与预测旅游市场拓展研究，制订出科学合理符合本景区发展实际规划。

生态性原则由于本景区森林覆盖率较高，林中生物种类丰富，生态环境和生态条件良好，包括周边村落在内生态环境相对原始，因此在规划过程中强调把保护生态环境置于首位，所有建设均应在有利于景区生态环境保护改善和发展前提下进行。

可行性原则充分发掘和利用本景区现有旅游资源和发展旅游有利条件，因地制宜，实事求是，充分考虑景区发展现状和市场规模，保证所有开发建设均能符合实际切实可行。

前瞻性原则充分考虑到本景区未来发展前景，在保证近期目标切实可行前提下，在本次规划中为景区未来持续发展留下足够空间。

联动性原则构建主题鲜明特色旅游板块。

系统协调统筹兼顾，进步挖掘隐性旅游资源，协调旅游系统与外部环境联系，建设沁阳市以神农山为龙头带动其他景区联手营销共同发展旅游架构。

差异化原则本规划要求在本景区内所有旅游开发建设活动均应在以人为本前提下，从实际出发，在景区发展食住行游购娱各个方面都要做到差异发展错位竞争。

第二章项目必要性项目建设是顺应时代发展结果当今时代，文化对经济社会发展作用越来越重要。

充分发挥文化对经济社会发展作用，推动文化产业与旅游产业融合发展，促进文化旅游资源资本化与产业化，已经成为展示区域文化内涵与魅力塑造区域旅游品牌形象实现文化经济价值重要途径。

文化是旅游灵魂，旅游是文化发展重要途径。

在旅游开发和发展当中，文化起到作用日益凸显，已经成为助推旅游发展核心内涵。

在国家政策中，文化产业作为国民经济支柱性产业，与作为战略性支柱产业旅游业将有越来越多融合发展，其中，文化旅游产业将是挖掘地方文化完善旅游产业促进经济结构调整撬动地方经济腾飞重要发展方向。

神农文化产业园项目建设，使得神农文化与景区旅游联姻开发找到了较好市场契合点方面文化旅游产业弥补了神农山风景名胜区文化短板，为本景区长远发展提供了文化支撑另方面神农山景区为园区文化旅游发展提供了坚实后盾和强大客源支持。

在园区，文化与旅游找到了最佳结合点，相互联系相互补充。

二项目建设是响应国家政策需要党中央和国务院认识到文化产业与旅游产业结合能够极大地推动二者发展，因此制定了系列相应政策以鼓励文化产业与旅游产业融合，以其促进文化旅游产业发展。

年，党十七大提出了大力发展文化产业，实施重大文化产业项目带动战略，加快文化产业基地和区域性特化产业园建设将是神农山风景名胜区旅游发展必然选择。

神农旅游文化产业园，是以神农文化为元素，以上古文化创意旅游为核心，以神农山景区综合接待服务为主要功能以高科技网游虚拟场景与现实对接为表现形式，集网游文化旅游会展地产休闲娱乐餐饮于体文化产业基地。

神农旅游文化产业园项目建设，是神农文化与神农山旅游开发紧密结合，神农山旅游发展将通过神农文化找到发展灵魂，神农文化将通过神农山旅游发展找到市场载体，二者相辅相成相互促进。

因此，神农旅游文化产业园建设，必将成为神农山深入发展文化支点，从长远看，将成为神农山风景名胜区拉长旅游产业链条提升旅游产品结构塑造知名旅游形象重要内容。

项目建成后，将成为外地人全面了解神农文化聚集地，成为沁阳市地标区域，成为河南省龙头旅游文化产业基地，其必将加快神农山风景名胜区跻身国际知名国内流旅游景区进程。

第三章项目可行性区位条件神农山风景名胜区位于沁阳市城区西北公里太行山麓，规划地块毗邻神农山风景名胜区主入口，与神农山景区综合接待服务区紧密相连，距离沁阳市区也较近。

由此可见，项目场地区位优势明显。

二资源条件项目开发资源条件较好，这将体现在自然资源和文化资源两个方面。

自然资源方面本景区生态环境和生态条件良好，在此基础上拥有奇峰秀水植物生态群落等众多风景资源文化资源方面神农山景区是炎帝神农部落活动最集中最频繁地方，景区内有大量具有深厚神农文化底蕴景点和古迹，还有可以进行深入挖掘历史文化渊源如神农传说等。

以上这些都为本项目开展提供了较好旅游发展基础。

三场地条件开发条件项目场地空间条件较好。

规划地块视野较为开阔，且土地平整，产品延伸空间大，地块现状为荒地，先期开发成本较低。

规划区内生态环境良好，旅游资源原生性保存较好，具备打造精品项目本底资源。

四交通条件本景区位于太行山猕猴自然保护区核心区，通向规划地块区域道路畅通交通便捷。

西侧有二广高速和仙神路南面有焦枝铁路，由此可见，高速公路省级道路以及铁路多方位覆盖形成了丰富而便捷进入通道，有效地解决了景区旅游可进入性问题，这将为本项目开发提供良好交通条件。

五市场条件沁阳市位于豫晋两省交界处，处在郑州洛阳晋城焦作济源两省五市城际圈圆心地带，到达上述五市直线距离最远都在公里左右。

沁阳市同时也是焦作市规划中晋焦郑洛旅游圈中心焦点。

因此，沁阳市处于河南省南太行旅游经济区核心地带事实，将为本项目旅游开发创造良好市场条件，开拓广阔旅游客源市场，将成为神农山文化产业园发展先决条件。

六资金条件旅游开发离不开资金支持。

本景区已经成立了神农山风景名胜区旅游文化开发公司，公司将以自有和筹措资金等方式来解决神农文化产业园建设当中资金问题。

因此可以说公司大思路大投入大决心和大勇气，以及沁阳市人们开放投资观念，将成为本项目旅游开发强大助推力和生命力。

七政策条件年月日，沁阳市召开旅游工作会议，会议指出，旅游项目建设是旅游业发展重要抓手，要积极借鉴工业经济发展和城市综合开发成功经验，围绕国家级旅游景区神农山景区，积极谋划建设旅游项目，加强基础设施和服务设施建设，完善服务设施，增加服务功能，不断延伸旅游产业链条，提高旅游综合效益，打造景景区旅游开发建设，不仅防止了水土流失和水源污染，而且美化了环境，提高了环境质量，有利于实现环境可持续发展。

二风险分析财务风险分析融资风险由财务预测及评价可知，项目大型资金投入存在于第二阶段住宅旅游地产项目开发，该部分投资规模较大，总共需要资金亿多元，能否筹集到资金是项目能否成功关键，在财务评价中采取融资渠道是贷款亿元，由于银行贷款需要复杂批复过程，涉及到时间比较长，整个过程充满了不确定性。

所以项目单位要提前做好准备，要争取在第二阶段开始之前将贷款资金落实。

在实际操作过程中，还可以采取其他融资方式如通过项目分拆寻求大量中小型项目融资，寻找战略合作伙伴融资信托融资上市融资等。

由于利用银行存款存在着贷款偿还问题，会给项目带来不小压力，项目单位需要根据项目盈利状况，合理安排好贷款偿还节奏，处理好企业银行和政府之间利益关系。

收入不确定性风险常规景区稳定性收入主要集中于景点门票，但本项目主要赢利方式并非是依靠门票，而是有大量组合性赢利手段和利润增长点，这些赢利点产生是基于建设性项目，而通过经营性项目得以组合和提高。

经营性项目大量创新和引进，为项目整体收入结构形成了不确定性风险。

同时，第二阶段建设完成旅游地产项目能否按照既定计划销售完毕进而获得预期收入是该项目能否成功关键。

因此，在项目启动期就对固定资产和建设性项目投资需要采取慎重态度，保持适当比例搭配。

最重要规避手段是，企业从开始，就要从开发主体和经营主体两个方向进行提升，加强产品管理营销管理和市场管理。

并做好充分前期准备，根据市场需要及时调整相应建设。

成本变化所带来风险由于神农文化产业园项目涉及到利益群体多，利益群体之间关系复杂，政企关系和政企职能分化没有前例可循，为项目实施带来了较大难度，从而也使得项目实施成本充满了不确定性，可能会导致投入意外增加。

另方面，由于项目各个阶段都涉及到不少经营性项目，而许多经营性项目没有确定规范，实施起来，成本虽小，但难以控制。

对此风险，企业首先应明确其开发和经营双主体角色，并与政府形成共识，共同打造项目开发合力。

并有针对性采取本报告中提出经济手段商业模式和经济杠杆。

特别是在项目启动初期，慎重对待固定资产和建设性项目，以多种杠杆手段先处理好各利益群体关系，再逐步增加投资，强化经营。

对于经营性项目，必须在项目开展前做好调研，根据市场实际情况来决定各项目规模和投入，并提高运营管理技术，做到有效控制支出，并能够及时收回投入。

二开发运作风险分析政企角色和职能不清晰造成风险跳好与政府双人舞是该项目成功关键，从立项到整个项目运营，政府动作直接影响项目成败，同时，景点所有权实质不可能由企业掌握，因此，无论是对于投资还是赢利，均具有极大不确定性风险。

对此风险，首先如前文所述，需要先期明晰，慎重投资以大量经营性项目为纽带，以建设性项目为题材，将政府利益真正与企业捆绑起来。

并运用各种商业模式和经济杠杆，形成，积极谋划建设旅游项目，加强基础设施和服务设施建设，完善服务设施，增加服务功能，不断延伸旅游产业链条，提高旅游综合效益，打造景景区旅游开发建设，不仅防止了水土流失和水源污染，而且美化了环境，提高了环境质量，有利于实现环境可持续发展。

二风险分析财务风险分析融资风险由财务预测及评价可知，项目大型资金投入存在于第二阶段住宅旅游地产项目开发，该部分投资规模较大，总共需要资金亿多元，能否筹集到资金是项目能否成功关键，在财务评价中采取融资渠道是贷款亿元，由于银行贷款需要复杂批复过程，涉及到时间比较长，整个过程充满了不确定性。

所以项目单位要提前做好准备，要争取在第二阶段开始之前将贷款资金落实。

在实际操作过程中，还可以采取其他融资方式如通过项目分拆寻求大量中小型项目融资，寻找战略合作伙伴融资信托融资上市融资等。

由于利用银行存款存在着贷款偿还问题，会给项目带来不小压力，项目单位需要根据项目盈利状况，合理安排好贷款偿还节奏，处理好企业银行和政府之间利益关系。

收入不确定性风险常规景区稳定性收入主要集中于景点门票，但本项目主要赢利方式并非是依靠门票，而是有大量组合性赢利手段和利润增长点，这些赢利点产生是基于建设性项目，而通过经营性项目得以组合和提高。

经营性项目大量创新和引进，为项目整体收入结构形成了不确定性风险。

同时，第二阶段建设完成旅游地产项目能否按照既定计划销售完毕进而获得预期收入是该项目能否成功关键。

因此，在项目启动期就对固定资产和建设性项目投资需要采取慎重态度，保持适当比例搭配。

最重要规避手段是，企业从开始，就要从开发主体和经营主体两个方向进行提升，加强产品管理营销管理和市场管理。

并做好充分前期准备，根据市场需要及时调整相应建设。

成本变化所带来风险由于神农文化产业园项目涉及到利益群体多，利益群体之间关系复杂，政企关系和政企职能分化没有前例可循，为项目实施带来了较大难度，从而也使得项目实施成本充满了不确定性，可能会导致投入意外增加。

另方面，由于项目各个阶段都涉及到不少经营性项目，而许多经营性项目没有确定规范，实施起来，成本虽小，但难以控