（项目规划）花园居住小区项目投资立项规化方案（可行建议）㊣精品文档值得下载

，市出台了关于促进房地产市场持续健康发展若干意见政号和关于鼓励本市农村居民和外来人口购买主城区商品住房若干意见政号，放宽公积金贷款条件，对农村居民和外来人口购置房产进行补助，加强舆论宣传，增强消费信心，这些政策措施在定程度上扩大了购房需求，对本项目是有利。

最近召开中央经济工作会议提出，支持改善性购房需求，放宽中小城市和城镇户籍限制，加快城镇化。

会议表示保持宏观经济政策连续性和稳定性，对于地产行业政策基调是积极扶持。

房地产跨年度行情即将展开。

财务分析表明，该项目具有较好经济效益，较强抗市场风险能力，以及较强债务清偿能力，在经济上是可行。

该项目设计符合城市规划与国家有关技术规范，环境保护措施完备，工程方案是可行。

项目建设在可定程度上满足城市居民居住需求，提升城市居民居住水平，并促进商业发展，创造就业，具有良好社会效益。

开发建设单位母公司实力雄厚，技术水平高，管理能力强，为项目取得成功提供了有力保障。

财务分析表明，项目财务效益良好，有税后利润万元，资本金利润率，投资利润率，内部收益率，上缴税收万元。

敏感性分析表明，项目有较强抗风险能力。

清偿能力分析表明，项目有足够还款能力。

因此，该项目具有经济可行性。

第二章项目选址及建设条件选址分析花园居住小区位于市南部站前区，是市城五区重要组成部分，是市委市政府依托城市交通枢纽，打造集物流商贸休闲居住为体城市新区。

站前区环境优良北抵风景区，悠长对景景观大道是城市独有生态风景线贵中学高中部新校区即将开工建设站前区文化广场职业中学市站前区三甲医院站前区医疗服务中心站前区污水处理厂等项目前期工作都在抓紧进行当中。

站前区交通优越南北东西中分别有铜九铁路沿江高速宁宜城际铁路路长江南路等通过或穿越，火车站汽车客运总站公交始发站均位于区内。

站前区规划面积平方公里，规划人口规模万人，房地产业十五期间计划建设万平方米商品住宅，路以西部分建设高品位商业止年月底，市主城区商品住房累计可售量为万平方米，其中年以上待销售住宅万平方米，从发展角度讲，市商品住宅开发近两年还有较大市场空间。

同时，根据市城市新轮发展规划预测，到年，主城区人口将增长到万人，城市建成区面积由目前平方公里增加达平方公里。

按照人均住房面积平方米计，年至年间新增城市人口对商品住房需求总量为万平方米。

考虑城市房屋拆迁改善性购房和个人房产投机也是块很大市场，估计十二五期间，市主城区住宅需求总量为万平方米左右，年均需求量在万平方米左右。

全国房地产市场运行情况国家统计局发布月全国房地产市场运行情况报告显示年月，全国房地产开发企业房屋施工面积亿平方米，同比增长，增幅比月提高个百分点房屋新开工面积亿平方米，同比增长，增幅比月提高个百分点房屋竣工面积亿平方米，同比增长，增幅比月提高个百分点。

其中，住宅竣工面积亿平方米，增长，比月提高个百分点。

月，全国商品房销售面积万平方米，同比增长。

其中，商品住宅销售面积增长办公楼销售面积增长商业营业用房销售面积增长。

月，商品房销售额亿元，同比增长。

其中，商品住宅销售额增长，办公楼和商业营业用房销售额分别增长和。

月，全国完成房地产开发投资亿元，同比增长，增幅比月提高个百分点。

其中，商品住宅完成投资亿元，同比增长，比月提高个百分点，占房地产开发投资比重为。

延续今年以来逐月回升势头。

全国房地产开发景气指数简称国房景气指数连续个月上升。

主城区月房地产市场情况分析今年月份我市房地产市场保持了持续稳定发展态势，房地产市场交易量各项指标均已超过年同期水平。

房地产市场基本情况房地产投资增幅明显。

月份我市主城区房地产开发投资亿元不含主城区乡镇房地产开发，同比增长。

其中住宅亿元，商业房亿元，办公房亿元。

商品房新开工面积增幅较大。

月份我市主城区商品房新开工面积万平方米。

其中住宅万平方米，商业房万平方米，办公房万平方米。

商品房竣工面积保持增长。

月份我市主城区商品房竣工面积万平方米，同比增长。

其中住宅万平方米，商业房万平方米，办公房万平方米。

截止年月底，我市主城区商品房累计可售量为万平方米，其中商品住房万平方米，其中年以上待销售商品房面积为万平方米含住宅万平方米。

二房地产市场供给和销售情况年月我市主城区共批准商品房预售面积万平方米，同比上升，其中住宅万平方米，同比下降。

年月份我市主城区各类商品房销售签约面积共万平方米预售房销售面积万平方米，现房销售面积万平方米，同比年月增长，其中商品住宅销售签约面积共万平方米，同比年月增长。

年月我市主城和利息后仍有万元盈余资金。

因此，本项目有很强清偿能力。

资金平衡分析在项目计算期内，各期资金来源与运用是基本平衡。

具体见资金来源与平衡表。

敏感性分析将开发成品成本销售价格销售进度等作为不确定因素进行敏感性分析，分析结果表明，项目效益对产品开发成本和售房收入这两个因素最为敏感，其中产品开发成本对项目收益影响最大，其次为销售价格。

因此要注意控制投资成本，并避免雷同化价格竞争。

要优化设计方案，加大招标竞争，加强项目管理，以确保合理成本水平和售价。

临界点分析临界点分析是项目评价另个重要方面，它反映在预期可接受投资内部收益率下，投资方能承受各种重要因素向不利方向变动极限值。

假定投资者期望内部收益率为，在这种情况下，项目开发投资临界点为万元，增加万元商品房销售均价最低价格为元平方米，下降销售面积最低值为平方米，下降平方米。

详见下表。

临界点分析表敏感因素基本值临界点内部收益率期望值项目开发投资万元最高值万元其它不变销售均价元平方米最低值元平方米其它不变销售面积平方米最低值平方米其它不变敏感性分析销售收入变化开发成本变化收入进度变化变化幅度净现值综上评价可知，本项目在财务上可行，且有较高抗风险能力和较强债务偿还能力。

主要技术经济指标主要技术经济指标览表序号项目单位指标备注技术指标总占地面积平方米总建筑面积平方米总居住户数户总居住人口人机动车停车位辆绿地率容积率建筑密度二经济指标总投资万元销售收入万元上缴税收万元税后利润万元投资利润率资本金利润率内部收益率税后财务净现值万元税后借款偿还期年贷款意向第九章社会评价社会效益分析随着国民经济发展，房地产市场已成为国民经济重要组成部分，尤其是住宅房地产开发已成为房地产开发市场核心，它对拉动我国国民经济增长起到了至关重要作用。

随着人民生活水平提高，人们对住房需求不仅仅满足于有个基本居住条件，人们现在更加重视居住质量与环境。

置业有限公司秉行创造精品，服务人民，提升生活经营理念，参与城市建设，改善城市居住环境，丰富人民购房选择，对于提高城市品味，推进城市文明具有积极意义。

该项目在丰富住宅供应同时，并为城市创造大量了就业平台与经济活动平台，从而促进城市综合发展。

建设适应性分析分析认为，市及周边城镇居民，以及当地政府为该项目主要利益相关者。

根据调查研究，居民对居住要求首先是质量品位与舒适性，然后是周围各种环境及条件，这些方面要求均能得到相应满足。

而政府比较关注项目社会效益和生态保护，这些方面也均能在项目中得到体现。

因此，该项目能为当地社会环境人文条件所接纳。

第十章结论与主城和利息后仍有万元盈余资金。

因此，本项目有很强清偿能力。

资金平衡分析在项目计算期内，各期资金来源与运用是基本平衡。

具体见资金来源与平衡表。

因此要注意控制投资成本，并避免雷同化价格竞争。