飞速发展，城市面貌日新月异，实现市委市政府提出建设生态城市，打造三湘明珠，年为提升城市品位，扩大城市规模，完善中等城市骨架，实现双六十发展目标，满足人们生活水平日益提高需要，及符合城市规划整体要求。

耒阳市现有城市人口万人，流动和暂住人口约万人，年均人口增加万多，到年发展成万人中等城市，意味着耒阳城区必须扩展到再容纳十五万人规模。

耒阳万元房地产开发有限公司在取得其他项目开发成功同时，正着手蔡子池市场农改超建设开发。

耒阳万元房地产开发有限公司作为项目业主，建设个集生态居住购物休闲等多功能于体商业中心，目在于推进城镇化进程，加快城市建设，适应人民生活水平及生产质量提高需要，同时促进当地经济健康快速发展。

经耒阳市发改委国土资源局城乡规划局等有关部门批准，蔡子池市场农改超建设项目开发现已达到可行性研究报告编制阶段。

蔡子池市场农改超建设项目位于耒阳市城市老商业区，北临五东路，西临群英南路，南临蔡池路。

规划总用地面积约合亩，地块呈长方形，形状较规则，目前为蔡子池市场及老居民区。

项目总建筑面积，建筑层数为层其中至五层均为商铺场，商场面积共为，住宅面积为，项目建成后可容纳住户户，其中居住人口人，提供就业机会约个。

项目规划布局科学合理，交通组织方便，公建及生活配套设施齐全，环境绿化及空间构思新颖独特，物业管理流。

该项目建设可与和周边项目起，增强市民凝聚力，改善市民生活质量，是耒阳市城市开发建设基础设施配套农改超个催化剂。

可行性研究依据和范围可行性研究依据蔡子池市场农改超建设项目可行性研究报告于年月由耒阳市万元房地产开发有限公司以下简称项目业主，委托湖南省耒阳市建筑规划勘察设计院有限公司编制，经过现场勘察和广泛调查，收集有关资料后研究论证完成，本报告主要以下列文件和基础资料为编制依据蔡子池市场农改超建设项目建设项目选址意见书蔡子池市场农改超建设项目用地红线图规划设计平面图蔡子池市场农改超建设项目建筑设计图施工合同耒阳市计委国土规划部门有关项目工程建设审批文件项目单位提供详细资料和编制单位收集相关资料可行性研究范围通过对耒阳市社会经济发展状况及城市建设开发居民住房现状等进行调查和发展前景预测，结合五东路两边改造建设开发，论证本项目建设必要性和所具备建设条件，做到目标正确恰当，近远期相结合，建设步骤合理，三个效益同步发展。

通过工程技术规划初步方案评审，确定具体经济建设规模，工程技术初步方案和各项目选已高度重视农产品超市零售重要性，而且各级地方政府也积极出台些支持和扶持政策。

农产品销售和流通向生鲜超市经营方式转变已是不可逆转趋势和潮流。

农产品生鲜超市优势购物环境上优势我们走访了几家生鲜超市，都是在平整街道马路边，交通方便。

门外店面装饰也很新颖整洁，购物环境都很好，超市地面没有积水，没有污渍，各种农产品摆放整齐，区域划分合理化，有专人打扫卫生和整理商品，超市内有空调，空气也很好，没有任何难闻气味，些商品在标示上也很讲究视觉美感，有挂上仿树叶之类装饰，增添了不少绿意，让人有亲临大自然感觉。

在过秤处，超市工作人员熟练地接过菜，过秤封口贴价签。

位正在排队市民说超市有空调，凉快，购物环境好，各种商品明码标价，不用担心被喊高价，下班高峰期排队是长了点，但是也比农贸市场对交易要快些。

之后在走访了几家农贸市场发现，这些市场都是在些居民区内，年久失修路面，不时看到几堆未被清理垃圾，部分摊位面前地面也是高低不平整，还有些积水，菜叶子不时杂乱掉落在地上，海鲜区和肉类区等区域气味有点重，屠宰区更是惨不忍赌，也没看见有清洁工人来清理。

位正在买菜女士说，若不是顺道经过，且住家附近没有其他买菜地方，她不会选择这里。

所以，从购物环境上来看，生鲜超市明显比农贸市场更受欢迎，商品价格上优势通常来说，超市卖蔬菜价格都高于农贸市场，但是这几年却发生了变化，不少生鲜超市农产品比农贸市场便宜很多。

减少蔬菜流通环节是生鲜家超市有底气让利主要原因。

很多生鲜超市农产品是由专门蔬菜供应商供应。

农产品生鲜通过共享市场信息，超市能够与供应商达成长期紧密合作关系，些超市直接与蔬菜基地挂钩些农产品实行大批量远期预订制，大型配送中心先进冷链物流技术和稳定生产基地等相关配套设施予以保证，运输过程中损耗得到了降低，成本自然降了下来，价格自然能降下来。

同时，超市定期对各个门店对生鲜农产品价格进行跟踪检查，发现价格不当现场立即调整，以达到薄利多销目。

而相比之下，由于农贸市场以零售为主，经营者经营规模小，进货渠道复杂，甚至是二次批发三次批发。

运输过程重复，增加了费用。

其运输设备简陋，增加了损耗，致使销售价格提再提来保证利润，而且供应受到天气影响很大，致使价格上常常出现不稳定现象。

通过比较发现，生鲜超市未来在价格上将越来越占据优势地位。

商品质量安全上优势随着食品安全意识逐步深入人心，并且不断影响消费者购买行为状况下，农产品质量安全日益成为公众与政府关注重大问题。

超市更关注生鲜农产品质量安全，关注和强调产品质量保证。

生鲜超市作为单法人主体，其大零售商市场地位，将使得产品质量安全问题，尤其是与生命密切相关生鲜农产品质量问题，显得特别重要，从而构成其经营重要风险，所以超市必然考虑其对连锁品牌产生负面影响。

为此，超市往往对生鲜农产品质量投诉高度关注。

超市拥有较为完善运输条件，有能力采用冷链方式来运输生鲜农产品，确保运输过程中农产品安全性和质量采用商品系统分类和标签体系，通过标志和销售区域可以明显区分安全优质农产品和普通农产品采用计算机标识系统，在必要时可以为消费者提供农产品追溯服务，如提供产地条件和生产者姓名等，这些就会形成开盘活动节庆活动公益活动等价格策略价格低开高走，针对市场现状，率先推出相对较低起价，占领市场主动性，以低价位冲击抢占市场份额。

在销售策略方面首先是整个项目销售控制，我们将结合本项目特有机会与威胁，分阶段分不同体量向市场推出项目产品。

前期为打开市场形成火爆销售场面。

我们可以选择较少体量总体量位置较好不同户型产品。

同时配合推广活动及极具诱惑优惠政策，从而形成市场追捧。

在第二阶段通过逐步取消优惠合理提价方式让市场产生本项目希缺感，而再加之耒阳消费者从众心理强攀比心理重特点，让买了房子人感到满意让没买房人后悔。

而在第二阶段可通过对现有客户维护和激励，让其为本项目做活广告转介绍。

充分发挥口碑效应。

在销售收尾阶段，充分利用销控。

让部分类房源作为经典保留房发售。

避免在尾盘出现销售停滞情况。

在销售节奏方面，可以通过市场反应及项目销售情况制定出合理推盘体量和推盘时间。

这样才能是项目利益最大化。

简言之整个项目营销策略就是多次推盘低价入市口碑宣传打开局面。

而只要局面打开，获得了市场认可。

则前期所损失利润可在后期多次推盘中及提价中弥补。

第十二章投资经济分析本项目经济评价主要考虑财务评价，财务分析是从项目本身可能发生财务收支分析出发，通过比较该项目需要发生支出和它可能获得收入来研究投资项目微观经济效果。

本项目经济评价本项目是城市房地产建设，也是城市扩容可分割组成部分，它经济效益是房地产国民经济效益反映。

因此，参照国家计算和建设部建设项目经济评价方法与参数以其中社会折现率采用，建设期为年评价年限为年。

本项目经济费用本项目经济费用，包括建设期本项目工程建设经济费用，以及本项目建成后在评价期内各项目经济费用。

评价期经济费用包括人工工资福利及社会保障费销售费用正常维护费用和其它费用。

人工工资福利费根据本工可第六章可知，本项目建成后公司组织管理人员编制为人，按第六章人员工资福利计算方法，总共费用为万元年。

在年年底项目运营后，年度工资为万元。

考虑到物价增长和平均年增长级工资等因素，人工工资福利年增长率为。

营运成本销售费正常维护费根据以往数据经验，房屋销售费按总销售额房屋正常维护费按建构筑物建设费作为基准价格。

预测期内各年经济费用数据见表。

年评价期内经济费用表表年份人工工资福利等销售费用正常维护费合计备注基年数据财务评价财务分析又称微观经济分析，即从项目本身可能发生财务收支分析出发，通过比较该项目需要发和支出和它可能获得收入来研究投资项目微观经济效果，本项目财务分析基准贴现率为，其建设期为年，评价期为年含建设期。

财务评价是根据国家现行财税制度和价格体系，分析计算项目直接发生财务效益和费用，编制财务报表，计算评价指标，考察项目盈利能力清偿能力等财务状况，据以判别项目可行性。

财务评价中收入与费用计算项目总投资包括固定资产投资，建设期借款利息流动品和普通农产品采用计算机标识系统，在必要时可以为消费者提供农产品追溯服务，如提供产地条件和生产者姓名等，这些就会形成开盘活动节庆活动公益活动等价格策略价格低开高走，针对市场现状，率先推出相对较低起价，占领市场主动性，以低价位冲击抢占市场份额。

在销售策略方面首先是整个项目销售控制，我们将结合本项目特有机会与威胁，分阶段分不同体量向市场推出项目产品。

前期为打开市场形成火爆销售场面。

我们可以选择较少体量总体量位置较好不同户型产品。

同时配合推广活动及极具诱惑优惠政策，从而形成市场追捧。

在第二阶段通过逐步取消优惠合理提价方式让市场产生本项目希缺感，而再加之耒阳消费者从众心理强攀比心理重特点，让买了房子人感到满意让没买房人后悔。

而在第二阶段可通过对现有客户维护和激励，让其为本项目做活广告转介绍。

充分发挥口碑效应。

在销售收尾阶段，充分利用销控。

让部分类房源作为经典保留房发售。

避免在尾盘出现销售停滞情况。

在销售节奏方面，可以通过市场反应及项目销售情况制定出合理推盘体量和推盘时间。

这样才能是项目利益最大化。

简言之整个项目营销策略就是多次推盘低价入市口碑宣传打开局面。

而只要局面打开，获得了市场认可。

则前期所损失利润可在后期多次推盘中及提价中弥补。

第十二章投资经济分析本项目经济评价主要考虑财务评价，财务分析是从项目本身可能发生财务收支分析出发，通过比较该项目需要发生支出和它可能获得收入来研究投资项目微观经济效果。

本项目经济评价本项目是城市房地产建设，也是城市扩容可分割组成部分，它经济效益是房地产国民经济效益反映。

因此，参照国家计算和建设部建设项目经济评价方法与参数以其中社会折现率采用，建设期为年评价年限为年。

本项目经济费用本项目经济费用，包括建设期本项目工程建设经济费用，以及本项目建成后在评价期内各项目经济费用。

评价期经济费用包括人工工资福利及社会保障费销售费用正常维护费用和其它费用。

人工工资福利费根据本工可第六章可知，本项目建成后公司组织管理人员编制为人，按第六章人员工资福利计算方法，总共费用为万元年。

在年年底项目运营后，年度工资为万元。

考虑到物价增长和平均年增长级工资等因素，人工工