层管理人员等。

针对以上述实际状况，项目定位为航天产业基地高档配套服务式公寓。

本项目将满足航天基地内中高端市场需要，并顺应基地强势发展需要。

发挥土地级差效益需要项目地理位置和周边环境良好，适合住宅和商业开发。

基地内各种高科技产业入驻将带动基地快速发展，加上成熟区土地稀缺，从房地产经济学角度看能发挥土地级差效益，本项目开发建设将对促进区域经济发展，促进土地效益潜力发挥起到积极作用。

项目用地及时开发需要本项目用地范围建设条件优越。

征地附着物清理临时围墙圈建地表垃圾土外运等工作均于年已经完成，宗地外配套条件即将达到建设条件路通电通通讯通上水通下水通燃气通热力通。

同时，开发单位作为基地管委会控股公司，具备独特客户资源等开发优势，项目建设十分迫切。

可行性研究编制依据国家计委建设部关于发布工程勘察设计收费管理规定通知计价格号国家发改委关于印发招标代理服务收费管理暂行办法通知计价格号国家发改委制定建设项目前期工作咨询收费暂行规定计价格号陕西省建筑安装工程综合概预算定额西安市建设委员会关于印发西安市建设项目城建费用统征收办法实施细则通知市建发号陕西省物价局陕西省财政厅关于西安市城市基础设施配套设施收费标准及有关问题通知陕价行发号陕西省发改委编制陕西省建设工程其他费用定额项目规划设计方案类似工程估算概算指标委托方提供其他成本数据委托方提供有关其他资料受托方现场勘察及市场调查收集资料有关建设项目经济评价基本参数和指标。

技术经济指标建筑技术经济指标表项目建筑经济指标表序号指标单位数量总用地面积亩总建筑面积地上建筑总面积高层住宅建筑面积高层公寓建筑面积配套商业建筑面积地下建筑面积停车位个地上停车位个地下停车位个容积率建筑密度项目总投资表总投资估算表序号项目金额万元土地费用前期工程费用建安工程费用公寓精装修费用基础设施建设费项目管理费用市场推广费用工程监理费不可预见费建设投资建设期利息总投资项目经济评价指标项目财务评价指标投资回收期年税前年税后财务净现值万元税前万元税后内部收益率税前税后贷款偿还期年资本金财务评价指标财务净现值万元内部收益率静态评价指标销售利润率总成本利润率可行性研究主要结论西安经济发展及城市规划方面西安城市经济快速稳定增长西安房地产市场发展健康，本项目具有较好发展机同比增长本季商品房竣工面积平方米，环比上季增长，同比增长年季度西安市商品房新开工面积为平方米，环比下降，与去年同比增长个百分点。

图商品房各季度施工竣工新开工面积表市场销售分析西安季度房地产市场呈现出较为火热销售场面，各物业成交情况除写字楼类物业之外均同比大幅增长，季度全市商品房成交面积达到平米，环比上季度增长这在历年之中尚属首次。

在同比方面，较年季度成交量大幅增长。

成交金额方面也有较大幅度增长比例，季度，全市商品房成交万元，环比增长，同比增幅达到。

表西安房地产市场销售情况统计表项目车位地下室普通住宅商服用房写字楼别墅合计销售面积平米销售金额元销售均价元平米季度西安商品房市场平均成交价格为元平方米，较上期微增，与去年同比上升。

分物业类型在售均价情况普通住宅在售均价为元平方米，同比上年上涨，环比上季上浮商服用房在售均价为元平方米，同比上涨，环比上季下降写字楼在售均价为元平方米，同比上升，环比上升别墅类在售均价为元平方米，同比上浮，环比上升个百分点。

图商品房市场各季度销售面积及销售额统计图年季度西安商品房空置面积有所增长，本季总空置面积为万平方米，较上季度增加，较上年同期相比增长。

图商品房住宅价格及变动率走势图季度西安住宅市场平均成交价格为元平方米，与去年同比上升。

西安房价进入年下半年后，环比比率变动幅度在左右，与国内线城市相比西安房价表现极为平稳，未出现国内线城市房价大幅波动态势。

西安房地产市场预测虽然年受到全球经济危机楼市成交量受到定影响，但楼市价格表现相对平稳。

年季度西安房地产市场表现出回暖态势，对于后期楼市上行仍将产生积极带动作用。

近期房地产销售回暖主要是在政策减免税费房贷优惠利率降低引导下，刚性需求集中释放所致，当然也与开发商主动采取优惠措施以及小户型较多导致购买力增强有关，但是未来西安楼市能否复式，成交量水平高低仍存在变数，主要受政策和开发商销售策略影响。

政策影响由于去年年底出台救市政策多数只有年有效期，因此届时政府是否会将政策延期存在不确定性。

如果楼市成交继续回暖，但政府出台回调利率等抑制购房者购房行为相关政策，那么在定程度上将会延缓楼市复苏。

开发商销售策略影响开发商为获得短暂经济利益采用追涨杀跌销售策略，有可能会使有所好转购房承受力下降，并挫伤购房者积极性，市场或会再次陷入困境。

根据西安房地产信息网数据研究中心预测政策松动仍将是西安房地产市场主要推力，未来西安市楼市成交量有望持续增加，年房地产销量将超过年房价继续保持平稳走势。

项目区域房地产市场分析西安航天产业基地发展概况西安国家民用航天基地简介西安国家民用航天产业基地是中国航天科技集团和陕西省西安市政府联合共建国家级民用航天产业基地，成立于年月，享有市级经济管理权限。

航天产业被列为引领西安未来发展五大主导产业之，航天基地是西安四区两基地港七大经济发展引擎之。

年月日，国家发改委批复成立西安国家民用航天产业基地。

陕西省西安市政府高度重视西安国家民用航天产业基地发展，在政策土地和融资等方面为基地发展提供了强有力支持。

基地位于西安市东南方，规划面积平方公十项费用，总计万元。

具体见表表总投资估算表单位万元序号项目金额土地费用前期工程费用建安工程费用公寓精装修费用基础设施建设费项目管理费用市场推广费用工程监理费不可预见费建设投资建设期利息总投资项目总投资资金来源根据开发单位对项目建设资金安排，项目总投资资金筹措安排如下自筹资金万元，占总投资，其中资本金万元，建设期利息万元销售收入再投入万元其余为借款万元，年期银行贷款利率为，考虑计算期为季度，季度贷款利率为。

项目投资使用计划与资金筹措详见附件财务评价报表。

第七章财务评价基础数据确定基础数据计算期年零个季度销售价格见价格定位基准收益率。

基准收益率确定依据在项目可行性研究中，采用国家发改委和建设部发布建设项目评价方法与参数第三版中房地产项目参考收益率作为项目财务基准收益率。

财务盈利能力分析项目现金流量表，见附件财务评价报表。

根据该表计算评价指标有所得税前税后财务内部收益率财务净现值和静态投资回收期。

其中所得税后财务内部收益率为，税后财务净现值基准收益率为万元，税后静态投资回收期为年所得税前财务内部收益率为，税前财务净现值基准收益率为万元，税前静态投资回收期为年。

资本金现金流量表，见附件财务评价报表。

根据该表计算税后年内部收益率为，税后财务净现值基准收益率为万元。

清偿能力分析通过对借款还本付息计算表和资金来源与运用表计算，考察项目计算期内各季度财务状况，在年从贷款开始起可全部还清借款本息。

盈亏平衡分析各种不确定性因素变化会影响投资方案经济效果，当这些因素变化达到临界值时，就会使方案损益情况产生质变。

进行盈亏平衡分析，目是找出该临界值，以判断投资方案对不确定性因素变化承受能力，旨在为决策提供依据。

根据线形盈亏平衡分析基本公式销售收入方程成本费用方程式中实现销售收入计划销售收入销售收入实现率总成本费用单位可变成本每平方米销售面积税金及附加总成本中固定费用令，便可求出值。

解得故当销售收入实现率为项目盈亏平衡点，即当销售收入实现时，项目即可保本。

低于这个比率，项目将会出现亏损高于这个比率，项目将出现盈利。

从项目盈亏平衡点指标值来看，结合目前西安市场实际情况，本项目具有定抗风险能力。

敏感性分析敏感性是指影响方案因素中个或几个估计值发生变化时，引起方案经济效果相应变化，以及变化敏感程度。

本项目主要进行价格以及工程建设总投资对内部收益率双因素敏感性分析，年基准内部收益率为，季度基准内部收益率为，项目内部收益率时，其在财务上是不可行，下表中标注下划线区域在财务上就是不可行。

表价格总投资对内部收益率敏感性分析价格变化投资变化销售价格变动临界点投资变动临界点依重视西安国家民用航天产业基地发展，在政策土地和融资等方面为基地发展提供了强有力支持。

基地位于西安市东南方，规划面积平方公十项费用，总计万元。

具体见表表总投资估算表单位万元序号项目金额土地费用前期工程费用建安工程费用公寓精装修费用基础设施建设费项目管理费用市场推广费用工程监理费不可预见费建设投资建设期利息总投资项目总投资资金来源根据开发单位对项目建设资金安排，项目总投资资金筹措安排如下自筹资金万元，占总投资，其中资本金万元，建设期利息万元销售收入再投入万元其余为借款万元，年期银行贷款利率为，考虑计算期为季度，季度贷款利率为。

项目投资使用计划与资金筹措详见附件财务评价报表。

第七章财务评价基础数据确定基础数据计算期年零个季度销售价格见价格定位基准收益率。

基准收益率确定依据在项目可行性研究中，采用国家发改委和建设部发布建设项目评价方法与参数第三版中房地产项目参考收益率作为项目财务基准收益率。

财务盈利能力分析项目现金流量表，见附件财务评价报表。

根据该表计算评价指标有所得税前税后财务内部收益率财务净现值和静态投资回收期。

其中所得税后财务内部收益率为，税后财务净现值基准收益率为万元，税后静态投资回收期为年所得税前财务内部收益率为，税前财务净现值基准收益率为万元，税前静态投资回收期为年。

资本金现金流量表，见附件财务评价报表。

根据该表计算税后年内部收益率为，税后财务净现值基准收益率为万元。

清偿能力分析通过对借款还本付息计算表和资金来源与运用表计算，考察项目计算期内各季度财务状况，在年从贷款开始起可全部还清借款本息。

盈亏平衡分析各种不确定性因素变化会影响投资方案经济效果，当这些因素变化达到临界值时，就会使方案损益情况产生质变。

进行盈亏平衡分析，目是找出该临界值，以判断投资方案对不确定性因素变化承受能力，旨在为决策提供依据。

根据线形盈亏平衡分析基本公式销售收入方程成本费用方程式中实现销售收入计划销售收入销售收入实现率总成本费用单位可变成本每平方米销售面积税金及附加总成本中固定费用令，便可求出值。

解得故当销售收入实现率为项目盈亏平衡点，即当销售收入实现时，项目即可保本。

低于这个比率，项目将会出现亏损高于这个比率，项目将出现盈利。

从项目盈亏平衡点指标值来看，结合目前西安市场实际情况，本项目具有定抗风险能力。

敏感性分析敏感性是指影响方案因素中个或几个估计值发生变化时，引起方案经济效果相应变化，以及变化敏感程度。

本项目主要进行价格以及工程建设总投资对内部收益率双因素敏感性分析，年基准内部收益率为，季度基准