险，利用合理分期开发策略，后期待配套日趋成熟在价格上做提升，以提升项目整体价值。

合理安排项目开发节奏有计划资金投入是规避政策风险保证项目成功重要因素。

可行性研究依据房地产开发项目经济评价方法建设部建标号建设项目经济评价方法与参数国家计委建设部计投资号关于印发经济评估方法通知及附件中国国际工程咨询公司咨经号有关单位提供相关资料西安市年月份统计年鉴西安市年房地产市场分析报告西安市房地产开发相关资料及数据西安市深度市场调研包括实地调研文案调研专家访谈等二项目概况项目综述威尼斯酒店项目是西安大金置业有限公司筹建由五星级酒店办公楼及公寓楼组成城市综合体项目，威尼斯酒店项目也是曲江新区核心区域地标性建筑。

威尼斯酒店项目位于会展中心期展馆东侧，曲江国际会议中心以北，翠华路以西，规划占地亩，由栋酒店栋办公楼和栋公寓楼组成，总建筑面积约平方米。

威尼斯酒店总建筑面积，设计标准床位个，酒店定位高端，设计为五星级标准，主要面向莅临展会国家政府领导和参展著名企业高级管理人员及来西安旅游高级团队及个人。

地块形状地块基本方正，土地平正，开发条件良好。

地块现状地块目前正处于项目立项审批及待开发状态，尚未动工。

项目法律手续本项目在土地取得立项开发建设等方面均遵照国家及西安市房地产项目开发相关程序及规定。

第二章项目投资环境宏观经济分析西安市经济分析年月，西安市经济呈现生产保持稳定内需依然较旺政策影响明显物价持续高位态势，国民经济整体运行平稳。

农业生产持续稳定增长工业生产平稳较快增长月，全市规模以上工业增加值亿元，同比增长，比月回落个百分点。

从行业看，月，个主要大类工业行业中，个行业增速高于全市平均水平，其中，增长较快行业有饮料制造业增长，有色金属冶炼及压延加工业增长，通信设备计算机及其他电子设备制造业增长，化学原料及化学制品制造业增长，通用设备制造业增长。

固定资产投资快速增长月，全市完成固定资产投资亿元，同比增长，比上年同期提高个百分点，比月回落个百分点。

分所有制看，月，国有经济完成投资亿元，同比增长集体经济完成投资亿元，增长非公有制经国际化，七园城塔文化旅游大格局全面形成，成为西安乃至陕西旅游重要窗口。

曲江新区秉承与商家共生共荣共赢招商理念，坚持爱商扶商助商，万科集团银泰百货申华集团和记黄埔华侨城等海内外上市公司争相投资，曲江成为各大企业战略投资热点区域。

同时，面对国内外复杂经济形势，积极创新融资形式，不断拓宽融资渠道，全年招商融资工作在全市名列前茅，为可持续发展提供了坚实资金保障。

年以来，曲江新区先后建成大雁塔北广场大唐芙蓉园曲江国际会展中心曲江池遗址公园大唐不夜城等批重大文化项目，组建了曲江文化产业投资集团曲江影视集团曲江会展集团曲江演出集团曲江文化旅游集团大明宫投资集团等六大产业集团形成了以文化旅游会展创意影视演艺出版传媒等产业为主导文化产业体系，跃升为西部最重要文化旅游集散地，陕西文化旅游产业发展标志性区域。

截至目前，西安曲江文化产业投资集团总资产达亿元，成为我国最大文化产业投资类企业之，跻身西部文化产业巨无霸行列。

发展目标区域发展目标世界文化创意新地标随着各项事业高速发展，曲江新区期已基本建成，区内已无发展空间，曲江新区规划了二期扩区。

为进步提升曲江新区发展水平，发展壮大文化旅游产业，西安曲江国家级文化产业示范区总体规划编制完成。

总体规划提出，以打造世界级旅游目地构建国际文化产业高地建设生态科技示范城区为发展内涵，全面提升曲江发展模式，创新发展理念，将曲江定位为国家级文化产业示范区西部文化资源整合中心西安旅游生态度假区和绿色文化新城。

产业发展目标中国文化产业第极在规划中，曲江新区提出了打造中国文化产业第极产业发展目标。

今后，文化创意产业出版传媒产业数字文化产业文化娱乐产业影视产业体育休闲产业和会展产业将成为曲江新区文化产业发展重点。

曲江还将重点打造大文化产业园区当代艺术产业园艺术家村落数字文化产业区出版传媒产业区国际文化创意区文化娱乐产业区国际会展产业区影视产业区康体休闲产业区及曲江文化旅游区。

规划还提出，要将曲江发展为国家文化创新引擎和出口基地西部文化资源整合中心及文化企业孵化器。

发展策略曲江新区将以杜陵大遗址等遗产旅游为主题多元化产品体系形成，进步做强旅游产业，使曲江成为文化产业遗产旅游双驱动国际典范城区。

展现曲江汉唐皇家气派，将曲江打造成为世界级都市旅游目地。

以构建文化产业社区和文化企业孵化器为手段，积极培育和提升在文化产业圈层中处于核心层创意策划等环节，延伸文化产业链，形成文化与科技创新合力，积极培育自主知识产权，引领国家级文化产业示范区走向国际，构建国际世界文化产业新高地。

发展循环经济，提高资源利用效率，应用生态技术，构建绿色低碳资源节约型环境友好型项目主要技术经济指标项目经济指标建筑占地面积亩用地性质商业金融用地总建筑面积容积率其中酒店建筑面积公寓建筑面积办公建筑面积商业建筑面积车位配比二项目投资估算与资金筹措项目开发投资估算各项设定与总投资估算项目开发总工期为个月。

项目土地使用权为年。

根据区域房地产开发实际情况，项目各项成本费用包括土地成本含土地购置费前期工程费工程建设费市政综合及基础设施配套费开发期间税费销售费用管理费用财务费用不可预见费用等。

经测算，项目可售部分与酒店开发总投资不含税为元人民币约合亿元，汇总详见下表项目开发可售部分投资估算各项设定与投资估算表单位元成本项目成本单位成本元平方米备注开发成本土地成本及市政配套含土地购置费等前期工程费工程建设费市政综合开发期间税费开发费用销售费用销售收入管理费用开发成本财务费用贷款利息银行贷款不可预见费用开发成本总计不含税项目开发酒店部分投资估算表成本项目成本单位成本元平方米备注土地成本及市政配套含土地购置费等前期工程费工程建设费总计不含税项目投资计划与资金筹措本项目开发投资主要资金来源有三个渠道企业自有资金。

银行信贷，占项目开发成本。

楼盘销售收入用于投资部分。

三项目销售收入测算根据项目开发经营方案，公寓楼办公楼楼盘建筑面积全部用于出售，公寓办公楼部分，毛坯销售均价为元平方米商业部分销售均价元酒店部分为开发商自持，本次经济测算以酒店年经营效益为指标，根据市场调研结果，采用同类市场比较法，经营收入按每租金元天算，入住率为。

项目销售收入测算表酒店部分经营收入按年计算年内酒店经营收益元可售部分公寓办公商业销售收入测算公寓楼办公楼商业售价元平方米销售面积平方米销售收入元合计项目可售部分销售总收入商业公寓办公元约合亿四项目销售税金及附加测算本项目可售部分销售税金及附加估算详见下表单位元序号项目计算依据合计销售收入不含酒店部分营业税金及附加等营业税城建税教育费附加防洪工程维护费交易印花税契税土地增值税合计五项目财务评价项目财务分析假设前提本项目财务分析是在对项目成本收益测算基础上，按照尽可能接近项目开发实际情况原则设定前提假设，并据此进行计算。

价格水平确定本项目楼盘销售价格是根据市场比较并结合周边楼市销售发展状况进时间修正后，得出现在及将来市场销售价格。

税费规定本项目物业在开发及销售期间预计发生税项和费用计算标准均严格按照政府相关规定。

基准收益率确定基准收益率设定为项目损益分析表与项目盈构建绿色低碳资源节约型环境友好型项目主要技术经济指标项目经济指标建筑占地面积亩用地性质商业金融用地总建筑面积容积率其中酒店建筑面积公寓建筑面积办公建筑面积商业建筑面积车位配比二项目投资估算与资金筹措项目开发投资估算各项设定与总投资估算项目开发总工期为个月。

项目土地使用权为年。

根据区域房地产开发实际情况，项目各项成本费用包括土地成本含土地购置费前期工程费工程建设费市政综合及基础设施配套费开发期间税费销售费用管理费用财务费用不可预见费用等。

经测算，项目可售部分与酒店开发总投资不含税为元人民币约合亿元，汇总详见下表项目开发可售部分投资估算各项设定与投资估算表单位元成本项目成本单位成本元平方米备注开发成本土地成本及市政配套含土地购置费等前期工程费工程建设费市政综合开发期间税费开发费用销售费用销售收入管理费用开发成本财务费用贷款利息银行贷款不可预见费用开发成本总计不含税项目开发酒店部分投资估算表成本项目成本单位成本元平方米备注土地成本及市政配套含土地购置费等前期工程费工程建设费总计不含税项目投资计划与资金筹措本项目开发投资主要资金来源有三个渠道企业自有资金。

银行信贷，占项目开发成本。

楼盘销售收入用于投资部分。

三项目销售收入测算根据项目开发经营方案，公寓楼办公楼楼盘建筑面积全部用于出售，公寓办公楼部分，毛坯销售均价为元平方米商业部分销售均价元酒店部分为开发商自持，本次经济测算以酒店年经营效益为指标，根据市场调研结果，采用同类市场比较法，经营收入按每租金元天算，入住率为。

项目销售收入测算表酒店部分经营收入按年计算年内酒店经营收益元可售部分公寓办公商业销售收入测算公寓楼办公楼商业售价元平方米销售面积平方米销售收入元合计项目可售部分销售总收入商业公寓办公元约合亿四项目销售税金及附加测算本项目可售部分销售税金及附加估算详见下表单位元序号项目计算依据合计销售收入不含酒店部分营业税金及附加等营业税城建税教育费附加防洪工程维护费交易印花税契税土地增值税合计五项目财务评价项目财务分析假设前提本项目财务分析是在对项目成本收益测算基础上，按照尽可能接近项目开发实际情况原则设定前提假设，并据此进行计算。

价格水平确定本项目楼盘销售价格是根据市场比较并结合周边楼市销售发展状况进时间修正后，得出现在及将来市场销售价格。

税费规定本项目物业在开发及销售期间预计发生税项和费用计算标准均严格按照政府相关规定。

基准收益率确定基准收益率设定为项目损益分析表与项区域面积平方公里，同时辐射带动大明宫遗址保护区法门寺文化景区临潼国家旅游休闲度假区和楼观台道文化展示区等区域，发展区域总面积近平方公里。

曲江新区建设以文化旅游生态为特色国际化城市示范新区，到年全面建成国家级文化产业示范区。

发展现状曲江新区践行陕西文化强省战略和文化立区旅游兴区理念，充分依托陕西西安大文化大旅游大文物优势，以城市运营收益大力投资文化产业和公共设施，以大项目为带动，文化产业公共文化事业和城市新区建设呈现出齐头并进协调发展良好态势，迅速成为西安乃至全国文化产业发展新亮点。

以文化为切入以旅游为带动以城市为支撑，在文化旅游和城市三驾马车共同拉动下，曲江新区区域经济实力明显增强。

年，固定资产投资完成亿元，同比增长财政般预算收入完成亿元，同比增长实际利用外资亿美元，同比增长实际引进内资亿元，同比增长，各项经济指标增速在全西安市开发区中名列前茅。

随着大明