子集聚。

钦州市大港口大工业大旅游城市城市建设目标，系列城市基础设施建设，为钦州城市投资环境提供到个新优化平台，同时也产生巨大投资拉动效益。

综合各方面因素，我们有理由相信，在钦州市工业园配套服务区项目实施及经营周期内，城市社会经济在总体上将会快速发展，这为项目开发建设成功提供了极为良好城市社会经济依托平台。

城市房地产行业状况及趋势房地产行业现状消费客群分析钦州住房消费客群大致可以分为三类类以改善居住为目消费者，是钦州本地人，由于经济生活水平提高，她们对住房品质提出了新需求。

二类以投资为目，包括来自区内区外其他较为发达城市，北部湾经济圈发展机遇使钦州成为众多房产投资客投资新目标。

三类以临时安居为目，主要是是外来人口，随着钦州发展壮大，众多外资等企业进驻，带来住房消费需求也是不可估量。

市场发展趋势分析从近年来钦州市房地产发展状况来看，钦州市房地产发展势态看好，开发规模扩张迅速，市场需求增长旺盛，销售价格稳中攀升，不论是开发投资还是商品房供给与销售，都保持着良好发展势头。

总体发展趋势判断综合政策投资消费市场等各方面因素，我们对钦州房地产行业基本判断是钦州市房地产产业经过几年发育，已初步完成了其快速成长期，进入个消费力相对平稳增长市场适度竞争快速发展时期，尤其是当今北部湾经济区获批，钦州经济喷井式发展更是指日可待，在钦州城市社会经济中观背景良好条件下，房地产业亦将与城市经济同步发展，此时，值得需考虑将是开发产品区域与品类价格结构性平衡问题。

第二章项目概况项目选址区位条件图项目在钦州市位置项目地块位于钦州市港区，金鼓江东岸，广西滨海公路北侧。

倚江临海，交通四通八达，项目可凭借滨海公路进港大道与钦州城区实现快速连接。

也可顺江而下流入十万吨航道。

可谓畅通无阻，水路，陆路皆通。

另外，项目周边集聚众多工业型企业园区基地，相对集中可以达到更好服务效果和更大规模效应，本项目建成后，将可以有效服务于临港工业区同时，可以更好辐射周边保税港区综合物流区林浆纸体化项目及石化产业区，为其提供源源不断服务输出，成为港区内各大工业明星保姆。

图项目与周边园区位置关系自然条件项目位于金鼓江畔，自然景观优越。

项目地块基本指标用海面积亩，合公顷综合容积率用地性质城镇混合住宅商业文化娱乐商务办公按现有基本指标，司秉承诚信和企业宗旨贯以优质高效，争创流企业精神，以坚持追求经济效益社会效益和环境效益相统企业原则。

项目管理模式广西钦州市创鑫建设投资有限公司，将在钦州市工业园配套服务区项目采用国际先进项目管理经验，进行项目内部控制与外部协作有效结合，设立成本管理，工程技术管理财务客户服务等基本职能部门对项目进行控制在工程规划设计工程施工监理商业管理招商物业销售物业管理等方面，将充分地采用与国内外资深专业机构人合作方式，进行社会资源整合，达到将项目顺利推进良好目标。

项目协作机构设计机构利加利华国际设计有限公司是家全方位建筑设计公司，总部设在加拿大魁北克省蒙特利尔市，并在中国广东省和广西壮族自治区设有分部，专长于城市规划建筑设计景观设计园林设计室内设计及工程顾问，多次在加拿大及中华人民共和国设计中标，并与数家境内外建筑设计事务所建筑设计院房地产发展公司及工程承包商建立了良好合作关系。

宝资通联行宝资通联行，是家由数个专业公司部门系统集合而成广西首家地产综合服务平台。

公司运用独创地产价值流理论，高效串联起项目规划设计项目投资顾问项目运营管理项目策划代理等专业流程，由专项到全程，为资本及发展商提供专业集成服务。

宝资通自年创办至今，服务半径到达钦州桂林柳州钦州玉林等广西主要城市业务领域触及城区概念规划住宅社区商业物业特色街区建筑综合体等近百四十个项目个案，年均服务地产项目超过二十个，代理销售完成总额连续三年超过亿元，年近亿元。

年业务规模在全国同行中排名进入前三十位。

宝资通成功营销案例项目有欧景庭园澳州丽园华星城富丽华庭南湖碧园阳光新都金湾花城香榭里花园航洋国际城金源汇东骊城山水号半岛东岸等。

团队评价具有国际先进设计管理运营理念国际化专业机构，与熟悉本土市场策划销售机构等多家专业机构，将使钦州市工业园配套服务区项目发展建设拥有高水平技术及市场管理能力，保障项目顺利推进，达到项目建设高水准，圆满地达到项目策划发展目标。

第四章项目开发建设计划项目组织管理本项目在开发运作中采用完全项目业主制度，由项目投资方成立项目公司，对项目进行开发建设。

项目开发建设运营推动深度专业化合作模式，在项目规划建筑设计工程监理成本控制营销代理物业管理运作经营等环节，均计划与国际及国内高水准资深机构合作，倡导强强联手与策略联盟，保证项目综合素质全优。

项目建设计划与分期计划原则根据本项目总体规模以及可能市场容量评估，政府对配套服务区规划及指导意见，按土地开发成本及工程建设客观规律，本项目将采用分期开发，按市场变化进行弹性控制推进模式，在统策划统规划统经营指导思想下进行项目开发，并在推进行节奏上遵循如下原则先启动居住项目，争取快速获得更大现金回流，实现整个项目滚动开发。

项目建设计划本项目计划主要开发建设分为三大周期，共用时年，项目进程粗略计划纲要安设分为三大周期，共用时年，项目进程粗略计划纲要安排如下第周期分两个阶段首先完成项目立项完成项目前期概念规划及修建性规划设计工作，完成填海造地工作，启动并完成部分基础设施和环境整治工程，部分居住社区内公共服务设施配套工程启动部分住宅物业建设。

用时年时间。

第二周期启动邻里中心建设，进步加快住宅物业开发，在适当时间段启动商务区建设，继续规划相关实体建设。

用时年时间。

第三周期在前两个周期开发效果下，完成剩余物业开发建设，总体思路先环境后住宅，建设中后期进行商业商务等配套街区建设。

用时年。

第五章项目投资估算投资估算依据本报告对本项目发展总构思规划设计纲要及估定技术经济指标。

广西区内钦州市同类建设项目投资估算指标国家及市政府有关基建房地产项目各类规费文件。

投资估算与取费标准说明土地费用本项目实际用海面积为亩，其中建筑海域面积约亩，市政道路公共绿化面积约亩。

海域部分用海成本由海域使用成本和用砂填海费用两部分构成，其中海域使用成本按万元亩计算，用砂填海费用按万元亩计算。

前期开发费用前期开发费用包括前期工程费设计费政府报建费，其中前期工程费用，包括市场调研可行性分析水文地堪三通平等前期工程费用，取费标准以工程费用计设计费包括规划设计费方案设计费施工图设计费机电设计费环艺设计费等费用报建费用，按钦州市目前各政府部门收费水平，参考钦州其它房地产高层项目报建费用支出水平。

工程费用市政工程及环境按室内外工程划分，并参照钦州其它同类高层建筑投资费用指标，分为市政工程费用和建筑安装工程费用。

建安工程费建筑安装工程按高层框架结构为主，参照钦州其它高层项目投资指标其它工程费包括机电设备包括电梯空调工程购买与安装工程通讯智能化网络工程消防工程等。

不可预见费项目保留部分费用作为市场发生不可预见情况或设备涨价而发生费用，不可预见费按前期费用与工程费用之和计算。

营销费用本项目营销费用包括项目广告推广营销代理等费用，以销售总额计入成本。

项目管理费项目管理费包括运营管理费与工程监理费等费用，按工程费用计。

投资估算根据初步测算，本项目总投资约亿元详见表。

表项目投资综合估算表单价工程量总造价万元备注用海费用建筑部分万亩亩含海域使用金拆迁补偿地填海等费用道路绿化万亩亩摘牌价格前期开发费用工程费用计工程费用建安工程元万包括市政配套建安工程前期设计勘察环境园林建设报建等费用不可预见费总和营销费用销售总额计入成本项目管理费工程费用总投资第六章项目产出与销售项目物业产出分类本项目产出可供销售物业类型如下表所示表物业产出面积统计表性质序号物业类型单位数量出售住宅万商划本项目计划主要开发建设分为三大周期，共用时年，项目进程粗略计划纲要安设分为三大周期，共用时年，项目进程粗略计划纲要安排如下第周期分两个阶段首先完成项目立项完成项目前期概念规划及修建性规划设计工作，完成填海造地工作，启动并完成部分基础设施和环境整治工程，部分居住社区内公共服务设施配套工程启动部分住宅物业建设。

用时年时间。

第二周期启动邻里中心建设，进步加快住宅物业开发，在适当时间段启动商务区建设，继续规划相关实体建设。

用时年时间。

第三周期在前两个周期开发效果下，完成剩余物业开发建设，总体思路先环境后住宅，建设中后期进行商业商务等配套街区建设。

用时年。

第五章项目投资估算投资估算依据本报告对本项目发展总构思规划设计纲要及估定技术经济指标。

广西区内钦州市同类建设项目投资估算指标国家及市政府有关基建房地产项目各类规费文件。

投资估算与取费标准说明土地费用本项目实际用海面积为亩，其中建筑海域面积约亩，市政道路公共绿化面积约亩。

海域部分用海成本由海域使用成本和用砂填海费用两部分构成，其中海域使用成本按万元亩计算，用砂填海费用按万元亩计算。

前期开发费用前期开发费用包括前期工程费设计费政府报建费，其中前期工程费用，包括市场调研可行性分析水文地堪三通平等前期工程费用，取费标准以工程费用计设计费包括规划设计费方案设计费施工图设计费机电设计费环艺设计费等费用报建费用，按钦州市目前各政府部门收费水平，参考钦州其它房地产高层项目报建费用支出水平。

工程费用市政工程及环境按室内外工程划分，并参照钦州其它同类高层建筑投资费用指标，分为市政工程费用和建筑安装工程费用。

建安工程费建筑安装工程按高层框架结构为主，参照钦州其它高层项目投资指标其它工程费包括机电设备包括电梯空调工程购买与安装工程通讯智能化网络工程消防工程等。

不可预见费项目保留部分费用作为市场发生不可预见情况或设备涨价而发生费用，不可预见费按前期费用与工程费用之和计算。

营销费用本项目营销费用包括项目广告推广营销代理等费用，以销售总额计入成本。

项目管理费项目管理费包括运营管理费与工程监理费等费用，按工程费用计。

投资估算根据初步测算，本项目总投资约亿元详见表。

表项目投资综合估算表单价工程量总造价万元备注用海费用建筑部分万亩亩含海域使用金拆迁补偿地填海等费用道路绿化万亩亩摘牌价格前期开发费用工程费用计工程费用建安工程元万包括市政配套建安工程前期设计勘察环境园林建设报建等费用不可预见费总和营销费用销售总额计入成本项目管理费工程费用总投资第六章项目产出与销售项目物业产出分类本项目产出可供销售物业类型如下表所示表物业产出面积统计表性质序号物业类型单位数量出售住宅万商业万售和服务功能，改传统社区商业底商卖场商业模式，使社区商业由社区内商业转变成服务于社区商业，使邻里中心成为个城市休闲享受公共去处。

构成包