区非农业户籍人口。

在谈这部分人住房需求时，我们首先要问个问题究竟是什么因素促成了杭州或者全国房地产市场近几年超常规发展呢很多人都会说是城市化或者居民消费结构升级，这样说法固然不能说错。

但还有个现象应该引起足够注意房地产市场从以来高速增长，在时间上是与住房体制改革步伐正好致。

这种政策变动导致需求集中释放是催生房地产业年至今长达六年高速增长最重要原因。

短短六年间，杭州人均住房建筑面积已经从平方米增加到平方米左右。

住房品质更是获得快速提升住宅成套率从不到提高到现在左右。

可以说，目前老杭州人基本居住需要已经得到初步满足，接近住宅自有率甚至已经远高于欧美日等发达国家。

因此，目前房地产体制改革对福利分房体制下所累积庞大需求集中释放作用正不断减弱，有迫切购房意愿居民已减少，他们需求更多是希望借购买不动产实现保值增值投资目。

因此，这部分人虽然有购买能力平均薪资较高而且既有住房可以提供融资抵押，但购买欲望却已经下降，故而需求同样降低。

三拆迁安置指因旧城改造二次城市化和城市公共工程建设拆迁安置所形成被动住房需求。

如果没有特殊情况，旧城改造导致新增需求是比较稳定。

参照国际通行房产折旧率，杭州每年因拆迁形成被动需求为万平方米左右。

但是，随着拆迁成本加大私有产权保护力度加强，拆迁难度正日益提高。

在目前宏观调控形势下，城市公共工程建设规模正在缩小，旧城改造拆迁速度也在放缓，其主要政策诱因是月日国务院办公厅下发关于控制城镇房屋拆迁规模严格拆迁管理通知。

该通知初衷，是缓解因拆迁积累各种社会矛盾，客观上它也使拆迁安置形成被动住宅需求大大减少。

四投资需求虽然投资需求并非于上述诸项之外另种需求类别，但由于它对市场反映最为敏感影响供求关系和受供求关系影响最明显，因此有必要给予重视。

决定投资需求是预期，目前虽然不能说对房地产市场预期已经发生了根本性转变，但随着价格过快上升房价收入比异常偏高，风险确实正在加大。

加上些地方性政策性因素比如以开征期房转让契税，二手房恢复征收个人所得税，经济适用房用地不得低于房产用地投放总量等为主要内容所谓杭州房产新政月日起开始实施自月日起工商银行将要求在杭买二手房外地客户提供本地人作担保，如无担保但在本地有固定职业，首付款增加到四成左右但这是建立在成交量降低空置率提高基础上。

其原因是目前虽然有楼盘逐渐滞销，但开发商思维逻辑是房子是人们生活必需品，需求缺乏弹性，因此只要坚持不降价，最终还是有人买。

他们忽视了这样个基本道理虽然房子是大多数人非买不可商品，但相对于房改刚开始前几年，目前需求还远没有急迫到非现在买不可地步。

由于房地产并非如农副产品样是充分竞争市场，其价格变动并不和供求关系变动同步。

也就是说，开发商基于预期作出价格调整决定也是存在时滞，这样就造成了价格黏性即价格调整总是慢于或快于供求关系真实变动，它们之间关系不是同步与即时。

高端产品将走向分化，由于其需求群体是特定小部分人，他们对价格并不敏感。

因此，在大部分产品降价同时，极少数特定地段特殊品质稀缺性楼盘如西湖周围钱江新城区域甚至会继续涨价。

总之，当前我们面临是次房地产全行业全国性调整，这种调整是为了今后更好地发展，既是不可避免，也是暂时和正常。

只是，它对像杭州这样房价过高投资比例过大地区影响幅度将会更大些。

但它决不预示着房地产业冬天来临。

恰恰相反，在这轮调整过后，房地产市场将获得更好更稳健和长期发展。

目前看来，这样调整至少可以带来三个好处老百姓将可以买到更便宜品质更高房子，享受到更优质服务。

价格下降将使原来大量潜在需求转为有效需求，从而有利于整个行业长期健康发展从这个意义上说，也许将此次房地产业调整比为刮骨疗毒并不为过。

由于全行业平均利润率最终会下降到正常水平，将迫使企业不断创新，提高效率，提升管理水平和经营能力，降低成本，以适应更公开土地市场更透明运作空间更激烈竞争形势要求。

从而促进行业优胜劣汰，通过新轮洗牌，房地产开发企业更明显地向集团化专业化品牌化方向发展。

杭州市钱江新城概况钱江新城区域位置钱江新城位于杭州市老城区东南部，地理位置优越，交通便捷。

与开阔钱塘江咫尺之遥，距离西湖风景区约公里，距萧山国际机场约公里。

所辖范围为东临钱塘江，南靠复兴地区，西依秋涛路，北至钱塘江二桥艮山西路，规划面积约平方公里。

计划分两期实施，沿江近平方公里区域为期工程其中钱江三桥下游清江路至运河出江口带为钱江新城核心区，即杭州未来中央商务区由秋涛路庆春路之江路清江路围合而成，占地约平方公里，规划总建筑面积约万平方米。

余下地块为二期工程。

钱江新城建设背景杭州以其秀丽自然风光深厚历史文化积淀坚实经济基础而闻名天下。

在世纪之交，为迎接经济全球化和我国加入机遇和挑战，为加快杭州城市现代化建设，为保护历史文化名城，适应构筑大都市建设新天堂需要，杭州市委市政府提出了杭州城市城市东扩，旅游西进，沿江开发跨江发展东动西静南新北秀中兴战略步骤，即将长期以来形成以西湖为核心团状空间形态转变为以钱塘江为轴线分散组团形态，商家娱乐服务业知名企业洽谈协商，以求本项目商场休闲娱乐餐饮部分经营管理均能达到世界流水平。

投资估算和资金筹措估算说明根据依照同类型建筑构造估算。

弱电系统暂按国产部分进口中高档价计入。

超高层以上电梯按进口价计入，其它电梯按合资价计入。

商场写字楼电气计算到配电箱，灯具插座及管线价已计入，而豪华灯具豪华洁具未包括在估算内。

土地费用根据杭州市国有土地使用权出让合同和杭州市钱江新城管理委员会土地开发补偿协议。

前期准备费用按工程费用计取。

建设单位管理费工程监理费质监费勘察设计费按规定收取。

部门配套费按元收取。

基本预备费按工程费用和其它费用合计计。

投资估算和使用说明估算结果本工程总投资估算值约为万元人民币，投资估算详见附表。

其中工程费用万元其它费用万元预备费万元资金使用计划因项目开发尚未制定实施计划，分年投资计划主要参照土地协议书中关于土地出让金支付方式内容及各年大致工程量来安排。

资金使用计划详见附表。

资金筹措本项目资金筹措，由投资方自有资金及房屋预售收入解决。

若上述两部分资金不足，则通过贷款解决。

注册资本万美元。

出资比例浙江华联三鑫石化有限公司出资万美元怡胜投资有限公司出资万美元银行贷款万人民币。

预售款万人民币。

财务评价销售收入估算经营方式本项目获准立项后，将进行系统项目策划，以形成和选出较具体项目开发经营方案，主要是考虑近期利益和长远利益兼顾资金压力自身经营能力以及市场接受程度等，对出售出租自营等经营方式进行选择。

在项目建议书阶段，为简化计算，暂按全部房产出售经营方式进行财务评价。

销售进度预计年开发企业在获取商品房预售许可证后开始预售，商业餐饮娱乐用房大部分属于大宗房产交易，计划于年售完可理解为分期付款，至年付清房款，写字楼和可售停车泊位于年销售完毕。

销售价格销售价格确定将是下步项目策划重点内容，根据建设部商品房销售管理办法，本项目商品房销售价格可由当事人协商议定，在建议书财务评价阶段，参考上海北京等城市超高层商办综合楼商品房销售价格，结合杭州市钱江新城销售价格实行销售。

公用配套设施销售避难层设备层作为公用配套设施分摊，地下车库泊位共有约个，部分车位按出售考虑，其它车泊位管理可交由物业管理公司统管理。

销售收入估算详见附表。

总成本费用估算总成本费用分析与估算见附表。

本项目成本费用由生产成本管理费用财务费用和销售费用构成，生产成本由开发建设投资和物业维修基金构成，物业维修基金按开发建设投资计管理费用已作为建设单位管理费计入投资估算其它费用中财务费用为贷款利息销售费用主要用于房屋销售工作，销售费用按销售收入‟计提。

销售税金利润及分配营业税及附加按销售收入计取西湖为核心团状空间形态转变为以钱塘江为轴线分散组团形态，商家娱乐服务业知名企业洽谈协商，以求本项目商场休闲娱乐餐饮部分经营管理均能达到世界流水平。

投资估算和资金筹措估算说明根据依照同类型建筑构造估算。

弱电系统暂按国产部分进口中高档价计入。

超高层以上电梯按进口价计入，其它电梯按合资价计入。

商场写字楼电气计算到配电箱，灯具插座及管线价已计入，而豪华灯具豪华洁具未包括在估算内。

土地费用根据杭州市国有土地使用权出让合同和杭州市钱江新城管理委员会土地开发补偿协议。

前期准备费用按工程费用计取。

建设单位管理费工程监理费质监费勘察设计费按规定收取。

部门配套费按元收取。

基本预备费按工程费用和其它费用合计计。

投资估算和使用说明估算结果本工程总投资估算值约为万元人民币，投资估算详见附表。

其中工程费用万元其它费用万元预备费万元资金使用计划因项目开发尚未制定实施计划，分年投资计划主要参照土地协议书中关于土地出让金支付方式内容及各年大致工程量来安排。

资金使用计划详见附表。

资金筹措本项目资金筹措，由投资方自有资金及房屋预售收入解决。

若上述两部分资金不足，则通过贷款解决。

注册资本万美元。

出资比例浙江华联三鑫石化有限公司出资万美元怡胜投资有限公司出资万美元银行贷款万人民币。

预售款万人民币。

财务评价销售收入估算经营方式本项目获准立项后，将进行系统项目策划，以形成和选出较具体项目开发经营方案，主要是考虑近期利益和长远利益兼顾资金压力自身经营能力以及市场接受程度等，对出售出租自营等经营方式进行选择。

在项目建议书阶段，为简化计算，暂按全部房产出售经营方式进行财务评价。

销售进度预计年开发企业在获取商品房预售许可证后开始预售，商业餐饮娱乐用房大部分属于大宗房产交易，计划于年售完可理解为分期付款，至年付清房款，写字楼和可售停车泊位于年销售完毕。

销售价格销售价格确定将是下步项目策划重点内容，根据建设部商品房销售管理办法，本项目商品房销售价格可由当事人协商议定，在建议书财务评价阶段，参考上海北京等城市超高层商办综合楼商品房销售价格，结合杭州市钱江新城销售价格实行销售。

公用配套设施销售避难层设备层作为公用配套设施分摊，地下车库泊位共有约个，部分车位按出售考虑，其它车泊位管理可交由物业管理公司统管理。

销售收入估算详见附表。

总成本费用估算总成本费用分析与估算见附表。

本项目成本费用由生产成本管理费用财务费用和销售费用构成，生产成本由开发建设投资和物业维修基金构成，物业维修基金按开发建设投资计管理费用已作为建设单位管理费计入投资估算其它费用中财务费用为贷款利息销售费用主要用于房屋销售工作，销售费用按销售收入‟计提。

销售税金利润及分配营业税及附加按销售收入计取目前年投资额占比例已经高达左右。

这样高速度与比例是通常所认为城市化或消费需求升级无法解释，也是任何经历过与中国目前发展阶段相似国家比如年英国年美国年日本年韩国所从未经历过。

正如前面所述，形成这种结果核心原因是政策性需求集中释