资。

具体如下自主经营方式。

自主经营方式主要分为自主经营管理和租赁物业两种方式。

自主经营管理。

项目建成后，由投资商和村经合组织共同委托有经营管理经验公司对项目进行经营管理，扣除支付给管理公司定管理费用和营业税等费用后，通过取得税后经营收入，逐步收回投资。

租赁物业。

投资商和村经合组织共同将项目租赁给有管理经验公司进行经营，依靠收取租赁费用，逐步收回投资。

房产销售没有形成规模效应，很难适应商务型游客市场需求。

三近郊旅游市场发展现状及趋势分析随着人们休闲意识增强出游能力提高，人们对旅游产品功能需求和对目地选择均发生了很大改变，总体上已从远距离观光游览转向近距离休闲游憩。

国内旅游已出现跨区域远程观光游览向近距离休闲度假转化趋势，这是区域旅游发展阶段从初级单观光旅游活动向较高级集观光游览休闲和度假相结合进行整体提升表现。

我国大规模城郊旅游开始于世纪年代后期，年代中期实行周末双休制度以及后来推行黄金周休假制度极大地推动了城郊旅游发展。

从最近几年双休日及黄金周旅游客源流向来看，国内旅游者舍远求近以城市郊区和周边邻近地区为旅游目地短途旅游般日游或二日游开始向规模化发展。

随着广东人游广东广州人游广州活动策划推广以及该项富有创意旅游活动方式在国内其他省市或城市推广，近程旅游休闲活动让城市居民重新审视和发现了身边优势资源，感受到城郊旅游种种乐趣。

根据全国假日办近日发布十黄金周假日旅游信息通报和主要旅游城市旅游预报来看，各地开展本地游日游或市郊游等十分火爆，城市周边多种形式散客旅游和小规模团体旅游快速发展，城市郊区开发主题公园观光农业园垂钓园自然游览地农家乐等项目成为旅游者最受喜爱旅游产品之。

北京上海广州西安武汉成都等众多城市郊区旅游地开发活动十分活跃，展现出近郊旅游发展良好开发前景。

四旅游市场预测分期人口和距离因素是影响旅游客流量重要因素。

由于距离阻抗作用，区域内总人口与资源区之间，具有出游比例衰减规律。

美国有关研究表明，英里半径为郊游区，占出游率英里半径为周末景区，占出游率，超过英里旅游占。

我国属于发展中国家，受可支配收入限制，国内旅游流向以近地短程旅游为主，中程次之，远地长线最少。

尤其占城市居民绝对多数工薪阶层，方面使其产生外出旅游愿望原因逐渐增多，另方面可供自由支配收入和时间有限，这就使得他们倾向于选择距离常驻地较近旅游地去旅游。

村区域最大客源市场是本市，其次是周边等近距离大中城市，这与市现有市场状况符合。

同时，从其旅游资源价值和开发利用程度看，村特色街区项目资源吸引力主要对本地区游客吸引力强，对区省外游客吸数增多而满意程度降低，客源就会大量流失。

这就造就了价格高低成为消费者选择唯条件被动局面，造成既没有自己特色，又容易被竞争者模仿局面，又不能满足游客越来越高消费要求，无法为农户带来更高经济效益。

许多游客都认为，增加特色，不要千篇律是现在最急需解决问题。

乡村旅游产品档次较低，规范化程度都还不高，忽略了商务型游客市场空缺。

由于乡村旅游整体依然处于初始阶段，无论是产品档次成熟度还是规范化程度都还不高，也没有形成规模效应，很难适应商务型游客市场需求。

三近郊旅游市场发展现状及趋势分析随着人们休闲意识增强出游能力提高，人们对旅游产品功能需求和对目地选择均发生了很大改变，总体上已从远距离观光游览转向近距离休闲游憩。

国内旅游已出现跨区域远程观光游览向近距离休闲度假转化趋势，这是区域旅游发展阶段从初级单观光旅游活动向较高级集观光游览休闲和度假相结合进行整体提升表现。

我国大规模城郊旅游开始于世纪年代后期，年代中期实行周末双休制度以及后来推行黄金周休假制度极大地推动了城郊旅游发展。

从最近几年双休日及黄金周旅游客源流向来看，国内旅游者舍远求近以城市郊区和周边邻近地区为旅游目地短途旅游般日游或二日游开始向规模化发展。

随着广东人游广东广州人游广州活动策划推广以及该项富有创意旅游活动方式在国内其他省市或城市推广，近程旅游休闲活动让城市居民重新审视和发现了身边优势资源，感受到城郊旅游种种乐趣。

根据全国假日办近日发布十黄金周假日旅游信息通报和主要旅游城市旅游预报来看，各地开展本地游日游或市郊游等十分火爆，城市周边多种形式散客旅游和小规模团体旅游快速发展，城市郊区开发主题公园观光农业园垂钓园自然游览地农家乐等项目成为旅游者最受喜爱旅游产品之。

北京上海广州西安武汉成都等众多城市郊区旅游地开发活动十分活跃，展现出近郊旅游发展良好开发前景。

四旅游市场预测分期人口和距离因素是影响旅游客流量重要因素。

由于距离阻抗作用，区域内总人口与资源区之间，具有出游比例衰减规律。

美国有关研究表明，英里半径为郊游区，占出游率英里半径为周末景区，占出游率，超过英里旅游占。

我国属于发展中国家，受可支配收入限制，国内旅游流向以近地短程旅游为主，中程次之，远地长线最少。

尤其占城市居民绝对多数工薪阶层，方面使其产生外出旅游愿望原因逐渐增多，另方面可供自由支配收入和时间有限，这就使得他们倾向于选择距离常驻地较近旅游地去旅游。

村区域最大客源市场是本市，其次是周边等近距离大中城市，这与市现有市场状况符合。

同时，从其旅游资源价值和开发利用程度看，村特色街区项目资源吸引力主要对本地区游客吸引力强，对区省外游客吸引力较弱，应把本地及省内市场作为主要市场。

参照市旅游发展规划以及相关国民经济规划，项目未来年内市场需求量大致为表表项目年游客量预测表年份游客量万人次第四章环境保护项目对环境影响项目建设在施工期会产生定噪声污染和扬尘，同时会排放定废水废气和建筑垃圾等。

项目建成后产生污染主要为生活污水生活垃圾等。

二环境保护措施施工期间环境保护措施施工期废气污染控制措施览次数增多而满意程度降低，客源就会大量流失。

这就造就了价格高低成为消费者选择唯条件被动局面，造成既没有自己特色，又容易被竞争者模仿局面，又不能满足游客越来越高消费要求，无法为农户带来更高经济效益。

许多游客都认为，增加特色，不要千篇律是现在最急需解决问题。

乡村旅游产品档次较低，规范化程度都还不高，忽略了商务型游客市场空缺。

由于乡村旅游整体依然处于初始阶段，无论是产品档次成熟度还是规范化程度都还不高，也没有形成规模效应，很难适应商务型游客市场需求。

三近郊旅游市场发展现状及趋势分析随着人们休闲意识增强出游能力提高，人们对旅游产品功能需求和对目地选择均发生了很大改变，总体上已从远距离观光游览转向近距离休闲游憩。

国内旅游已出现跨区域远程观光游览向近距离休闲度假转化趋势，这是区域旅游发展阶段从初级单观光旅游活动向较高级集观光游览休闲和度假相结合进行整体提升表现。

我国大规模城郊旅游开始于世纪年代后期，年代中期实行周末双休制度以及后来推行黄金周休假制度极大地推动了城郊旅游发展。

从最近几年双休日及黄金周旅游客源流向来看，国内旅游者舍远求近以城市郊区和周边邻近地区为旅游目地短途旅游般日游或二日游开始向规模化发展。

随着广东人游广东广州人游广州活动策划推广以及该项富有创意旅游活动方式在国内其他省市或城市推广，近程旅游休闲活动让城市居民重新审视和发现了身边优势资源，感受到城郊旅游种种乐趣。

根据全国假日办近日发布十黄金周假日旅游信息通报和主要旅游城市旅游预报来看，各地开展本地游日游或市郊游等十分火爆，城市周边多种形式散客旅游和小规模团体旅游快速发展，城市郊区开发主题公园观光农业园垂钓园自然游览地农家乐等项目成为旅游者最受喜爱旅游产品之。

北京上海广州西安武汉成都等众多城市郊区旅游地开发活动十分活跃，展现出近郊旅游发展良好开发前景。

四旅游市场预测分期人口和距离因素是影响旅游客流量重要因素。

由于距离阻抗作用，区域内总人口与资源区之间，具有出游比例衰减规律。

美国有关研究表明，英里半径为郊游区，占出游率英里半径为周末景区，占出游率，超过英里旅游占。

我国属于发展中国家，受可支配收入限制，国内旅游流向以近地短程旅游为主，中程次之，远地长线最少。

尤其占城市居民绝对多数工薪阶层，方面使其产生外出旅游愿望原因逐渐增多，另方面可供自由支配收入和时间有限，这就使得他们倾向于选择距离常驻地较近旅游地去旅游。

村区域最大客源市场是本市，其次是周边等近距离大中城市，这与市现有市场状况符合。

同时，从其旅游资源价值和开发利用程度看，村特色街区项目资源吸引力主要对本地区游客吸引力强，对区省外游客吸引力较弱，应把本地及省内市场作为主要市场。

参照市旅游发展规划以及相关国民经济规划，项目未来年内市场需求量大致为表表项目年游客量预测表年份游客量万人次第四章环境保护项目对环境影响项目建设在施工期会产生定噪声污染和扬尘，同时会排放定废水废气和建筑垃圾等。

项目建成后产生污染主要为生活污水生活垃圾等。

二环境保护措施施工期间环境保护措施施工期废气污染控制措施施工期间料堆土堆等应加防起尘措施，挖出土壤等固体废弃物应及时清运，运输车辆要采用防止散落和尘土飞扬措施工地周围用围墙或防护围护，减少扬尘对环境影响保持出入口路面清洁湿润，以减少汽车车轮滚动引起扬尘，并尽量减缓行驶速度。

加强施工人员环保教育，提高其环保素质，提倡文明施工。

施工期噪声污染控制措施执行建筑施工场界噪声限值对各施工阶段噪声限值要求。

合理安排作业时间，高噪声施工尽可能安排在昼夜时段，如需夜间施工，须提前向环境保护部门提出申请，或批准后方可在指定日期内进行。

将施工现场固定噪声声源，如搅拌机车临时加工车间建筑料场等相对集中，并尽可能避开居民区。

工地周围设立围护固定运输车辆出入线路，尽量避开居民区。

施工废水建筑垃圾污染控制措施施工期工地废弃物应指定地点堆放并及时组织清运，以避免大雨时被地面径流冲入下水道，流入水体。

施工现场要严格规定排水去向，或安排简易排水管道，严禁将污水遍地横流严禁将施工泥浆排入下水道，以免引起排水不畅而导致周围地区积水内涝。

施工期清洁生产与综合污染防治对策用先进施工管理采用预制装配施工方案采用先进施工机械设备采用优质环保型工程材料。

在施工时，积极采用这种对策，可将施工造成影响减少并限定到较小范围。

通过上述有效环境保护措施，项目建设不会对环境造成较大影响，项目投入使用后，对环境有定影响，但影响处于可控范围内。

第五章项目概况设计原则与依据特色街区项目业态主要为特色餐饮酒吧茶吧民族特色文化产品经营商务会议接待乡村酒店等。

以相对单体古民居建筑特色为主，按二至三层框架结构布局，便于市场化运作，产权分割。

设计原则执行国家有关工程建设法律法规，执行国家级地方现行有关标准和规范要求。

安全牢固原则严格执行工程建设标准，将安全放在首位，确保项目建设质量。

功能合理原则在满足生产生活和合理交通路线前提下，结合场地特点做到功能分区明晰，