上飞鹅路贯通屏山大道便捷交通，从而带旺了该区域批发市场，成行成市而极为火曝。随着南二环建设，交通条件改善，预计南二环沿线物业如旧机场开发区带等将会得到进步开发。柳南河西片主要包括潭中西路及西环路带，该区域原先被柳州人称为柳州“西伯利亚”。但随着年壶西大桥建成以及潭中西路西环路开通后，该区域得以相当大变化。该区域目前主要在售项目包括金河湾金绿洲如意江南中山城市花园福馨苑等项目，总体销售价位约在元平方米左右，其中金河湾全面抄袭广州星河湾，并取得不俗销售业绩。同时由于较为便捷交通，使潭中西路西环路沿线出现部分专业市场，如潭中西路中华奇石及家具市场西环路汽车及部分装饰市场等，而去年柳州市政府批准将西环路和潭中西路商业冠名为“广西汽车大道”。由于河西片开发相对较晚，存在较大量待开发土地，预计该区域将会出现成片开发较大规模项目。鱼峰区鱼峰区位于柳州市东南部，东濒柳江，南邻羊角山乡，西接柳南区，北抵柳东乡，西北隔江与城中区相望。面积约平方公里。是柳州市重要工商业旅游文化教育城区。依鱼峰区年经济社会发展战略，鱼峰区开始大力发展第三产业，重点发展旅游服务业房地产业商贸业高新科技产业等支柱产业。鱼峰区主要可分为鱼峰区河南片区及东区。河南片区早期由于文惠桥及柳江大桥贯通，受到城中区商业辐射而成为柳州次商业中心区。该片区目前包括东风商城鱼峰大厦华联超市等较有影响力大型商场，但由于该区域缺少其它商业配套设施，难以与城中区商业相竞争。东区随着柳州市行政中心东迁决策而开始升温，目前东区聚集近万人口上百家单位十多个住宅小区。房地产开发较为密集，主要包括经典时代金桂苑钻石苑等项目。但“东区构想”开发目前仅处于筹建阶段，其建设本身还有待完善，生活配套设施还存在太多空白点。随着居住人口集中及政府对该片区远期规划，预计河东片商业价值将会进步得到挖掘，商业开发将会市场分析宏观环境因素分析柳州经济现状及发展趋向分析二柳州房地产市场分析柳州市房地产现状及趋向分析出间商铺，二期推出间商铺。定位以经营服装精品为主，并设有餐饮家电等商品。间隔未定价格具体价格未定，层约为元，二层约为元，三层约元。销售时间年月份发售，期于年底交付，二期于年月动工，年底交付。点评项目四周规划有道路，对项目销售有利。项目地处成熟商业区域，但目前经营气氛欠佳。项目所在区域内有“温州商贸城”“时代广场”“谷埠街”几个同质大型项目同期开发，竞争压力很大。温州商贸城开发商柳州万丰房地产有限公司地址柳州市飞鹅路总停车位地上，地下规模占地亩，建筑面积万平方米，商业面积平方米，住宅面积平方米。项目分二期开发首期推出商务楼，负正层是商场，层是高级公寓。大厦设有电梯中央空调。负二层是地下停车场约有个车位在二期连接中间设有个圆形观光电梯。在推二期主体至三层为商铺，四层架空绿化三栋层小高层。层商铺共多个铺位，楼近个铺位。栋单身公寓套三栋小高层套，其中各套。间隔商铺面积，单身公寓面积，小高层面积。定位层由商场物业进行统规划经营方向，以服饰精品为主，并还设有休闲饮食层为开发商进行统招商，引进高档品牌进驻。销售时间月日开始接受预定，月日开始抽签订购。年底入驻。销售情况层商铺目前已有名客户交了元诚意金单身公寓销售情况理想，还余套左右。销售价格层商场均价为元，二层商场均价为元。单身公寓元起价小高层价格未定。点评项目所在位置位于传统服装鞋帽灯具批发旺地，对项目销售推广有利。项目交通便利，自身配套齐全。飞鹅路连接柳州火车站与屏山大道，属于该区域主干道之。项目以“温州”命名有定固定客源。本项目是柳州市政府重点引进“百企入桂”第项目。在项目推广之前，政府做了大力宣传。由于政策倾斜，此项目在激烈市场竞争中，占居有利位置，首先抢占商机。项目所在区域内有“新时代商业港”“时代广场”“谷埠街”几个同质大型项目同期开发，竞争压力很大。润和时代广场开发商柳州市润和房地产开发有限公司项目地址柳州市飞鹅路号项目规模总建筑面积平方米，其中地下面积占平方米，地上面积平方米。负层为停车场，二层商场，三至八层是住宅公寓。首层商铺共有间，二层商铺共有间。三到八层为住宅，共套。销售价格首层临街商铺元平方米商场内铺元平方米。二层商铺暂不出售，三至八层住宅公寓以楼层划分从元平方米元平方米。销售情况商铺目前销售达，住宅余套。点评交通便捷，位置优越，周边配套齐全进入市场相对早，减少同类项目竞争项目商场部分出入口四通八达，便于消费群出入购物项目所在地商业氛围相对薄弱。第三章完第四章项目定位项目市场定位市场定位理念根据对市场及本项目优劣势所进行分析，结合五星商圈行业特性，可以看出，目前五星商圈中主要以大型百货公司街铺专卖店经营为主，缺乏多功能综合型购物中心。同时，消费者消费观念向休闲文化娱乐等精神消费方面转移，对购物环境购物氛围购物功能要求越来越高。柳州五星已开始不再适合当前多样化改造成出间商铺，二期推出间商铺。定位以经营服装精品为主，并设有餐饮家电等商品。间隔未定价格具体价格未定，层约为元，二层约为元，三层约元。销售时间年月份发售，期于年底交付，二期于年月动工，年底交付。点评项目四周规划有道路，对项目销售有利。项目地处成熟商业区域，但目前经营气氛欠佳。项目所在区域内有“温州商贸城”“时代广场”“谷埠街”几个同质大型项目同期开发，竞争压力很大。温州商贸城开发商柳州万丰房地产有限公司地址柳州市飞鹅路总停车位地上，地下规模占地亩，建筑面积万平方米，商业面积平方米，住宅面积平方米。项目分二期开发首期推出商务楼，负正层是商场，层是高级公寓。大厦设有电梯中央空调。负二层是地下停车场约有个车位在二期连接中间设有个圆形观光电梯。在推二期主体至三层为商铺，四层架空绿化三栋层小高层。层商铺共多个铺位，楼近个铺位。栋单身公寓套三栋小高层套，其中各套。间隔商铺面积，单身公寓面积，小高层面积。定位层由商场物业进行统规划经营方向，以服饰精品为主，并还设有休闲饮食层为开发商进行统招商，引进高档品牌进驻。销售时间月日开始接受预定，月日开始抽签订购。年底入驻。销售情况层商铺目前已有名客户交了元诚意金单身公寓销售情况理想，还余套左右。销售价格层商场均价为元，二层商场均价为元。单身公寓元起价小高层价格未定。点评项目所在位置位于传统服装鞋帽灯具批发旺地，对项目销售推广有利。项目交通便利，自身配套齐全。飞鹅路连接柳州火车站与屏山大道，属于该区域主干道之。项目以“温州”命名有定固定客源。本项目是柳州市政府重点引进“百企入桂”第项目。在项目推广之前，政府做了大力宣传。由于政策倾斜，此项目在激烈市场竞争中，占居有利位置，首先抢占商机。项目所在区域内有“新时代商业港”“时代广场”“谷埠街”几个同质大型项目同期开发，竞争压力很大。润和时代广场开发商柳州市润和房地产开发有限公司项目地址柳州市飞鹅路号项目规模总建筑面积平方米，其中地下面积占平方米，地上面积平方米。负层为停车场，二层商场，三至八层是住宅公寓。首层商铺共有间，二层商铺共有间。三到八层为住宅，共套。销售价格首层临街商铺元平方米商场内铺元平方米。二层商铺暂不出售，三至八层住宅公寓以楼层划分从元平方米元平方米。销售情况商铺目前销售达，住宅余套。点评交通便捷，位置优越，周边配套齐全进入市场相对早，减少同类项目竞争项目商场部分出入口四通八达，便于消费群出入购物项目所在地商业氛围相对薄弱。第三章完第四章项目定位项目市场定位市场定位理念根据对市场及本项目优劣势所进行分析，结合五星商圈行业特性，可以看出，目前五星商圈中主要以大型百货公司街铺专卖店经营为主，缺乏多功能综合型购物中心。同时，消费者消费观念向休闲文化娱乐等精神消费方面转移，对购物环境购物氛围购物功能要求越来越高。柳州五星已开始不再适合当前多样化改造成饭店等，使这里逐浙成为云集数十家全区甚至全国各地特色菜馆。而同时随着白沙路沿线远期规划，沿线将规划为居住区商业区及商务区，而同时随着北二环通车以及双冲桥修建，使柳北区与其它区域连成片，使该区域具备定发展前景。目前，柳北在售项目主要集中在北雀路胜利路跃进路，包括康城桂景湾香森丽园金沙苑欧雅城市广场等项目。由于该区域待开发地块较多，加上部分厂房搬迁，使该区域后续供应土地量较大，而在政府成片开发思想指导下，预计该区域将成为柳州商品房主要供应区域之，并会出会较大规模项目。三项目提案原则及思路充分考虑多行为与商业有机整合，即保证开发商开发利益，又要确保按商业区模式进行商场动作。充分考虑本案所处商圈特色与经营文化嫁接，创立本案核心商圈竞争力。“售得出租得满做旺”为大前提，对本案投资者，租赁经营商户，服务消费人群进行合理而准确市场定位。以“做得旺”为终极目标，进行招商定位，功能划分和商户组合。以本案目标消费群作为市场宣传推广主要攻击对象，强势树立本案品牌形象。优先引进核心主力店。设计具备自身特色营销策略，推出适合市场投资品种。从长远发展战略目标，结合城市规划，制定项目市场定位。结合城市规划有利因素，充分发挥项目地理优势，结合步行街优势，打造项目品牌。站于商业物业长远发展趋势，从整体规划和开发利润角度思考，为开发商争创利润最大化。四商用物业发展要点分析商用物业类型人们习惯上将商用物业叫商铺或商业房，商用物业功能多样化，既有满足市民购物饮食娱乐休闲等需求社会功能，又能满足商家经营商务活动市民投资等需要经济功能。由于商用物业多样化特点，使物业分类也有多样化特点，有助于我们根据不同物业种类，制定有针对性营销策略，不同类型商铺可以采用不同销售方式，即使同样商铺也可以有完全不同销售策略。商用物业通常有以下八种分类方法分类方法种类广州举例柳州举例按市场形式分类大型商厦天河城广场广百新翼柳州工贸专业市场天河电脑城白马服装大厦飞鹅市场小区商铺星河湾商铺怡鑫园商铺按物业用途分类购物中心中华广场中旅商业城柳州工贸小区配套商铺盈翠华庭商铺声福居商铺专业市场美居中心柳北钢材市场批发及商贸中心南方名酒交易中心飞鹅商城餐馆及美食广场广州蔡澜美食城百福广场桂林人按建筑特征分类商业大厦中泰国际广场时代广场五星商厦住宅区商铺及小区配套商业铺位怡江园商铺临街商铺即市区道路临街商铺龙城路商铺步行街露天商铺北