行合理评估。对项目可行性与开发经营策划提出初步意见。结合市场状况和项目特点，探索项目开发经营可行方式。对项目进行投资分析和风险分析。对项目决策及其实施优化提出建议。项目概况地块基本条件基地位于南京城东板块白下区，位于光华路以北友谊河以西解放军理工大学以东。地块目前为南京总参干休所小区用地，因此较为平整。地块编号项目四至光华路以北友谊河以西解放军理工大学以东用地面积亩实际出让面积平方米规划用地性质住宅建筑容积率建筑面积平方米土地交付条件及土地使用权出让年限土地交付条件拆成自然平整外部条件道路水电气等均以现状为准土地使用权出让年限年项目资源分析方向资源照片东东面为友谊河，河边坡岸景观已做好，水体水质较好，但缺少特色和维护南南面是光华路，光华路南侧是四方新村，光华路北侧为三层涮羊肉馆总参南京干休所接待处正在经营中西西面南端现有加气站和加油站，主要和解放军理工大学紧临北地块北面现为南京总参干休所小区基地资源评估表结论地块属城东板块，虽可见到紫金山，但周边距绕城公路宁芜铁路都很近，区位形象很受影响。地块所属位置属城郊结合部，本案南面直对城东最大拆迁安置小区之四方新村，人员复杂外来人口众多，是拆迁户及外地来宁务工人员居住地，社会治安环境般。外部市政配套较齐全，但商业配套较分散，教育资源档次不高，内部资源缺乏地块位于城东板块，虽随着城市不断发展目前也属主城区，但本案目前周边现状多为外地来宁打工着居住，且实际离新街口主城区也较远，无法与月牙湖及紫金山半快相提并论，是属于城东半快中相对比较差位置。地块南侧商业如羊肉馆等经营虽好，但档次不高，对项目建成后出街形象造成定影响。根据基地分项评估，综合评估基地级别为中等。本案位于城郊结合部，各项开发条件般，项目价值有待进步挖掘。权比细目优良中等般较差土地级别自然景观环境污染交通情况生活配套学区情况社会治安社会人文区位形象人工开发项目开发经营环境分析年全国房地产市场回顾年房地产市场全年维持衰退态势。此轮房地产市场调整始于年第季度，由珠三角区域逐步向全国范围蔓延，是各种调控政策作用经济周期性下行房地产市场自身调整和世界金融危机影响结果。经过年调整期，当前房地产市场已经出现供大于求状况，大中城市房价自月份开始出现环比下跌，其中超过半城市房价出现下降。年房地产市场运行状况呈现以下六个特征房屋交易量持续下降，空置面积较快增加。年月，商品房销售面积万平方米，同比减少，增幅减少个百分点。四十个重点城市中，有四分之城市商品房销售面积同比下降以上。同时，商品房空置面积结束自年下半年以来负增长，截止月底，商品房空置面积为万平方米，同比增加。房地产开发投资意愿下降。受需求市场低迷影响，年月份起商品房屋新开工面积和土地购置面积增幅均为同比负增长。年月房地产开发企业购置土地面积为万平方米，同比减少，增幅比去年同期减少个百分点房价出现近年来首次下降。年月份大中城市房价出现近年来首次下跌，跌幅逐月加大，房价下降城市数量逐步增多。从环比看，年大中城市房屋销售价格下降。加大住房保障建设。年，加快保障性住房建设，成为国务院确定扩大内需促进经济平稳较快增长重要措施之，经济适用房投资增加和廉租房建设加快，对商品房市场存在定冲击。年国内房地产市场趋势预测商品房屋空置面积会有较大幅度增加。房地产开发投资增幅会有较大幅度下降甚至可能出现负增长。房地产开发企业并购重组将会增加。年年底房价将止跌企稳。虽然国际大环境和国内小环境经济发展不容乐观，但中国“保增长”万亿资金投入年底各项推动房地产产业发展利好信息推行，房地产刚性需求以及大量民间资本等，都对年房价稳定起到积极作用。预计随着年第季度宏观经济回暖，房地产市场将有可能在年底真正止跌企稳。南京市房地产市场分析年南京整体市场情况分析成交量全方位大幅萎缩。年全市商品住宅累计成交套，与年相比，环比下滑，全市各大区域全方位大幅萎缩，虽然江北江宁及河西新三区市场价格调整幅度较传统中心高，但仍无法拉升全市成交量。备注消化率余房消化周期均按年成交套数计算。浦口江宁河西新三区主导全市住宅供求。从房源总量来看，全年排名前三位浦口江宁河西分别为套套和套，分别占全市总量和，累计占全市总量。从成交量来看，成交套数排名前三位浦口江宁河西分别为套套和套，分别占全市总量和，累计占全市总量。浦口江宁河西新三区年度供应量大在年底价格大幅下调前提下，虽实现了定销售，但与年同比浦口江宁河西三区也均下降了。河西江宁浦口新三区销售消化率达到以上，传统各区消化率城南为首河西江宁浦口新三区消化率分别为，排名全市前三位。新三区是在年底部分楼盘大幅降价刺激下，成交量大幅回升，呈幅下降，预计会有下降，即未来项目市场合理定价应在元左右。风险分析定性分析政策风险年对南京房地产业来说是充满挑战和压力年，前半年延续年楼市调控政策以调整结构，抑制房价过快增长，防止房地产投资再度过热为主要目标下半年随国内外经济形势恶化，需求走弱，房地产成交量蹶不振，国家楼市调控方向逐渐转变为防止楼市过冷，确保房地产行业健康稳定发展为主要目标。中央多次降息降低交易费税和二套房贷款部分松动等政策变化，再加上南京市政府更加具体和直接救市细则出台，对维护市场稳定，挽救市场信心起到了定作用。为保障整体经济稳定，年国家和地方政府极有可能加大“救市”力度，如进步降低交易税费下调贷款利息购房退税鼓励部分购房者合理投资需求鼓励开发商适度调整销售价格等，但也不排除在房价出现大跌时候，出台政策“托市”，包括以财政资金购买商品房用于廉租房等手段。虽然可能有政策扶持，但也要谨防市场压力和对手竞争，亩小型项目也会受到相关政策法规影响，因此，本项目应密切关注相关政策出台，并提高对政策变动预见性。区位竞争风险区位竞争风险，以及由此带来市场竞争风险在短期内往往具有不可逆性。当然要突破区位竞争风险仍然有许多操作方式，如营造品牌效应加大营销广告向投入量等等，但只是枝节之末。本案区位竞争风险体现在区域内竞争，所以本案要在区域内树立精品意识，积极营造主题文化竞争差异化特质。行业市场竞争风险市场竞争风险对本案不利影响可归结为三点是价格难以上涨二直接竞争楼盘已具有市场品牌度和销售经验三后续供应量较大。市场风险是无时无处不在，本项目只能积极投身于市场竞争，把握竞争。本次研究工作就是在对现阶段市场竞争进行判断及预测基础上，为本项目制定种抗市场风险发展模式。技术风险技术风险体现在以下三方面项目规划是否得到市场认同施工质量。要回避技术风险，方面对市场要保持良好触觉，另方面要加强项目工程管理。国际风险国际金融危机和国家政治变革都将直接影响宏观经济市场环境，将会对购买力产生重要影响，使本项目销售产生高潮或陷入低谷。因此，对国际风险分析并及时调整监控本项目对长期发展是有利。经营风险预警机制风险预警机制风险体现在以下两方面处理危险能力对市场适应性市场是变化万千，本案必须在发展期内面对各种市场突发事件，并根据各种市场变化调整即时决策，特别是营销决策。项目开发经营策略及投资估算假设预算开发方案预算前提条件占地面积平方米容积率建筑面积平方米土地成本按元平方米底价测算约万亩计算按年建设周期销售均价康发展意见宁政办发号文件精神，现结合我市实际，调整享受优惠政策普通住房标准如下享受优惠政策住房应同时满足以下条件住宅小区建筑容积率在含以上单套建筑面积在平方米含以下。二本标准自年月日起执行，与本通知精神不致，按本通知规定执行。关于保持房地产市场稳定健康发展意见年月日南京市政府印发关于保持房地产市场稳定健康发展意见。意见主要内容包括进步优化住房消费环境，适当调整普通商品住房税收优惠政策标准，抓紧研究并适时出台提高公积金贷款额度，加大住房补贴发放力度最高为房款总额进步优化房地产业投资发展环境，加大金融扶持力度，推进房地产信贷产品创新和担保方式创新，全力保障个人购买自住住房贷款需求适当调整出让土地规模，不断优化土地出让条件，吸引有实力开发企业参与开发建设等。年国内宏观环境展望年上半年中国经济由于受全球经济衰退国内经济增速下滑固定资产投资小幅回落居民消费回落资产市场持续低迷影响，预计将延续年下半年经济下滑趋势，全年增长在左右固定资产投资增速预计全年增幅会超过居民消费方面，全社会消费品零售额增幅会低于年，在年月到月出现负增长可能性较大，但随着万亿投资累积效应，预计全年增幅在以下。年月份南京房地产市场特征分析市场消费信心呈阶段性回暖在各类房地产利好政策刺激以及各楼盘积极促销，使得年观望者刚性需求在年底和年月份得到部分释放，市场交易量有较大幅度增长，出现较为显著阶段性回暖特征。月份商品房成交面积为万，其中，商品住宅成交面积分别为万，成交套数为多套。项目背景报告编制目的项目概况减开工量运营开支等，准备过冬是明智选择，有钱开发商可以选择储地，预计年下半年行业有可能出现回暖南京市场热点供应量决定市场热点，江宁区江北区和河西区将是市场热点，或者城市中心高性价比地块也是个主要考虑方向。但是前提定是要控制好销售价格，产品以刚性需求产品为主。综合评述项目所在区域整体价格偏高，年南京各大区域价格都出现了左右下降调整，城东板块由于成交量低迷维持在左右价格下调，市场补跌可能性在增大，市场风险相对于其它区域较大。区域房地产住宅市场研究项目所处房地产板块市场特征分析城东板块环境资源优越，区域高端居住形象明显城东板块因为有月牙湖以及紫金山山水资源，直为南京传统富人区，别墅类别墅豪宅产品特征和高昂价格使得区内以具备较强经济实力改善自住和投资客户为主，这部分客户不缺住房因此在经济下行前提下是最容易持币观望人群，城东板块年下半年开始需求量就呈现大幅下降，成交低迷。盘大幅降价刺激下，成交量大幅回升，呈现典型“降价保量”特征，取得显著促销成效。城区市场由于绝对供应量不大，价格相对坚挺，因此其消化率急剧降低，明显落后于新三区，呈现出“有价无市”格局。城区市场中，销售形势相对较好是城南，消化率达到，其他各区消化率只有左右，位于绝对市中心城中板块只有。存量房增多，供求关系短时间很难逆转，销售压力和价格压力并存。截止年底，全市存量房源按当年消化速度还需消