业成本正餐快餐其他餐饮餐饮业从业人数人模式已成为当务之急，发展大商贸建设大市场搞活大流通建设多形式多业态新型商贸，与国际零售业接轨已成为我国商贸零售业发展必然趋势，并日益突显，主要表现在零售业态多样化目前，国际上零售业态以其经营方式和规模大小可分为购物中心折扣店便利店专卖店超级市场仓储式会员店专业店等，满足了不同消费者不同消费习惯。

经了解，全球零售行业百强企业中大多数经营两到三种业态，有企业甚至在五种业态中同时开展业务，单经营种业态零售企业已不多见。

我国零售业已初步显示出这特点，并展现出极强活力和市场竞争力。

经营连锁化全球著名大型零售企业几乎全部采取连锁经营方式。

由于大多数零售业态都可以以连锁经营形式存在，因此连锁业空前发展使其成为零售业新发展趋势。

我国目前已出现经营连锁化趋势，但由于连锁经营刚刚起步，存在问题较多，需要经过定时间进行完善。

企业规模化做大企业规模，实行规模化经营，是当今目录第章总论第节项目背景项目名称立丰集团东方建设项目建设单位立丰西安房地产开发有限公司项目建设依据第二节项目概况项目建设地点项目规模与目标主要建设条件项目投资效益预测暂空第三节项目建设原则及要求第二章市场预测分析第节商贸零售业发展趋势及特点第二节西安市商贸业发展现状及发展空间预测第三节目标市场及竞争力分析核准通过，归档资料。

未经允许，请勿外传，第四节市场风险分析第三章项目环境分析第节自然地理及交通环境第二节商圈人文及经济环境第三节项目开发政策环境第四章商业规划总体原则第节商业规划总体原则第二节规划项目应具备条件第三节项目规划内容第五章项目实施第节项目论证第二节项目推介第三节招商引进第六章财务评价第节损益表及静态盈利分析，第二节现金流量表及动态盈利分析第三节资金来源及运用表贷款偿还能力分析第七章风险控制第八章结论附件目录东郊项目周遍市场调查状况周边街道办。

项目年人均实际支出居民消费价格指数金额元比上年增长食品衣着住房设备用品和服务医疗保健交通通讯娱乐教育和文化服务二西安市各区县从业人员平均工资统计表单位元区县合计在职职工平均工资城镇居民储蓄存款余额亿元城镇居民人均消费性支出元国有经济集体经济其他经济全市市区新城碑林莲湖霸桥未央雁塔长安三西安市零售餐饮网点从业人员及经济情况名称社会消费品零售总额亿元批发零售网点个餐饮网点个总额网点从业人员营业收入营业成本正餐快餐其他餐饮餐饮业从业人数人模式已成为当务之急，发展大商贸建设大市场搞活大流通建设多形式多业态新型商贸，与国际零售业接轨已成为我国商贸零售业发展必然趋势，并日益突显，主要表现在零售业态多样化目前，国际上零售业态以其经营方式和规模大小可分为购物中心折扣店便利店专卖店超级市场仓储式会员店专业店等，满足了不同消费者不同消费习惯。

经了解，全球零售行业百强企业中大多数经营两到三种业态，有企业甚至在五种业态中同时开展业务，单经营种业态零售企业已不多见。

我国零售业已初步显示出这特点，并展现出极强活力和市场竞争力。

经营连锁化全球著名大型零售企业几乎全部采取连锁经营方式。

由于大多数零售业态都可以以连锁经营形式存在，因此连锁业空前发展使其成为零售业新发展趋势。

我国目前已出现经营连锁化趋势，但由于连锁经营刚刚起步，存在问题较多，需要经过定时间进行完善。

企业规模化做大企业规模，实行规模化经营，是当今目录第章总论第节项目背景项目名称立丰集团东方建设项目建设单位立丰西安房地产开发有限公司项目建设依据第二节项目概况项目建设地点项目规模与目标主要建设条件项目投资效益预测暂空第三节项目建设原则及要求第二章市场预测分析第节商贸零售业发展趋势及特点第二节西安市商贸业发展现状及发展空间预测第三节目标市场及竞争力分析核准通过，归档资料。

未经允许，请勿外传，第四节市场风险分析第三章项目环境分析第节自然地理及交通环境第二节商圈人文及经济环境第三节项目开发政策环境第四章商业规划总体原则第节商业规划总体原则第二节规划项目应具备条件第三节项目规划内容第五章项目实施第节项目论证第二节项目推介第三节招商引进第六章财务评价第节损益表及静态盈利分析，第二节现金流量表及动态盈利分析第三节资金来源及运用表贷款偿还能力分析第七章风险控制第八章结论附件目录东郊项目周遍市场调查状况周边街道办自身转型较慢等诸多因素，导致销售连年下滑，市场占有率逐年下降。

客流分析经过用观察法对民生门口客流调查，情况如下表所示如上表所示，以上女顾客占到多数，同时具有人群中具有消费能力各类消费群均在其客群中占有相当比例，是民生服务大众经营理念充分反映，同时反映出民生主力品类应是以女服饰化妆品为代表。

优劣势分析优势面积大有多业态经营经验民生百货大楼平米物业面积，成功引入民生故事村歌城经验使民生百货大楼，在今后向购物中心发展道路上，拥有了其它企业所无法比拟优势。

具有年品牌历史商誉较高中老年顾客回顾率较高民生百货大楼余年百货业主导地位，及业已形成国有老字号日期统计时段天气进出人次统计男女合计总人次月日星期六晴，无风岁以下岁岁以上岁以下岁岁以上不同年龄段进入人次合计不同年龄段进入人次合计占比。

历史，在消费者中留下了极高商愈及影响，在消费者尤其是中老年人群中拥有定数量忠实顾客。

改组后转变及发展前景较好重组后民生集团将引进现代管理体制和经营机制海航集团将以航空上下游产业链优势支持民生集团发展主业，并拓展房地产和旅游业，为民生集团搭建个全新发展平台，把民生集团打造成中国商业企业中沃而玛。

民生通过装修改造引入新品，同时把不符合商场定位商品清除出去，提升了民生品牌档次。

劣势随着民生百货大楼商业主导地位被取代，导致西安市商业中心由解放路转向东大街钟楼地带，由此带来客流减少，交通及相关配套设施相对滞后，直接引发了民生竞争力减弱导致了销售下滑，并对民生今后发展带来不利影响。

国营体制民生百货大楼作为国有控股公司，方面拥有大量自营员工，在员工管理大龄员工更替等方面缺乏灵活性，同时加大了运营中人力资源成本，大量退休员工更是企业较大负担另方面政府行为在管理中干涉导致企业自主经营权减弱。

三西安市经济人口消费水平状况人口指标总人口万人市区人口万人男女比例人口自然增长率人口密度人平方公里家庭户数万元经济国内生产总值亿元社会消费品零售总额亿元百货零售业零售总额亿元商情职工年平均工资元城镇居民人均可支配收入元城镇居民人均消费性支出元城镇居民储蓄存款余额亿元居民消费价格指数商品零售价格指数交通环境铁运客运量万人汽运客运量万人空运客运量万人货运量万吨货运量万吨货运量万吨文化旅游年度接待旅游人数万人旅游业收入亿元年西安市居民消费情况建设多形式多业态新型商贸，与国际零售业接轨已成为我国商贸零售业发展必然趋势，并日益突显，主要表现在零售业态多样化目前，国际上零售业态以其经营方式和规模大小可分为购物中心折扣店便利店专卖店超级市场仓储式会员店专业店等，满足了不同消费者不同消费习惯。

经了解，全球零售行业百强企业中大多数经营两到三种业态，有企业甚至在五种业态中同时开展业务，单经营种业态零售企业已不多见。

我国零售业已初步显示出这特点，并展现出极强活力和市场竞争力。

经营连锁化全球著名大型零售企业几乎全部采取连锁经营方式。

由于大多数零售业态都可以以连锁经营形式存在，因此连锁业空前发展使其成为零售业新发展趋势。

我国目前已出现经营连锁化趋势，但由于连锁经营刚刚起步，存在问题较多，需要经过定时间进行完善。

企业规模化做大企业规模，实行规模化经营，是当今零售业发展又趋势。

发展企业规模，实行规模化经营，可以使零售企业更具市场竞争力，并降低经营成本，从而形成规模效益。

企业规模化主要特征包括经营网点广营业面积大商品种类多营业收入高。

商品品牌自有化商品是吸引顾客原动力，因此，销售特色产品自有商品已成为赢得消费者主要方法之。

目前，国际上许多大型零售商都经历了从以般品牌为主逐步发展为自有品牌为主过程，自有品牌具有风格独特价格低廉统设计统货源统价格优势，尤其适合特定顾客需要。

管理科学化目前，各大型零售企业均在探讨和实行科学管理，建立现代化物流配送中心，加快资金库存周转运用计算机对商品购销进行管理，加快信息交流速度建立网上销售平台，扩大产品覆盖面等。

科学化管理使物流商流信息流通通过配送中心实现统，大幅度提高效率，降低经营成本，增加销售收入。

我国商贸零售业随着社会主义市场经济进步发展，经营管理科学化程度将会进步提高。

第二节西安市商贸业发展现状及发展空间预测西安市商贸业发展现状。

西安市商贸业以引导生产调整结构扩大需求，拉动经济增长为出发点，流通规模不断扩大，社会购买力日益增强，全市社会消费品零售总额以年以上速度增长，已初步建立起统开放竞争有序各种经济成份共同发展流通格局。

商贸市场设施发展速度，新型业态及营销方式发展势头良好，市场潜力巨大。

近年来，西安市发展大商贸建设大市场搞活大流通，取得了长足发展，流通规模不断扩大，新型商贸业态发展速度，超市便利店专卖店仓储会员式商场等成为消费购物热点代理配送租赁等业务发展迅速。

目前，全市年销售额在亿元左右有开元商城年全市国民生产总值达到亿元，与上年同比增长，消费品零售总额达到亿元，与上年同比增长，城镇居民人均可支配收入元，比上年增长，消费性支出达到元，比上年度增加。

以年末统计数据计算，若各项增长指数保持不变，到年，消费零售总额将达到亿元，新增市场份额亿元，年均增加约亿元。

以上数据来自市统计局为此，巨大潜在市场势必进步推动西安市市场消费，加速西安市商贸零售业改革与发展，同时，加剧市场竞争。

如果人民币存款利率不出现大变动，消费市场若引导好，这潜在数字还将会加大。

由此可见，西安市商贸零售业具有潜在巨大市场空间，必须抓住机遇，率先抢滩。

第三节目标市场及竞争力分析目标市场确定根据东方建设项目内容，分析及对以项目地点为中心周边商圈和西安市商贸零售业状况调查，西安市东郊地区除经二路爱家超市外，尚无大型购物中心，按照东方经营店为中心四公里半径为覆盖区，其周边延伸雁塔区新城区霸桥区碑林区临潼区为经营辐射区。

项目经营中，将重点分析和了解覆盖区和辐射区产业结构经济发展收入水平消费特点及消费群体类别等状况有关数据详见附件。

在此基础上以特色环境特色商品特色服务特色消费等将影响力扩大到整个西安市地区。

竞争力分析经营特色竞争对比。

东方建设项目吸纳当今国内外先进经营理念和经营方式，控弃传统单经营模式，集购物休闲娱乐健身为体，实施店消费，为西安市所独有，在吸引消费方面具有明显优势。

消费环境对比。

东方建设项目充分考虑当今消费者对购物及消费环境要求，从外场地规划到店堂设计，消费区域划分到商品陈列，均使消费者体会轻松优雅