金占用发生在年季度，最大资金占用量约为亿元。三内部收益率黎明生活坊期项目操作时间跨个年度，年每年累计资金分别为万元万元万元，由此计算内部收益率为。大东区与沈河区交界处，在行政上隶属于大东区。这两个区中沈河去处于发展领先，大东区落后与其他区。大东区居民以工薪阶层为主，主要是黎明公司员工，住宅消费水平相对较低，但住宅市场需求旺盛。从年起，大东区商品房销售量已经由过去沈阳市第二位跃居第位。近几年随着市中心区住宅开发量减小，首先带动了大东临近市区地域房地产开发，形成了保利小城及中房地产相应区域房地产开发热潮。大东区相应楼盘距离生产单位较远，且由于处于郊区，交通不便。沈河去作为沈阳经济中心，商品房多位高档住房，价位偏高，不适于工薪阶层。二区域市场现状针对黎明生活坊项目，对周边项目进行了市场调查。从所调查项目中选取个主要项目样本，项目概况如下项目名称建筑形式销售均价元建筑面积万保利期多层部分高层中房安基多层小高层水晶城多层和别墅起价保利海上五月花洋房总龙之梦高层佳合新城其高层国舍添香板式高层保利达高层银座多层未第部分项目总体概况地理位置黎明生活坊项目位于沈阳环外，紧邻地铁号线与龙之梦公交枢纽站，东起东塔街，西到滂江街，北接增产道东陵西路，南至善邻路。黎明生活坊期为原春晖家园，位于地铁号线黎明文化宫出口处。二地块现状黎明生活坊项目共包含个地块，地块总面积公顷，红线内用地公顷。各地块用地状况详见下表单位公顷黎明生活坊用地状况表项目地块总面积红线内用地道路用地号地号地号地号地号地号地号地号地号地号地号地号地总计目前地块内土地已经平整，无不良地质情况。地块四周及区内主要道路已经修好，外侧有围墙与外界分隔。三交通状况该项目地理位置优越，周边道路四通八达，紧挨沈阳环，有地铁号线直达沈阳中街太原街及沈阳火车站，距离沈阳北站仅公里。紧挨黎明生活坊刚刚建成龙之梦公交枢纽站，有通往沈阳各区公交，交通便利。四周边环境从自然环境看，黎明生活坊地块东南侧是沈阳护城河，南侧为黎明公司，西侧是沈单方成本元平方米总成本万元目标售价元平方米均价销售收入万元利润万元按上表所得数据，该项目相关财务评价指标如下总投资万元销售收入万元总利润万元投资回报率结论黎明生活坊期项目总利润高达亿元，投资回报率超过，极具投资价值。五资金预测销售周期根据公司以往开发项目经验，结合对黎明生活坊起步区销售情况预测，黎明生活坊期项目销售周期应该在年左右。二资金占用峰值从资金流量表可以看出，黎明生活坊期最大资金占用发生在年季度，最大资金占用量约为亿元。三内部收益率黎明生活坊期项目操作时间跨个年度，年每年累计资金分别为万元万元万元，由此计算内部收益率为。大东区与沈河区交界处，在行政上隶属于大东区。这两个区中沈河去处于发展领先，大东区落后与其他区。大东区居民以工薪阶层为主，主要是黎明公司员工，住宅消费水平相对较低，但住宅市场需求旺盛。从年起，大东区商品房销售量已经由过去沈阳市第二位跃居第位。近几年随着市中心区住宅开发量减小，首先带动了大东临近市区地域房地产开发，形成了保利小城及中房地产相应区域房地产开发热潮。大东区相应楼盘距离生产单位较远，且由于处于郊区，交通不便。沈河去作为沈阳经济中心，商品房多位高档住房，价位偏高，不适于工薪阶层。二区域市场现状针对黎明生活坊项目，对周边项目进行了市场调查。从所调查项目中选取个主要项目样本，项目概况如下项目名称建筑形式销售均价元建筑面积万保利期多层部分高层中房安基多层小高层水晶城多层和别墅起价保利海上五月花洋房总龙之梦高层佳合新城其高层国舍添香板式高层保利达高层银座多层未第部分项目总体概况地理位置黎明生活坊项目位于沈阳环外，紧邻地铁号线与龙之梦公交枢纽站，东起东塔街，西到滂江街，北接增产道东陵西路，南至善邻路。黎明生活坊期为原春晖家园，位于地铁号线黎明文化宫出口处。二地块现状黎明生活坊项目共包含个地块，地块总面积公顷，红线内用地公顷。各地块用地状况详见下表单位公顷黎明生活坊用地状况表项目地块总面积红线内用地道路用地号地号地号地号地号地号地号地号地号地号地号地号地总计目前地块内土地已经平整，无不良地质情况。地块四周及区内主要道路已经修好，外侧有围墙与外界分隔。三交通状况该项目地理位置优越，周边道路四通八达，紧挨沈阳环，有地铁号线直达沈阳中街太原街及沈阳火车站，距离沈阳北站仅公里。紧挨黎明生活坊刚刚建成龙之梦公交枢纽站，有通往沈阳各区公交，交通便利。四周边环境从自然环境看，黎明生活坊地块东南侧是沈阳护城河，南侧为黎明公司，西侧是沈。与关键建材供应商建立良好合作关系，从而降低采购成本并为提供有限菜单式装修提供经济前提。第七部分经济可行性分析经济技术指标估算规划总用地公顷红线内占地公顷居住区用地按红线内用地计算容积率估算住宅建筑面积万平方米估算二成本估算估算范围根据估算居住区用地公顷，按容积率计算，黎明生活坊期住宅建筑面积约为万平方米。其中不同建筑形式建筑面积见下表建筑形式层数比例建筑面积万平方米板式小高层普通多层准低层合计二单方成本估算小高层成本估算表项目单方造价元楼面土地及大配套费用分摊工程建设费工程建设其它费前期费区内公建费非经营性公建均摊区内配套设施费销售费用公共设施维修费管理费营业税贷款利息总计多层及低层成本估算表项目单方造价元楼面土地及大配套费用分摊工程建设费工程建设其它费前期费区内公建费非经营性公建均摊区内配套设施费销售费用公共设施维修费管理费营业税贷款利息总计三单方成本估算分析土地及大配套费用按土地及大配套费用总额万元计算，则单方土地成本约为元平方米。万元万平方米元平方米工程建设费用分析工程建设费包括地基处理费土建费用监理及其它费用。详见工程建设费明细表工程建设费明细表项目单方造价小高层单方造价多层及低层地基处理费土建费用监理及其它费用总计工程建设其它费用分析前期所发生费用，主要包括规管费墙体改造费人防费招标管理费勘察费设计费等托幼学校邮电局社会停车场公交站等配套设施须我公司自行建设，按每平方米元计算在土建工程竣工后需投资建设煤气供电上下水暖气通讯有线电视小区内道路环境等区内配套设施。详见工程建设其它费明细表工程建设其它费明细表项目单方造价元前期费区内公建费非经营性公建均摊区内配套设施费总计销售费用销售费用按每平方米销售均价元计算，单方成本约为元。其中包括广告费用售楼处及样板间建造费用分摊宣传材料设计及印刷费用等。营业税按销售均价元平方米计算，每平方米约为元。三销售价格分析通过对区域市场乃至沈阳市整体市场调查与研究，通过项目素质分析，依据黎明生活坊起步区销售情况与销售均价，我们有理由得出结论以前面所论述产品设计思路高品质生活配套设施，并辅以高效市场推广策略，根据不同建筑形式产品销售价格和所占比例，黎明生活坊期平均售价水平预计可以达到元平方米。不同建筑形式住宅产品销售价格见下表住宅形式所占比例目标销售均价元板式小高层普通多层准低层平均四项目投资效益分析见下表建筑形式板式小高层普通多层准低层合计万元建筑面积万平方米明生活坊地处大东区与沈河区交界处，在行政上隶属于大东区。这两个区中沈河去处于发展领先，大东区落后与其他区。大东区居民以工薪阶层为主，主要是黎明公司员工，住宅消费水平相对较低，但住宅市场需求旺盛。从年起，大东区商品房销售量已经由过去沈阳市第二位跃居第位。近几年随着市中心区住宅开发量减小，首先带动了大东临近市区地域房地产开发，形成了保利小城及中房地产相应区域房地产开发热潮。大东区相应楼盘距离生产单位较远，且由于处于郊区，交通不便。沈河去作为沈阳经济中心，商品房多位高档住房，价位偏高，不适于工薪阶层。二区域市场现状针对黎明生活坊项目，对周边项目进行了市场调查。从所调查项目中选取个主要项目样本，项目概况如下项目名称建筑形式销售均价元建筑面积万保利期多层部分高层中房安基多层小高层水晶城多层和别墅起价保利海上五月花洋房总龙之梦高层佳合新城其高层国舍添香板式高层保利达高层银座多层未定和睦城高层三市场综述综上所述，区域市场具有以下几个特点新项目迭出，项目素质正在不断提高。高素质项目吸引了大量和平沈河区居民前来购买。道路交通发展迅速，出行十分便利。新房上市量增幅大于市内其他各区。价格仍是居民选择住宅最大影响因素。三区域市场消费者行为分析目前大东区大型住宅项目集中于东陵西路地区。建筑形式上多以多层住宅为主，特色项目不多，产品形式上要落后于沈河区与和平区，销售总体上趋于平淡。沈阳市经过多年开发历程，沈河和平等原先热点区域经过几年来高强度大规模开发，发展空间已显局促。黎明公司位于三者交界处，购房来源主要集中与大东区。作为沈阳市即将重点规划地区，大东区近两年伴随着地铁通行及龙之梦公交枢纽站建立，整个区域展现出足够发展势头。旧居住区调查分析我们通过对大东区些大型旧居住区调查，可以看出。目前消费者对商品房购买力相对偏低需求较少。由于黎明公司部分人员为外省市人员，且多位高校年轻毕业生，无充足积蓄，支付首付款能力偏低。但是由于黎明公司效益提升，其贷款偿还能力不断提升。居民解决住房困难或者改善居住条件是购房最主要目。市场调查中消费者购房是为了解决住房困难或改善居住条件这部分人群比例分别为了和，说明大部分消费者对更高档次住宅要求不是很高。除价格因素外，消费者更关心是环境及地段。调查表明，环境及地段关注程度分别为和，对于其它诸如物业管理开发商实力小区设施不甚关心通过总体数据表明，大东区老居民区消费者购买能力偏低，对住宅需求处于最基本阶段，居住条件要求不高。二居住新区调查分析通过对于大东区黎明生活坊周边地区新商品房调查显示新迁进居民无论是在收后顾之忧，所以规模较大项目受到追捧，从这点看来，大规模项目开发在该区仍属空白。贷款买房成为购房最主要付款方式，人们正在逐渐抛弃传统消费方式，树立了借贷购房住宅消费观念。建筑形式上传统多层住宅仍受消费者青睐，居民对低密度住宅认可程度在升高，独体别墅和塔式高层市场接受难度颇大，建筑结构也以砖混结构为主，框架结构接受程度较差。环境是住宅永恒卖点，除价格外在房地产各因素关心程度上，景观环境直是消费者最为看重。户型选择上平层仍是广大消费者首选，错层跃层等富于变化形式常常被误解为高档次房屋象征。物业管理受重视程度在消费者购房时考虑各种因素中比重有所增加，表明消费者开始注重入住后小区管理和生活服务了。由于目前市场上供应商品住宅绝大部分为毛坯房交工，所以从装修标准上看毛坯房仍是消费者第选择，但对精装修要求日趋强烈。消费者对居住区或小区各种配套设施越来越重视，其中关乎生活质量基本生活服务设施和交通设施在消费者进行购房选择时倍受关注，而对些实用性功