（投资分析）万宁保定—乌场湾旅游度假区（核心区）项目投资立项分析报告（可行评估） ㊣ 精品文档 值得下载

施将提供更多直接和间接就业机会。

本项目集城市滨海度假休闲旅游服务城市商业文化娱乐水产品与花卉产品市场交易等为体，全方位建构万宁市现代服务业体系，大幅增加服务行业就业岗位。

其次，土地级开发阶段房屋征地拆迁市政基础设施建设绿地建设场地平整等工作都将产生大量间接就业机会。

土地级开发后，二级开发实施有助于第三产业发展，新兴服务业将提供更多工作类型和就业机会。

对环境效益影响项目目实施将对环境效益产生积极影响，太阳河河道疏通治理小海水质生态治理以及项目区绿化用地将改善整个项目区环境，营造健康旅游生活休闲生态空间。

对政府财政影响土地级开发项目可以为政府带来二级开发税收收入并相应带来新税源，开发量按万平方米计，开发动态均价按元平方米计，按开发后总价值估算，政府将有约亿元税收收入，有力地促进地方经济发展和繁荣。

对区域发展影响本项目地处万宁市委市政府提出带两区及环小海经济圈核心地带，具有连接万宁市公里海岸经济带万城镇及环小海经济圈枢纽作用。

建成后项目区将成为具有较强辐射能力和带动能力，不仅将使万宁市主城区得以实现滨海城市功能提升，还将为万宁市其他滨海地区开发条件逐步成熟提供重要基础设施及社会经济条件，其对万宁市未来经济发展将产生深远战略意义。

项目区将采用国际上先进团地再生旧村镇改造模式，以建制村为单位就地集中安臵项目区群众，以建制村为单位就地集中安臵规划区居民鼓励规划中心区和景区内居民点人口集中，即由景区内向景区外，由农村向城镇集中，既有利于旅游度假区城镇化进程，又利于农村居民改善生产生活条件。

同时坚持以商养农以商富农思想，在对项目区涉及村庄进行规划改造和提升基础上，使之与项目区整体开发建设融于体，培育村域经济再生动力，实现项目区开发与地方经济社会和民生幸福协调发展开发目标。

项目区将形成以旅游居住农业观光养生为主体现代化旅居新城，良好区域环境快捷方便交通适度商业规模合理规划布局新颖建筑形式以及健全配套功能有助于提高万宁成熟度，体现高品质区域形象，为人们整体生活质量和生活品位提高创造条件，提高人民物质文化生活水平及社会福利。

根据本项目初步规划，项目全部建成后常住人口含每年在此居住个月以上外地户籍人口总数约万人，年度旅游过夜人数约万人次。

在未来年内，项目区将通过招商引资投入相应规模市政基础配套设施海岸休闲景观防护林带与海滨浴场等工程项目建设，这将极大地提升万宁市城市品位，从而根本上改善当地水资源及水利条件项目位于万宁市太阳河入海口处。

年，为解决太阳河下游洪涝灾害，政府修建太阳河分洪渠，将原来汇入小海太阳河水流改道直接引入大海，从而免除了太阳河下游北坡地区洪涝灾害，保证了太阳河下游地区广大人民群众生命财产安全，促进了该地区生产和经济发展。

但由于当时资金困难而未能建设拦河引水工程，致使分洪渠与旧太阳河径流通道被截断，造成旧太阳河道断流小海水生态环境恶化严重，污染源不断增多，水质污染十分严重，极大地影响了当地群众身体健康。

生活用水供应方面目前万城镇正在实施北坡供水工程，总投资约万元，设计日供水吨，建成后可解决北坡乌场保定及小海周边个自然村万人口饮水和生活用水问题，并可为该地区将来城镇化发展预留足够扩容空间。

交通条件项目区距海南东线高速公路大茂出入口处约公里，距万城镇主城区约公里。

目前，项目区主要通过万城镇现状工业大道港外公路和万城镇相连。

我市政拟通过招商引资将上述工业大道港外公路改扩建为长约公里从高速公路大茂出入口经小海南岸至乌场湾海滨景观大道，以满足项目区未来年交通流量需要，让东山岭旅游区和沿途万多群众受益。

根据万城镇主城区规划，项目区远期交通路网还可以与万城镇规划建设中环市路环市二路环市三路实现连通，从而使项目区与万城镇形成完整城市交通网络体系。

电力基础设施条件现担任万宁市主城区供电任务万宁市变电站，以红石变电站为电源点，目前已处于满负荷运行状态，如需增加保定乌场湾项目区用电量，需要对变电站电网进行分期扩容。

各界对项目实施意见本项目是实现万宁市城市功能转变，实施大企业进入大项目带动重要建设举措。

万宁市委市政府对本项目实施极为重视，做了大量准备和推动工作，取得了积极工作成效。

项目开发建设将为万宁经济社会带来可持续发展，并促进当地群众居住生活就业交通条件改善。

为此，万城镇政府各村委会及当地农民群众均表示对本项目实施给予积极支持和配合。

管理机构队伍力量配臵等情况万宁市市委市政府十分重视保定乌场湾旅游度假区项目规划开发，成立了由市政府主要领导为组长，市发改国土建设则政林业农业交通水务等政府职能部门和万城镇土要负责人等组成万宁市保定乌场湾旅游度假区项目开发建设领导小组，专门负责组织开展保定乌场湾项目区各项开发推进事务。

市场分析未来五年十年乃至十五年，长远支撑海南发展，不是海南工业和农业，是海南得天独厚生态环境带来以旅游业为核心产业。

海南国际旅游岛就是要素全面国际化以旅游业为主导产业岛屿型目地。

全球休闲度假时代来临为新城建设为海南提供了强大市场产业支撑。

旅游产业分析海南旅游业发展分析随着经济发展，中国旅游已经向以休闲为导向产业升级。

伴随国际市场全面启动，国内高档市场也必然随之而全面起动。

由于地理文化血缘等关系，海南是国内高档度假首选市场。

此外，国内高档市场绝对规模很大，具备成为海南度假旅游主体市场充分条件。

国务院近日批准建设海南国际旅游岛行动计划。

计划在，招标相应资质监理公司进行监理，请专业设计院进行部位验收中途质量验收竣工验收，从而规避这方面风险。

政策风险现阶段土地级开发项目政策机制尚未完全成熟，对于土地供应和管理体制变化，在项目运转和操作过程中必然存在许多过去未曾遇到问题，带来些政策层面风险。

对此，应尽可能理顺土地开发与管理资金管理等方面主体关系，为项目实施奠定坚实基础，从而化解这方面风险。

第九章社会效益评价对就业效益影响土地级开发项目实施将提供更多直接和间接就业机会。

本项目集城市滨海度假休闲旅游服务城市商业文化娱乐水产品与花卉产品市场交易等为体，全方位建构万宁市现代服务业体系，大幅增加服务行业就业岗位。

其次，土地级开发阶段房屋征地拆迁市政基础设施建设绿地建设场地平整等工作都将产生大量间接就业机会。

土地级开发后，二级开发实施有助于第三产业发展，新兴服务业将提供更多工作类型和就业机会。

对环境效益影响项目目实施将对环境效益产生积极影响，太阳河河道疏通治理小海水质生态治理以及项目区绿化用地将改善整个项目区环境，营造健康旅游生活休闲生态空间。

对政府财政影响土地级开发项目可以为政府带来二级开发税收收入并相应带来新税源，开发量按万平方米计，开发动态均价按元平方米计，按开发后总价值估算，政府将有约亿元税收收入，有力地促进地方经济发展和繁荣。

对区域发展影响本项目地处万宁市委市政府提出带两区及环小海经济圈核心地带，具有连接万宁市公里海岸经济带万城镇及环小海经济圈枢纽作用。

建成后项目区将成为具有较强辐射能力和带动能力，不仅将使万宁市主城区得以实现滨海城市功能提升，还将为万宁市其他滨海地区开发条件逐步成熟提供重要基础设施及社会经济条件，其对万宁市未来经济发展将产生深远战略意义。

项目区将采用国际上先进团地再生旧村镇改造模式，以建制村为单位就地集中安臵项目区群众，以建制村为单位就地集中安臵规划区居民鼓励规划中心区和景区内居民点人口集中，即由景区内向景区外，由农村向城镇集中，既有利于旅游度假区城镇化进程，又利于农村居民改善生产生活条件。

同时坚持以商养农以商富农思想，在对项目区涉及村庄进行规划改造和提升基础上，使之与项目区整体开发建设融于体，培育村域经济再生动力，实现项目区开发与地方经济社会和民生幸福协调发展开发目标。

项目区将形成以旅游居住农业观光养生为主体现代化旅居新城，良好区域环境快捷方便交通适度商业规模合理规划布局新颖建筑形式以及健全配套功能有助于提高万宁成熟度，体现高品质区域形象，为人们整体生活质量和生活品位提高创造条件，提高人民物质文化生活水平及社会福利。

根据本项目初步规划，项目全部建成后常住人口含每年在此居住个月以上外地户籍人口总数约万人，年度旅游过夜人数约万人次。

在未来年内，项目区将通过招商引资投入相应规模市政基础配套设施海岸休闲景观防护林带与海滨浴场等工程项目建设，这将极大地提升万宁市城市品位，从而根本上改善当地群众生活居住环境。

第十章结论和建议结论本项目实施符合国家加快城市建设精神，对推动万宁乃至海南经济快速发展具有重要意义，项目实施具有快速发展基础条件，对加快该地区建设有很大推动作用，开发建设是必要。

本项目实施将有助于促进土地储备制度落实，有利万宁市土地市场有序发展，项目前景良好。

土地作为不动产，具有保值增值特征。

从长期来看，在房地产市场需求稳定增长，土地供应计划有度条件下，拥有稀缺滨海资源，万宁新城区房地产市场非常看好。

可以预见，未来几年由于新土地政策实施，土地价格有上升趋势。

因此，在未来合适时机出让各地块，是能够实现目前所设想预期收益，本项目在经济上具有定可行性。

该项目所处地域发展优势明显，项目土地开发预期良好。

经财务分析，土地市场交易溢价收入为万元，投资回收期为五年，并具有定抗风险能力，本项目在财务上是可行。

按目前规划条件和市场情况，从较保守情况估算，项目建设期为五年。

通过对项目地块土地开发成本测算及土地收益测算，得到项目评价综合结论为成本支出项目总投资为万元。

出让收入土地出让地价款测算为万元。

利润通过测算利润为万元。

投资利润率为。

建议建议项目建设单位做好项目前期工作加紧落实资金筹措，确保资金按计划落实到位以确保保定乌场湾旅游度假区核心区顺利开发建设。

坡，分半田，半分水特点。

万宁市地表水资源较丰富，径流量大，但具有年际变幅大，年内分配不均，地区性差异大及蒸发量大特点。

年平均降雨量为毫米，年产地表径流亿立方米。

浅森林总面积万亩，森林覆盖率。

万宁市海岸线长达公里，有大小岛屿个，水质肥沃，饵料生物丰富，盛产带鱼马鲛鱼金枪鱼鱿鱼等，发展捕捞条件优越。

市内还有面积平方公里港北小海和面积为平方公里老爷海。

从交通看万宁万宁市西与琼中县交界，东南与陵水县毗邻，北与琼海市接壤。

南北长公里，东西宽公里。

南距三亚市公里，北离海口市公里，处于东线高速公路中部，地理位臵优越，交通便利，是海口至三亚海榆东干线国道及东线高速公路必经之地。

乌场港可通行全省各港，水陆交通方便。

区域交通分析图万宁市在海南省所处交通地位较为重要。

万宁市位于规划中海南岛东线高速铁路中段位臵，在建中东线高铁与西线铁路对接将构筑环岛铁路系统，加强岛内沿海城市联系。

东环铁路开工，海南交目录第章概述项目概述项目名称项目位置项目任务项目申请报告编制目项目申请报告编制依据第二章旅