（投资分析）万盛新区房地产项目投资立项分析报告（可行评估） ㊣ 精品文档 值得下载

项措施通过加快进度来回避风险通过市场调查来降低风险通过市场调查，获得尽可能多信息。

获得信息有关投资环境和投资项目市场信息越多，作出预测就越精确，从而能进行正确科学决策，包括投资项目选择区位选择时机选择融资选择租售选择等等。

这样就能把不确定性降低到最低限度，较好地控制房地产投资过程中风险。

通过加强管理来控制风险良好项目管理是重要保证。

从投资开发来看，项目全过程投资进度和质量是重点。

聘请有经验房地产专家进行指导是非常有必要，可以有效地减少经营费用提高收益水平，进而降低并控制风险。

第九章房地产投资综合评价分析研究结论与建议推荐方案总体描述成都市温江区，是成都后花园，是许多购房者首选之地，同时地铁和轻轨开通，使得温江就在成都旁，通过研究本区域经济发展趋势，调查市场行情，研究周边地段楼盘销售形式，经过深入研究论证，该商品住宅项目盈利可能性较大，投资机构决定实行独资开发经营房地产投资方式。

推荐方案优缺点描述优点项目拥有较好投资环境与机遇国民经济持续稳定发展住房制度改革深入，政府对公司开发本项目鼎力支持，居民对改善居住条件期望与购买力水平，这些基本方面为本项目提供了个较好投资环境与机遇。

项目在经济上具有较强可行性该项目总建筑面积约平方米，预计开发每平米建筑单位成本为元平方米，年分季度预售，分别销售价格为元平方米，元平方米，元平方米，预计销售总额万元，预计开发总成本为万元，预计利润为万元，投资回报率。

项目具有突出优势现代花园小区定位属中档次，在同供需圈内缺少可替代物业，且需求量较大公司资金具有优势项目拥有较好周边环境包括自然人文交通等环境项目所处地块发展前景较好项目开发经营风险较小本项目属于小面积小规模开发，在项目开发过程中受经济影响小，应能稳获预期投资收益。

存在问题项目规模较小，工期紧，开发过程中各方面工作协调难度大。

项目独无二品位定位有定难度，尽管设计工作经完成，其定位也就相应确定，但在实施过程中仍需要根据具体情况不断完善。

房地产行业竞争激烈，公司需要建立支高素质营销队伍，或采取委托销售方式。

意见开发小户型结论与建议结论从经济效益来说由于公司在项目开发建设前，进行了广泛深入市场调研，了解客户需求，目前部分单元已有意向性客户提前预定，销售前景看好。

该方案采取了提前预售，分期付款等措施，可以给公司带来高税收政策和加大保障性住房建设力度大方面项具体措施。

大具体措施分别为严格执行预售许可管理预售证取得后日内对外销售备案房价月内不得调整土地成交后月内缴首付款余款半年内付清土地闲臵年将被收回严格执行差别化信贷政策房价与土地增值税预征挂钩年保障性住房达万平方米土地供应持续增加成交异常火爆与上月相比，本月无论是供应还是成交，都呈现出出异常火爆状况，临近年底，土地市场放量明显增加，其中以郊县区供应量尤为突出，郫县本月供应量更是达到了令人咋舌亩。

而主城区则相继推出多宗热点及通敌面积超百亩重磅地块，如攀成钢地块顺江组团及昭觉寺板块，吸引了包括香港臵地，合景泰富，万达，华宇，华润，招商地产，万科在内多家开发商参与竞拍，土地出让价格及溢价率均呈现节节攀升趋势。

主城区土地公告情况月主城区共发布宗国有建设用地使用权出让公告。

净用地面积共计亩，约合平方米，总可建面积约为万平方米。

表主城区土地公告信息宗地名称净用地面积平方米净用地面积亩可建面积平方米用地使用性质成华区建设北路段以南游乐园南界以北锦江以东猛追湾路以西公共设施二类住宅武侯铁佛组龙井村组七里村组二类住宅用地成华青龙将军碑村组东林村组商业二类住宅青龙场镇号二类住宅用地锦江区琉璃场乡永兴村七组二类住宅用地武侯区铁佛村组顺江村组二类住宅用地武侯区七里村商业二类住宅龙井村青羊区青华路成保厂地块二类住宅兼商业青羊区文家乡红碾村，组加油站用地锦江区大慈寺片区东大街号地块公共设施商业郊县土地公告情况月郊县区共二类住宅用地，商业金融用地等发布宗国有建设用地使用权出让公告，净用地面积共计亩，约合万平方米，总可建面积约为万平方米。

表郊县区土地公告信息宗地位臵净用地面积亩起始万元亩总价万元用地使用性质出让方式郫县郫筒镇书院村社，晨光村社二类住宅商业拍卖郫县郫筒镇书院村，社，晨光村社二类住宅商业拍卖温江柳城街办新华社区四五七组商业用地挂牌郫县郫筒镇望丛村，伏龙村，友爱镇升平村商业兼容住宅挂牌郫县古城镇古城村二社商业二类住宅挂牌郫县犀浦镇国宁村五七社，龙吟村社商业金融用地挂牌郫县郫筒镇鹃城村社商业金融用地挂牌新都区大丰街道方营村五社二类住宅用地拍卖郫县红光镇三观村五六社二类住宅用地拍卖郫县红光镇三观村二六社二类住宅用地拍卖郫县红光镇三观村二三四社二类住宅用地拍卖新都区家具园区商业用地挂牌新都区家具园区商业用地挂牌新都区大丰街道高家村社商业用地挂牌新津县花源镇柳河村四九组二类住宅用地拍卖龙泉驿区西河镇成洛路以北二类住宅用地拍卖龙泉驿区西河镇成洛路以北二类住宅用地拍卖龙泉驿区大面镇大面街办大面西路以西成龙路以北二类住宅用地拍卖温江区柳城街办红光社区组商业用地挂牌郫县红光镇独柏村社，郫筒镇凉水村社二类住宅用地拍卖郫县红光镇独柏村社二类住宅用地拍卖图主城区场社会风险因素主要有城市规划风险区域发展风险公众干预风险住客干预风险治安风险。

内部决策和管理风险内部决策和管理风险是指由于开发商策划失误决策失误或经营管理不善导致预期收入水平不能够实现，包括投资方式地点类型风险选择人财物组织管理风险等。

投资风险控制及早地发现或预测到这些风险并能及时地采取有效措施，化解或缓和减轻控制这些风险。

房地产投资成功在很大程度上依赖于对风险认识和管理。

该项目控制风险方式包括三项措施通过加快进度来回避风险通过市场调查来降低风险通过市场调查，获得尽可能多信息。

获得信息有关投资环境和投资项目市场信息越多，作出预测就越精确，从而能进行正确科学决策，包括投资项目选择区位选择时机选择融资选择租售选择等等。

这样就能把不确定性降低到最低限度，较好地控制房地产投资过程中风险。

通过加强管理来控制风险良好项目管理是重要保证。

从投资开发来看，项目全过程投资进度和质量是重点。

聘请有经验房地产专家进行指导是非常有必要，可以有效地减少经营费用提高收益水平，进而降低并控制风险。

第九章房地产投资综合评价分析研究结论与建议推荐方案总体描述成都市温江区，是成都后花园，是许多购房者首选之地，同时地铁和轻轨开通，使得温江就在成都旁，通过研究本区域经济发展趋势，调查市场行情，研究周边地段楼盘销售形式，经过深入研究论证，该商品住宅项目盈利可能性较大，投资机构决定实行独资开发经营房地产投资方式。

推荐方案优缺点描述优点项目拥有较好投资环境与机遇国民经济持续稳定发展住房制度改革深入，政府对公司开发本项目鼎力支持，居民对改善居住条件期望与购买力水平，这些基本方面为本项目提供了个较好投资环境与机遇。

项目在经济上具有较强可行性该项目总建筑面积约平方米，预计开发每平米建筑单位成本为元平方米，年分季度预售，分别销售价格为元平方米，元平方米，元平方米，预计销售总额万元，预计开发总成本为万元，预计利润为万元，投资回报率。

项目具有突出优势现代花园小区定位属中档次，在同供需圈内缺少可替代物业，且需求量较大公司资金具有优势项目拥有较好周边环境包括自然人文交通等环境项目所处地块发展前景较好项目开发经营风险较小本项目属于小面积小规模开发，在项目开发过程中受经济影响小，应能稳获预期投资收益。

存在问题项目规模较小，工期紧，开发过程中各方面工作协调难度大。

项目独无二品位定位有定难度，尽管设计工作经完成，其定位也就相应确定，但在实施过程中仍需要根据具体情况不断完善。

房地产行业竞争激烈，公司需要建立支高素质营销队伍，或采取委托销售方式。

意见开发小户型结论与建议结论从经济效益来说由于公司在项目开发建设前，进行了广泛深入市场调研，了解客户需求，目前部分单元已有意向性客户提前预定，销售前景看好。

该方案采取了提前预售，分期付款等措施，可以给公司带来高利润回报，可以提高公司在社会上知名度，为公司将来发展奠定基础，并且温江房地产经济注入了新鲜血液，有力推动了温江房地产经济发展，起到了搞活经济作用。

从社会效益来说公园壹号建成后，可提供住宅套，有效地解决温江刚性住房需求问题。

因此社会效益极为可观。

从环境效益来说该开发过程全部是文明施工，最大程度减小了对环境破坏，该工程完成后，从前脏乱差大体环境变成了环境幽雅，全新建筑造型，秀丽自然景观，功能齐全，配套公共服务设施以及便利交通，无疑将在该市形成个全新修养圣地，改善环境带来较大影响。

纵观开发全过程，从经济效益，社会效益和环境效益来看，该开发方案是完全可行。

建议强化项目进程中投资质量进度计划，注重对可能发生不利条件及变化因素预测与防范对策，以保证项目按期完成。

加强管理公司各部门紧密配合，以加快项目运作进度。

要做精品。

产品设计各个环节都要以招标方式求得高水平设计出来标志性有品位产品。

项目成本须合理控制，以保留市场波动时降价应对空间。

注意严格按照既定方案去做每件事，统调配资金，物资和各项工作。

特别要准备好抗风险资金，不可挪用。

由四川省电信有限公司温江区分公司解决。

主要技术经济指标技术经济指标问题与建议考虑到西部花园建成后，其用户多数为拥有较高文化层次和收入白领阶层，结合他们消费心理和消费结构，要特别注意其附属设施建设，如停车场，娱乐中心及安保措施。

另外，在住宅户型选择上，要充分调查，选择适合不同住户需求多种户型，避免单，同时，该项目建设充分考虑到了温江建设国际花园城市和打造成都世界现代化田园城市后花园局势，因而，在建设过程中，要时时注意政府各种政策。

而且要重视该项目社会效益。

项目单位数量占地总面积平方米总建筑面积平方米居住建筑面积平方米公共建筑面积平方米居住居数户平均每户建筑面积平方米平均每户居住人数人容积率绿化率住宅单元个平均层数层停车位个第章市场预测宏观经济形势国内经济形势央行月日起提高存款准备金率百分点最新消息，中国央行周五日宣布，从月日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率个百分点，这也第章总论项目投资说明。

项目名称承办单位拟建地点建设规模和目标主要建设条件主要技术经济指标问题与建议。

种市政条件及基础设施配套，均由洪兴实业地产开发公司统开发，各种设施接口均至本项目红线内。

目前，本项目建设场地以达到三通平，其他配套设施将与住宅建设同步进行。

电信本项目预计需装机容量为门程控交换机，拟由四川省电信有限公司温江区分公司解决。

主要技术经济指标技术经济指标问题与建议考虑到西部花园建成后，其用户多数为拥有较高文化层次和收入白领阶层，结合他们消费心理和消费结构，要特别注意其附属设施建设，如停车场，娱乐中心及安保措施。

另外，在住宅