（投资分析）万科南海市黄岐区泌冲岗项目投资立项分析报告（可行评估） ㊣ 精品文档 值得下载

本项目前期需支付土地及合作价款万元，支付工程款及费用万元，共需资金万元，再此之后即可有现金流入。

本项目于年上半年可实现现金净流入。

现金流量现金流入总额万元，流出万元现金净流量万元，资金成本万元，净流量现值万元。

项目年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年年合计现金流入现金流入现值现金流出现金流出现值净现金流量累计净流量启动资金五盈亏平衡点分析保本售价元平方米。

即销售净收入等于投资额，计算公式为保本销量平方米当销量达到平方米时，即可承担项目全部期间费用，该部分面积占可售面积。

保本销量期间费用均价单位成本项目完全投资保本销售率计算公式如下式中表示单位投资额表示保本销售率表示单位售价表示营业税率表示所得税率六敏感性分析销售均价变化影响售价影响预计售价预计售价预计售价预计售价预计售价敏感系数销售均价元，营业收入项目利润税后利润单位净利销售毛利率销售净利率单位成本变化影响二成本影响估算成本估算成本估算成本估算成本估算成本敏感系数单位开发成本元，开发总成本，项目利润，税后利润，单位净利销售毛利率销售净利率七投资分析结论当均价下降为元平方米较低点时，销售净利率为，指标符合要求。

当开发成本上升，达到元平方米时，本项目销售净利率指标依然可达，依然能达到要求本项目有较大利润空间，项目税后利润为亿元，利润相当可观，获利能力稳定，抗风险能力强。

建议该项目可行。

第六部分项目综合评价优势项目用地生态环境优越，山水植被资源丰富，建设大型天然生态居住社区理想之地有着都市难觅宁静与安逸。

紧邻人口密度最大生活配套齐全商业繁华荔湾区，且与各新老城区之间交通通达性良好。

具有良好投资回报，启动资金占用较少项目规模亩，营造大型居住社区，圳万科四季花城为蓝本，结合国外优秀社区发展范例，以发展传统和睦邻里关系社区为主线，加强人文自然与建筑之间对话并充分利用平方米金沙洲城市生态公园和平方米自然湖泊这环境主题优势，在内部环境上营造种亲水居住氛围，迎合广州人喜山好水居住喜好其设计风格应有鲜明形象，设计主题可以考虑国内江南风情或欧洲莱茵河畔小市镇等概念通过典雅精致，值得推敲建筑规划和细部，形成素质高于其它当地大型楼盘特色住宅产品。

二规划功能本地块土地地势较平整，临湖靠山，根据市场分析，拟修建以多层住宅为主，情景洋房为辅居住小区。

由于该项目位于规划中新区金沙洲边缘，周边生活设施尚不健全，距离市中心有定距离，预计将来小区业主基本生活需求在内部解决，因此根据相关规划要求，计划修建小学幼儿园公交站市场会所商业配套物业管理文体设施和体育用地等生活配套设施，反映出该住宅小区高尚品质。

三规划布局初步设想小区主入口设在东南面，利用新修道路，将金沙洲城市生态园山水景观作为本项目前区，结合入口，依山临湖设置会所兼售楼处商业配套以及期启动住宅组团，在开盘及期即形成鲜明山水楼盘概念。

在小区东侧风景较好临湖区域及山体区域，修建定数量情景洋房，容积率约为，建筑密度约为，户均居住建筑面积平方米。

多层住宅设计在小区西南面较为平整区域及西北取土区台地区域，容积率约为，建筑密度约，户均居住建筑面积平方米。

四技术经济指标占地面积平方米约亩容积率建筑密度绿化率总建筑面积平方米其中住宅情景洋房平方米占户均面积平方米约户多层住宅平方米占户均面积平方米约户配套公建托儿所所平方米幼儿园所平方米小学所平方米会所平方米商业平方米地下车库平方米第四部分市场分析及项目定位广州市国民经济增长与住宅市场主要特点国民经济增长广州市从年以来国内生产总值每年均以高速递增，年广州市国内生产总值亿元，比上年增长。

人均国内生产总值年达万元，增长，按当年国家平均汇率计算，达到美元，在全国十大城市中居于前列。

今年上半年，实现国内生产总值亿元，按可比价格计算，比上年同期增长，从横向对比情况看，上半年经济增长速度快于北京上海，稍低于天津深圳，比全省速度快个百分点。

二居民收入与消费能力年居民人均可支配收入元，同比增长年上半年，城镇居民人均可支配收入为元，比上年同期增长。

恩格尔系数今年上半年为较去年下降，居民收入中可用于住宅消费比例越来越高。

三住宅市场特点总体特点年初至今年月，广州房地产市场总体呈现健康发展势头，其六期合计销售进度安排各期开工后至个月内即能达到预售要求，计划每期销售周期约为个月，在每期竣工时，该期可售至，可及时体现利润上半年下半年上半年下半年上半年下半年年合计多层住宅，情景洋房，商业，合计四现金流量合作价款拍卖价款万元在拍卖成交确认后个月内支付。

市政政配套等费用万元，在完成土地使用年限变更批准后支付计万元，在市政配套交接备忘录后支付计万元余款于前笔款项支付后年内，按季等额支付。

启动资金本项目前期需支付土地及合作价款万元，支付工程款及费用万元，共需资金万元，再此之后即可有现金流入。

本项目于年上半年可实现现金净流入。

现金流量现金流入总额万元，流出万元现金净流量万元，资金成本万元，净流量现值万元。

项目年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年年合计现金流入现金流入现值现金流出现金流出现值净现金流量累计净流量启动资金五盈亏平衡点分析保本售价元平方米。

即销售净收入等于投资额，计算公式为保本销量平方米当销量达到平方米时，即可承担项目全部期间费用，该部分面积占可售面积。

保本销量期间费用均价单位成本项目完全投资保本销售率计算公式如下式中表示单位投资额表示保本销售率表示单位售价表示营业税率表示所得税率六敏感性分析销售均价变化影响售价影响预计售价预计售价预计售价预计售价预计售价敏感系数销售均价元，营业收入项目利润税后利润单位净利销售毛利率销售净利率单位成本变化影响二成本影响估算成本估算成本估算成本估算成本估算成本敏感系数单位开发成本元，开发总成本，项目利润，税后利润，单位净利销售毛利率销售净利率七投资分析结论当均价下降为元平方米较低点时，销售净利率为，指标符合要求。

当开发成本上升，达到元平方米时，本项目销售净利率指标依然可达，依然能达到要求本项目有较大利润空间，项目税后利润为亿元，利润相当可观，获利能力稳定，抗风险能力强。

建议该项目可行。

第六部分项目综合评价优势项目用地生态环境优越，山水植被资源丰富，建设大型天然生态居住社区理想之地有着都市难觅宁静与安逸。

紧邻人口密度最大生活配套齐全商业繁华荔湾区，且与各新老城区之间交通通达性良好。

具有良好投资回报，启动资金占用较少项目规模亩，营造大型居住社区，可持续经营项目位于广州南海交界处，扩大了客户圈层，市场潜力极大。

劣势随着新城市中轴线建立，番禺和花都并入大广州，地铁二三号线修建等，似乎市场注意力和机遇都给了城市南部和东部。

而对西部关注直较少广州市民对西部罗冲围同德围传统印象和认识工业区为主市容较乱等，这种认识对本项目销售具有定阻力。

但实际情况是本项目在该片区以西公里左右，且被珠江分隔开来，且增槎路改造新建金沙洲大桥等都大大改进了环境与市容面貌。

因此在项目操作中进行引导非常重要。

结论我们认为该地块具有较好环境优势和交通优势，具有良好经济效益和可持续经营发展前景。

建议本项目可行。

特提请集团领导层审议决策。

深圳市万科房地产有限公司二零零二年十月用权现状土地使用权人广东南海南兴工贸有限公司。

土地使用期限年月日至年月日止，共七十年，至今已过近年。

欠债败诉，法院强制拍卖广州市中级法院委托佛山市南海海兴拍卖行和南海市土地交易中心联合拍卖二合作方式联合竞买由万科与南桂公司联合竞买本项目地块。

投资及收益分配比例为南桂公司，万科。

付款安排确认书鉴证之日起十五日内支付乙方应付总额含乙方支付首期成交价款确认书鉴证之日起第个月内，支付乙方应付总额确认书鉴证之日起第个月内，支付乙方应付总额。

但按本协议规定，甲方将其权益转让给乙方土地使用权过户手续完成后，甲方未付款项由乙方按照本协议规定承担，甲方已付拍卖价款计入其转让给乙方权益转让款。

二权益转让联合竞买成功后，南桂公司将其在本项目地块中拥有权益转让给万科，并取得权益转让款。

权益转让总价按照拍卖地块拍卖成交后由政府主管部门确认实际土地面积及按每目录第部分项目概况宗地现状地理位置地块四至地形地貌地质条件工业现状路网现状二大市政和社区配套大市政配套现状道路交通状况水电气通讯二社区配套现状学校医院公交第二部分法律及政策性风险土地使用权现状用地规划手续合作方式联合竞买权益转让项目公司风险分析竞买实现权益转让核准通过，归档资料。

未经允许，请勿外传，规划要点用地年限第三部分规划要点分析第四部分市场分析及项目定位广州市国民经济增长与住宅市场主要特点二项目所在区域特点及项目个性三区域市场分析区内现有住宅项目潜在市场竞争分析四本案辐射范围及其市场特征辐射范围辐射范围市场特征五项目定位客户定位产品定位价格定位第五部分投资收益分析经济指标平均售价测算成本费用测算地价与容积率成本水平建造成本完全成本利润测算二税务分析三开工及销售安排工程施工安排销售进度安排四资金流量五盈亏平衡点分析保本售价保本销政策性风险分析土地使用权现状土地使用权人广东南海南兴工贸有限公司。

土地使用期限年月日至年月日止，共七十年，至今已过近年。

欠债败诉，法院强制拍卖广州市中级法院委托佛山市南海海兴拍卖行和南海市土地交易中心联合拍卖二合作方式联合竞买由万科与南桂公司联合竞买本项目地块。

投资及收益分配比例为南桂公司，万科。

付款安排确认书鉴证之日起十五日内支付乙方应付总额含乙方支付首期成交价款确认书鉴证之日起第个月内，支付乙方应付总额确认书鉴证之日起第个月内，支付乙方应付总额。

但按本协议规定，甲方将其权益转让给乙方土地使用权过户手续完成后，甲方未付款项由乙方按照本协议规定承担，甲方已付拍卖价款计入其转让给乙方权益转让款。

二权益转让联合竞买成功后，南桂公司将其在本项目地块中拥有权益转让给万科，并取得权益转让款。

权益转让总价按照拍卖地块拍卖成交后由政府主管部门确认实际土地面积及按每亩人民币，元为标准计算总额，扣除实际拍卖成交价及税费含拍卖手续费契税和至乙方单方取得拍卖地块国有土地使用证之日止政府收取其他税费，含拍卖佣金后剩下余额部分全部税费明细序号税种税率营业税堤围费营业税教育费附加营业税城建税营业税土地增值税成交价契税成交价登记评估费评估价所得税成交价合计税基成交价甲方参与联合竞买，按本协议规定已支付拍卖价款。

权益转让方式优选直接转让方式联合竞买成功后，南桂公司负责向执行法院及有关政府部门申请办理将拍卖地块土地使用权由南兴公司过户到万科单方名下合法手续。

付款安排甲乙双方共同向政府主管部门提交关于南海市黄岐区泌冲岗地块