（投资分析）万科江宁项目投资立项分析报告（可行评估） ㊣ 精品文档 值得下载

单价元平米，比中标价低万元。

总体来看，江山报价比较理智，加价幅度小，般采取紧跟策略，较难甩掉。

南京武夷房地产开发有限公司年成立，香港武夷集团有限公司控股，香港武夷集团为上市公司中国武夷主要分公司之。

成立以来，武夷在南京有个开发项目武夷花园见下图和武夷绿洲，其中，武夷绿洲位于江宁民营科技园，目前尚未推出，武夷花园位于江宁岔路口，占地面积万平米，建筑面积万平米，其中期已经入伙，期今年月交付，第期即将开盘，明年全面封园。

总体开发水平般，但在江宁有较高知名度。

由于长期在江宁岔路口开发，因此，武夷积极参与，方面反映出武夷对江宁市场依然充满信心，另方面，其报价也最能体现地块真实价值。

年月初，武夷竞买位于东山岔路口占地万平米亩汽车城地块其中，住宅用地亩，最高报价万元，合楼面单价元平米，比中标价低。

年月底，武夷同时竞买和地块，其中地块以参与为主，只报价次，报价万元，合楼面单价元平米，比中标价低地块为其主攻地块，最后轮才放弃，最高报价万元，合楼面单价元平米，比中标价低万元。

第九部分综合分析与建议优劣势分析优势启动快。

前期东南大学已花费近三年时间从事场地拆迁基础配套设施建设工作，现场地已拆平，相关市政配套已通到地块周边，交地后可迅速投入开发，满足南京公司年结算需要，并可成为南京公司年核心项目。

规模大。

为城郊结合部项目，是集团最擅长开发项目类型，南京公司可以充分利用集团资源快速成熟开发此项目。

增值潜力大。

按照南京市政府有关规定，国有土地协议出让最低价江宁区为元平方米，折合每亩约万元左右，加上拆迁基础设施建设及场地平整，该地块熟地成本也应在万元亩以上。

另外，东山新市区在南京总体规划上定位于南京向南发展增长级和承担主城部分功能扩散和吸收南部农村城市化人口职能，江宁开发区在南京个国家级开发区中规模最大发展最快，本项目是开发区距南京主城最近房地产项目之，土地升值潜力大。

环境好。

本项目所处将军路片区为近两年住宅开发热点区域，已形成高品质住宅区氛围，且为南京生态环境最好地区之，人文历史教育氛围浓厚。

市场机会明显。

本项目定位以元平米多层公寓为主，该价格产品为南京主流市场，需求量大，市场供应不足。

劣之内无有效报价，挂牌竞价过程结束。

报价方式现场书面报价。

不接受电话邮寄口头等报价方式。

报价币种人民币。

竞得人确定价高者得原则，报价低于底价为废标。

成交价款构成包括土地拆迁安置补偿费土地挂牌出让工作费用政府土地收益不含其它税费。

除中标价款外，中标发展商需缴纳中标价款契税中标价款出让业务费土地权属用途变更费元建筑面积和省集中元建筑面积。

付款条件成交当日年月日，付成交日内签订土地出让合同年月日之前，付成交半年内年月日之前，交清剩下。

交地时间交清全部地价款后交地。

开工时间双方在签订土地出让合同时约定。

不能按期开工，应提前日向出让人提出延建申请，延建时间最长不得超过年。

出让程序报名时间工作日年月日至年月日星期三所需资料报名表式两份组织机构代码证书及企业法人营业执照留存复印件，同时提供原件进行审核法定代表人证明书及法定代表人身份证留存复印件，同时提供原件进行审核资质等级证书留存复印件，同时提供原件进行审核银行出具资信证明文件原件主要开发经历原件竞买保证金万元，以资金到帐为准最后天报名必须用本票支付。

答疑书面答疑。

必须于年月日星期五下午之前以书面形式提交江宁区土地市场管理办公室。

经审查具备竞买资格报名者于年月日下午领取书面答复。

年月日起不再接受任何形式质疑。

报价方式必须采用南京市土地市场管理办公室统制作国有土地使用权挂牌出让竞买报价书，进行现场书面报价。

不接受电话邮寄口头等报价方式。

时间工作日年月日上午至年月日星期三下午年月日星期三下午之后，按本批挂牌出让地块编号顺序分别进入现场书面竞价程序竞买报价时间在每新轮有效报价之后顺延分钟，分钟之内无有效报价，挂牌竞价过程结束。

江宁区国土资源局当场宣布本次挂牌出让竞买结果，并与竞得者签订国有土地使用权挂牌出让成交确认书。

无效报价报价低于底价报价不高于前轮报价未按加价幅度报价报价书未盖单位公章报价书未经法人代表签署，或虽经委托代理人签署，但委托文件不齐全或不符合规定报价书未填写齐全或未按规定格式填写清楚份报价书中有两个或两个以上报价未报名未缴纳竞买保证金而参加竞买实际竞买地块与报名申请竞买地块不致其它按规定应属无效。

竞买结果确定原则挂牌竞价过程结束，按照以下规定确定竞买结果在挂牌竞价过程中只有个竞买者，且报价不低于底价，并符合其它出让条件，则土地使用权由该竞买者得。

在挂牌竞价过程中有两个或两个以上竞买者，土地使用权由高于底价最高报价者得报价相同，先提交报价书者为竞得人，但报价低于底价者除外。

在解，截至答疑截止日期月日，另有家发展商到江宁国土局咨询了解本项目，其中家为江苏建江工业有限公司，另外，江宁本地发展商中，江山和武夷曾参加了最近江宁区土地挂牌活动，并表现出较强实力，需要重点关注。

南京江山房地产开发公司江山为江宁本地发展商，曾开发万欣花园，目前在建项目为万欣翠园，建筑面积万平米，尚未公开发售。

江山参与了年月土地挂牌，与南京基础设施开发总公司争夺地块，最后轮才放弃，最高报价万元楼面单价元平米，比中标价低万元。

总体来看，江山报价比较理智，加价幅度小，般采取紧跟策略，较难甩掉。

南京武夷房地产开发有限公司年成立，香港武夷集团有限公司控股，香港武夷集团为上市公司中国武夷主要分公司之。

成立以来，武夷在南京有个开发项目武夷花园见下图和武夷绿洲，其中，武夷绿洲位于江宁民营科技园，目前尚未推出，武夷花园位于江宁岔路口，占地面积万平米，建筑面积万平米，其中期已经入伙，期今年月交付，第期即将开盘，明年全面封园。

总体开发水平般，但在江宁有较高知名度。

由于长期在江宁岔路口开发，因此，武夷积极参与，方面反映出武夷对江宁市场依然充满信心，另方面，其报价也最能体现地块真实价值。

年月初，武夷竞买位于东山岔路口占地万平米亩汽车城地块其中，住宅用地亩，最高报价万元，合楼面单价元平米，比中标价低。

年月底，武夷同时竞买和地块，其中地块以参与为主，只报价次，报价万元，合楼面单价元平米，比中标价低地块为其主攻地块，最后轮才放弃，最高报价万元，合楼面单价元平米，比中标价低万元。

第九部分综合分析与建议优劣势分析优势启动快。

前期东南大学已花费近三年时间从事场地拆迁基础配套设施建设工作，现场地已拆平，相关市政配套已通到地块周边，交地后可迅速投入开发，满足南京公司年结算需要，并可成为南京公司年核心项目。

规模大。

为城郊结合部项目，是集团最擅长开发项目类型，南京公司可以充分利用集团资源快速成熟开发此项目。

增值潜力大。

按照南京市政府有关规定，国有土地协议出让最低价江宁区为元平方米，折合每亩约万元左右，加上拆迁基础设施建设及场地平整，该地块熟地成本也应在万元亩以上。

另外，东山新市区在南京总体规划上定位于南京向南发展增长级和承担主城部分功能扩散和吸收南部农村城市化人口职能，江宁开发区在南京个国家级开发区中规模最大发展最快，本项目是开发区距南京主城最近房地产项目之，土地升值潜力大。

环境好。

本项目所处将军路片区为近两年住宅开发热点区域，已形成高品质住宅区氛围，且为南京生态环境最好地区之，人文历史教育氛围浓厚。

市场机会明显。

本项目定位以元平米多层公寓为主，该价格产品为南京主流市场，需求量大，市场供应不足。

劣势江宁市场供应量大，市场竞争激烈。

未来年内，仅南京城南和江宁板块就有约万平方米供应量，且江宁地区在建项目地价普遍低于本项目。

付款时间短，压力大，资金成本高。

商业规模大，现有居住人口尚不足以支撑，公司缺乏相关开发经验，有定操作风险。

目前周边社区配套人气不足，生活氛围还有待进步营造。

道路通畅，但目前公共交通数量少。

江宁区年底才撤县设区，还不是成熟城区概念。

机场高速有定噪音影响。

二结论与建议综上所述，该地块是江宁最好地块，也是目前价格区位等综合地块质素最适宜万科开发项目。

建议参与挂牌。

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噪音分析主要噪音源为机场高速车流噪音。

宗地东侧边界距机场高速米处噪音，南北两端高中部低，噪音强度，最高噪音强度，位于宗地内土坡上约米高。

注点位距机场高速米，自北向南分布，相邻点位间隔米左右。

宗地内部及其它侧边界平均噪音强度为。

六交通出行道路宗地所属开发区期内道路建设完善，从宗地可便捷地接驳环线和二环线通达南京市中心新街口和江宁区政府所在地东山镇等，如下图所示。

与南京市中心联系距离新街口公里，车程分钟东大科技园办公楼宗地内部科技园标志牌宗地南侧正在平整场地搭建围墙北部地块正在修建道路宗地内部可通过将军路共青团路中山南路直接通往新街口市中心。

将军路共青团路红线宽米，双向六车道。

可通过将军路共青团路机场高速宁溧公路宁丹公路通往环线绕城公路和老城快速路环决策背景内部因素本项目可为南京公司提供持续发展条件，符合集团重点发展长江三角洲战略南京公司金色家园项目将于年全部开发完毕，当年结算利润不能满足持续增长要求。

本项目可售面积万平米，年可结算面积约万平米，结算金额约亿元，并可为南京公司年提供主要利润来源。

本项目占地亩，规模大，为城郊结合部项目，是集团最擅长开发项目类型，南京公司可以充分利用集团资源快速成熟开发此项目。

金色家园项目成功开发为集团全面启动南京市场奠定了基础，品牌效应也为下步开发中档项目创造了条件。

二外部环境本项目挂牌出让，法律手续明晰，已完成七通平，可迅速启动开发。

增值潜力大。

本项目所属东山新市区在南京总体规划上定位于南京向南发展增长级和承担主城部分功能扩散和吸收南部农村城市化人口职能，江宁开发区在南京个国家级开发区中设中。

宗地东侧为南汽菲亚特集团等知名企业。

周边噪音分析机场高速车流分析白天时段为车流高峰期，平均车流量约辆分钟，夜间由于航班少，车流量较少。

噪音分析主要噪音源为机场高速车流噪音。

宗地东侧边界距机场高速米处噪音，南北两端高中部低，噪音强度，最高噪音强度，位于宗地内土坡上约米高。

注点位距机场高速米，自北向南分布，相邻点位间隔米左右。

宗地内部及其它侧边界平均噪音强度为。

六交通出行道路宗地所属开发区期内道路建设完善，从宗地可便捷地接驳环线和二环线通达南京市中心新街口和江宁