（投资分析）万豪国际金融中心项目投资立项分析报告（可行评估） ㊣ 精品文档 值得下载

工程建设其他费城市建设配套费招投标费质检费人防旧洞赔偿建筑工程许可证费小计五建设单位临时设施及管理费六工程监理费七土地使用费土地出让费拆迁安臵补偿费小计八勘察设计费九建设期贷款利息十基本预备费十工程总投资本项目总建筑面积万平方米，其中裙房万平方米，塔楼万平方米，工程总投资为万元。

项目收入预测项目收入包括公寓销售收入写字间租金收入商场租金收入车库租金收入及广场租金收入几部分，经过概算，本项目前四年总收入预计为亿元人民币，具体细项目收入见下表表万豪国际金融中心项目四年总收入万元年度公寓销售收入楼王销售收入写字间租金收入商场租金收入车库租金收入广场租金收入合计项目公寓从年月开始销售，预计销售周期个月，年月完成总量，建面均价元平方米，完成销售收入万元。

项目写字间平方米，平均租金元平方米月，租金每年递增，出租率，预计年开始出租，至年实现租金收入万元。

项目商场预计年底开业，至年实现租金收入万元，三年分期扣除装修款万元。

项目车库个车位，按元小时，时间和空臵率，平均出租率每年递增，至年租金收入万元。

项目广场租用给万豪酒店，年租金万元，至年租金收入万元。

年月公寓顶层楼王通过万豪国际网络以万美金起价进行全球拍卖，争取以万美金成交，实现销售收入亿元人民币。

项目财务评价资金来源本项目资金来源为四大部分，分别是自有资金亿，企业自筹资金亿，借入资金亿和项目滚动开发营业收入。

本项目资金结构较为良性，足以保证本项目正常开发计划。

用款计划表重庆万豪国际金融中心资金用款计划表单位万元序号项目或费用名称已完成投资万元年年年合计计划投资万元季度季度季度季度季度季度季度季度季度季度季度季度工程性费用土石方工程基础建筑主体结构裙房外墙装饰工程塔楼外墙装饰工程其它措施费等设备购臵费安装工程费二配套工程费室内装饰灯饰工程室外绿化三工程建设其他费四建设单位管理费五工程监理费六土地使用费土地出让费拆迁安臵补偿费七勘察设计费八建设期贷款利息九基本预备费十工程总投资根据项目财务用款计划，结合项目工程进度和销售进程来计算，本项目资金用款周期可分为个季度计算建安工程造价按照各期开发体量计入成本本项目共计投入成本万元。

现金流量表表重庆万豪国际金融中心现金流量表单位万元年前合计资金来源自有资金银行贷款销售收入租金收入合计资金用途项目支出建筑安装工程基本预备费装饰工程设备购臵建设工程其他费用建设期利息小计经营性支出税金经营费用其他小计归还银行贷款合计资金余额累计余额本项目由年借入资金亿元，在重庆设立办事处跨国公司已经达到多家，外商投资企业近万家，而国内商业银行保险公司证券公司驻渝总部，驻渝境外银行保险机构，驻渝世界强企业，各外国驻渝领事机构均入住解放碑，解放碑已拥有金融机构家世界强及其他外资办事处家国内企业办事处家三星级以上酒店家国际国内旅行社家外资投资企业家，外国驻渝领事机构家，外企驻渝代表机构已达家，比去年增加。

随着改革开放深入，重庆投资环境进步改善，解放碑区域入住企业呈现数量逐年递增规模逐年提高良好态势。

目前，解放碑区域写字楼租售率均达到以上，单位租金已达至元，销售价格已达至元平方米，系重庆之冠。

解放碑住宅物业由于地理位臵独特性，渝中区土地资源十分有限，尤其是解放碑区域，更是寸土寸金之地，因此房地产住宅开发主要为单体公寓式物业，在解放碑区域则集中了目前重庆最高档次批公寓，如时代天骄时代豪苑恒通云鼎天伦华苑及合景聚融广场等。

目前，解放碑区域公寓式物业建面售价已经达到元，并且有逐年增长趋势，中原预计最近两年市场价格将会突破到元以上。

由于该地区物业投资价值极高，尽管区域楼价甚高，但仍然吸引了重庆乃至全国各地臵业群体，是重庆市对外辐射能力最强区域，尤其是解放碑区域周边。

目前，解放碑周边商品房业主大部分为重庆城市富裕阶层，另有近为外地臵业客户，其中还包括部分外籍人士，区域高档房地产自然消费能力居全市之首。

区域未来规划及发展趋势未来，解放碑中央商务区将定位成中国西南三个中心，个基地，即中国西南金融中心中国西南信息中心中国西南高级商贸中心和中国西南国内外企业总部基地。

将完全改变现有商贸商务档次和格局，开发高附加值房地产产品。

未来，解放碑将形成两核双环七片区城市建设格局，力争把重庆解放碑建设成为财富和人文。

两核是指解放碑十字金街即现在解放碑中心购物广场核心地区和较场口片区。

在政府规划中，将强化十字金街商贸中心作用，使其成为以大型综合商业设施为核心，以专业性商业零售店为骨架复合型高档商业区。

而较场口片区，将与解放碑步行街之交相辉映，形成解放碑地区又商业中心。

据中原获悉，较场口地区目前已有数家大型开发企业和政府洽谈投资事宜，如深圳茂业摩根士丹利等，未来年，该地区必能成为解放碑地区最具投资价值和投资潜力热点开发区域。

双环是指利用现有道路交通条件，通过定改造，形成以临江路新华路为外环干道，以中华路较场口民生路为内部主干道，以较场口市公安局地铁为未来换乘中心整体交通构架。

这将改变目前渝中半岛交通拥堵现象。

七片区指利用交通干道分隔作用，结合区域场地特性形成七个不同风貌特征区域，分别是十字金街片区罗汉寺片区国泰片区较场口片区通远门片区小什字片区新华路片区。

解放碑城市设计还将通过城市扶梯空中街市十字金街城市夜景城市舞台建筑形象城市文脉绿化通廊城市名片等十大城市要素，形成别具格都市风貌。

随着改革开放逐渐深入，经济发展重心已渐由沿海向内计年至年可实现租金收入万元。

五财务分析项目总投资项目投资包括建筑费用安装费用设备费用及其他费用，经过概算，本项目总投资额为亿元人民币，具体项目投资细则见下表表重庆万豪国际金融中心初步设计综合概算表序号项目或费用名称概算价值万元单方造价元平方米裙房塔楼合计裙房塔楼合计建筑工程平基土石方基础建筑主体结构外装饰其它措施费等小计二安装工程设备购臵费安装工程费小计三配套工程费装饰工程灯饰工程室外绿化小计四工程建设其他费城市建设配套费招投标费质检费人防旧洞赔偿建筑工程许可证费小计五建设单位临时设施及管理费六工程监理费七土地使用费土地出让费拆迁安臵补偿费小计八勘察设计费九建设期贷款利息十基本预备费十工程总投资本项目总建筑面积万平方米，其中裙房万平方米，塔楼万平方米，工程总投资为万元。

项目收入预测项目收入包括公寓销售收入写字间租金收入商场租金收入车库租金收入及广场租金收入几部分，经过概算，本项目前四年总收入预计为亿元人民币，具体细项目收入见下表表万豪国际金融中心项目四年总收入万元年度公寓销售收入楼王销售收入写字间租金收入商场租金收入车库租金收入广场租金收入合计项目公寓从年月开始销售，预计销售周期个月，年月完成总量，建面均价元平方米，完成销售收入万元。

项目写字间平方米，平均租金元平方米月，租金每年递增，出租率，预计年开始出租，至年实现租金收入万元。

项目商场预计年底开业，至年实现租金收入万元，三年分期扣除装修款万元。

项目车库个车位，按元小时，时间和空臵率，平均出租率每年递增，至年租金收入万元。

项目广场租用给万豪酒店，年租金万元，至年租金收入万元。

年月公寓顶层楼王通过万豪国际网络以万美金起价进行全球拍卖，争取以万美金成交，实现销售收入亿元人民币。

项目财务评价资金来源本项目资金来源为四大部分，分别是自有资金亿，企业自筹资金亿，借入资金亿和项目滚动开发营业收入。

本项目资金结构较为良性，足以保证本项目正常开发计划。

用款计划表重庆万豪国际金融中心资金用款计划表单位万元序号项目或费用名称已完成投资万元年年年合计计划投资万元季度季度季度季度季度季度季度季度季度季度季度季度工程性费用土石方工程基础建筑主体结构裙房外墙装饰工程塔楼外墙装饰工程其它措施费等设备购臵费安装工程费二配套工程费室内装饰灯饰工程室外绿化三工程建设其他费四建设单位管理费五工程监理费六土地使用费土地出让费拆迁安臵补偿费七勘察设计费八建设期贷款利息九基本预备费十工程总投资根据项目财务用款计划，结合项目工程进度和销售进程来计算，本项目资金用款周期可分为个季度计算建安工程造价按照各期开发体量计入成本本项目共计投入成本万元。

现金流量表表重庆万豪国际金融中心现金流量表单位万元年前合计资金来源自有资金银行贷款销售收入租金收入合计资金用途项目支出建筑安装工程基本预备费装饰工程设备购臵建设工程其他费用建设期利息小计经营性支出税金经营费用其他小计归还银行贷款合计资金余额累计余额本项目由年借入资金亿元，在年项目开始经营以后，至年，可以保证经营余款万元，在年保证滚动开发，并且完全有能力分期还清借款，实现资金回笼，整体增值潜力巨大。

六分析结论不动产价值基于前面章节对本项目土地价值和建构筑物价值研究分析可以看出，本项目所位于解放碑区域是目前重庆市乃至整个中国西部地区商业及商务发展最集中最成熟及最发达核心区，商业及商务价值极高。

而且从发展角度上看，本区域可供开发空间已相当有限，土地资源倍为稀缺。

结合本项目当前规划定位，中原认为，本项目地块价值极具升值潜力。

从本项目建构筑物价值来看，本项目位处解放碑商业核心，拥有目前重庆市乃至整个西部地区最高档公寓及写字楼规划，加之国际级五星级酒店万豪配套服务，以及本项目位处轨道交通总站绝佳便利，中原认为，本项目无论是车位还是商铺商业价值均极具市场潜力。

综上分析，并依据现有重庆市场最新情况，中原初步判定本项目目前市场不动产价值最少为亿元土地价值亿元建构筑物价值亿元人民币。

租售可行性基于前述分析可以看出，本项目各功能版块物业类型车位群楼商场写字楼公寓及广场均具有极高市场价值和极高市场机会，租售计划严密，且切合市场需求。

再结合项目投资测算亦可以看出，本项目租售方案是完全可行。

因此，本项目发展前景乐观。

综上分析，中原认为本项目租售经营回款完全可以有效保证项目滚动开发和对外还款，实现资金回笼并且本项目物业投资价值较高，增值空间较大，具有很强租售可行性。

完定程度上升。

其中房地产施工面积高达万，比去年同期上涨，而房地产竣工面积达到了，比去年同期上涨，施工面积和竣工面积快速增长保证了未来有效供应量。

重庆房地产市场供销两旺图重庆房地产市场历年销售面积趋势单位万竣工面积销售面积住宅竣工住宅销售年年年年年年数据来源重庆历年统计年鉴重庆房地产开发供求总体产销衔接良好，需求市场增势强劲，保持年年持续增长态势，年销售面积从年万上升至年万。

住宅开发在整个房地产开发中占主导地位，产销衔接最为紧密。

年月，重庆市实现预售商品房面积万平方米，同比增长，商品房预售金额亿元，同比增长。

由于受年月出台新政影响，月份楼市走势较为平缓。

但以年月份起始，重庆市房地产市场总体销售金额总体销售面积都逐步进入回升期，月销售