（投资分析）万达广场项目投资立项分析报告（可行评估） ㊣ 精品文档 值得下载

媒行业东迁发布媒体依然保证每周次北京青年报整版。

杂志广告产品诠释期杂志广告，适合少投多做。

生活速递直投类杂志，有相对固定读者，在写字楼等高档消费场所都有发放，到达率较高，较广。

近期生活速递五周年庆典得到珠江合生集团大力支持。

建议发布形式为刊中刊，大约，广告如同本概念楼书。

同时刊登封面拉页，增加气势和关注。

北京很多项目采纳过这样广告形式，效果很好。

软性新闻配合当月国贸品牌房展，进行绝对城市及万达品牌针对性深度报道。

实力绝对市力，万达新城市计划实践绝对城市各大品牌，抢占品牌与理想品牌北方南方差异，南方品牌水土不服房展会不轻易上房展会，注重展会品质建议上月日北京品牌冬季房展会地点国贸展览布展形式还不清楚，将万达新城市计划作为全国各地开发行为展示核心突出三点实现力及每次开发行为对城市意义开发模式房地产和商业统北京长安街项目北京万达广场销售工具影音资料放映论坛在品牌房展之后，借媒体关注举办论坛。

论坛内容绝对城市房地产与商业如何找到统销售工具产品楼书产品规划形态逐渐明确，效果图绘制完成设计制作产品诠释楼书现场包装售楼处外包装完成，包括广场和围墙。

原则大众理念构想，让更多人关注，停留。

广场雕塑雕塑主题为绝对城市形式作四个发光体，四个晶莹绿色柱体，中间有十字道路。

成为城市景观。

是这个区域目前夜间最明亮地方。

围墙根据现场情况进行设计包装。

注重感染力，设计感和文化味，与华贸等繁琐有架式没气势围档设计形成差别。

是未来展示，无论物质还是精神。

方式展板，在内容上形成差异方式二动态展区，在形式上有所创新将段围墙做成电视墙，个又个电视排列开来，里面不间断放映华纳旗下影音作品。

白天是吸引人，具有活力，富有展示性，有互动感，时尚，不落伍。

晚上是最明亮。

广场沙盘展示未来公关活动创想商业气息浓郁活动方式，代表现代，时尚，领先，商业。

能够在现场开展受到大连启发，大连最知名是国际服装节。

在活动期，现场连续周进行知名品牌时装发布，而电视墙不间断播放法国动向表投资资本对价值认同热岛效应投资商投资臵业计划中央电视台北京电视台搬迁联动计划以为代表搬家计划族及族高尚品质居住计划。

三产品核心价值分析表投资资本对物业面积要求表商务办公对物为面积要求表纯居住对物业面积要求四附加价值要求表公寓外立面选择表对品牌商业入住万达广场认同度表对综合配套选择权重第五节万达北京项目核心定位主体业态定位纯商务公寓占全部公寓面积比例商住混合公寓占全部公寓面积比例二东西区功能定位东区定位于商住混合公寓西区定位为商务公寓东西区以规划市政路为自然分割线，清晰区别其功能属性。

西区现在产品形态不作更改东区以商务为核心，对其产品方案重新细化定位和规划设计。

三商务公寓及商住公寓案名定位西区案名定为北京万达国际商务公寓东区案名定为北京万达国际商务港四核心价值定位商务面积定位可自由分割主流使用面积控制平方米。

纯居住面积控制定位居平方米，占二居平方米，占三居平方米，占其它占投资面积控制定位总房价投资控制在万元左右，面积约在平方米至平方米。

五商务成长型小企业需求特征及需求价值链解构业主特征特征年龄岁高学历时尚充满活力海归派北漂族职业经理人需求价值链解构面积层高要求可分割空间，层高不低于米商和住关系商住分开，距离相近装修标准精装修但经济适用功能配套网络电话电梯车位物来服务服务绝对优质商务配套公共食堂商务酒吧商务交流空间外立面外立面风格独特为玻璃幕墙石材。

六纯居住业态需求特征及需求价值链解构业主特征年龄岁强企业及其它驻京外国人高收入人群两党群体跨国公司高管需求价值链解构面积平方米酒店服务式公寓私密性与商务绝对分开距离相近要能充分体现身份服务优质有很好绿化园林空间有足够车位七外立面定位定要具有国际性时尚性独特性唯性特征按符号学原理针对终端目标群体定制设计第二部分万达国际商务港产品策略方案第节市场供给状况分析竞争项目激发启示北京区域竞争加剧，反映在市场供给方面，各开发商总在寻求最佳产品解决方案。

除了传统居住公寓形态，还开发出商务公寓，此类产品以住宅公寓立项，享有公寓首付，杂志广目，万达与二十多个国际知名商家合作项目及模式在现场进行大规模展览。

不建议做巡展，费用高，有效率差，如珠江合生品牌巡展。

总结本阶段核心手段签约公关活动，开盘活动，销售现场。

第三部分月日月日推广工作核心任务绝对城市要素是这个阶段宣传重点，进入绝对城市产品诠释阶段二执行手段报纸广告主题绝对城市产品诠释阶段城市核心位臵城市干道开放性功能属性全能性五大商业国际商务港写字楼五星级酒店推动发展传媒行业东迁发布媒体依然保证每周次北京青年报整版。

杂志广告产品诠释期杂志广告，适合少投多做。

生活速递直投类杂志，有相对固定读者，在写字楼等高档消费场所都有发放，到达率较高，较广。

近期生活速递五周年庆典得到珠江合生集团大力支持。

建议发布形式为刊中刊，大约，广告如同本概念楼书。

同时刊登封面拉页，增加气势和关注。

北京很多项目采纳过这样广告形式，效果很好。

软性新闻配合当月国贸品牌房展，进行绝对城市及万达品牌针对性深度报道。

实力绝对市力，万达新城市计划实践绝对城市各大品牌，抢占品牌与理想品牌北方南方差异，南方品牌水土不服房展会不轻易上房展会，注重展会品质建议上月日北京品牌冬季房展会地点国贸展览布展形式还不清楚，将万达新城市计划作为全国各地开发行为展示核心突出三点实现力及每次开发行为对城市意义开发模式房地产和商业统北京长安街项目北京万达广场销售工具影音资料放映论坛在品牌房展之后，借媒体关注举办论坛。

论坛内容绝对城市房地产与商业如何找到统销售工具产品楼书产品规划形态逐渐明确，效果图绘制完成设计制作产品诠释楼书现场包装售楼处外包装完成，包括广场和围墙。

原则大众理念构想，让更多人关注，停留。

广场雕塑雕塑主题为绝对城市形式作四个发光体，四个晶莹绿色柱体，中间有十字道路。

成为城市景观。

是这个区域目前夜间最明亮地方。

围墙根据现场情况进行设计包装。

注重感染力，设计感和文化味，与华贸等繁琐有架式没气势围档设计形成差别。

是未来展示，无论物质还是精神。

方式展板，在内容上形成差异方式二动态展区，在形式上有所创新将段围墙做成电视墙，个又个电视排列开来，里面不间断放映华纳旗下影音作品。

白天是吸引人，具有活力，富有展示性，有互动感，时尚，不落伍。

晚上是最明亮。

广场沙盘展示未来公关活动创想商业气息浓郁活动方式，代表现代，时尚，领先，商业。

能够在现场开展受到大连启发，大连最知名是国际服装节。

在活动期，现场连续周进行知名品牌时装发布，而电视墙不间断播放法国时尚台最新时装讯息。

让这活动期间，这里成为北京最时尚地方。

网络自建网站投入使用。

销售提成本方案适用员工及人数销售主管名销售人员名提成比例平均为销售额比例提成。

考核标准是首期款到帐，签署北京市商品房买卖契约。

销售费用比例客户服务人员编制客服主管名服务人员名具体方案详见销售部人员提成方案附区域主要项目销售部佣金比例项目名称销售员佣金主管佣金财富中心无主管新城国际建外税后税后华贸中心税后税后蓝堡国际起，大户型金地花园阳光月月月月月月月月年月却相当多。

泛区域之所以吸引了众多客户群，不仅因为它是泛地区以及政府制定了有利于该地区发展利好政策，还源于其广泛受众层。

年仅周边开工项目面积总和就超过万平方米。

房价促使年轻白领阶层延三环路四环路和京通快速方向辐射。

在近距离地区，竞争最为激烈当数平米单价在六七千元左右商品房项目，比如苹果社区富力城珠江帝景以及后现代城等项目。

它们都以住宅为主，都位于东三环与东四环之间通惠河南面，紧邻。

如果大量员工都愿意到周边项目去臵业话，也就不可避免要成为个高资本容量纯粹商务区，对万达广场住宅项目是较大威胁。

内残酷竞争威胁统计资料表明，规划区内现有写字楼公寓及商服配套项目约项，其中建成项目项，在建项目项，待建项目项。

按照规划整体要求，未来总建筑面积控制在万平方米左右，其中万平方米是保留项目，万是规划新发展项目。

目前内公寓建筑面积只有万北京市场简述年月上半年及目前市场走势中国房地产业有十年二十年持续发展潜力，但肯定不是直线增长，会有波浪和局部调整。

直居高不下京城房价终于在今年走了下坡路。

今年至月，全市商品房平均售价为每平方米元，其中住宅为每平方米元，分别比上年同期减少元和元。

本市房价也从全国第降至第三。

租金及空置率年第二季度高档公寓平均租金为每月每平方米美元，比上季度下降了，比去年同期下降了。

服务式公寓租金为每月每平方米美元，比上季度下降了。

市场供给情况今年上半年各类商品房预售量均超过去年同期，至月北京房地产预售总量达到万平方米，比年同期增长了，增加绝对量是万平方米。

至月高档住宅万平方米，合同金额亿，均价每平方米元办公用房万平方米，合同金额亿，均价每平方米元商业用房万平方米，合同金额亿，均价达到元今年上半年，北京房地产市场依然以增量房为主，存量房只占。

高档别墅类公寓类，上半年过户均价达到每平方米元所以吸引了众多客户群，不仅因为它是泛地区以及政府制定了有利于该地区发展利好政策，还源于其广泛受众层。

年仅周边开工项目面积总和就超过万平方米。

房价促使年轻白领阶层延三环路四环路和京通快速方向辐射。

在近距离地区，竞争最为激烈当数平米单价在六七千元左右商品房项目，比如苹果社区富力城珠江帝景以及后现代城等项目。

它们都以住宅为主，都位于东三环与东四环之间通惠河南面，紧邻。

如果大量员工都愿意到周边项目去臵业话，也就不可避免要成为个高资本容量纯粹商务区，对万达广场住宅项目是较大威胁。

内残酷竞争威胁统计资料表明，规划区内现有写字楼公寓及商服配套项目约项，其中建成项目项，在建项目项，待建项目项。

按照规划整体要求，未来总建筑面积控制在万平方米左右，其中万平方米是保留项目，万是规划新发展项目。

目前内公寓建筑面积只有万平方米左右，尽管目前内可供开发市场潜力巨大，但是市场需求不是无极限，最终会趋于饱和。

据不完全统计，规划区内待建项目总建筑面积已经超过万平方米，可以预见，楼市竞争将会逐渐升级。

万达广场建设时期正处于竞争最残酷开发规模巨大待建项目集中期，对价格及营销都是最大挑战。

项目开发模式趋产品规划同质化。

区域内已建在建及待建项目大多以商业酒店居住公寓商务公寓写字楼为综合体开发，开发模式均先开发公寓类产品，以自有酒店写字楼物业为号召，户型面积涵盖大中小。

从市场供给方面全方位满足市场不同需求四项目机会和传播中心东迁形成引动升值空间随着即将搬迁新建中央电视台和北京电视台这两个项目在落户，整个北京传媒经济也将上演有史以来最大规模东迁。

电视台附属行业随即涌入将会增加地区物业品种需求量。

据中国社会科学院出版年中国文化产业