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(投资分析)三河世纪花苑新区项目投资立项分析报告(可行评估)

设层高米,地下二层为杂物间,层高米。三项目经济技术指标项目用地平衡表项目单位数量权重规划用地总面积公顷居住用地面积公顷其中住宅用地面积公顷公建及商业用地面积公顷道路用地面积公顷公共绿化面积公顷菜市场用地面积公顷其中菜市场用地面积公顷道路用地面积公顷公共绿化面积公顷住宅综合经济技术指标表项目单位数量备注规划用地面积公顷建设用地面积公顷总建筑面积其中地上中建筑面积地下层建筑面积自行车库,设备用房地下二层建筑面积杂物间居住建筑面积非营业性公建面积容积率万公顷建筑密度绿地率居住总户套数户套户均人口人户居住总人口人居住人口毛密度人公顷建筑限高米机动车地上停车数辆自行车地下停车数辆按每户辆计算菜市场综合经济技术指标表项目单位数量备注规划用地面积公顷建设用地面积公顷总建筑面积建筑高度建筑密度绿地率机动车地上停车数辆按辆千平方米自行车地上停车数辆按辆千平方米大厅摊位个摊位个公共服务设施规划设计指标居住区总户数户每户平均居住人口人户居住区总人口人类别序号项目名称建筑面积用地面积备注医疗卫生社区卫生服务站位于周边地块服务半径内文化体育文体活动站位于周边地块服务半径内综合文体活动场地位于周边地块服务半径内商业服务菜市场位于用地南侧社区管理服务社区服务中心位于周边地块服务半径内社区居民委员会位于周边地块服务半径内物业管理用房位于小区主入口交通存自行车处地下层,分散设置居民汽车场库停于地面绿化停车市政公用配电室设于地下室有限电视光缆转换间设于地下室垃圾分类投放战就近投放,及时清运项目开发建设经营计划建设期本项目开发时间以同类建筑工程平均合理开发时间预计,不包含任何具体及特殊情况。本项目总建筑面积平方米,考虑施工进度预计建设期安排根据项目规模,在资金到位合理施工条件及公司计划初步拟定工程建设期为前期工作从年月至年月开工日期年月竣工竣工日期年月销售周期根据同类项目般销售期及三河市目前房地产市场状况,初步确定,本项目销售期预计为年,即项目全部竣工之时销售完毕。项目投资估算资金筹措项目总投资估算土地费用万亩合计约万元前期费用万元建安成本元平米万元现来看,面积紧凑功能实用二三居较受市场欢迎,在售项目中二居左右小三居销售情况都很好。通过与三河兴达经纪公司同事沟通了解后得知,目前二手市场上需求客户类型基本为经济基础弱,购买力有限客群,相对于手商品房市场上较高价位,此类客户只能到二手市场寻找与自身需求能力相匹配住房。经过多年房地产市场发展,目前客户需求较为理性,不再像过去几年市场刚起步时期那样具有盲目性,跟风需求减少,选择住房时更加理性,会结合自身需求和消费能力进行选择。经过年宏观调控措施,税费成本增加,更加之目前三河市场上房屋价位已在较高水平上运行,投资需求较前两年明显减少。项目市场定位定位原则和依据综合考虑三河目前房地产市场现状及未来发展趋势。结合本项目自身特点,项目定位要符合地块自身属性和该区域发展规划目标。提升区域价值,完善区域规划。响应三河政府加快实力三河效率三河和谐三河建设目标,营造优良自然与人文环境,大力建设适宜居住配套设施,努力提升三河城市品位和居住理念。二项目定位本项目定位于三河市区内具有优美居住环境完善配套服务丰富地域文化内涵现代化时尚感绿色健康居住社区。产品以具有时尚感现代化风格三栋点式蝶型塔楼组合而成。户型类别配置主要为市场最为广泛接受二三居,其中以小户型为主,其中平米以下户型约占左右。项目规划设计构想规划设计理念本项目是由兴达集团投资建设园林住宅小区。小区将按照现代城市居住生活模式建设具有优美居住环境完善配套服务丰富地域文化内涵世纪新型居住区。规划中力求环境效益社会效益经济效益达到有机统。对现有住宅小区规划模式优缺点考察扬弃。对地段进行合理规划利用,整体更新城市区段,使建筑空间和周边环境紧密融为体,营造绿色文化居住氛围,创造出风格独特环境至上舒适和谐生机盎然社区空间。充分尊重环境,顺应自然,增强大景观设计意识,强调绿化均好性。以人为本。住宅是建筑类型中最能体现人文关怀,设计中切从居住者生活行为模式和现代文明居住生活模式为依据,合理组织住宅套型平面,以求达到居住性舒适性和安全性要求。同时以弹性设计适应人发展,创造多元选择,以满足不同群体不同需求。在规划中提前考虑日后物业管理模式,加强住区管理智能化和物业管理设施建设。本小区规划在充分尊重现有环境前提下,利用简约道路系统和大景观绿化理念在较高容积率下实现人与居住和谐,舒适。二规划设计原则生态社区充分考虑该地区和周围环境特点,体现时代特色和城市风貌。引导社区文化形成,塑造个有丰富文化内涵充满生机,并为居民所认同居住社区。景观优先规划建设绿色健康休闲社区形态。重视地方气候条件和环境设计,注重利负担得起家,同时考虑二次置业及较为成熟中年居民,设计了部分平方米及平方米以上户型,小于平方米户型面积比例为,符合国家有关规定。建筑立面小区整体以现代风格为主,突出高层建筑挺拔垂直感,同进采用弧形挑窗挑阳台设计,使整体感觉更流畅有细部富有人情味。以明快浅色为主,在百叶窗阳台栏杆等处加重色处理,与充满活力社区主题相呼应。建筑剖面住宅层高米,地下层为自行车库,满足设备要求,考虑主要管道在本层,设层高米,地下二层为杂物间,层高米。三项目经济技术指标项目用地平衡表项目单位数量权重规划用地总面积公顷居住用地面积公顷其中住宅用地面积公顷公建及商业用地面积公顷道路用地面积公顷公共绿化面积公顷菜市场用地面积公顷其中菜市场用地面积公顷道路用地面积公顷公共绿化面积公顷住宅综合经济技术指标表项目单位数量备注规划用地面积公顷建设用地面积公顷总建筑面积其中地上中建筑面积地下层建筑面积自行车库,设备用房地下二层建筑面积杂物间居住建筑面积非营业性公建面积容积率万公顷建筑密度绿地率居住总户套数户套户均人口人户居住总人口人居住人口毛密度人公顷建筑限高米机动车地上停车数辆自行车地下停车数辆按每户辆计算菜市场综合经济技术指标表项目单位数量备注规划用地面积公顷建设用地面积公顷总建筑面积建筑高度建筑密度绿地率机动车地上停车数辆按辆千平方米自行车地上停车数辆按辆千平方米大厅摊位个摊位个公共服务设施规划设计指标居住区总户数户每户平均居住人口人户居住区总人口人类别序号项目名称建筑面积用地面积备注医疗卫生社区卫生服务站位于周边地块服务半径内文化体育文体活动站位于周边地块服务半径内综合文体活动场地位于周边地块服务半径内商业服务菜市场位于用地南侧社区管理服务社区服务中心位于周边地块服务半径内社区居民委员会位于周边地块服务半径内物业管理用房位于小区主入口交通存自行车处地下层,分散设置居民汽车场库停于地面绿化停车市政公用配电室设于地下室有限电视光缆转换间设于地下室垃圾分类投放战就近投放,及时清运项目开发建设经营计划建设期本项目开发时间以同类建筑工程平均合理开发时间预计,不包含任何具体及特殊情况。本项目总建筑面积平方米,考虑施工进度预计建设期安排根据项目规模,在资金到位合理施工条件及公司计划初步拟定工程建设期为前期工作从年月至年月开工日期年月竣工竣工日期年月销售周期根据同类项目般销售期及三河市目前房地产市场状况,初步确定,本项目销售期预计为年,即项目全部竣工之时销售完毕。项目投资估算资金筹措项目总投资估算土地费用万亩合计约万元前期费用万元建安成本元平米万元建设配套费用元平米万元管理费用万元不可预见费万元销售费用销售额万元合计总投资成本为万元资金筹措本项目投资拟全部采用自有资金项目经济效益估算销售收入测算依据本项目自身特点及目前三河市市场行情,初步预计本项目销售价格为元平方米。本项目可售面积为平方米。则本项目预计销售收入为元平米平米万元本项目总投资成本为万元则实现销售利润税前销售收入总投资成本万元可行性研究结论及建议结论通过详细客观调查研究,从市场可行性经济可行性财务合理性等多方面进行了论证,认为本项目建设提升了该区域居住品质,完善了区域规划,提升了城市形象。同时满足了三河市民日益增长投资置业需求,本项目开发建设经济效益社会效益高,具有投资建设必要性及可行性。同时本项目坐落于三河阳光小区北侧,已形成较为成熟居住区域,客户认同度高,加之近几年房地产市场高速发展,市场供需旺盛,销售周期短,吸纳率高,项目开发投资风险性较小,项目前景看好,从多方面论证均具有可行性。建议三河本地房地产市场规模较小,吸纳量有限,目前三河房地产市场基本上依靠本地客户支撑,因此制定合理市场营销方案,拓展多方市场渠道,注重营销推广,是保证销售顺利必要条件。本项目要严格控制工程成本和管理成本,以利于在市场竞争中保持有利地位同时保证项目最大盈利能力。要充分利用地块本身优势,同时在小区规划和景观设计方面强调档次化差异化特色,打造小区品牌和企业品牌项目概况项目位置本项目位于三河市贤人街与建兴北路的交汇处,东临建兴北路,南侧是西贤人街,北边为规划路,西侧为三号总用地。周边道路顺畅,南侧相邻地块为成熟居住小区,东侧为九中,市政设施齐全。项目占地公顷,其中住宅用地公顷,菜市场用地公顷。荒山等未利用地。严格限定投资强度建筑密度,倡导集约节约用地。鼓励企业上技改项目,开展零地招商。通过召开金融恳谈会组织银企联谊开展金融产品推介活动等形式,建立新型银企沟通平台。通过推进企业评级授信鼓励有条件企业上市低生产成本低行政成本低社会成本三最四低发展环境。深化行政管理体制改革,对经济放活对企业放权对市场放开,创造少阻力少禁区少障碍投资环境。建立阳光行政服务中心,实行审批条龙,对必要审批事项严格规范审批标准程序和时限,提高审批效率。同时启动涉企收费管理体制改革,组建开发区纳税百万元以上重点企业印刷装订企业三个收费中心。依法清理闲置土地,加大土地整理力度,推进城中村改造,盘活破产改制企业用地,增加土地储备。通过易主易位易权易用,搞好建设用地置换。鼓励使用荒滩荒坡荒地荒山等未利用地。严格限定投资强度建筑密度,倡导集约节约用地。鼓励企业上技改项目,开展零地招商。通过召开金融恳谈会组织银企联谊开展金融产品推介活动等形式,建立新型银企沟通平台。通过推进企业评级授信鼓励有条件企业上市等措施,增强企业自主融资能力。通过支持金融创新,扩大和运作好中小企业贷款担保基金高科技发展基金农业产业化基金地方财源建设基金,努力满足企业融资需求。三河房地产市场分析三河市房地产市场真正起步应该是源于年之际世纪花苑开发建设,在此之前三河市住宅市场结构主要由单位建设集资楼政府分派福利房构成,可以说那时基本上还没有纯粹意义上商品房开发建设活动,房地产市场还没有真正步入到市场化商品化阶段。随着世纪花苑入市,其他如华泰期华泰二期磐石园开始陆续进入市场,掀

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