影响力小地势存在高差，不利于人流动线规模小，可以借世博广场造势售价初步定价建议充分考虑商业价格实现影响因素，经过对周边在售商业楼盘调查分析，结合项目实情对比分析及市场情况把握，中原按般情况预测项目商业价格定位具备延续世博广场客流引导，按照保守售价估算，地块商业部分平均销售单价控制在首层元左右，二层元左右乐观售价为保守售价倍，按照乐观售价估算，层商铺售价为元,二层商铺售价为元。三项目财务分析财务分析前期土地价格确定根据国土局最新公布级市场交易数据，项目周边近期通过招拍挂流通土地并不多，可参照地块资源较少。而且不同土地获得途径将大大影响交易额。相比之下涡岭地块同本案相关性最强。东城涡岭地块编号为，位于东城区涡岭，建委宿舍旁，用地面积为平方米，可建筑总面积为平方米，建筑工期年，土地使用权出让年限为年。最终，东莞东田房地产有限公司以万元获得了该地块使用权。对比数据用地用地年限容积率建筑密度价格地价楼面价涡岭地块约万本案该地块对本项目有较大参考意义，面积相当，区位接近，在前期投资性分析中，在不考虑其他因素情况下，本地块以该地块地价作为重要参考对象，以该地块之楼面地价元计算，本项目估算地价约为万元。销售收入估算根据项目所处市场环境及项目现状，结合以上定价建议，对项目销售收入预测各物业类型初步定价乐观售价为保守售价倍类型保守售价乐观售价车位元个元个层商铺元平方米元平方米二层商铺元平方米元平方米住宅元平方米元平方米总销售收入估算万元类型保守收入乐观收入备注车位按照销售率层商铺按照销售率二层商铺按照销售率住宅按照销售率合计本销售收入估算表为根据当前市场环境下项目能实现般估算，按照保守销售价格计算，项目总销售收入初步估算为万元，按照乐观销售价格计算，项目总销售收入为万元。成本费用估算数据根据发展商资相关料或按本地平均费用水平计算，项目总成本费用为万元。按照乐观售价估算，项目总成本费用为万元。盈利能力分析在当前开发成本情况下，项目按预计价格销售，按照保守销售价格计算，其成本利润率达到，可以实现开发利润万元按照乐观售价计算，其成本利润率为，可以实现开发成本为万元，项目两种方案均具备良好盈利能力。盈亏平衡点分析在保守售价状况下，项目销售价格盈亏平衡点为元。本项目住宅部分保守售价为元，项目住宅部分可实现利润空间较为有限，层商铺定价为元，商铺可实现利润价值较大。综合而言，项目主要利润来源很大程度取决于商铺销售情况。四项目风险分析不确定因素分析需交量开始有所下降,年南城区交易土地面积为万平方米，占东莞市交易土地比例为，低于年。但是由于南城区土地热点开发,成交价格上升较快,南城区土地已成交单价为元。二级房地产市场开发火热经过统计分析，目前南城区在售楼盘总存量约为万。预计今后两年潜在供应量达到万，从南城目前在售楼盘存量和潜在供应量看，开发供应量远远高于市区其它区域，未来市场面临供过于求风险，可以预见市场竞争将异常激烈。因为此区域供应楼盘多为中档楼盘，面对社会中间阶层，随着此部分购买群体状大，需求量也在急速增加。万江区整体开发态势逐步趋热万江区多年以来经济发展都以工业为主，因地理位置与莞城区只有河之隔，东莞市新城市规划出台之后，万江作为莞城后花园和物流新区定位更加明确。万江区房地产市场长期落后于其它市区发展，拥有楼盘项目不多，东莞城市化进程和万江政府城市运营给该区域房地产市场发展契机，年之后，土地供应量和开发量逐渐加大，新项目陆续进入市场，其中华南理想等大盘。是万江板块代表项目。万江作为个开发落后区域，给房地产发展造就大量空间，同时万江区委区政府亦宣布启动城市运营，明确表示将以房地产为切入口,万江区房地产开发呈火热局势并将持续升温。东莞房地产市场发展趋势分析东莞发展阶段判断东莞人均及恩格尔系数反映东莞户籍人口生活水平处于富裕阶段，在全国中属于较高水平。东莞城镇居民人均居住面积大，而居住支出却处于相当低水准。主要原因是东莞居民拥有是大量私房房改房，与深圳广州相比居民拥有是大量商品房相比，东莞居民用于物业管理等各方面居住支出相对比较低，在需求上仍有潜力可挖。从整体来讲，东莞房地产跟广州和深圳样是追求质量和数量并举阶段,但从发展轨迹看，滞后于广州深圳等中心城市，正处于个从起步阶段进入到发展阶段，未来伴随城市升级转型，将可能面临个加速提升阶段。东莞住宅市场化判断东莞城镇住房商品化远远低于深圳和广州，主要原因是东莞自建房和合作建房比例非常高。但是这对于商品房市场带来很大冲击。东莞房价收入比处于个相对比较合理范围，房地产价格没有脱离居民承受能力。从整体来看，东莞与深圳和广州来比，房地产市场化有定距离，主要原因是住房商品化程度太低。二区域市场分析东城中路地块位于东莞市东城中路世博广场北侧，北接待开发空地，南至世博广场，东面为东城中路，西面是即将撤出电子厂厂区。该地块属于东城区东纵板块。东城区区域经济基础分析东城区概况东城区位于东莞市中部，是市区四个区之，地理位置优越，水陆交通方便。东距广九铁路石龙站约公里，南去深圳市公里，西距太平港码头公里，北距广州市公里东莞运河自东向西在区内流经莞龙莞长莞樟等省道市道及市区几条环市城市道路在区内纵横交错，交通网络四通八达。全区面积约平方公里，辖个居民区原个村全部改制为居民区和个国营林场，有常住人口万多，外来人口万。商业繁荣区内形成两个大型商业圈，花园新村商业圈及东纵大道商业圈。花园新村从特色食街发展成了现在集合超市百货服道，昭示性不强地面停车位较缺售价偏高首层二层盈锋广场二期周边商业氛围好具备主力店带动昭示性强路边绿化带影响客流便利招商进度慢首层二层世博广场主力店带动规模大，业态全实用率低停车位较欠缺售价偏高首层二层三层金月湾广场建筑风格独特售价较低临商圈中心，具备定升值潜力间隔不合理临主干道面窄招商进展慢需要引导力度大实用率低首层本地块地段较好，处于商业环绕中心展示面较佳规模小，影响力小地势存在高差，不利于人流动线规模小，可以借世博广场造势售价初步定价建议充分考虑商业价格实现影响因素，经过对周边在售商业楼盘调查分析，结合项目实情对比分析及市场情况把握，中原按般情况预测项目商业价格定位具备延续世博广场客流引导，按照保守售价估算，地块商业部分平均销售单价控制在首层元左右，二层元左右乐观售价为保守售价倍，按照乐观售价估算，层商铺售价为元,二层商铺售价为元。三项目财务分析财务分析前期土地价格确定根据国土局最新公布级市场交易数据，项目周边近期通过招拍挂流通土地并不多，可参照地块资源较少。而且不同土地获得途径将大大影响交易额。相比之下涡岭地块同本案相关性最强。东城涡岭地块编号为，位于东城区涡岭，建委宿舍旁，用地面积为平方米，可建筑总面积为平方米，建筑工期年，土地使用权出让年限为年。最终，东莞东田房地产有限公司以万元获得了该地块使用权。对比数据用地用地年限容积率建筑密度价格地价楼面价涡岭地块约万本案该地块对本项目有较大参考意义，面积相当，区位接近，在前期投资性分析中，在不考虑其他因素情况下，本地块以该地块地价作为重要参考对象，以该地块之楼面地价元计算，本项目估算地价约为万元。销售收入估算根据项目所处市场环境及项目现状，结合以上定价建议，对项目销售收入预测各物业类型初步定价乐观售价为保守售价倍类型保守售价乐观售价车位元个元个层商铺元平方米元平方米二层商铺元平方米元平方米住宅元平方米元平方米总销售收入估算万元类型保守收入乐观收入备注车位按照销售率层商铺按照销售率二层商铺按照销售率住宅按照销售率合计本销售收入估算表为根据当前市场环境下项目能实现般估算，按照保守销售价格计算，项目总销售收入初步估算为万元，按照乐观销售价格计算，项目总销售收入为万元。成本费用估算数据根据发展商资相关料或按本地平均费用水平计算，项目总成本费用为万元。按照乐观售价估算，项目总成本费用为万元。盈利能力分析在当前开发成本情况下，项目按预计价格销售，按照保守销售价格计算，其成本利润率达到，可以实现开发利润万元按照乐观售价计算，其成本利润率为，可以实现开发成本为万元，项目两种方案均具备良好盈利能力。盈亏平衡点分析在保守售价状况下，项目销售价格盈亏平衡点为元。本项目住宅部分保守售价为元，项目住宅部分可实现利润空间较为有限，层商铺定价为元，商铺可实现利润价值较大。综合而言，项目主要利润来源很大程度取决于商铺销售情况。四项目风险分析不确定因素分析需求多样性多变性决定了市场不确定性。本项目所处消费市场环境具有定程度不确定性，对于项目总体趋利好，但需在开发时机开发周期方面进行合理控制。项目总高度限制为层，根据政府招标文件，标准层层高未作限制，在住宅层高定位上，本分析是按照米住宅标准层高进行计算，如有部分住宅或者全部住宅标准层高能相应增加层高，为客户增加定附加价值，住宅部分盈利能力预计会有较大幅度提升。项目风险及其规避方式项目市场环境虽存在定风险，但东莞房地产市场正处于转型阶段，中等收入白领人群逐渐形成主力消费群，其购房趋势为优秀性价比产品创新规划创新。本项目除了在开发时机开发周期把握之外，还可以以户型创新制胜，达到降低或规避市场风险效果。另外，项目主要盈利来源较大程度取决于商铺销售，而商铺销售与商铺经营管理招商情况等较大关系，统经营统管理统销售良好业态定位等商业运作方式是项目成功关键。五项目可行性综合评述通过对东城中路地块市场及财务可行性分析，项目在各种物业类型组合情况下，常规住宅在当前市场环境及成本控制基础上，项目具备良好市场竞争力与发展潜力，并具备较好盈利基础和能力，能够创造较好开发利润。在标准层高下，住宅盈利空间较为有限，项目主要盈利来源于商铺销售，商业部分运作是是项目成功关键。综合而言，项目具有良好盈利能力，项目可行。附表项目成本及盈利估算表利润表东莞中原物业顾问有限公司平方米，同时与同期东莞市批准预售面积万平方米相比，销售面积仅为预售面积，说明年房地产整体上供需矛盾逐渐突出，地产二级市场面临相当压力。商品房空置面积东莞市近年房地产空置面积万平方米空置面积年全市商品房空置面积万平方米,比去年同期增长年全市商品房空置面积万平方米，比同期增长,年增速有所减缓,是同期销售面积，说明空置面积总量仍很高，较高市场空置率是市场预警信号。通过竣工面积与空置面积交互分析，可以看出，东莞商品房空置率比年已经有所下降，市场需求走向稳定。东莞中心城区房地产状况中心城区概述根据已经获得广东省人民政府批准东莞市城市总体规划显示，城市总体规划范围为莞城东城万江南城个区和寮步镇西北个自然村行政用地，总面积平方公里。近年来，东莞市进行了大规模城市基础建设