较弱。项目风险及防范建议项目面临主要风险主要体现在三个方面开发期内带来开发风险及资金风险总投资额巨大带来财务风险区域未来发展不确定性因素带来市场风险。项目抗风险分析针对开发体量大所带来开发风险，建议项目采用分期分组团开发策略，并根据市场变化调整档期开发量针对项目巨额投资所带来财务风险，本项目前几期开发资金回收快住宅物业，滚动开发，分期投入。本项目总贷款为万元，项目抗资金风险能力般针对市场风险，建议整体规划营造品牌打造项目核心竞争力，占领市场制高点分期分组团开发，适时调整各期开发量，把握市场先机。八项目可行性分析结论经济效益评估从前面投资分析可知，本项目可获得投资利润万元，投资收益率为，需缴纳经营税金及附加万元和所得税万元，扣除所得税后净利润为万元，投资内部收益率为。从盈利能力或偿债能力指标来分析，项目经济效益均般。二可行性研究结论目前项目所在区域开发氛围还不热烈，但区域经济发展强劲，将带来较大城市发展效应，近年内区域房地产市场迎来较大发展空间，预计在未来年内，区域房地产市场将保持上升势头。本报告对市场走势判断是基于对惠州房地产市场及其发展前景趋势理解，开发商在开发过程中需要切实追踪房地产市场变化，妥善安排开发策略，以最大可能规避市场风险。本报告基于弱化风险考虑，建议开发商采用审慎分期分组团滚动开发策略，首期开发选择在地块上东南角位臵，景观资源较好东侧安排在中后期开发，有利于提高地块开发价值，实现地块价值最大化。控制首期开发量以及物业类型，化解项目入市风险，并快速回收项目资金，为项目后期开发准备良好条件。本项目是属于改善城市服务功能兴建新市镇综合体开发项目，项目开发为江北中心区发展以及惠州城市功能改善起到积极推动作用，本项目开发价值也随名城。其三大组团总体规划面积达平方公里。城市空间发展方向是重点建设大亚湾惠阳海港工业城市，拓展完善惠州中心城区，优化提升高新技术产业地区，实现功能互动区体化实质性空间整合。其三大组团功能定为分别为惠城组团地区性主中心，作为珠三角地区增长级和门户，其将成为以高新技术教育产业和体育产业以及城市中心区为重点职能城市地区。惠阳大亚湾组团地区性副中心，加强产业优化，完善服务功能，与地区性主中心共同带动本地区社会经济发展。陈江仲恺组团加工制造业聚集区，珠三角东部电子电器聚集区，重点加强惠城组团惠阳大亚湾组团仲恺陈江组团产业升级和空间整合。未来年重点发展个地区未来年惠州市建设重点，主要是基础设施公共服务社会管理以及重大基础产业等领域，具体落实重化工业电子信息技术创新能源保障综合交通公共服务生态环保水利基础设施和安全保障等大工程建设任务。在该规划中，重点发展地区有个大亚湾石化工业区发展定位为世界级石化工业区，广东省石化基地。是惠州市重化工新兴产业发展区，全市工业最具潜力增长点，重点发展年产万吨乙烯和中国海油万吨炼油项目惠菱化成项目万吨芳烃项目及其中下游项目。惠州港区近期重点加快东马港荃湾港碧甲港大港区建设，全面提升码头和航道等级，近期惠州港吞吐能力达万吨以上。大亚湾西区发展为国家级经济技术开发区和广东省汽车零部件生产基地。近期重点发展汽车零部件新东风客车生产和电子加工制造产业等。仲恺高新技术开发区大力发展数字视听产品通信设备汽车电子产品计算机及网络产品新型元器件汽车零配件生物制药和现代物流业等。建设重点工程技术研究中心重点实验室等科研机构，大力提高自主创新能力，成为国家电子信息产业基地高新技术产品出口基地。数码工业园该区为城市战略性地区，在发展该区高新技术产业同时，应严格控制地区投资质量和项目等级，确立高端城市建设标准发展思路。两江四岸绿化建设区利用东江水利枢纽工程建设，深入挖掘两江四岸历史文化精髓，对岸线进行综合整治，将该区建成风景优美充满活力并具有浓郁历史文化气息新兴旅游区。二房地产市场状况总体发展概况年，惠州全社会固定资产投资完成亿元，继续保持在亿元以上规模。三大类投资分流向看工业亿元，占比利息和本金总计为万元。由以上分析可看出，本项目负债结构和还表示项目盈亏平衡点，本项目总投资为万元，销售收入为万元，盈亏平衡点计算依据为盈亏平衡点经营收入项目总投资销售税金其中销售税金为销售收入，销售费用为销售收入。在盈亏平衡点时，所得税为，因此不计所得税，有开发成本销售费用财务费用销售税金销售收入开发成本财务费用销售总额销售费用率销售税费率销售总额计算得万元即当销售收入达到万元或销售进度达到时，本项目可回收全部投资项目盈亏平衡点高于，项目销售抗风险能力较弱。项目风险及防范建议项目面临主要风险主要体现在三个方面开发期内带来开发风险及资金风险总投资额巨大带来财务风险区域未来发展不确定性因素带来市场风险。项目抗风险分析针对开发体量大所带来开发风险，建议项目采用分期分组团开发策略，并根据市场变化调整档期开发量针对项目巨额投资所带来财务风险，本项目前几期开发资金回收快住宅物业，滚动开发，分期投入。本项目总贷款为万元，项目抗资金风险能力般针对市场风险，建议整体规划营造品牌打造项目核心竞争力，占领市场制高点分期分组团开发，适时调整各期开发量，把握市场先机。八项目可行性分析结论经济效益评估从前面投资分析可知，本项目可获得投资利润万元，投资收益率为，需缴纳经营税金及附加万元和所得税万元，扣除所得税后净利润为万元，投资内部收益率为。从盈利能力或偿债能力指标来分析，项目经济效益均般。二可行性研究结论目前项目所在区域开发氛围还不热烈，但区域经济发展强劲，将带来较大城市发展效应，近年内区域房地产市场迎来较大发展空间，预计在未来年内，区域房地产市场将保持上升势头。本报告对市场走势判断是基于对惠州房地产市场及其发展前景趋势理解，开发商在开发过程中需要切实追踪房地产市场变化，妥善安排开发策略，以最大可能规避市场风险。本报告基于弱化风险考虑，建议开发商采用审慎分期分组团滚动开发策略，首期开发选择在地块上东南角位臵，景观资源较好东侧安排在中后期开发，有利于提高地块开发价值，实现地块价值最大化。控制首期开发量以及物业类型，化解项目入市风险，并快速回收项目资金，为项目后期开发准备良好条件。本项目是属于改善城市服务功能兴建新市镇综合体开发项目，项目开发为江北中心区发展以及惠州城市功能改善起到积极推动作用，本项目开发价值也随着项目服务功能完善以及项目功能档次提升而得以提升。综上所述，不论是从项目实现经济效益社会效益，还是从项目可行性研究来考虑，本项目开发切合江北中心区乃至惠州整个城市发展需要，具备良好市场发展前景，并成为江北中心区向外围拓展新开发组团，具有非常好发展机遇，总体来看，本项目开发可行。增强。惠州人口现状从居民收入与财政收入增长来看，年，城市居民人均可支配收入增幅分别为，增幅分别为和，几乎是同期城镇居民收入增长速度两倍地方财政预算收入增幅分别为及，分别是同期城市居民收入增长速度倍倍及倍。显示，城市居民人均收入增长多年来滞后于经济增长。年，城市居民人均可支配收入元，增长农村居民人均纯收入元，增长，增幅创下十五以来新高。目前，工薪收入占到城市居民收入，是居民家庭收入主要来源。年，惠州城市居民人均工薪收入仅增长，不仅低于同期人均可支配收入增幅，也低于全省城镇居民人均工薪收入增长平均水平全省城镇居民人均可支配收入增长，工薪收入占比。因此，工薪收入增长迟缓在很大程度上制约了居民收入提高。惠州市历年人口概括单位万人年年年年年总人口城区人口近年来惠州人口增长不大，但随着中海石化城建设，年开始有了较大幅度提升，总人口增长，城区人口增长目录市场环境及项目背景城市宏观环境二房地产市场状况三项目开发背景二项目概况地块所处区域环境状况二地块现状三地块四至情况四地块交通条件五地块周边配套六项目分析三项目整体定位项目档次定位二项目产品类型三价格定位四项目客户定位四建设用地及总体规划意向项目地块规划控制指标核准通过，归档资料。未经允许，请勿外传,二项目总体规划意向五项目建成后社会效果分析完善江北城市配套功能，形成区域二完善城市次中心教育商务商业等配套功能三改善城市居住环境，为城市居民提供高品质生活四提升片区景观价值，打造高尚居住片区六项目资源利用及生态环境分析市政公园望江滨江公园及水上运动基地建设二两江四岸工程建设七项目投资分析及风险性控制项目开发建设进度安排二项目投资估算及资金筹措三楼盘销售及经营收入测定四盈利能力分析及风险防范建议八项目可行性分析结论经济效益评估二可行性分析结论倍地方财政预算收入增幅分别为及，分别是同期城市居民收入增长速度倍倍及倍。显示，城市居民人均收入增长多年来滞后于经济增长。年，城市居民人均可支配收入元，增长农村居民人均纯收入元，增长，增幅创下十五以来新高。目前，工薪收入占到城市居民收入，是居民家庭收入主要来源。年，惠州城市居民人均工薪收入仅增长，不仅低于同期人均可支配收入增幅，也低于全省城镇居民人均工薪收入增长平均水平全省城镇居民人均可支配收入增长，工薪收入占比。因此，工薪收入增长迟缓在很大程度上制约了居民收入提高。惠州市历年人口概括单位万人年年年年年总人口城区人口近年来惠州人口增长不大，但随着中海石化城建设，年开始有了较大幅度提升，总人口增长，城区人口增长。年，惠州总人口已经达到万，城市人口规划到年将达到万，年达到万。市域城市化水平，年达到左右，年达到左右，年达到左右。城区人口快速增长表明惠州人口结构正在不断完善，人口素质逐渐提高。城市化进程提速预示着房地产行业巨大商机。城市总体规划布局惠州市区域功能定位珠三角东部次中心城市及地区性中心城市在全国整体发展格局中，珠江三角洲将承担着引领华南辐射大西南联系东南亚重要职能。在城镇空间发展战略引导下，珠江三角洲城镇群将形成以全方位发展轴带为主线，以多层次中心城市和集群化产业聚集区为节点，不同类型不同规模城镇地区和产业地区向点轴聚集，三大都市区呈扇面拓展体化网络型开放式空间发展格局。在此趋势下，惠州作为珠江三角洲外圈层重要增长极，与深圳东莞起组成珠三角东岸都市区，成为了珠江三角洲向内陆地区传递辐射带动力重要门户。惠州在产业发展上，将保持加工制造业优势，并大力培育临港基础产业，积极发展以电子信息为主高新技术产业，重点发展以金融商贸会展和旅游为主第三产业，全面提高生态环境质量和资源利用效率，成为具有国际影响力现代制造基地和生产服务中心。西西岸岸都都市市区区东东岸岸都都市市区区中中部部都都市市区区惠州惠州市城市总体规划布局规划布局惠州市市区范围包括惠城区惠阳区和大亚湾经济技术开发区，总面积为平方公里。按照惠州市规划区范围市区范围内城市建成区空间形态城镇分布