开发时间进度略三项目成本明细项目名称总成本万元单位成本元备注土地成本楼面地价勘察费用绿化景观设计费用施工图设计及审查费燃气自来水等工程接口设计费监理费建安平均成本住宅商业地下车库安装工程给排水安装工程电气工程安装工程弱电工程消防工程防雷接地电梯配套成本室外高低压配电道路工程雨污水排水工程室外路灯系统绿化室外给水管网小区监控系统各种政府收费管理费营销费用财务费用不可预见费总计说明管理费用总销售收入亿元亿元元平方米营销费用总销售收入亿元亿元元平方米财务费用总销售收入亿元亿元元平方米不可预见费用总销售收入亿元元平方米以上数据仅为参考，因地点时间不样，以及每个公司财务要求不同，费用提取标准将会不同。

四项目销售收入预估销售价格预估以年入市以在售楼盘价格为参考，以市场估价法保守价格估计别墅元平方米住宅元平方米商业元平方米二销售收入预估别墅和住宅综合均价元平方米别墅和住宅综合销售收入预估元平方米元亿元商业销售收入预估元平方米元亿元总销售收入亿元亿元亿元五项目利润总成本元平方米平方米亿元二毛利润亿元亿元亿元三毛利润率亿元亿元由于企业所得税营业税城建税教育费附加地方教育费附加土地增值税土地使用税等不在此处计算，故净利润略六敏感性分析在规划方案基本确定情况下，影响项目利润因素主要是开发成本及销售价格变动，按目前昆明房地产市场情况看，销售价格大幅下降可能性不大。

那么影响项目利润因素主要是开发成本，包括拆迁成本融资成本开发周期延长时间成本等。

该部分通常能影响到利润变动幅度。

第五部分可行性研究结论经济效益分析由以上研究分析可知，本项目具良好市场前景及投资价值。

二拟投资理由及潜在风险拟投资理由昆明房地产市场发展前景良好。

项目所处位置优越。

地价便宜，付款压力小。

利润空间大，收益好投资回报率高。

公司有成熟房地产开发经验及操盘经验。

二潜在风险资金周转风险。

由于体量巨大可能出现供不应求。

按照报规时间及政府城中村万开发量要求，下半年预计陆续放量，形成供给高峰期。

昆明楼市月在售楼盘情况分析在售楼盘项目类型数据来源房地产研究中心从上图可知本月在售楼盘仍然以混合类型项目为主，占。

其次普通住宅类型项目占比列较大，为。

可以看出当前昆明房地产市场开发项目以综合型项目和普通住宅型项目为主。

混合项目中，普通住宅和商业混合项目占比最大，占所有混合型项目，接近半。

其次，常规综合体混合型项目普通住宅写字楼商业项目占比也较大，占。

普通住宅本月在售普通住宅比列较上月有所下降，但是在售楼盘单价却成上涨趋势发展，本月在售普通商品房均价为元，环比年月份上涨。

月份在售普通商品房主要集中在二环以内区域，受区位因素影响，单价较高，环内在售普通住房销售价格集体破万，达到历史最高水平。

除了市场供应物业区位影响价格上升之外，城中村大规模改造也带来大量释放性需求，导致市场供应受到特定群体热捧，使得价格出现大幅上涨。

别墅本月在售别墅物业销售均价超过万元大关，为元，环比年月份上涨，有较大涨幅。

在售别墅物业集中在滇池版块和世博版块。

通过本月最新统计数据可以看出，在普通住宅价格快速上涨同时，别墅这稀缺物业也由于大规模城市开发带来便捷配套出现大幅价格提升。

本月新开楼盘同德锦江嘉园联排别墅，开盘起价为元，突破了昆明别墅市场开盘价格。

商业本月在售项目中纯商业项目占比最小，为。

销售均价小幅下跌，为元，较年月下降。

四市场特征分析国家政策支持首置，提高二套置业首付利率，使首置客户为减少二次购房压力，而选择步到位，对产品需求面积段将提高，功能分区需求高。

别墅供应越加减少，多层与高层价格差拉大。

从已出让地块经济指标来看，别墅供应将越来越少，其未来稀缺性及保值增值将越来越高高层产品成为主流供给已是有目共睹，多层与高层价差将会拉大，出现差异较大定价。

小面积住宅减少，小两房三房面积段适度放大。

根据规划中车位要求，会促使规划过程中减少小面积户型配比，从而减少公共配套等而产生成本，适度放大小两房三房面积段以满足容积率要求。

由于昆明房地产市场以刚性需求为主，首次置业及改善需求较多。

随着楼市不断增长，部分前期以刚性需求购房后物业升值，从购买房产中获益较多，同时对比股市不确定性，部分资金转入房地产，期望通过短期炒作转手，获取更大利益，从刚性需求客户转型为投机者。

特别是昆明市政府大力推进城中村改造工程，由于拆迁补偿，短时间内出现大量准富豪，时间拥有较多闲置资金。

拆迁后对房子刚性需求强烈，且具备定经济实力，成为潜在投资客群体。

该部分人群将成为各楼盘重点客户对象，也成为流入房地产资金另渠道，并支持自筹资金建设二开发方案设想分三或四期开发。

先建住宅与商业后建别墅，或同时建少量别墅只作宣传用，以提高项目市场定位档次。

每期之间尽量减少市政道路分割，是整个楼盘形成个整体，增加居住整体环境氛围，减少降低建设公共配套成本如游泳池地下停车场幼儿园小区出入口等等。

规划完善配套设施如学校商场双语幼儿园电影院银行餐饮酒吧条街咖啡馆健身会所休闲娱乐设施等等，以增加楼盘附加价值，最大限度挖掘项目可创造利润。

三开发时间进度略三项目成本明细项目名称总成本万元单位成本元备注土地成本楼面地价勘察费用绿化景观设计费用施工图设计及审查费燃气自来水等工程接口设计费监理费建安平均成本住宅商业地下车库安装工程给排水安装工程电气工程安装工程弱电工程消防工程防雷接地电梯配套成本室外高低压配电道路工程雨污水排水工程室外路灯系统绿化室外给水管网小区监控系统各种政府收费管理费营销费用财务费用不可预见费总计说明管理费用总销售收入亿元亿元元平方米营销费用总销售收入亿元亿元元平方米财务费用总销售收入亿元亿元元平方米不可预见费用总销售收入亿元元平方米以上数据仅为参考，因地点时间不样，以及每个公司财务要求不同，费用提取标准将会不同。

四项目销售收入预估销售价格预估以年入市以在售楼盘价格为参考，以市场估价法保守价格估计别墅元平方米住宅元平方米商业元平方米二销售收入预估别墅和住宅综合均价元平方米别墅和住宅综合销售收入预估元平方米元亿元商业销售收入预估元平方米元亿元总销售收入亿元亿元亿元五项目利润总成本元平方米平方米亿元二毛利润亿元亿元亿元三毛利润率亿元亿元由于企业所得税营业税城建税教育费附加地方教育费附加土地增值税土地使用税等不在此处计算，故净利润略六敏感性分析在规划方案基本确定情况下，影响项目利润因素主要是开发成本及销售价格变动，按目前昆明房地产市场情况看，销售价格大幅下降可能性不大。

那么影响项目利润因素主要是开发成本，包括拆迁成本融资成本开发周期延长时间成本等。

该部分通常能影响到利润变动幅度。

第五部分可行性研究结论经济效益分析由以上研究分析可知，本项目具良好市场前景及投资价值。

二拟投资理由及潜在风险拟投资理由昆明房地产市场发展前景良好。

项目所处位置优越。

地价便宜，付款压力小。

利润空间大，收益好投资回报率高。

公司有成熟房地产开发经验及操盘经验。

二潜在风险资金周转风险。

由于体量巨大，前期开发建设投入资金量大，要求公司在销售回款前有足够资金及时到位作保证。

拆迁周期长短风险。

如拆迁难度比预想加大，导致拆迁周期延长，或者拆迁补偿金比预想提高，就会大大加大项目开发成本与风险。

开发周期长短风险。

由于资金周转跟不上项目开发进度导致项目停工误工延长工期或者由于拆迁周期延长导致项目不能按计划开工建设销售。

这些都会导致开发周期比计划中延长，导致公司财务风险。

国家宏观调控及银行信贷政策风险。

由于国家政策变化，使得银行信贷政策出现紧缩，公司融资困难，资金链出现断裂或危险，这将会导致项目开发风险。

三社会效益分析如此盘开发成功，可为公司积累可观资金实力，锻造支队企业认同感强具有很强战斗力经营团队。

并极大树立公司品牌形象，在昆明云南甚至全国营造良好社会知名度和美誉度。

为公司可持续发展奠定坚实基础。

时间年月日产投资强劲增长。

全年全社会固定资产投资完成亿元，比上年增长，其中房地产开发投资完成亿元，增长。

受固定资产投资规模迅速扩大到拉动，全市建筑行业也呈现出快速发展。

招商引资力度不断加大席卷全球金融危机对昆明实体经济和进出口贸易冲击最大，年全市进出口总额比上年有所下降，在此情况下，全市实际利用外资达亿美元，比上年增长引进市外到位资金亿元，比上年增长。

城乡居民收入快速增加年全市城镇居民人均可支配收入达到元，比上年增加元，扣除物价因素，实际增长人均消费支出元，比上年增加元，扣除物价因素实际增长。

全市农民人均纯收入元，比上年增加元，扣除物价因素实际增长。

昆明市年国民经济和社会发展计划草案提出固定资产投资力争达亿元。

在日开幕昆明市十二届人大六次会议上，昆明市年国民经济和社会发展计划执行情况与年国民经济和社会发展计划草案报告中计划昆明将力争全社会固定资产投资规模达到亿元，其中重点基础设施完目录第部分项目总论本报告编制时国家房地产业相关政策法规二项目地块概况第二部分昆明市宏观投资环境和市场研究昆明市宏观投资背景城市基本背景二城市宏观经济概况二昆明市房地产市场概况房地产投资情况二商品房市场价格投资方略，强化大项目支撑，加大基础设施建设力度，全市固定资产投资规模迅速扩大，固定资产投资强劲增长。

全年全社会固定资产投资完成亿元，比上年增长，其中房地产开发投资完成亿元，增长。

受固定资产投资规模迅速扩大到拉动，全市建筑行业也呈现出快速发展。

招商引资力度不断加大席卷全球金融危机对昆明实体经济和进出口贸易冲击最大，年全市进出口总额比上年有所下降，在此情况下，全市实际利用外资达亿美元，比上年增长引进市外到位资金亿元，比上年增长。

城乡居民收入快速增加年全市城镇居民人均可支配收入达到元，比上年增加元，扣除物价因素，实际增长人均消费支出元，比上年增加元，扣除物价因素实际增长。

全市农民人均纯收入元，比上年增加元，扣除物价因素实际增长。

昆明市年国民经济和社会发展计划草案提出固定资产投资力争达亿元。

在日开幕昆明市十二届人大六次会议上，昆明市年国民经济和社会发展计划执行情况与年国民经济和社会发展计划草案报告中计划昆明将力争全社会固定资产投资规模达到亿元，其中重点基础设施完成投资亿元，重点产业项目完成投资亿元。

在年昆明主城建筑高度控制规划方案中昆明主城第次提出规划建设主三次区域主城主中心区西市副中心区次北市副中心区次南市副中心区次。

明确规划出三山水城市轮廊。

这对昆明城市价值和城市竞争力也将是次提升和飞跃。

昆明市年城中村改造工作提出，今年全面完成主城建成区个城中村改造专项规划编制和审批再实施个城中村改造。

年月日，昆明东南北二环路主线全线贯通，与先期完工西二环路无缝对接，绕城圈只需半个小时，昆明分钟主城生活圈即刻形成，并联动圈内和圈外。

二环沿线楼盘