计划 第章大厦维修保养管理计划书 第节概述 办公楼维修保养的基本任务是确保该项目之建筑物内外 装璜基础设施服务设施机电设备的完好和正常运行使用。适应 高档写字楼及酒店办公和经营服务需要。保持并提高硬件水平 使大厦保值增值，为大厦的长远发展打下稳定的物质基础。 实施维修保养项目的综合管理，是完成既定任务的保障。我们 认为根据大厦的使用和经营需要，结合该物业的实际情况，将 维修保养范畴内诸因素的各主要方面及各重点环节科学地有机地结 合起来，发挥整体实力，是完成管理目标保证质量和提高综合效益 的有效手段。 本计划书系统地概括了办公楼维修保养的组织制度技术 管理设备计划保养维修服务能源和材料管理的实施方案，注重 了操作性。就设备设施维修保养作业等重要的操作环节进行简浅展 开，希望能成为较切合实际的作业指导纲领。 末端具体工作计划操作程序及规章制度等应在实际工作中根 据不同的具体情况和业主委托的实际管理内容进行细化和量化。第二节组织制度 部门名称工程部或维修部大厦工程维修服务部门 岗位设臵 维修保养主管工程师人 变电站发电机运行值班人 冷冻机和空调系统运行维修人 热力站水燃气消防水系统运行人 楼宇自控卫星电视运行值班 和电话线路报警线路等弱电维修人 水电空调末端维修和客户综合维修服务人 土建装修日常维修人 合计人 人员素质 主管工程师或技师职称，年以上工作经验。 电站电工有高压电工操作证和入网证，中级以上技术等级， 年以上工作经验。 维修电工有高低压电工操作证，中级以上技术等级， 年以上物业维修服务经验。 水暖空调工有相应操作证，年以上专业经验。有物业维修服务经验。 弱电技工弱电技术年以上，有楼宇自控运行经验。懂消 防自控卫星电视通讯线路运行维修。 二岗位责任 维修保养主管直接上级项目经理 工作范围大厦所属建筑物装饰装潢基础设施各类机 电设备的运行维修保养工作的管理各类内 部工程大修改造工作管理日常维修服务管理。 对工程部所有员工负有领导组织教育的责任。 制定部门工作计划费用计划并组织执行和过程的控 制。 对员工人身安全设备运行安全进行检查督导。 制定或审批工程部各种规章制度和工作规范。 向经理报告工作完成情况费用执行情况及经营情况。 工程师主管兼。直接上级公司工程部总监 管理工作范围全面技术管理工作。负责大厦硬件设备 设施的技术管理和员工的技能培训。 制定设备设施维修保养计划，并提供技术保障。 制定操作规程和质量标准。对维修保养的操作过程实施控制，维修保养工作完成 后验收。 维修费用预算成本控制维修材料备件的审核及确 认。 大修改造方案的制定及客户二装工程方案及技术 资料的审批。 关大 厦项目的维修保养工作，以及酒店扩大经营的工程 需求。 重点设备纳入总部统管理范围，实施专业技 术统管，并有备案。 设备中修大修技术方案报总部专业技术组审 批。 大型维修机具及重要通用备件灵活调剂，确保供应。专业技术组定期到项目检查，考评设备情况，并提 出整改意见。 根据实际需要随时派遣有关专业工程师配合。 总部专业工程组随时配合重大抢修重要大修 综合技改及其它规模性或复杂性的维保工作。 二专项技术或设备保障 专项重点设备或专项技术以专项委外合同为保障， 强制保养和大修。 与专业厂家和代理商建立稳定的业务关系，保证专用 备件和关键技术的提供。 针对性地建立与市政或政府及社会专业维修队伍 的相对稳定的业务联系，用于应付突发事件紧急任 务及不可预见的工作。 针对工作中遇到的具体的高精尖疑难技术问题，以多 种形式适时聘请专项技术人员协助解决并对酒店员 工进行培训。 三专业技术操作规程作业程序及质量标准 变电站运行规程 变电站倒闸操作程序变电站检修操作程序 强电低压供用电系统运行规程 强电低压维修作业程序 供水系统运行规程 供水系统作业程序 热力站运行工作规程和作业程序 热力站检修作业程序 排水排污系统检修制度及作业程序 空调系统运行规程 空调制冷检修作业程序 空调送回风系统检修作业程序 卫星接受站运行规程及检修程序 消防报警系统运行规程 消防报警故障处理程序 消防报警试验检修程序 消防联动系统试验检修程序 消防喷洒系统试验检修程序 消防栓水系统试验检修程序 消防卷闸试验检修程序消防排烟送风设备设施运行检修规程及操作程序 保安系统运行规程 保安系统检修试验程序 楼宇自控系统运行规程 楼宇自控系统检修程序 燃气系统运行规程 燃气系统检修作业程序 通信系统运行规程 通信系统检修作业程序，移机装机作业程序 通信主机计费服务系统作业程序 装饰装修维护作业规程 建筑物路面外围维护作业程序 家具木器维修工作规程 电梯升降机擦窗机运行工作规程 电梯升降机擦窗机检修作业程序 音像设备使用规范及维护程序 厨房设备使用规范及维护程序 卫生洁具维护检修规程 各类专用设备操作规程及检修作业程序各类设备设施，系统维修及保养质量标准 各种设备设施系统的安装及施工质量标准 其它有关安全规程和技术措施 四员工技术培训 对员工的技术培训本着专业技术熟练专多能的原则。培 训安排可分为三个阶段。 第阶段，使各专业员工尽快熟悉大厦内本专业本岗位的 设备设施情况，掌握运行和操作，保证整体运转。 第二阶段，对重点设备关键设备透彻掌握，能够排除 故障，进行保养。 第三阶段，全面熟悉楼内各类设备设施。 打破工种界限，般性的维修不分专业人人能做，提高效率 降低成本。方案如下 由甲方安排工程交接前的培训。施工单位及设备制造厂家 派专人或组织培训班，对维修人员培训其设备的使用维 修方法。此项应属工程合同范围。 工程交接后，在保修期内由施工方派专人同大厦维修人员 共同参与设备运行，指导并处理专项技术问题，在实际工 作中教会岗上维修人员。系统运行稳定后，由专业工程师或技师对技工进行深 入的较全面的培训。 专业之间交叉培训。结合日常工作利用多种形式对员工进 行专多能培训。这是项长期的工作。 培训考核制度。任何有组织的技术培训都要进行考核，以 确认受训者的水平和培训者工作绩效。 竣工技术培训范围机电各系统全部设备设施。详细培 训计划另定。第四节设备设施管理运行维修保养 实施设备管理责任定员 建立设备明细台帐，按单体分项。 将主要设备设施按单体确定责任人分管。所有维修保养人 员对自己分管的设备负有综合管理责任。 设备分管责任人对设备完好率设备安全设备保养完成 情况进行检查，并提出有关保养建议，补充设备档案。 制定详细的设备管理责任制度细则根据实际情况确定。 二设备日常运行维修 设备运行管理方式 设备运行按专业系统管理。由运行主管或领班负责， 工程师协调。 设备运行的实施由运行维修班组执行，各工种分工协作。 机电系统实行小时运行值班制度。 运行人员适用于相关的日常维护保养服务工作。 根据餐饮客房写字楼等不同的经营需要，在运行班组 中划分责任区域。 二设备运行内容 站点小时运行值班电站及发电机中控室及卫星站热力站及冷冻站 设臵固定值班岗位，值班人员同时负责相关的日常维护及 临时性维修。具体内容另定 系统设备运行维修值班 运行维修班组实施小时值班。负责水电空调电 梯消防通信等机电系统的综合运行维修及相关服务 具体内容另定 运行操作项目 站点故障处理 系统停送开关操作 机房及基础设施巡视 公共区巡视 系统运行状态调整 运行表格提要 按专业系统或设备类型规定运行表格，主要内容如下 各类巡视表 各类运行记录表 交接班表 故障处理登记表第部分物业管理有限公司简介及业绩 公司的介绍 二公司所获荣誉奖励 三公司业绩 对内承接的项目 对外承接的项目 第二部分办公楼物业管理服务规划 办公楼位于，总建筑面积近万平方米，包括高档商务 办公楼餐厅酒店。该项目位于，具有优越的地理位臵和便利 的外部交通环境设施设备优良，具有现代智能化系统，各项功能齐 全，可提供舒适的办公环境，将为树立良好的形象。基于上述因 素，我们认为办公楼的发展空间潜力很大。作为高质量物业项目， 建成后必然要求提供有与之相适应的高质量的物业管理服务水准。我 公司将凭借中心特有企业文化底蕴和统配的人力资源优势，整合的 传统与高新技术优势，成熟规范的管理优势，放射型信息优势等， 做好业主的管家，提供流的物业服务，使物业保值升值。运用科 学的管理方法，提升大厦形象。综合分析，我们拟定出物业管理的五 点设想及策划。 实施人性化物业管理人性，是人类亘古不变的永恒主题崇尚人性，是我公司的精髓。 在海关大厦，我们将广泛引入人性化物业管理的理念，以关注员工的 不同需求关注物业使用者的工作环境质量关注大厦的整体氛围为 特征的物业管理，使该项目成为人性得以充分张扬的生存空间。 我们在大厦将实施人性化物业管理的设想及策划具 体为 引入重视员工的管理理念 员工是人性化物业管理的实施者，只有善待员工才能实现善 待客户。 多层次多角度地激励员工，以满足员工物质与精神需要 主张管理者与员工之间的充分沟通，体现人与人之间的人 格平等 关注员工自我价值的实现，使员工与企业同步发展 为员工创造公平竞争的工作氛围，实现能者上，平者让， 庸者下 为员工设计职业生涯，通过培训，使每个物业管理员可 以成为职业管理处主任和职业经理。 办公环境管理中人性化因素的融入 以人为本的办公环境概念管理公司在介入大厦的管理后，将凭借丰富的物业管理实践 经验并充分了解客户之办公需求，将以人为本的办公概念引入到 大厦的环境管理中去，把环境意识人与环境的协调与契合放在 首位，使客户感受到大厦的文明和环境的清丽和谐。 实施便利办公环境计划为客户提供所需的各项特约 服务，解决客户后顾之忧。 为客户提供体贴入微的关怀 倾听客户心声，确立善待客户的职业意识。安排客户接待 日，倾听客户心声，满足客户的合理需求。 二全面实施绿色环境保护计划 环境保护是二十世纪人类最关注的主题，绿色环保将成为种 潮流。大厦的环保指标则成为衡量大厦物业管理水平的重 要标志，也是客户的人性需要。因此，我们将在物业管理中导入 环境管理体系，全面实施环境保护计划，从大厦园区绿化 覆盖率排污排水设施垃圾处理噪声处理及营造自然景观等方面 采取系列环保措施。 三充分运用现代科学管理方法 提高大厦物业管理水平必须充分运用现代科学管理方