计划操作程序及规章制度等应在实际工作中根 据不同的具体情况和业主委托的实际管理内容进行细化和量化。 第二节组织制度 部门名称工程部或维修部大厦工程维修服务部门 岗位设置 维修保养主管工程师人 变电站发电机运行值班人 冷冻机和空调系统运行维修人 热力站水燃气消防水系统运行人 楼宇自控卫星电视运行值班 和电话线路报警线路等弱电维修人 水电空调末端维修和客户综合维修服务人 土建装修日常维修人 合计人 人员素质 主管工程师或技师职称，年以上工作经验。 电站电工有高压电工操作证和入网证，中级以上技术等 级，年以上工作经验。 维修电工有高低压电工操作证，中级以上技术等级， 年以上物业维修服务经验。 水暖空调工有相应操作证，年以上专业经验。有物业 维修服务经验。 弱电技工弱电技术年以上，有楼宇自控运行经验。懂 消防自控卫星电视通讯线路运行维修。二岗位责任 维修保养主管直接上级项目经理 工作范围大厦所属建筑物装饰装潢基础设施各类机 电设备的运行维修保养工作的管理各类内 部工程大修改造工作管理日常维修服务管理。 对工程部所有员工负有领导组织教育的责任。 制定部门工作计划费用计划并组织执行和过程的控 制。 对员工人身安全设备运行安全进行检查督导。 制定或审批工程部各种规章制度和工作规范。 向经理报告工作完成情况费用执行情况及经营情况。 工程师主管兼。直接上级公司工程部总监 管理工作范围全面技术管理工作。负责大厦硬件设备 设施的技术管理和员工的技能培训。 制定设备设施维修保养计划，并提供技术保障。 制定操作规程和质量标准。 对维修保养的操作过程实施控制，维修保养工作完成 后验收。 维修费用预算成本控制维修材料备件的审核及确 认。 大修改造方案的制定及客户二装工程方案及技术 资料的审批。 能源使用管理。 业务工作范围所辖专业的维修保养服务的组织工作。 专业维修保养计划制定和实施，完成各种工作任务。 专业技术工作的实施及有关的工程方案审查，完工验 收。 专业费用预算，并控制费用的使用。 员工业务分配和业务考核。专业系统规章制度的建立 与执行。 其它日常管理工作和维修保养的实际操作。 班组或岗位领班。 具体日常运行值班维修服务工作的分配和操作。 执行保养计划并保证质量。 执行主管工程师安排的工作指令。 及时处理报修和投诉。 负责分管设备的安全和员工的操作安全。 与员工共同操作。 技工。直接上级领班 按岗位分配和责任制规定，完成各类工作任务。各项工作 制度规范及岗位分配另行制定。 值班调度楼宇自控值班员兼。直接上级主管。 小时受理各方面的报修投诉。随时分配给各班组 员工或通报各级有关人员处理，并得到反馈。 随时掌握员工动态分布情况，及时进行维修服务中的 人员协调互补。 及时传达上级临时安排的工作指令。 服务中的联络约定配合协调。组织处理紧急事件。 规定的外部事务及有关业务手续的联络办理。 档案资料管理文秘性工作。 三考核制度 根据不同的工作岗位和工作性质分别建立各类考核规章。 部门逐级考核制定系统班组岗位逐级考核标准和办法。 员工逐级考核制定领班技工逐级考核标准和办法。 考核内容细则另定 部门考核保养计划完成情况。 设备完好率和运行情况。 服务质量。 费用执行情况。 员工考核绩效。 业务能力技术水平。 工作质量。 服务态度。 第三节技术管理 技术资料管理 制定详细的技术资料管理制度，细化技术资料的收集存 档保护修改变更使用移交等办法及程序细则 另定 技术资料交接程序和日常收集办法。 设备改造或变更后强制修改或变更资料规定。 资料存档及保护办法。 技术资料使用复印分配规则及内部资源共享方法法。 设备改造或变更后强制修改或变更资料规定。 资料存档及保护办法。 技术资料使用复印分配规则及内部资源共享方法。 二技术资料内容 各类竣工图纸原始资料。 各类技术修改材料图纸文件。 设备设施运行维修档案。 设备设施说明书及其备品备件规格型号供货来源。 政府和行业管理部门对设备设施有关检测报告使用 批准文件认证等材料。 各有关的技术标准。 二基本技术保障 建立基本技术保障体系。由工程师牵头，高中级专业技 工具体负责的综合技术力量，是确保大厦经营档次和正 常运转的必要条件。技术力量的调配方式，根据工作性质和服务要求届时具体制定。技术人员的配置,重点采用 以下方法 日常维修及服务以技工为主。逐步建立细致的工 作流程和操作规范。以标准化和科学的灵活性确保工 作质量。 保养大修工程改造在得到业主委托后由工 程师直接负责，具体操作由技工分工实施。制定详细 的技术流程和本大厦的专业标准。 物管公司总部的综合技术支持国贸物管公司 工程部及其各专业工程师组将全面支持北京海关大 厦项目的维修保养工作，以及酒店扩大经营的工程 需求。 重点设备纳入总部统管理范围，实施专业技 术统管，并有备案。 设备中修大修技术方案报总部专业技术组审 批。 大型维修机具及重要通用备件灵活调剂，确保供应。 专业技术组定期到项目检查，考评设备情况，并提 出整改意见。 根据实际需要随时派遣有关专业工程师配合。 总部专业工程组随时配合重大抢修重要大修 综合技改及其它规模性或复杂性的维保工作。 二专项技术或设备保障 专项重点设备或专项技术以专项委外合同为保障， 强制保养和大修。与专业厂家和代理商建立稳定的业务关系，保证专用 备件和关键技术的提供。 针对性地建立与市政或政府及社会专业维修队伍 的相对稳定的业务联系，用于应付突发事件紧急任 务及不可预见的工作。 针对工作中遇到的具体的高精尖疑难技术问题，以多 种形式适时聘请专项技术人员协助解决并对酒店员 工进行培训。 三专业技术操作规程作业程序及质量标准 变电站运行规程 变电站倒闸操作程序 变电站检修操作程序 强电低压供用电系统运行规程 强电低压维修作业程序 供水系统运行规程 供水系统作业程序 热力站运行工作规程和作业程序 热力站检修作业程序 排水排污系统检修制度及作业程序 空调系统运行规程 空调制冷检修作业程序 空调送回风系统检修作业程序 卫星接受站运行规程及检修程序消防报警系统运行规程 消防报警故障处理程序 消防报警试验检修程序 消防联动系统试验检修程序 消防喷洒系统试验检修程序 消防栓水系统试验检修程序 消防卷闸试验检修程序 消防排烟送风设备设施运行检修规程及操作程序 保安系统运行规程 保安系统检修试验程序 楼宇自控系统运行规程 楼宇自控系统检修程序 燃气系统运行规程 燃气系统检修作业程序 通信系统运行规程 通信系统检修作业程序，移机装机作业程序 通信主机计费服务系统作业程序 装饰装修维护作业规程 建筑物路面外围维护作业程序 家具木器维修工作规程 电梯升降机擦窗机运行工作规程 电梯升降机擦窗机检修作业程序 音像设备使用规范及维护程序 厨房设备使用规范及维护程序 卫生洁具维护检修规程各类专用设备操作规程及检修作业程序 各类设备设施，系统维修及保养质量标准 各种设备设施系统的安装及施工质量标准 其它有关安全规程和技术措施 四员工技术培训 对员工的技术培训本着专业技术熟练专多能的原则。培 训安排可分为三个阶段。 第阶段，使各专业员工尽快熟悉大厦内本专业本岗位的 设备设施情况，掌握运行和操作，保证整体运转。 第二阶段，对重点设备关键设备透彻掌握，能够排除 故障，进行保养。 第三阶段，全面熟悉楼内各类设备设施。 打破工种界限，般性的维修不分专业人人能做，提高效率 降低成本。方案如下 由甲方安排工程交接前的培训。施工单位及设备制造厂家 派专人或组织培训班，对维修人员培训其设备的使用维 修方法。此项应属工程合同范围。 工程交接后，在保修期内由施工方派专人同大厦维修人员 共同参与设备运行，指导并处理专项技术问题，在实际工 作中教会岗上维修人员。 系统运行稳定后，由专业工程师或技师对技工进行深 入的较全面的培训。 专业之间交叉培训。结合日常工作利用多种形式对员工进行专多能培训。这是项长期的工作。 培训考核制度。任何有组织的技术培训都要进行考核，以 确认受训者的水平和培训者工作绩效。 竣工技术培训范围机电各系统全部设备设施。详细培 训计划另定。第四节设备设施管理运行维修保养 实施设备管理责任定员 建立设备明细台帐，按单体分项。 将主要设备设施按单体确定责任人分管。所有维修保养人 员对自己分管的设备负有综合管理责任。 设备分管责任人对设备完好率设备安全设备保养完成 情况进行检查，并提出有关保养建议，补充设备档案。 制定详细的设备管理责任制度细则根据实际情况确定。 二设备日常运行维修 设备运行管理方式 设备运行按专业系统管理。由运行主管或领班负责， 工程师协调。 设备运行的实施由运行维修班组执行，各工种分工协作。 机电系统实行小时运行值班制度。 运行人员适用于相关的日常维护保养服务工作。 根据餐饮客房写字楼等不同的经营需要，在运行班组 中划分责任区域。 二设备运行内容 站点小时运行值班 电站及发电机中控室及卫星站热力站及冷冻站 设置固定值班岗位，值班人员同时负责相关的日常维护及临时性维修。具体内容另定 系统设备运行维修值班 运行维修班组实施小时值班。负责水电空调电 梯消防通信等机电系统的综合运行维修及相关服务 具体内容另定 运行操作项目 站点故障处理 系统停送开关操作 机房及基础设施巡视 公共区巡视 系统运行状态调整 运行表格提要 按专业系统或设备类型规定运行表格，主要内容如下 各类巡视表 各类运行记录表 交接班表 故障处理登记表 三日常维修内容 系统设备运行故障处理 系统设备缺陷的维修 公共区设施维修 末端设施单体设备的故障维修 消耗品的更换 其它各类报修 四运行维修制度提要维修值班制度 巡视制度 维修记录制度 维修工作单制度 日常维修工作流程 五建立运行维修速查表 为提高工作效率，发挥员工专多能的作用，按专业系 统建立维修速查表。将关键部位故障多发点系统连 接各环节及位置等用表格分类表示出来。使任何人对 般故障不用查图纸即可准确到位处理。 三计划保养 建立每台设备的维修档案，动态反映设备情况。 二按专业系统分别制定详细的设备防范性保养计划。 三制定关键设备重