等发达地区之间更紧密合作。而发达交通也将带来大量人流物流信息流资金流，并使之快速流动，加上各种生产要素优化集成，将为贵阳市经济发展注入全新活力，现实城市建设快速发展。湿地公园大学城建设，具有打造高品质楼盘先天条件随着甲秀南路全线通车，湿地公园建设启动，大学城建设稳步推进，花溪得天独厚生态优势加上独无二文化氛围开始为楼市注入持久动力，成为花溪楼市厚积薄发强大引擎。使得花溪整体居住环境品位大大提升。花溪优居特点越来越明显。城市旅游避暑资源，吸引高端项目客群纷至沓来作为个城市高端大盘，注定了本项目目标客户群除了本地客户之外，外地客户也是个重要来源。而城市旅游资源丰富为这目标客户群实现奠定了坚实基础。四威胁政策施压，导致市场产生观望气氛由于近来房地产市场调控不断，限购限贷加息上调银行存款准备金等措施，对交易量产生定影响。导致市场产生定观望气氛。竞争对手瓜分市场由于湿地经济潮加上大学城建设影响，使不少省内甚至国内知名品牌地产开发企业开始关注花溪市场。在这些企业当中不排除恶意竞争可能。五分析小结通过对项目分析可知，项目最大优势在于拥有自然资源，包括项目自身内部自然资源以及项目所处区位外部自然资源，自然资源是项目核心竞争力最大发展机遇来自于城市发展快速提升，快速提升城市发展将直接为项目开发奠定坚实基础而两者之合力则可产生更为庞大推动力，有效支撑项目后续开发以及盈利能力提升。项目劣势和威胁除了政策风险难以控制外，其余均可借助项目地块自身条件通过合理定位采取适当营销措施避免或减少其影响。图表总结示意图优势企业品牌资源及区位条件劣势区域产业结构单区域地价高，导致项目开发成本增加高端物业销售周期相对较长机会区域宏观形势向好，城市消费范围扩容湿地公园大学城建设，具有打造高品质楼盘先天条件城市旅游资源丰富，高端物业客户覆盖广威胁政策施压，导致市场产生观望气氛竞争对手瓜分市场二项目定位思考整体定位项目总占地亩，总建筑面积超过万方。项目自身规模优势资源优势等与贵阳市宏观经济发展环境和定位契合，拟在地方政府全力支持下，结合产品多样性，可解决大学城刚需以及二三次改善性客户需求。打造成为区域内首席高端生态社区。二产品定位结合容积率和地块特征考虑，项目建设初步定位为别墅联排别墅花园洋房高层配套商业以及配套公建种形态。其中，别墅平方米，占地上建筑面积联排别墅平方米，占地上建筑面积洋房平方米，占地上总建筑面积，高层平方米，占地上总建筑面积。项目配套商业平方米，占地上总建筑面积，配套及公建平方米，占地上总建筑面积。三客户定位主力臵业客户群，岁，来自本区域和贵阳市两城区及省内外客户以大学城教师市中心工作企事业单位公务员及省内外二三次臵业者显。城市旅游避暑资源，吸引高端项目客群纷至沓来作为个城市高端大盘，注定了本项目目标客户群除了本地客户之外，外地客户也是个重要来源。而城市旅游资源丰富为这目标客户群实现奠定了坚实基础。四威胁政策施压，导致市场产生观望气氛由于近来房地产市场调控不断，限购限贷加息上调银行存款准备金等措施，对交易量产生定影响。导致市场产生定观望气氛。竞争对手瓜分市场由于湿地经济潮加上大学城建设影响，使不少省内甚至国内知名品牌地产开发企业开始关注花溪市场。在这些企业当中不排除恶意竞争可能。五分析小结通过对项目分析可知，项目最大优势在于拥有自然资源，包括项目自身内部自然资源以及项目所处区位外部自然资源，自然资源是项目核心竞争力最大发展机遇来自于城市发展快速提升，快速提升城市发展将直接为项目开发奠定坚实基础而两者之合力则可产生更为庞大推动力，有效支撑项目后续开发以及盈利能力提升。项目劣势和威胁除了政策风险难以控制外，其余均可借助项目地块自身条件通过合理定位采取适当营销措施避免或减少其影响。图表总结示意图优势企业品牌资源及区位条件劣势区域产业结构单区域地价高，导致项目开发成本增加高端物业销售周期相对较长机会区域宏观形势向好，城市消费范围扩容湿地公园大学城建设，具有打造高品质楼盘先天条件城市旅游资源丰富，高端物业客户覆盖广威胁政策施压，导致市场产生观望气氛竞争对手瓜分市场二项目定位思考整体定位项目总占地亩，总建筑面积超过万方。项目自身规模优势资源优势等与贵阳市宏观经济发展环境和定位契合，拟在地方政府全力支持下，结合产品多样性，可解决大学城刚需以及二三次改善性客户需求。打造成为区域内首席高端生态社区。二产品定位结合容积率和地块特征考虑，项目建设初步定位为别墅联排别墅花园洋房高层配套商业以及配套公建种形态。其中，别墅平方米，占第部分项目概况项目综述公顷班小学所，而地块内须配建用地面积不小于公顷九班幼儿园所。商品房建设用地亩，整体容积率，可建设商品房总建筑面积万平方米包括学校幼儿园会所等社区配套，拟建成包括别墅洋房以及高层等丰富物业形态高端综合社区。项目建筑密度控制在以内。项目绿化率约。图表地块规划示意图三项目宗地现状项目宗地现状为地块目前为农户稻田用地，呈带状分布，中间较为平坦。项目宗地原始植被丰富林木茂盛，地块紧邻洛平水库，并且地块内部有市政大沟，同时，项目毗邻市政园林区域，景观资源丰富，具有丰富天然景观资源和良好水资源。图表宗地现状示意图四项目周边概况项目紧邻花溪区新行政中心，面向正在建设中大地之舞中华舞博园，地处花溪二道延长线，新规划市政大道洛平北路以及花溪大道交接处项目地块分布在洛平北路沿线，周边主要以农户为主，周边缺乏生活配套，尤其地块洛平北路沿线，缺乏银行学校医院餐馆等生活配套。图表项目周边概况二附表项目损益表三附表项目全部资金现金流量表第部分项目概况项目综述贵阳保利臵业花溪洛平项目位于贵阳市花溪国家城市湿地公园南段，紧邻花溪区行政中心核心区和贵州花溪大学城，面向正在建设中大地之舞中华舞博园，坐拥亩国家级花溪公园花溪百步桥黄金大道等丰富景观资源，具有较高生态住居价值。毗邻新区主干道和分别通往花溪青岩古镇两大旅游景区方向清溪路，初步规划贵阳轻轨三号线途径地块北侧端头，交通便利。地块内部自然环境优美，依山傍水，具备洛平水库良好水景资源，在项目规模和品质打造方面具备环境优势，是花溪区不可多得高品质综合用地。项目总占地面积亩，分为商品房建设用地和市政用地两部分。其中商品房建设用地亩，市政用地亩亩。商品房建设用地整体容积率为，可实现商品房总建筑面积万平方米包括配套商业幼儿园学校会所等社区配套，拟建成包括别墅联排洋房以及高层等丰富物业形态高端综合社区。图表项目城市区位示意图机场火车站金阳本项目约公里约公里约公里二项目基本情况项目区位项目所在城市属于贵州省省会，是贵州省唯个中心城市是西部大开发国家重点建设南宁贵阳昆明经济带中心城市之是泛珠江三角洲重要组成部分是北部湾经济圈连接西南经济圈桥头堡，在西部城市发展乃至全国发展战略中均占有重要地位。图表项目城市区位示意图项目所处城市内部区位属于贵阳市著名旅游风景区文化教育聚集区装备制造业生态工业区和农产品加工基地，是贵阳十大经济板块之，产业以及旅游资源丰富，是贵阳市最适宜居住行政区，也是贵阳市城市经济发展重要推动力，城市未来发展主要拓展区域之。图表项目城市内部区位示意图项目所在地距贵阳市中心约公里，至贵阳龙洞堡机场级国际机场约公里。片区域内交通网络健全。贵昆湘黔铁路贯通区内，北有贵阳西站及货场，西有湖潮站和磊庄机场，东北部有贵阳龙洞堡机场，花溪大道直通贵阳市中心区，桐惠路建成并通车，国道和省道贯穿全境，贵阳环城高速公路南环线甲秀南路建成通车，使花溪交通转换实现质飞跃。图表项目区域区位示意图二项目四至图表项目四至示意图项目东临城新区大道，南临清溪路，北面临迎宾大道。三土地性质项目宗地为花溪区溪南新区洛平水库旁两地块，地块性质为商业文化娱乐及住宅用地。四规划条件项目总占地面积亩，位于花溪区溪南新区洛平水库旁两地块。主要是商业文化娱乐及住宅用地，其中地块内须配建用地面积不小于图第四部分项目开发及销售计划项目整体开发计划初步估计，项目整体开发完毕最后批房源建设完成需个工程整年项目正式启动时间为年月，项目销售时间需要年年第四季度年第四季度。二项目工程计划工程进度计划原则以别墅与联排别墅两类高端物业作为项目期启动物业形态，其中年别墅启动，开发量为，联排别墅开发量为。以此确立项目整体高端形象，为后期项目整体价值提升奠定基础根据市场整体容量，项目整体开发体量逐步增加为了缓解前期现金流压力，在项目期启动时配以定比例花园洋房和高层产品作为辅助为了满足项目商业配套需求，在年开始启动商业配套建设，按规划分期建设为确保项目前期住户日常生活需要，社区配套及公建会所幼儿园以及社区配套于开始建设高层产品于年启动，当期启动。在年增加至，并保持此开发量直到年结束二整体工程进度计划根据以上计划原则，项目于年度开政中心核心区和大学城，面向正在建设中大地之舞中华舞博园，坐拥亩国家级花溪公园花溪百步桥黄金大道等丰富景观资源，具有较高生态住居价值毗邻新区主干道和分别通往花溪青岩古镇两大旅游景区方向清溪路，初步规划贵阳轻轨三号线途径地块北侧端头，交通便利地块内部自然环境优美，依山傍水，具备洛平水库良好水景资源，在项目规模和品质打造方面具备环境优势。二劣势区域产业结构单花溪区与贵阳市其他行政区相比经济结构较为单，为了保护花溪区自然生态环境，市政府区政府严格限制了区域内工业发展，尽可能减少环境污染，花溪区经济主要依靠第三产业发展。区域地价高，导致项目开发成本增加由于近几年花溪房地产逐渐兴旺，对土地需求量也日益增大。加上区域规划前景明朗，使得房地产商纷纷进驻花溪市场，从而推高区域土地价格，造成区域地价比其他地区高出许多，导致本项目开发成本增加。高端物业销售周期相对较长根据项目容积率以及整体规划，本项目住宅物业别墅类高端产品，受总价影响，会出现销售周期较长销售回款慢问题，在项目开发前期将对项目资金使用造成定压力。三机会区域经济发展优势，实现城市建设提速贵阳市经济和城市发展持续高速向好，为项目提供了很好大环境。贵阳市近年来无论是在经济发展还是城市建设方面都呈现飞速发展，在年月初中央召开西部大开发工作会议上，要求将黔中经济区建设成省域经济增长点，并把它列为国家新轮西部大开发布局重点经济区之。黔中经济区正式上升为国家战略。这意味着将让贵阳获得来自国家政策层面大力支持。如今，贵阳每年经济规模以速度递