专家评议的方法确定 该行业的用地指标，并通过附件的形式进行增补。所以对应该项目的投资强度与 物流强度参考了中华人民共和国国家标准物流分类与基本要求。同时对建筑 密度与配套设施控制标准参考了国内有关省市物流业的控制标准。 建筑密度控制标准 类型推荐值 所有物流项目堆场除外 注堆场类的建筑密度控制标准原则上为零。配套设施控制标准 类型推荐值 所有物流项目堆场除外 注堆场原则上不允许建任何永久性配套设施。 五项目实际用地指标计算 项目计划用地亩合公顷，其中新征土地亩合 公顷，投资亿元人民币。其项目实际指标计算过程如下 项目投资强度 投资强度项目固定资产总投资土地投资项目总用地面积 投资强度万元亩万元亩 二项目物流强度万吨亩 万吨年 三建筑容积率 建筑容积率总建筑面积土地面积扣除铁路堆货场面积 容积率公顷公顷公顷 四配套设施标准 配套设施占地面积项目用地面积扣除铁路堆货场面积 六实际用地指标 项目实际用地指标表 序 号控制指标名称项目实际用地指标结论 投资强度万元亩符合 物流强度万吨年符合建筑容积率符合 配套设施标准 符合 第三节可行性研究依据 咸阳市国民经济和社会发展第十个五年规划纲要 二关中天水经济区规划 三咸阳市城市总体规划 四实施西部大开发咸阳市商贸业发展规划 五国家工业发展组织编写的工业可行性研究手册 六国家计委颁布的关于建设项目进行可行性研究的试行管理办法 年月日 七建筑设计防火规范 八国家计委颁布的关于建设项目进行可行性研究的试行管理办法 年月日 第四节研究目的和意义 现代物流作为种先进的组织方式和管理技术,在全球经济范围内已经被广泛认 为是企业在降低物资消耗提高劳动生产率以外的重要利润源泉,在国民经济和 社会发展中发挥着重要作用。近几年来我国发展现代物流的积极性和热情被唤 醒，工商企业及物流企业运用物流技术的领域不断扩展，各类物流基础设施建设 也呈良好势头。物流业也因此成为大中城市的基础产业和支柱产业之。目前, 在我国区域经济发展比较迅速的地区，政府部门都在积极研究和制定物流规划与 政策，各地区不约而同的做法就是将建设物流园区作为城市发展物流的关键，基 本上形成了全国从南到北从东到西的物流园区建设发展的局面。同时，现代物 流在我国尚处于发展初期，物流管理技术的落后和现代物流基础设施的缺乏，均 是阻碍物流快速发展的因素，如何克服困难，抢占机遇，在这股物流建设热潮中建设和经营国内流物流公司，推动咸阳地区物流产业健康发展，就显得尤为必 要而迫切了。 第五节可行性研究结论 本项目为拟在咸阳市渭城区投资兴建总规模为年散堆货物运量万吨集装箱 运量万个标箱，占地亩，总投资亿人民币的物流中心项目。 本项目符合国家产业政策，项目实施对于加快渭城区乃至咸阳地区商品流通 推进咸阳地区产结构的调整，适应国内国际货运市场需求具有重要意义。 二本项目符合咸阳市产业规划，符合咸阳市城市总体规划，该项目的建成 和实施，丰富了渭城区的产业内容，必将推动区域经济的可持续发展。 三项目的实施，不仅能满足货物运输集散需求，也可为社会直接或间接提供大 量就业岗位，为国家增加可观的税收。 四预计该项目投产后，年平均利润总额为万元，项目平均投资利润率 为，投资利税率为，项目投资回收期为年，符合企业的投 资目标。 五经评价认为，本项目投资较大，经济效益良好，投资回收期短，具有非常显 著的社会效益和经济效益。因此本项目的立项是必要的，本项目建设是可行的。 第二章项目环境分析 第节社会经济环境 咸阳历史悠久，是与古罗马同时代的世界文明古城，咸阳建城史长达多年。 咸阳是周汉唐等个朝代的京畿重地，境内有处文物旅游景点，人 文旅游资源十分丰富。 地理位置及人口咸阳市位于陕西省关中平原腹地，东连陕西省会西安，西 临宝鸡和杨凌国家农业高新技术示范区，北接甘肃，南望秦岭，具有承东启西的 区位优势，是中原地区通往大西北的要冲，是西部大开发的桥头堡。全市辖 市区县,总面积平方公里，市区建成面积平方公里,在建面积 平方公里沣河新区。总人口万，市区人口万。 工业咸阳工业基础雄厚，门类齐全，总量大，潜力强。全市已形成能化 电子装备制造纺织医药建材等产业为主体的比较完整的工业体系。 年，全市规模工业实现产值亿元，工业产品多样，共有陕西省名牌产品 个，先后有彩色显像管偏转线圈履铜板喷气织机等几十种产服务等快速发展。 从专业物流企业的发展来看，是随着中国加入，我国在公路货运商品 分销仓储设施等领域的开放，将有更多的外资物流企业进入中国。二是民营企 业多元化股权结构的新兴物流企业发展迅速，这类企业的优势在于经营观念 机制管理方式能够适应市场快速发展的要求，将成为中国物流产业发展进程中 最为活跃的部分。三是部分传统工业运输仓储批发企业，在其原有业务领域 的基础上，通过向物流服务领域延伸，成为物流产业中强有力的竞争者。 从物流的区域市场发展来看，经济发展迅速和比较活跃的地区，物流产业发展将 快于其他地区，特别是枢纽城市和中心城市等将成为区域物流市场快速发展的主 要基地。 从物流中心建设来看，上个世纪年代以后，中国的商业形式发生重大变 化，徘徊了十年之久的超市突然之间被人们接受，大型超市连锁店蜂涌而起， 百货公司也在走向联合，并扩大自己营业规模，配送中心也就应运而生。近几年， 各种形式的物流中心如雨后春笋般发展起来。全国共有各种类型的物流配送中心 多家，规划和建设中的物流中心多个，其中北京上海深圳投资都在 亿元以上。当前，沿海城市为构筑现代流通平台，集聚物流，加快经济发 展，发起了抢占物流中心制高点的争夺战天津摆开要做北方物流盟主的架 势上海立志要做全球物流的中心枢纽，其物流业产值以年均的增幅迅猛 发展广州则声称要成为亚太地区最大的物流中心等。而福建欲借物流业发展迅 速之机，采取六大措施争抢物流中心制高点。 第二节市场前景分析 目前，咸阳现代物流业正处于起步发展阶段，总体规模较小，发展水平较低，但 发展潜力巨大。据统计，年咸阳市全年交通运输仓储和邮政业增加值 亿元，比上年增长。货运量万吨，增长，货物周转量 亿吨公里，增长。年末全市拥有各类载货汽车台。在区域经济持 续增长的带动下，物流业巨大的市场潜力吸引和迫使企业探索降低经营成本开 辟新的利润源的途径。些传统物流企业和商业批发零售企业都对原有的购销 网络进行改造和完善，提升和强化了服务社会的功能特别是新兴商业业态如 连锁业大型综合超市货运代理企业等发挥其信息传递快网点分布广的优 势，利用建立配送中心拓展了服务范围。 西部大开发以来,西安与咸阳联手,提出了逐步实现规划同筹交通同网信息同 享市场同体产业同布科教同兴旅游同线环境同治的八同和四个体 化即城市体化经济体化交通体化和环保体化的思路及模式。 年底,陕西提出了以关中公路环线圈定的城市化地区为主体以陇海线和国 道两侧的高新技术和星火产业带为支持,构筑以西安为中心北至铜川东到渭南 西至宝鸡南到秦岭北麓的西安大都市圈及关中城市群的思想。这意味着西安和 咸阳将成为西部地区经济发展的带动力量，而建立具有产业优势的物流园区则会 起到增长极的作用，并向周边区域乃至整个西部地区全面辐射。 第三节发展趋势预测 十五乃至未来更长时期，物流产业将进入更高层次的发展阶段，并呈现些 新的发展趋势与特征。第，伴随着国民经济的快速稳定发展，物流产业规模将继续快速扩张。第二，与经济结构和产业布局调整相适应。物流产业的集中度进 步提升。第三，随着物流市场的进步扩大，物流产业内的分工将越来越细。 第四，物流服务方式日益多样化。以现代信息技术运输技术管理技术为基础 的集成化体化物流服务将得到更为广泛的应用。第五，物流产业技术进步与 创新步伐加快，现代化水平进步提升。第六，合作互动将成为物流产业实现规 模扩张协调发展的重要途径。第七，物流产业发展的制度环境日趋规范，市场 秩序与环境条件进步优化。 第五章企业竞争优势与项目规模选择 第节竞争优势 投资集团实力雄厚 厦门北八道运输有限公司成立于年月日，注册资金万元，总资 产亿人民币，职工余人，年销售收入亿元以上，是具有道路运输 级等级资质,集铁路公路联合运输仓储装卸现代配送业务于体，以先进 的管理模式进行全方位运作，集铁路公路联合运输仓储装卸现代配送业务 于体，形成覆盖全国运输配送网络的大型物流企业。公司拥有占地万平方 米的仓储及配套设施，万余平方米的集装箱堆场，台大型箱式拖式车辆， 台正面吊龙门吊汽车吊，先后在全国各地设立分公司子公司多个个， 大小个业务网点覆盖全国个省市区。 二物流网络遍布全国公司成立以来，不断加大物流仓储及铁路专用线货场配套设施的投入，加强基础 管理和服务水平的提升，先后建设了六个子公司和二十六个分公司，分布在厦门 成都南昌上海安阳长沙上饶西安兰州等地。建设了六个大型货场， 占地多亩。开行了杏林武汉杏林兰州杏林郑州三门峡广 州三门峡厦门三门峡连云港三门峡天津三门峡上海直 达往返集装箱专列。形成了具有集团化规模化的物流网络。 三客户资源稳定持久 公司成立以来，不断加大对物流仓储配套设施的投入，加强基础管理和服务水平 的提升，完成了由单的运输企业向现代化物流企业的转化。公司凭借现代信息 管理网络，以全新的物流方式和高标准的配套服务保障体系，为客户提供更快捷 安全方便经济的条龙服务。厦工机械明达玻璃中铝开曼等国内知名 企业均通过我公司进行物流配送。随着公司市场的不断拓展，越来越多的客商与 公司建立了业务关系。 四投资选址得天独厚 公司即将入驻的渭城区是年月经国务院批准，年月成立的县级 行政区。位于咸阳市区东半部，渭城区地理位置优越，地处中国大陆中心位置， 位于国家西部大开发三大重点区之关中天水经济区核心地段，与省会西安 隔河相望，是西咸体化建设的桥头堡和前沿阵地，在承接西安经济辐射产 业转移等方面具有得天独厚的区位优势。工业经济快速发展，渭河北岸生态工业 走廊航空港产业园已成为经济发展新的增长极，基本形成了能化光伏电子 航空热电机械加工等五大产业为主导的工业化格局。年，全区规模以 上工业总产值达到亿元。渭城区交通便利，四通八达，西北最大的航空港西安咸阳国际机场座落境内，陇海咸铜铁路在此交汇，国道省道 机场高速福银高速穿境而过，形成了航空铁路公路三位体的立体交通 网络。为物流业发展奠定了良好的基础。 第二节项目方案与项目规模 项目方案 项目计划占地，建设四条铁路专线，