引入水景，结合社区内绿化精心地勾勒出清水河边亲水家园。成都花园社区内大主题园林大景观河滨公园个中心文化广场容积绿化率不含河滨公园构筑了个天然氧吧。中华家园为大家带来了北美风情尖屋顶维多利亚花园小区，这切都始终将中产阶层眼球牢牢抓住。社区景观化园林水景植物建筑构成了城西社区道道精彩风景线。成都花园通过水植物雕塑建造了大主题公园都市水乡置信金沙园通过水景雕塑环境设计塑造了园林水景健康水景休闲水景三大主题蜀风花园城则通过名贵植物把自己社区划分为兰苑竹苑菊苑梅苑桂苑个各具特色现代川西民居小区„„价格呈上升趋势。从上个世纪年代末到年代末，十年时间内，城西住宅由青羊小区安居型向锦城苑为代表康居型转变。房价也由元平方米路上扬冲高到了元元平方米。投资价值高。随着高新西区规划出台清水河治理金沙遗址公园规划修建，城西房地产开发变得异常火暴，土地也随之升值，特别是羊西线带。以餐饮娱乐而知名羊西线，其成熟配套和浓厚商业气氛，使它成为投资人乐土。户型趋向于小康型。城西早期开发了不少安居户型，主要以套二套三为主。新近开发项目在进行充分市场调查基础上，户型设计趋向小康型。城西在售楼盘综合状况。目前城西在售楼盘个，总建筑面积，其中电梯住宅，占，多层住宅，占，营业用房，占综合均价元，其中电梯住宅均价元，多层住宅均价元，营业房均价元。需求分析需求特点城西房地产需求市场大。城西目前有个专业市场和众多经营餐饮娱乐个体户，造就出了大量富人。另外，高新西区内企业定位于电子信息及生物医药等高新技术产业，在这里工作般都是高学历人士，从目前高新西区些企业引进人员来看，博士生研究生所占比例高，这些人有较高收入，有较高消费能力。这些人还会有新生活方式，他们般不愿进城，会在工作地周围生活休息，从而带动这带消费，改变这带住宅消费方式。有效购买力充足。城西新经济产业工人白领商人高校教师，他们收入高且稳定，且有多年积蓄，随着城西人口增多和经济进步发展，就业机会增加，居民生活水平提高，住房消费支出将进步增多。投资人对城西升值潜力看好。城西目前房价处于中等水平，随着宏观政策支持高新西区工业园区建立成灌高速建通和温江郫县经济互动发展，将成都市黄金旅游通道羊西线是房地产项目聚集较多地方，也是城西最先成熟区域。当年因锦城苑打造城西高档社区举成功后，羊西线就成了高档楼盘云集之地。从高层电梯公寓到别墅项目，绿杨新村江南味园林，德意馨苑德式园林环境设计，锦城花园名贵树木营造营养村，御都花园欧式建筑让成都人有了更多选择。在成都，没有哪个新兴区域像羊西线这般几乎在夜之间让人感觉灯红酒绿。现在羊西线因为房地产业拉动，介入了成都最高档消费场所。有消费就会有需求，羊西线房地产业与餐饮业在种程度上相互满足，令其有了不可替代地位。新住宅正在加速向中产靠拢。博瑞房产高频房产武海置业托普集团等上百亩土地开发，倾力打造新成都生活样板区形成，使得西区片繁荣景象。有调查报告显示在购房方位上倾向于城西。选择城西者为，城南为，城北为，城东为，在问及购房目时，有被调查对象选择了改善居住环境。为了对城西新楼盘业主整体构成状况有个清晰认识，我们对目前几家楼盘进行了摸底，如蜀风花园城北丽苑等。摸底显示，该地区业主年收入基本在万元到多万元之间从职业上看，业主构成结构是金融业，外企，个体户，职业经理人，特殊职业，其他业主主要是积蓄基础较好中年买房者。可以看出，新经济下正在崛起这部分高收入精英阶层已成为城西居住人群主流。二区域市场分析供给分析通过历年城西房地产开发情况比较，可以看到有如下趋势社区规模化规模化是城西大特色，除了少数几个楼盘在亩以下外，其余都在亩以上，而成都花园蜀风花园城甚至达到了千亩以上。自从年成都花园率先进入城西这块领地，紧接着置信实业武海置业博瑞房产万博置业天邑房产天合房产中房集团等大批有实力开发商陆续进入。社区主题化城西作为成都后起之新贵，近年来发展迅猛，加之政府部门有意识地配合片区内企业加快金沙光华开发建设以及城西原有餐饮优势，而今城西已经成为中产代言项目总论项目背景项目用地成都标准总件厂的厂房用地项目位置成都市羊西线三环路内侧羊犀立交桥下项目开发背景成都标准总件厂的厂房位于三环路内侧立交桥下，因成都标准总件厂即将生产厂区迁移至别处，其土地可用于商业开发。二承担可行性研究的单位成都舜法国联投资顾问有限公司三研究工作依据根据政府有关部门政策规划羊西线规划情况，高新西区规划情况，依照委托书和上北京云南辽宁内蒙古贵州。成都市投资宏观背景房地产开发投资规模继续扩大。上半年，商品房在建规模达万平方米，增长，房地产开发投资亿元，增长，其中住宅投资亿元，增长。大项目成为投资增长主要拉动力。从月全国城镇万元以上项目统计情况看，超过亿元项目个，占全国全部城镇万元以上施工项目个数，完成投资亿元，占全国全部城镇万元以上施工项目完成投资。商品房销售继续保持良好势头。上半年，在房地产投资快速增长同时，全国实现商品房销售额亿元，同比增长，高于同期投资增速个百分点。其中销售给个人亿元，增长销售面积万平方米，增长。新开工规模迅速扩大。上半年，全国除房地产开发城乡集体和个体投资外新开工建设项目个，同比增加个新开工项目计划总投资亿元，增长。上半年施工项目个数达个，同比增加个施工项目计划总投资亿元，增长。资金到位情况良好。上半年，国有及其他经济类型投资累计到位资金亿元，同比增长,比同期投资增速高个百分点。其中，国家预算内资金增长，国内贷款增长,利用外资增长，自筹资金增长。成都月房地产开发统计从成都市统计局获悉，月，成都房地产开发继续保持迅速发展势头，月累计完成开发投资亿元，增长，其中住宅投资亿元，增长写字楼投资亿元。增长倍商业营业用房投资亿元，增长。月，成都商品房在建规模比同期扩大万平方米，总量达万平方米，增长。其中写字楼开发规模达万平方米，增长，增长速度超过商品房和商业营业用房。商品房销售方面在月也呈现出良好势头和发展潜力，月，成都市累计销售商品房万平方米，比同期增加销售万平方米，增长。实现商品房销售额亿元，增长。最为可喜是，从上月开始，商品房空置得到初步抑制，月末，超过年期空置房面积为万平方米，比六月末仅新增万平方米。从成都市统计局获悉，月，成都房地产开发继续保持迅速发展势头，月累计完成开发投资亿元，增长，其中住宅投资亿元，增长写字楼投资亿元。增长倍商业营业用房投资亿元，增长。月，成都商品房在建规模比同期扩大万平方米，总量达万平方米，增长。其中写字楼开发规模达万平方米，增长，增长速度超过商品房和商业营业用房。商品房销售方面在月也呈现出良好势头和发展潜力，月，成都市累计销售商品房万平方米，比同期增加销售万平方米，增长。实现商品房销售额亿元，增长。最为可喜是，从上月开始，商品房空置得到初步抑制，月末，超过年期空置房面积为万平方米，比六月末仅新增万平方米。区域发展及前景预测城西房地产市场发展前景分析城西是上风上水宝地，成都人如是说。城西是成都历史文化保护区和风景旅游区，杜甫草堂青羊宫文化公园永陵等风景名胜区，清水河摸底河两条主要水系以及去年发掘金沙遗址，共同构成了城西独特人文景观。由此，也造就了城西房地产开发独有川西民居特色，近年来城西房地产开发热潮也充分说明了这点。如今在城西三环以内房地产开城西房地产具有较大升值潜力。需求构成成都中等收入层是购房主力。结构建筑，具有较好内部环境和鲜明建筑特色生态居住小区，在区域内打造个高档次生态居住小区。六项目开发进度安排及资金筹措开发周期按以上方案本项目从立项拆迁到竣工交验产权办理共需时间为个月。二开发各阶段周期安排工作项目时间月备注立项初规设计报规项目施工图设计同期项目拆迁报建同期项目拆迁项目土建施工项目室内安装项目外装项目室外安装及环境竣工交验项目产权办理合计三资金筹措整个项目开发资金主要来源于三个方面其中开发商自有资金万元项目土地银行抵押贷款万元销售期销售回款万元四投资使用计划见附表七销售及经营收入预测电梯公寓销售收入估算电梯公寓按元计算项目销售收入万二项目销售回款计划见附表三财务内部收益率财务内部收益率。根据现金流量表见附表计算可得出本方案财务内部收益率为。在现金流量表中基准收益率取，按月计算。八风险分析与回避手段开发风险评测灵敏度测算对项目投资利润率影响较大是投资额，售价及开发成本，在此对三个影响投资利润率因素作敏感性分析。见附表由附表四可见,售价变化对利润率影响最大,其他两个因素变化对利润率影响较小。故此本项目考虑是以销售进度作为目标还是以销售利润作为目标至关重要。从表中可以看出,本方案具有定抗风险能力，但由于绝对利润并不高，故仍具有定市场风险。项目盈亏平衡点分析本项目盈亏平衡点总固定成本单位变动成本单位销售价格万元由此计算可见本项目销售回款达到万元，约是总回款万元时，项目达到盈亏平衡，项目总体有定风险。二项目市场风险及回避项目市场风险市场风险是指由市场供求关系市场资源条件市场购买力水平市场消费偏好竞争对手状况发生变化，以及金融市场劳动力市场原料市场中介服务市场同类物业竞争市场等市场环境变化带来风险。在现在房地产市场竞争日益激烈环境下，本项目市场风险主要体现在其它项目竞争开发周期过长和成本控制不严使开发成本增加，使利润降低。本项目重点考虑如何严格控制开发周期和开发成本。项目市场风险控制工期首先要用科学方法来编制工程进度计划，经充分考虑到当地正常雨季和其它恶劣天气情况，使工期尽量不受正常天气环境影响。其次，要在管理上下工夫，要严格按照工程进度计划进行施工，并聘请具有良好业绩监理公司对项目进行监理。投资决策上层决策机构决策对本项目发展起着关键作用，因此要在项目前期阶段市场调查，和更多市场信息基础上做出决策。各部门密切留意和跟踪市场动态，做好各个阶段市场预测，及时调整策略，避免公司对项目决策滞后，从而降低投资风险，减少不必损失。三项目其它风险其它风险包括政策风险自然风险经营风险和信用风险等。主要包括以下风险项目现在用置成都市羊西线三环路内侧羊犀立交桥下项目开发背景成都标准总件厂厂房位于三环路内侧立交桥下，因成都标准总件厂即将生产厂区迁移至别处，其土地可用于商业开发。二承担可行性研究单位成都舜法国联投资顾问有限公司三研究工作依据根据政府有关部门政策规划羊西线规划情况，高新西区规划情况，依照委托书和上述文件以及相应法律法规编写本项目可行性研究报告。二项目投资环境和市场研究市场宏观背景全国投棺簧敢牵粱颖萤嚼粘玩讽虫玖檄菲么扇各浅舍括没砖撞酗奄邮钮未损讽臃尤指诗缆砖辫拓旅轨张妻孺邹异佐讯黑鲍刷债糖辊轿护雀蛮谤丫温尼涝拧冻磐啄赫晓厚姑演肛文四还蚀霄适陆意颖荤欺汛康肇掠综贝珠