积人口消费能力以及交通条件在深圳都居第位西部地区，却没有个同类型集散地。

再反观水贝片区，尽管在珠宝首饰产业方面已经形成如此巨大规模，但现有厂房大都是上世纪年代建筑，外表陈旧，区内道路狭窄，已经不适应大规模发展要求。

区内临街楼和厂房楼大部分以汽车维修装饰材料和杂货店为主，与珠宝商业等经营环境难以相容。

由于规划建设年代局限性，这个片区城区基础设施建设水平和容量已严重不适应城市经济和社会发展需要，已经成为发展瓶颈，区域发展将面临全面改造升级。

从这个意义上说，罗湖珠宝产业集聚基地在基础设施起作，目是扩大项目影响，借助已经具备相当实力社会权威机构，帮助进入园区商家主动扩大和挖掘市场机会。

例如，项目建设单位与深圳世界贸易中心会开展合作，将项目列为该组织面向国际市场重要出口展示和供应基地与中国工艺美术学会旅游纪念品专业分会合作，将项目作为该学会教学研究和交易展示基地与深圳市旅游局和各主要旅行社合作，将本项目列为深圳市涉外旅游景点之等等。

通过上述合作，方面扩大了项目影响，同时为进驻项目商家提供了更立体多层次服务，获得市场实惠，反之又促进了项目影响和招商。

第二节项目营销管理本项目服务对象分为专业和普通消费群体两类。

所谓专业群体主要指业内制造商批发商和设计商等，其根本目，是通过进入园区而获得更好产业氛围和条件，并更直接地进入市场。

因此，针对此部分群体营销主要是宣传本项目专业管理与专业合作伙伴。

这些都会使其认可项目所营造强烈商业和产业氛围。

所谓普通消费群体主要指参与项目提供各类文化娱乐和休闲购物活动群体。

对于此类对象，项目营造特色文化氛围和良好购物休闲环境将作为重点宣传和营销卖点。

包括特色酒吧酒文化专区动漫体验培训与讲座以及购物休闲等内容。

因此，项目在营销方面没，将通过举办些具有影响力活动来聚拢人气和关注。

同时，围绕项目主题展开促销活动和常规广告宣传等也是不可缺少。

第七章项目环境影响分析本项目属于商业与产业相结合项目，其中，商业部分主要产生是生活垃圾和生活废水，部分餐饮场所还将有油烟气体排放。

产业部分主要是加工场所产生废水废气和废渣。

对于商业部分三废处理，由于属于常规废物排放，所以，应设立集中生活垃圾中转站，集中收集后移交市政垃圾处理单位。

所有生活废水，进入化粪池后，在排入市政污水管道。

餐饮场所应集中规划，油烟在高空排放前应过滤处理。

对于生产涉及到环境保护问题主要集中在生产过程中产生废水废气废物以及噪音四个方面。

其中工业废水主要来自于加工过程中因需要清洗和降温而产生废水，由于本项目所涉及产业不存在重污染物质，所以排放废水可以直接进入市政污水管道。

同理，本项目中也不会有超标废气产生，生产过程中产生少量废气以及停电时启动柴油发电机时产生柴油废气，可通过高空排放直接进入大气，不会对周边环境构成影响。

对于生产中产生焊锡渣，将委托环境保护部门直属回收机构定期集中回收，不能直接丢弃。

而对于包装材料，则由专业废品回收机构回收。

本项目中噪音主要来自于中央空调系统中冷却塔发出噪音和应急情况下柴油发电机发出噪音。

对于前者，在冷却塔采购时，就选择低噪音型冷却塔，即直接在冷却塔出厂时就已经做好降噪处理。

对于后者，需要在柴油发电机房进行消音处理。

上述两项在竣工时，必须通过环境保护部门现场噪音检测。

综上所述，该项目并没有对环境构成特殊影响废水废气废物和噪音，经过采取相应措施，都可以达到国家规定控制标准。

在项目立项实施前，需要由专业机构对项目进行环境评估，项目竣工后，还将由专业机构进行环境保护方面验收。

第八章项目风险分析本项目风险主要体现在以下三个方面招商风险与本项目主题相同或类似项目主要集中在深圳中东部地区，而且已经具有相当影响力和规模，如花都区政府对金银珠宝城给予了较大政策倾斜，在土地和出口方面优惠力度很大。

如珠宝城为投资商提供建厂土地，每亩只需要万元人民币。

这价格远远内道路狭窄，已经不适应大规模发展要求。

区内临街楼和厂房楼大部分以汽车维修装饰材料和杂货店为主，与珠宝商业等经营环境难以相容。

由于规划建设年代局限性，这个片区城区基础设施建设水平和容量已严重不适应城市经济和社会发展需要，已经成为发展瓶颈，区域发展将面临全面改造升级。

从这个意义上说，罗湖珠宝产业集聚基地在基础设施起步上并不比宝安具备更优越条件，而且随着深圳经济发展中心逐渐西移，为项目在宝安建设和实施将创造良好市场环境氛围。

与珠宝行业相同，深圳工艺礼品行业经过年发展，已成为优势产业，展示了巨大市场前景。

年底，深圳该行业有企业余家，年销售额亿元，占全国同类工艺礼品份额，深圳事实上已成为中国工艺礼品制造和交易中心。

而全世界工艺礼品年交易额达到上千亿美元，并且还在不断高速地增长。

可见，深圳工艺礼品行业，仍然面临巨大机会，但同时，也存在定问题，长期以来，深圳工艺礼品企业基本上处于各自为战分散状态，现有几个市场都不具规模。

深圳已经成型和正在规划招商大型工艺礼品集聚基地，基本都设在中东部。

相比之下，无论是珠宝首饰还是工艺礼品行业拥有大量制造工厂宝安，却没有产品展示和销售集散场所。

综上可见，在深圳具备全国甚至全球性影响珠宝首饰与工艺礼品两个行业，尽管同样拥有众多强大实力研发设计和制造企业，以及便利交通条件大量消费人群，但宝安区却迄今没有个可与水贝珠宝集聚基地和笋岗艺展中心相媲美珠宝与工艺礼品集聚基地。

这为项目建设和实施开辟了市场机会窗口。

在对深圳消费市场进行深入市场调查后显示，宝安区域消费力并不像人们直以为那样，消费群体中个体收入低，导致消费水平不高。

年宝安高达多亿，区域零售消费总额已经达到亿元，同比增长。

这些数据都足以说明宝安已经具备了发展高档商业零售业态经济基础和消费基础。

而且，项目所在西乡河西工业村周边，聚集了天骄世家御龙居丽景城鸿隆公寓尖岗山居住区没有个可与水贝珠宝集聚基地和笋岗艺展中心相媲美珠宝与工艺礼品集聚基地。

这为项目建设和实施开辟了市场机会窗口。

在对深圳消费市场进行深入市场调查后显示，宝安区域消费力并不像人们直以为那样，消费群体中个体收入低，导致消费水平不高。

年宝安高达多亿，区域零售消费总额已经达到亿元，同比增长。

这些数据都足以说明宝安已经具备了发展高档商业零售业态经济基础和消费基础。

而且，项目所在西乡河西工业村周边，聚集了天骄世家御龙居丽景城鸿隆公寓尖岗山居住区等高尚居住群体，万平方米建筑面积高档社区有十多个，宝安中心区大型高尚住宅区也被纳入其辐射范围，这使得其周边不仅人流量大，而且具有较强消费能力，足以让项目发挥聚集人气作用。

第三章项目建设指导思想和原则第节项目建设定位本项目定位是立足深圳西部，通过对现有旧工业区进行翻新和改造，建设具有区域性影响力珠宝首饰与工艺礼品产业与商贸积聚基地，并通过赋予基地文化内涵，使其成为宝安区全新文化休闲与旅游购物中心。

上述项目定位中，包含几个关键词及核心概念，分别阐释如下立足深圳西部与区域性影响力正如在本报告第三章中所分析，从目前深圳市和宝安区未来产业发展布局来看，深圳西部缺少高水平上档次珠宝首饰与工艺礼品类产业集聚基地，这和宝安区相关产业在深圳市乃至全国实际地位是不相称。

因此，本项目建设首先是弥补了深圳西部块产业空白。

其次，深圳东部以水贝和笋岗为代表，已经形成了在全国有较大影响相关产业集聚基地，例如，水贝珠宝市场已经占据了全国市场半壁江山，罗湖区与福田区工艺礼品市场，其每年交易额在全国也占有很大比重。

相比之下，刚刚起步宝安如果上来将自己定位在国际或全国影响力集聚基地，方面并不现实，另方面，也没有必要。

如果能够借助自身区位优势和对周边，尤其是对加工产业密集东莞形成区位带动和辐射，则完全可以弥补区域性空白，避免与罗湖和福田区展开正面竞争，从而在市场机会窗口中快速成长。

产业与商贸集聚基地产业离不开商业平台促动作用，而平台价值也取决于产业经济效应。

因此，本项目在定位中，着眼于构建完整经济链条，从产品开发设计，到制造加工，到展示交易，再经过市场检验和反馈后进行新开发和设计，构成个微缩产业生态圈。

圈内上下游配套企业同行竞争企业以及公共服务企业利用集聚基地整合效应，最大限度降低市场开拓成本和投入。

文化内涵与文化休闲与旅游购物中心本项目并非单纯传统意义上工业园区或高新技术园区，也不是单纯批发市场。

此类型项目不论是在宝安还是深圳，都不少见。

从项目所在区位周边环境和项目自身档次水平出发，最终希望建设应该是赋予深刻文化内涵项目。

之所以如此，和项目选择产业主题有很大关系。

珠宝首饰与工艺礼品本身就不是般商品，如果希望获得市场青睐，就必须具有丰富文化底蕴同时，此类产业不仅是简单加工制造，创意与设计在产品价值中所占比重是很高。

由此可见，项目主题本身就和文化产业不可分，其中从业人员也和文化产业相关，加上本项目所在区位是宝安区西乡街道核心地区，区内人群消费水平和整体素质较高，所有这些因素决定了项目完全可以通过建设成以文化休闲娱乐购物为外在吸引珠宝首饰和工艺礼品产业集聚基地。

两者相辅相成，相互促进，还可以聚集人气，扩大影响，成为宝安中心商贸组团圈内中心，进步形成对周边地区带动和辐射。

第二节项目建设优势综合考虑本项目所处宏观与微观环境，以及自身条件，项目具有十大竞争优势区域优势从深圳市整体区位来讲，项目选择地点弥补了产业布局中个空白，因此，不仅平衡了该产业东强西弱格局，也为项目发展预留了广阔空间。

而从宝安区经济和产业基础来看，项目落户后，可以成为带动全区及周边地区相关产业发展强大引擎，成为经济文化中心西移催化剂。

同时，由于宝安区毗邻东莞，珠三角地区珠宝首饰和工艺礼品产业在全国乃至世界上也占有举足轻重地位，这为巩固宝安区在珠三角经济发展中所处引领和带动地位将会起到积极作用，反过来，也为项目未来运作成功，奠定了基础。

交通优势项目所处宝安区西乡街道河西工业村，紧邻国道广深公路，与广深高速公路宝安出口仅有不足分钟车程，跨过西乡立交，到达宝安大道与宝安新中心区车程也不足分钟。

如此便利交通条件，使得项目吸引消费群体带动周边经济发展以及便捷物流服务成为可能。

规模优势项目总占地面积为，平方米，总建筑面积约，平方米，在深圳市来说虽然不是规模最大同类型集散基地，但作为个区域性商贸与产业集聚基地，尤其是以珠宝首饰和工艺礼品为主文化产业基地，已经具备相当规模，足够对周边产生较大影响。

定位优势项目定位并没有味地追求大新奇，而是结合实际情况，突出区域性领先和产商结合特点，并最终落脚在文化休闲与娱乐购物中心上，这使得项目未来聚集人气能力大大提升，而且也符合项目所在区域周边地区现实发展情况，从而借助已经发展起来成熟社区环境促进项目自身成功运作。

功能优势项目提供是产业链条中全方位服务，从开发设计到生产加工，从交易展示到休闲娱