育十条左右各具经营特色商业街区完善社区，即完善市区和郊区城镇个左右社区商业中心加快发展四类商业，即加快发展发挥北京优势服务会展商业旅游休闲商业科技文化商业和绿色生态商业。

总体上初步形成以城市中心区商业为核心，以两网三区三圈十城十街社区为骨干商业网络新格局市政部门施工供电局供电设备铺设电缆市政局建路下水雨水自来水公司上水煤气公司煤气管道。

补齐土地出让金办理商品房预售许可证开始商品房预售。

建设后期单体项目验收公建及配套设施验收竣工交验报告。

物业启动第三部分财务可行性分析总投资费用测算参见表二本案总投资费用由前期费用建安工程费销售税费和其他各种税费四部分构成。

前期费用前期费用包括征地补偿费和前期工程费，占总成本。

征地补偿费由拆迁安置费和地价款含四源费两部分组成，共计人民币亿元。

地价包括公寓商业和车库。

地价款合计亿元人民币，分三次缴纳。

前期工程费包括三通平费和设计费。

建安工程费建安工程费包括主体工程费市政工程费其他工程费和不可预见费，占总成本。

主体工程费指对包括公寓商业写字楼酒店车库及配套公建建筑工程费。

本案是融汇了高档公寓酒店写字楼国际精品店及各色商业形态为体项目，因此对建筑材料配套设备等都要求要有好产品。

因此，建安造价估算是高于市场行情。

市政工程费包括自来水雨水污水热力天然气电信供电等，按每平米元计算。

其他工程费包括执照费建筑工程监理费招标费预算审查费质量监督管理费竣工图纸费。

不可预见费按主体工程费和市政工程费计算。

销售税费包括销售费用和营业税及附加两项。

销售费用按照销售收入计提，营业税及附加按照销售收入计算，两项合计为万元人民币。

其他税费包括环卫绿化费防洪费物业启动费开发公司管理费，其中比较大支出项目为物业启动费和开发公司管理费，各占此费用和。

本案经营以出售房屋为主，所需经营成本较小，固经营所需流动资金需要量也较少，这里忽略不计。

二资金使用资金使用见资金支出明细表参见表三根据项目建设进度安排，本案自年月开始拆迁，年月底完工交付使用，工程历时年。

分年度各项资金投入计划入下建安成本资金投入从年开始，至年结束。

三营业收入测算营业收入主要指公寓商业写字楼含酒店出售收入，暂定年第季度开始预售参见表四出售价格选取由于我国已加入世贸总协定和即将举办年奥运会，考虑到在未来几年内，北京市将继续进行大面积老城区及旧商业区改造，并将陆续兴建批各方面更加完备居住小区及中高档大型综合商场，会有越来越多外资及外地商业机构进驻北京，因此不论是居民小区还是商业区，市场竟争将变得较为激烈，销售价格将不会有很大提高。

公寓出售收入，万元人民币出售面积，平方米出售价格均价为，元平方米商住户籍人口万人平均工资元东城西城崇文宣武朝阳海淀北京主要商业情况介绍北京市商业发展规划北京市商业发展规划重点概括为以下几点促进两网，即促进连锁商业网和电子商务网发展提高三区，即提高城市中心区包括王府井西单前门大栅栏三个商业中心，商务中心区包括建国门外朝阳门外两个商业中心，中关村科技园区商业发展水平。

繁荣三圈，即发展三环路周边以零售商业为主商业圈，四环路周边以大型专业市场批发市场和新型零售业为主商业圈，公路环周边以大型多功能购物中心和现代化商业物流配送区为主商业圈开拓十城，即开拓十个远郊区县中心城镇商业中心培育十街，即培育十条左右各具经营特色商业街区完善社区，即完善市区和郊区城镇个左右社区商业中心加快发展四类商业，即加快发展发挥北京优势服务会展商业旅游休闲商业科技文化商业和绿色生态商业。

总体上初步形成以城市中心区商业为核心，以两网三区三圈十城十街社区为骨干商业网络新格局以发挥北京优势商业为龙头以突出北京特色辐射型服务型商业为主体现代大都市商业体系。

区域重点商业区主要城区商业状况统计分析年大中型批发零售贸易业商品购销存总值单位万元东城区西城区崇文区宣武区朝阳区丰台区石景山海淀区商品购进总额商品销售总额其中对居民销售额年末库存年北京市各城区各类消费品零售额比较东城西城崇文宣武朝阳丰台石景海淀区区区区区区山区合计吃商品穿商品用商品烧商品出北京特色辐射型服务型商业为主体现代大都市商业体系。

区域重点商业区主要城区商业状况统计分析年大中型批发零售贸易业商品购销存总值单位万元东城区西城区崇文区宣武区朝阳区丰台区石景山海淀区商品购进总额商品销售总额其中对居民销售额年末库存年北京市各城区各类消费品零售额比较东城西城崇文宣武朝阳丰台石景海淀区区区区区区山区合计吃商品穿商品用商品烧商品二交通及基础设施状况北京总体交通状况近几年来，北京交通状况得到了很好改善，建成了以北京市各城区消费品零售额比较东城区西城区崇文区宣武区朝阳区丰台区石景山海淀区合计吃商品穿商品用商品烧商品四环，三线为主体交通网络。

同时，北京各主要道路也进行了改造和扩建。

地铁及轻轨修建也以初步形成了规模。

年，北京市区道路长度达到公里，新增城市道路长度公里，地铁运营线路达到公里，增长。

公共电汽车运营线路达到公里，增长。

公路总长度达到公里，增长。

但是随着年奥运会到来和未来北京发展趋势，现有交通状况还不能完全满足社会需求。

北京未来交通发展以将方便快捷安全有序经济环保为目标，全面推进北京交通建设与管理现代化进程。

加快轨道交通城市道路高速公路首都机场扩建等工程建设，形成以公共交通网络为主体以城市快速轨道交通为骨干对外交通发达现代化交通体系，为保障和促进北京社会经济及城市发展提供充分交通条件。

把城市轨道交通建设作为重点，建设北京城市轻轨地铁八通线地铁五号线地铁四号线地铁奥运支线东直门至首都机场快速轨道交通等工程。

到年，北京市新增轨道交通线路公里，总里程达到公里，地铁在城市客运出行量中比例达到左右。

建设完成五环路六环路京密路等高速公路和批级二级公路项目，到年，全市高速公路达到公里，公路通车里程公里，公路网密度达到公里平方公里。

加强城市路网建设，加快完善由环路通道线联络线组成快速干道系统结合旧城改建，增大城区路网密度。

到年，新建和改建城市道路公里。

加快停车场建设，缓解市区停车难问题在重点地区建立停车诱导系统优先在轨道交通换乘站和大型公交枢纽站配建定数量机动车和自行车公共停车位。

区域交通及设施状况东城区交通十分发达，以东长安街朝阳路朝阳北路三条平行线为主线贯穿东西，以南河沿大街王府井大街东单大街东二环为主线贯穿南北形成了本区网状分布，东西向主要大街包括南部有北京站东街北京站西街崇文门西大街前门东大街东长安街建国门内大街中部有五四大街东四西大街朝阳门内大街地安门东大街张自忠路东四十条路北部有鼓楼东大街交道口东大街东直门内大街安定门西大街安定门东大街南北向主要大街包括西部有鼓楼外大街景山东街北池子大街南池子大街正义路中部有安定门外大街安定门内大街交道口大街美术馆后街王府井大街台基厂大街雍和宫大街东四北大街东四南大街东单北大街崇文门内大街和平里东路东直门北小街东直门南小街朝阳门北小街朝阳门南小街北京站街东部有东二环路春秀路等，道路网密度较高。

这些道路状况基本良好，除前门大街略有堵车现象外，其他道路基本畅通。

尤其值得提是东直门将建成首都机场门户，于年竣工。

该项目是北京市年重点工程，投资近亿元人民币。

这条大街全长公里，建有上下条车道，与东西二环立体交叉，与长安街平安大街平行，西与京石高速路相通，东接东四环，极大地方便了北京南城对外交往。

另外，该区内崇外大街是目前全市唯条贯穿南三环与北二环交通干线，交通运输十分方便。

北京市环线地铁崇文门站位于崇文区北侧，可以方便崇文区北部居民出行。

规划中地铁五号线贯穿崇文区南北，建成后将使这里轨道交通更加方便。

北京站北京南站作为进出北京重要交通枢纽，分别位于该区东南角和西北角。

公共设施状况医院在区域内聚集了多所全国著名医院，包括北京同仁医院北京协和医院北京医院和北京普仁医院。

这几所医院为全国及周围居民提供了高水平和方便医疗服务。

学校汇文中学是有着悠久历史北京市重点中学，和本项目仅有公里距离。

餐饮场舒缓建筑紧张节奏。

两条主要街道汇聚处交通中心也做开敞广场。

形流聚散中心。

对地块外绿地景观引用东部架空地面空间则将用地以东城市绿地景观引入。

四技术经济指标总用地面积公顷总建筑面积，地上，地下，其中商业建筑面积，居住建筑面积，写字楼建筑面积，酒店建筑面积，地下停车面积，建筑密度容积率绿地率项目用地编号及现有规划条件览表用地编号面积公顷功能容积率高度米绿地率备注商业金融用地含金朗大酒店住宅用地商业金融用地公共绿地住宅用地中小学托幼现状保留商业金融用地市政公用设施公安交通分局商业金融用地市政公用设施二项目建设实施方案建设工程主要内容拆迁工程项目地块内总户数约户，小学两座北京铁路第小学丁香小学，幼儿园两座，商面积出售收入，万元出售面积，平方米。

出售价格均价为，元平方米写字楼含酒店收入，万元人民币出售面积总面积为，平方米出售价格均价为，元人民币五敏感性分析虽然能够影响项目财务评估结果因素很多，但就本案而言，投资额可销售建筑面积和销售价格对本项目影响最大，因此本案只选三个主要因素来进行敏感性分析，计算模拟结果请见表八。

附报表基本经济技术指标投资费用测算表费用支出明细表销售收入测算表现金流量表季度现金流量表年度项目经济效益分析汇总表敏感性分析龄结构。

职业分布人户二人户三人户四人户五人户合计年年生产运输设备操作人员及有关人员最多，占在业人口，其次是商业服务业人员，占，专业技术人员位于第三，占。

文化素质在北京市岁及以上人口中，接受大专及以上教育万人，占接受高中教育万人，占接受初中教育万人，占接受小学教育万人，占，未上过学和扫盲班万人，占。

收入结构年城镇居民人均可支配收入元，生活费支出元，近几年来消费结构变化明显，生存性消费比重下降，享受性和发展性比重上升城镇居民人均住房使用面积平方米。

年农民人均可支配收入元，农村居民人均住房面积平方米。

北京水平和经济发展状况年统计数据年份项目国内生产总值亿元增长率年北京市职工平均工资元年年份项目职工收入元年增长率由以上数据可以看出，近几年来随着经济增长，北京市职工收入稳步提高。

经济稳定增长和人民生活水平提高是土地增值基本条件。

北京市经目录前言第部分市场可行性研究房地场市场总体分析经济条件社会因素分析二交通及基础设施状况分析二供应市场细分状况市场调查与分析三项目市场可行性基本结论四产品价格定位第二部分规划及建设实施可行性研究项目设计方案规划设计理念和主要思路二道路交通系统设计三景观绿化系统设计四技术经济指标建设工程主要内容二项目开发实施步骤第三部分财务可行性分析总投资费用测算参见表二二资金使用三营业收入测算四经济效益分析五敏感性分析前言可行性研究项目基本情况概述北京市北京站西街三角地南区危改项