市区山水相间风景秀丽三亚至同山高速公路国道和省道沙吕线及温福高速铁路贯穿市区。境内太姥山是国家风景名胜区沙埕港地处我国南北重要港口中心位置是我国天然避风良港之前岐四季柚是世界奇果白琳玄武岩矿山是全国十大石板材基地之化油器年产量占全国三分之。年月日竟国务院批准同意撤县设市年轻福鼎市依据自身区位优势和资源条件确定了福鼎市城市性质为海峡西岸经济区东北翼滨海旅游工业城市。第二节气候水文特征项目区域内属于中亚热带季风气候区海洋性气候显著秋高春温夏长冬短春秋分明冬夏季风交替旱雨季分明富有区域性特征。全年平均气温达之间最热气温出现在情况宁德市鼎融置业有限公司可承担建筑面积万平方米以下开核准通过归档资料。未经允许请勿外传,发建设项目注册资本万元人民币。七项目前期工作进展情况说明本项目用地为建设单位以公开拍卖方式取得土地使用权在拍卖文件中已经市建设局出示建设项目选址意见书各项规划指标建设项目选址意见书中已确定按建设局规划方案要求下步将委托具有资质设计单位编制项目初设方案设计工作建筑面积建筑密度停车位绿化率等分项目均按规划要求进设计。第二节编制依据建设单位与福鼎市国土资源局签订国有建设用地使用权出让合同二福鼎市建设局鼎建规号福鼎市建设局关于桐南新城海事处南侧地块规划用途及相关建设指标复函三投资项目可行性研究指南试用版四建设项目经济评价方法与参数第三版五鼎融国际广场项目规划设计方案审定通知书六业主单位提供其它材料七业主单位委托编制可研报告合同书。第三节主要结论宏观环境分析总结国内写字楼市场概况从国内写字楼发展现状及发展趋势我国写字楼经历了从初级到成熟阶段历程国内较发达城市呈高速增长态势第三产业从业人员人数上升为写字楼需求提供了良好基础与早期写字楼形态功能单相比先进开发理念使得写字楼市场在供应量产品外观使用功能软硬件配套人性化管理方面都得到了极大改善档次也随着提升在供需两旺强劲动力带动下国内写字楼市场目前也处在个高速发展阶段但由于城市规划不完善很难形成成熟商务办公区集中写字楼群国内写字楼市场整体上与国外成熟写字楼市场尚有段距离在目标市场定位准确前提下尚有很大发展空间。二福鼎市写字楼市场概况福鼎市房地产市场近年获得了长足发展多层及高层公寓式住宅已成为市场新宠新落成铂金华城滨江朝代城龙泽外滩集创大厦桐南明珠御景园等批高层住宅楼盘及商业单位市场销售火爆。福鼎人民已逐渐从居优其屋向置业转变而第三产业比重增加及从业人员增多成了对本类产品市场前景定位。同时房产价格直走高体现了旺盛购买潜力。但福鼎近年来写字楼开发直处于个空白点众多对写字楼有需求客户只能租用酒店或些单位空余办公室。因此开发地理位置优越环境优美软硬件过关管理完善写字楼项目具有广阔市场前景。二市场前景预测根据宏观房地产市场和福鼎市写字楼需求特征本项目优劣势等分析本项目定位为集购物娱乐休闲办公于体繁华金融商业中心。产品结构设计成二幢层功能齐全高层写字楼四层商业裙房将两座楼紧密联系以多元共享和城市综合体为基本设计理念创造出多元化建筑空间满足各种人群多样化生活工作模式和需求避免产品同质化带来市场风险。同时注重小区景观环境和品位塑造避免商业人流和写字楼人流交叉干扰因此市场前景看好。三项目总投资及资金筹措方案项目总投资为万元项目所需资金由建设单位自筹万元其余万元由销售收入再投入解决。四综合评价结论项目建设符合当前福鼎市作为滨海旅游城市建中央大道北临米规划路它建设与完善能带动桐南新城建设使桐南新城城市建设步入新阶段充分体现城市东扩发展战略。第三章项目功能定位和目标市场预测第节写字楼市场调研分析国内写字楼发展环境从国内写字楼发展现状及发展趋势我国写字楼可分为以下几个阶段初级阶段中级阶段高速发展阶段成熟阶段国内较发达城市呈高速增长态势第三产业从业人员人数上升为写字楼需求提供了良好基础与早期写字楼形态功能单品质档次仅满足于般性办公需要入住客户零散档次较低供应需求较少初中级阶段相比随着中国房地产行业近几年高速发展众多实力开发商进入先进开发理念使得写字楼市场在供应量产品外观使用功能软硬件配套人情况宁德市鼎融置业有限公司可承担建筑面积万平方米以下开核准通过归档资料。未经允许请勿外传,发建设项目注册资本万元人民币。七项目前期工作进展情况说明本项目用地为建设单位以公开拍卖方式取得土地使用权在拍卖文件中已经市建设局出示建设项目选址意见书各项规划指标建设项目选址意见书中已确定按建设局规划方案要求下步将委托具有资质设计单位编制项目初设方案设计工作建筑面积建筑密度停车位绿化率等分项目均按规划要求进设计。第二节编制依据建设单位与福鼎市国土资源局签订国有建设用地使用权出让合同二福鼎市建设局鼎建规号福鼎市建设局关于桐南新城海事处南侧地块规划用途及相关建设指标复函三投资项目可行性研究指南试用版四建设项目经济评价方法与参数第三版五鼎融国际广场项目规划设计方案审定通知书六业主单位提供其它材料七业主单位委托编制可研报告合同书。第三节主要结论宏观环境分析总结国内写字楼市场概况从国内写字楼发展现状及发展趋势我国写字楼经历了从初级到成熟阶段历程国内较发达城市呈高速增长态势第三产业从业人员人数上升为写字楼需求提供了良好基础与早期写字楼形态功能单相比先进开发理念使得写字楼市场在供应量产品外观使用功能软硬件配套人性化管理方面都得到了极大改善档次也随着提升在供需两旺强劲动力带动下国内写字楼市场目前也处在个高速发展阶段但由于城市规划不完善很难形成成熟商务办公区集中写字楼群国内写字楼市场整体上与国外成熟写字楼市场尚有段距离在目标市场定位准确前提下尚有很大发展空间。二福鼎市写字楼市场概况福鼎市房地产市场近年获得了长足发展多层及高层公寓式住宅已成为市场新宠新落成铂金华城滨江朝代城龙泽外滩集创大厦桐南明珠御景园等批高层住宅楼盘及商业单位市场销售火爆。福鼎人民已逐渐从居优其屋向置业转变而第三产业比重增加及从业人员增多成了对本类产品市场前景定位。同时房产价格直走高体现了旺盛购买潜力。但福鼎近年来写字楼开发直处于个空白点众多对写字楼有需求客户只能租用酒店或些单位空余办公室。因此开发地理位置优越环境优美软硬件过关管理完善写字楼项目具有广阔市场前景。二市场前景预测根据宏观房地产市场和福鼎市写字楼需求特征本项目优劣势等分析本项目定位为集购物娱乐休闲办公于体繁华金融商业中心。产品结构设计成二幢层功能齐全高层写字楼四层商业裙房将两座楼紧密联系以多元共享和城市综合体为基本设计理念创造出多元化建筑空间满足各种人群多样化生活工作模式和需求避免产品同质化带来市场风险。同时注重小区景观环境和品位塑造避免商业人流和写字楼人流交叉干扰因此市场前景看好。三项目总投资及资金筹措方案项目总投资为万元项目所需资金由建设单位自筹万元其余万元由销售收入再投入解决。四综合评价结论项目建设符合当前福鼎市作为滨海旅游城市建融商业中心。产品结构设计成二幢层功能齐全高层写字楼四层商业裙房将两座楼紧密联系以多元共享和城市综合体为基本设计理念创造出多元化建筑空间满足各种人群多样化生活模式和需求避免产品同质化带来市场风险。同时注重小区景观环境和品位塑造避免商业人流和写字楼人流交叉干扰因此市场前景看好。第二节本项目市场分析优势项目建设场址位于福鼎市桐南新城海事处南侧西临中央大道北面为条米规划路。周边道路通畅交通便捷。政府行政中心及法院检察院建设局国土局海事处等诸多部门均处于项目周边而目前周边地区并无建设规模较大专业写字楼因此特别适合建造环境优雅景观美丽管理完善功能齐全写字楼。二劣势本项目用地离市中心不远但就目前看其周边虽形成较成熟办公社区但形成较成熟居住社区尚须段时间区域居住人口不足商业人气不旺本项目商业部分市场培育尚需定时间。三机会从发展看从市中心至本项目用地之间近期将有多个项目建设本地段和市中心之间将形成较旺人气周边城市环境和氛围将大大改善而且随着福鼎市确立东扩南移面海城市空间发展战略逐步完成将极大地提升本项目区位优势也将为本项目开发带来机遇。四威胁国家些政策不确定性将可能给本项目造成定影响。第三节市场定位产品定位根据宏观房地产市场特征本项目优劣势等分析本项目定位为较大规模商业金融办公综合大楼在产品结构上至四层为商业楼群至层高层写字楼以适应不同收入水平消费群体需求避免产品同质化带来市场风险。二价格定位写字楼部分参考近年福鼎市房地产价格均价上涨趋势及销售情况结合项目本身素质和定位预计本项目写字楼部分在销售期内可实现销售均价为元。商业部分考虑到本区段现阶段商业气氛不浓但项目完成时间为年月建成后桐南新城将发展成商业后气氛浓厚社区因此预计本项目商铺部分销售均价为元。第四章项目建设场址条件第节区域自然条件福鼎市位于福建省东北闽浙交界处南距福州北距温州处在福州与温州两个沿海开放城市中间地带。介于北纬东经之间东南濒东海西界柘荣南连霞浦北至分水关与浙江省苍南泰顺两县接壤近海有冲积小平原气候温和雨量充沛。陆地面积东西宽南北长。福鼎市下辖有乡镇及街道办事处和开发区市区山水相间风景秀丽三亚至同山高速公路国道和省道沙吕线及温福高速铁路贯穿市区。境内太姥山是国家风景名胜区沙埕港地处我国南北重要港口中心位置是我国天然避风良港之前岐四季柚是世界奇果白琳玄武岩矿山是全国十大石板材基地之化油器年产量占全国三分之。年月日竟国务院批准同意撤县设市年轻福鼎市依据自身区位优势和资源条件确定了福鼎市城市性质为海峡西岸经济区东北翼滨海旅游工业城市。第二节气候水文特征项目区域内属于中亚热带季风气候区海洋性气候显著秋高春温夏长冬短春秋分明冬夏季风交替旱雨季分明富有区域性特征。全年平均气温达之间最热气温出现在情况宁德市鼎融置业有限公司可承担建筑面积万平方米以下开核准通过归档资料。未经允许请勿外传,发建设项