四有利投资经济形势成因分析蓬安慨况蓬安县位于四川省东北部，地处嘉陵江中游，东与营山渠县接壤，南与岳池广安相依，西与高坪南部相邻，北与仪陇相连，东西宽约公里，南北长约公里，幅员面积平方公里，耕地面积万亩，辖个乡镇个村，总人口万人，其中非农业人口人，占。

地貌以丘陵低山为主，浅丘带坝为辅。

地形呈南北两端高中间低，般海拔在米之间，东有海拔达米山峰白云山。

蓬安经济近年来，蓬安国民经济健康发展。

二三产业比例分策和管理风险是指由于开发商策划失误决策失误或经营管理不善导致预期收入水平不能够实现，包括投资方式地点类型风险选择人财物组织管理风险等。

三投资风险控制及早地发现或预测到这些风险并能及时地采取有效措施，化解或缓和减轻控制这些风险。

房地产投资成功在很大程度上依赖于对风险认识和管理。

该项目控制风险方式包括三项措施通过加快进度来回避风险开发经营周期越长项目建成以后经济形势就越难预测。

其次，开发经营周期越长项目建成以后政治形势也越难预测。

所以回避房地产开发经营风险办法快完成开发项目。

针对该项目，我们采取提高开发速度销售速度以保证资金充分供应，这样极可能避免不必要因素影响。

通过市场调查来降低风险通过市场调查，获得尽可能多信息。

获得信息有关投资环境和投资项目市场信息越多，作出预测就越精确，从而能进行正确科学决策，包括投资项目选择区位选择时机选择融资选择租售选择等等。

这样就能把不确定性降低到最低限度，较好地控制房地产投资过程中风险。

通过加强管理来控制风险良好项目管理是重要保证。

从投资开发来看，项目全过程投资进度销售和质量是重点。

有效地减少经营费用提高收益水平，进而降低并控制风险。

十五研究结论与建议推荐方案总体描述城中市场改造通过研究本区域经济发展趋势，调查市场行情，研究周边地段楼盘销售形式，经过深入研究论证，该项目盈利可能性较大，投资机构决定实行开发经营房地产投资方式。

二推荐方案优缺点描述优点项目拥有较好投资环境与机遇国民经济持续稳定发展城市建设规划深入，政府对公司开发本项目鼎力支持，市场对改善城中市场条件期望与购买力水平，这些基本方面为本项目提供了个较好投资环境与机遇。

项目在经济上具有较强可行性项目总建筑面积平方米项目总投资万元项目财务净现值万元项目财务内部收益率上述经济指标是根据目前市场形势对预期目标利润估算结果。

项目具有突出优势在附近区域与城中市场竞争对手较少城中市场改造定位属中档次，在同供需圈内缺少可替代物业，且需求量较大公司资金具有优势项目拥有较好周边配套包括自然地理政府等配套项目所处地块发展前景较好项目开发经营风险较小本项目属于小面积小规模开发，投资风险小，应能稳获预期投资收益。

存在问题项目独无二品位定位有定难度，尽管设计工作经完成，其定位也就相应确定，但在实施过程中仍需要根据具体情况不断完善。

房地产行业竞争激烈，公司需要建立支高素质营销队伍，速战速决，解决资金回笼快速。

三结论与建议结论从经济效益来说由于公司在项目开发建设前，进行了广泛前期市场调研，了解客户需求，已有部分客户关注，销售前景看好。

该方案采取了提前预售，分期付款等措施，可以给公司带来高利润回报，可以提高公司在社会上知名度，为公司将来发展奠定基础，并且为蓬安城市建设注入了新鲜血液，有力推动了蓬安房地产经济发展，起到了搞活经济作用。

从社会效益来说城中市场建成后，可提供住宅套，市场面积平方，将集商业经济街，其他边缘经济都没有发展起来，区域商业梯度不够，影响和制约了城市房与地价值，降低了其发展速度。

四有利投资经济形势成因分析蓬安慨况蓬安县位于四川省东北部，地处嘉陵江中游，东与营山渠县接壤，南与岳池广安相依，西与高坪南部相邻，北与仪陇相连，东西宽约公里，南北长约公里，幅员面积平方公里，耕地面积万亩，辖个乡镇个村，总人口万人，其中非农业人口人，占。

地貌以丘陵低山为主，浅丘带坝为辅。

地形呈南北两端高中间低，般海拔在米之间，东有海拔达米山峰白云山。

蓬安经济近年来，蓬安国民经济健康发展。

二三产业比例分别为。

农村经济充满活力，年水果产量达万公斤，制种产量万公斤，出栏生猪万头，小家禽万只，蚕茧水产蔬菜产量稳中有增，粮食产量亿公斤，粮经比例调整达到森林覆盖率达，劳务输出万人次，创收亿元。

工商经济快速增长。

马电嘉宝等批扩张型企业加速技改，不断发展壮大。

规模以上工业企业实现产值亿元，税费万元。

商贸企业销售总额亿元，实现税金万元。

民营经济稳步壮大，个体工商户达户。

招商引资个，资金亿元，海峡丝绸齐祥食品金华纺织金坛电化等大批企业落户蓬安，使私营企业达户，从业人员万人，年交税金万元，促进了县域经济发展。

蓬安城市定位相如故县工业经济强县特色农业大县商贸旅游旺县民营经济新县绿色生态靓县和财税收入富县蓬安资源蓬安资源丰富，有大小溪河条，总长多公里。

嘉陵江在县境内流长公里，流域面积占全县幅员面积，嘉陵江上游兴建马回电站栏河大坝享有千里嘉陵第坝美称。

植被种类繁多，主要有楠木香樟泡桐槐树柏树马尾松慈竹银杏红豆等种珍希树种。

水稻小麦玉米豆类油菜花生蚕茧烟促进了县域经济发展。

蓬安城市定位相如故县工业经济强县特色农业大县商贸旅游旺县民营经济新县绿色生态靓县和财税收入富县蓬安资源蓬安资源丰富，有大小溪河条，总长多公里。

嘉陵江在县境内流长公里，流域面积占全县幅员面积，嘉陵江上游兴建马回电站栏河大坝享有千里嘉陵第坝美称。

植被种类繁多，主要有楠木香樟泡桐槐树柏树马尾松慈竹银杏红豆等种珍希树种。

水稻小麦玉米豆类油菜花生蚕茧烟草黄麻生姜柑桔桃李柚等闻名中华。

我县享有中国锦橙第县南方制种大县美誉，先后被国家省列为商品粮大县以及柑桔蚕茧生猪水产开发基地县，石孔贡米香飘华夏，天府花生畅销全国，锦橙号风流曼谷，优质蚕丝留洋美日，江河养殖独领风骚。

矿藏有砂金锆石氯化钾井盐芒硝石膏石油钛铁天然气等有待开发。

蓬安政策发展方向是以能源工业为支撑，建设工业经济强县。

做大做强能源工业，积极推进马电技改和管理升级。

发展壮大机械工业改造提升传统产业引进培育新兴企业。

二是以水果产业为支柱，建设特色农业大县。

按照市场规律，积极引导农民群众大力发展以水果业为支柱特色农业，推进农业和农村经济结构调整，建成中国锦橙第县，力争十五末全县锦橙号产量达成亿公斤，产值亿元建成中国南方制种大县，力争十五末全县制种面积达到万亩，产量达到万公斤，种业收入过亿元建成无公害农产品基地县。

三是以发展三产业为依托，建设商贸旅游旺县。

紧紧围绕相如古县为主题，加快开发以白云山风景区大深南海渡假村为主体自然生态景观，以燕山古寨龙角山等为主体历史文化景观加强特色市场建设，调整市场布局完善市场功能，构建统开放竞争有序市场体系，建设农副产品物业配送中心和农资配送中心大力发展服务业，拓宽服务领域，提升服务档次，加快发展步伐。

四是以招商引资为手段，建设民营经济新县。

在深化企业改制中扩大招商引资，发展民营经济在优化投资环境中扩大招商引资，发展民营经济在创新思路中扩大招商引资，发展民营经济在建立高效运作工作机制中扩大招商引资，发展民营经济。

五是以基础设施建设为重点，建设绿色生态靓县。

大力推进城镇建设，树立经营城市理念，按照布局合理功能齐全设施配套环境优美生态平衡山水园林城市定位，管好旧蓄城，建好新城大力推进交通建设，全力打通全县主干道和出县通道，完善三级路网建设，推进村道公路建设大力推进水利建设，坚持开源节流并重，发展节水型农业和工业大力推进绿化建设，搞好天然林保护和退耕还林工作。

六是以培植财源为出发点，建设财税收入富县。

大力培植税源，拓宽生财渠道，以招商引财，以基建生财，以产业取财强化财税征管，做好聚财文章继续深化改革，优化支出结构，改革财政审批制度，完善部门预算，坚持政府采购制度，规范会度核算中心运作，加强财务审计和监察。

五市场物业分析现行市场大慨情况现城中市场经营面积为约平米，共个出入口，间市场管理办公室，业主及市场管理人员共计人，摊位共计个，经营类别现只有肉，菜，水产，自销，干副四类，其中，肉类摊位位于市场最南面横向个，菜类摊位市场中间横向个，水产位置西面纵向个，摊位尺寸米，水产摊位尺寸米，市场北面为空地，主要是农副产品自销区。

摊位经营数量半左右，相反自销场地到是热火嘲天。

肉类摊位每天交纳元摊摊位费，菜摊每年租赁费不等，水产摊位元年，自销区每位交管理费元天。

市场内门面出租价年间。

区域物业情况蓬安农贸市场调查蓬安农贸市场地理分布特征蓬安农贸市场现共有个共性经营面积不大，功能不齐，无专业性价值，氛围弱。

交通条件般。

周边情况较差。

个性蓬安农贸市场主要分布于县城东西南北中。

趋于低档，主要因为市场规模小。

经营管理差。

配套不完善自销占多数。

蓬安县农贸市场租售行情调查蓬安农贸市场租售情况览表案名售价出售率租金元年物业管理费元天摊出租率备注门面城南市场改造中人民市场自销三楼空城东市场自销城西市场自销城北市场自销城中市场肉类蓬安县农贸市场行业分布现状览表案名业态分布水产菜类肉类水果豆制品熟食卤品家禽调味品干副粮油自销加工仓库目前情况城南市场人民市场城东市场城西市场城北市场城中市场从蓬安现有农贸市场行业分布上看，市场还没有明显功能定位及业态分布。

市场相关情况览表情况案名经营面积平米物管公厕广播位置消防系统城南市场含住宅有有有马电对面，建设路有人民市场含二三楼超市有有无嘉陵中路有城东市场有有无周口中学旁有城西市场无有无嘉陵西路与磨子街交汇处有城北市场销售收入为市场以两年使用权出售万元，总销售利润额为万元投资利润率平均利润总额总投资额销售利润率平均利润总额销售收入投资回收期年二敏感性分析编制敏感性分析表绘制敏感性分析图下图不确定因素变化率评价指标等销售价格建设投资基本方案内部收益率基准收益率敏感性分析图敏感性分析表序号不确定因素变化率内部收益率变化幅度敏感系数基本方案产品价格建设投资三盈亏平衡分析项目经营成本万元，保本点即销售收入达预测收入时，项目处于盈亏平衡状态。

项目经营成本保本点项目保本开发经营成本万元，保本点即项目开发经营成本达到预测成本，项目处于盈亏平衡状态。

实际上项目盈亏平衡点在开发经营各阶段是不同，这是按照计算期平均状态计算结多种功能体，是蓬安最大专业市场。

将成为蓬安县农贸市场又个亮点，为蓬安人民提高了优越住宅及市场购物环境，使蓬安人民能够更好生活和工作，同时在微观上体现了三个代表，使蓬安人民能够更好感受到经济发展给他们带来直接好处，使人民感受到在党旗帜下能够幸福生活，能安居乐业。

因此社会效益极为可观。

从环境效益来说该改造过后城中市场，最大程度改善了蓬安农贸市场环境与提升城市形象，该工程完成后，从前市场脏乱差大体环境变成了环境幽雅，全新建筑造型，秀