河路号表现突出，以套的成绩 列居第五。

东部的南山领海港中旅项目平均售价在元，并且出现房难求的现象。

市场发展预测 地块毗邻滨海公路路，独特的交通资源使得该区域的休闲度假优势较为突出 地块周边规划为较低容积率的高档物业，视野开阔 地块周边是条米宽的绿化林带，可以先投资做绿化整改，即可望成为项目的私 家花园。

地块为平缓地 地块周边交通路网顺畅，但公共交通系统较为缺乏。

地块靠市区沿海线公里内有部分高档娱乐场所，如温泉度假村高尔夫度假地等 地块所处为旅游度假区，环境状况良好 以上分析表明，本项目地块具备所有中高档住宅所必须的地产因子，是较理想的中高 档物业地块。

二项目名称鳌山后寨村旧村改造 项目地址本项目地即墨市新东，紧邻鹤山路，滨海大道路。

项目概况 鳌山后寨村共有村民户，村建设用地亩 建设规模规划总建筑面积万平方米。

其中回迁面积约万平方。

建设投资项目建设投资亿元人民币。

资金来源建设单位自筹资金亿元人民币。

建设进度项目总体规划，分二期建设，年秋动工，计划至年竣工。

二必要性 项目的建设是加快即墨东部城市建设的需要 城市文化底蕴丰富。

其建筑也很有特色，尤其是东部开发以后，许多新颖的建筑拔地而 起，美化了市容该项目的建设有利于推动即墨市城市建设的步伐，提高即墨市人口容纳能 力，项目建设势在必行。

符合即墨市东部总体规划，实现开发区区域规划，进步完善综合能力 项目的建设是改善当地居民居住环境，提高市民生活素质的需要。

衣食住行对于百姓生活必不可缺，随着我国经济的发展，人民生活水平不断提高，对 于居住条件的要求也越来越高，通过本项目建设不仅可以有效的改善当地居民的居住条件， 而且可以为即墨东部市广大市民提供万平方米的商品房，为提高居民居住环境具有积极 的促进作用。

综上所叙，本项目的建设符合国家的产业政策，对于改善即墨鳌山湾居民居住条件，完 善鳌山湾建设具有重要的促进作用，项目的建设符合即墨市鳌山湾规划，项目的建设是必要 的。

三编制依据 即墨东部规划。

即墨市人民政府关于进步规范城中村改造工作的意见。

四主要技术经济指标 总占地面积平方米 总建筑面积万平方米 第三章项目地址与外部条件 项目地址 本项目地处即墨鳌山湾西岸，临东山东大学青岛校区占地亩，北起 鳌山卫镇星石庄村，南至柴道路南侧的凤凰岭，西至滨海大道，东至鳌山 湾海边。

山东大学青岛校区建设全部完成后可容纳万名学生求学。

，和 港中旅海泉湾度假城港中旅位于山东省青岛即墨市鳌山组团，总用地面积 公顷，总投资亿元，其中温泉中心占地面积。

紧邻鹤山路滨海公路路。

北部是天泰高尔夫及天泰圣罗尼克天泰蓝泉依 泉美庐海信温泉王朝芭东小镇„„片片幢幢充满异域风情的别墅洋房和高档 社区和南山开发的平方公里的领海项目。

二外部配套条件 该宗土地两侧基础设施比较完善，配套条件相当齐全。

详述如下 供电 项目北侧设有个变电站，满足电力供应。

给水 水源主要取自大任河水厂供水，主干线出线的管线作为配水干管，沿居住区道路 敷设配水支管。

排水 按照规定，排水实行雨污水分流制。

小区将有完善的雨水和污水排放管线，雨水接入 市政雨水管，污水汇入市政截污干管。

通讯 即墨鳌山湾电信业程控交换机容量已突破万门，电信部门完全可以满足小区的通信 需求。

有线电视 即墨鳌山湾广播电视部门能满足本项目需求。

管道燃气气 即墨鳌山湾管道燃气供应系统完善，能完全满足小区居民需求。

暖气 即墨鳌山湾供暖采用土壤源热泵等新兴可再生能源系统，完全能够满足小区居民需求交通 本项目地处鹤山路，东临路，交通极为便利。

生活设施 本项目距离即墨市的各大商场医院等生活设施都不过分钟车程，山东大学及其附 属中小学，能满足生活学习需要 第四章规划方案 设规模和建设内容 本项目占地亩，建筑总面积万平方米。

该地块规划有公共绿地居住用地商 业金融和其他服务设施用地。

二总体规划 本项目按照有关建设法规，考虑即墨鳌山湾实际情况，充分分析市场及周边环境，努力 达到功能齐全布局合理形态新颖色彩和谐空间丰富的中档高尚社区的目标。

建设规 划方案坚持经济美观原则，体现以人性需求为目的，以合理规划为手段的规划思想。

路网规划 经过对周围环境及区内地形地貌的分析研究，在鹤山路上开个主出入口，在小区东侧 的路上各开个次入口，人车分流，出入口位置适中，距离相当，方便出行，且满足 消防需要，使人车流更方便，快捷。

二建筑布局 建筑均应面南朝北，符合北方地区居住习惯的需求。

建筑风格 建筑风格要注意即墨市传统建筑文脉的延续，进行新现代主义海派风格设计。

以体现时 代特征为主，不求过分装饰，切从功能出发，讲究造型比例适度学，能满足生活学习需要 第四章规划方案 设规模和建设内容 本项目占地亩，建筑总面积万平方米。

该地块规划有公共绿地居住用地商 业金融和其他服务设施用地。

二总体规划 本项目按照有关建设法规，考虑即墨鳌山湾实际情况，充分分析市场及周边环境，努力 达到功能齐全布局合理形态新颖色彩和谐空间丰富的中档高尚社区的目标。

建设规 划方案坚持经济美观原则，体现以人性需求为目的，以合理规划为手段的规划思想。

路网规划 经过对周围环境及区内地形地貌的分析研究，在鹤山路上开个主出入口，在小区东侧 的路上各开个次入口，人车分流，出入口位置适中，距离相当，方便出行，且满足 消防需要，使人车流更方便，快捷。

二建筑布局 建筑均应面南朝北，符合北方地区居住习惯的需求。

建筑风格 建筑风格要注意即墨市传统建筑文脉的延续，进行新现代主义海派风格设计。

以体现时 代特征为主，不求过分装饰，切从功能出发，讲究造型比例适度，空间构图明确美观，强 调建筑外观的明快简洁实用。

体现简约和谐温馨的生活气息。

三绿地景观规划 强调绿化与生态。

通过绿化廊道将公共绿地道路绿化小区绿化等各级绿化联系起来， 形成网络式绿化体系。

四园林设计规划 体现以人为本的思想。

使人回归自然，亲近自然。

引入主题园林景观设计，配合小区主题。

考虑建筑小品与整体园林景观的有机结合。

道路系统与整体园林景观的结合。

园林景观考虑原有植被树木的保留与利用。

居住小区内的绿地景观设计，其，区内绿地见缝插针，配合硬地设计，真正作到满眼 绿色而无黄土。

其二，区内周边布置绿化带，大大净化了小区内空气。

小区内的绿化设计与建筑物丰富的立面造型形成多彩的景观效果，真正作到户户有风 景，窗窗有视野。

人居其中，心旷神怡，惬意悠闲。

五市政及社会配套设施规划 小区中的市政设施按照现行标准做了适当的安排，变电站垃圾转运站煤气调压站等 设施按照规定及服务半径进行了合理布置。

物业管理及居委会治安等社会配套设施业都结合 商业设施进行了合理的安排。

六户型设计 区内户型设计充分考虑市场需求，户型配以梯两户梯三户梯四户，以 平方米左右的套二套三房为主，兼顾套四小户型及错层式户型，必能迎合大众需要， 满足不同业主的不同需求，取得满意的销售业绩。

另外，小区中也考虑了居民的杂物存放，设置储藏室。

三项目进度计划 项目建设分为二期，工期四年，即年秋开工，年春建成。

第五章开发成本预测及财务分析 开发成本预测及财务分析 序号部位单位 方案建筑 面积占地面积总投资万元备注 地上 其中住宅 其中商业部分 其中物业管理用房按建筑面积的‟计算，含在商业部分 地下 个车位，地下， 个， 总面积 土地费 序号分项名称单位计算基数标准金额备注 土地成本 政府收费万元占地面积平方米，价格万元亩 居民安置过渡费 用 万元 房屋补偿成本与收入中均不考虑 契税万元 楼面地价元 土地成本合计万元 二各项手续费 序号分项名称单位计价基数取费费率金额万元备注 基础设施配套费协议约定免收回迁部分 配套费 供热配套费 供电配套费住宅 供电配套费地下供电配套费商业 消防负荷 燃气配套费商业办公无燃气可不缴 纳 燃气二配套费户住宅高层，多层 工程队伍招投标费万元费率累进 计算 标准收费折 招投标交易服务费万元累进计算 建筑企业劳保统筹 费万元 新型墙体材料专项 基金墙改费 协议约定免收回迁部分 配套费 散装水泥专项基金协议约定免收回迁部分配套费 建筑劳务工资保证金万元竣工后可返还 项目资本金万元万封顶，竣工返，办完 证返，最迟竣工后五年返完 征地管理费万元 水土保持设施补偿 测图费 地籍测绘费 定界验线测绘单位，可谈 规划评审费规划局，视情况而定是否需要评审 城市建设用地规划 技术服务费 规划局 建设工程规划技术 服务费 住宅元平，其他 元平 地质勘查费 勘察单位，市场价。

标准 元米。

日照分析费栋 环境评价费出具 环评报告万元环境评估单位，可谈。

地震安全评估费地震安全评估单位，可谈。

施工图设计费 人防设计费按最低标准计算 专项工程设计费绿化硬化自来水等施工图审核费用按设计费的 防雷工程设计审 图检测 监理费用监理单位，市场价，可谈。

监理招投标费万元标准收费折 预算及结算审计费万元鲁价发号文， 标准收费折 基坑支护评审费万元市场价，孔，万孔 动态监测费万元市场价 基坑支护设计费万元市场价，孔，万孔 检验试验费消防 检测通风检测 空气检