，机场已开通国内及境外香港澳门孟买航线条。

水运县水运便利，县域内湘江浏阳河通江达海，县城星沙距千吨级深水码头霞凝新港仅公里。

公路县交通发达，京珠高速长永高速机场高速长株高速及绕城高速纵横交错国道国道穿行其中，全县三纵九横骨干道路网加以全面拉通，个以县城星沙为中心分钟经济圈已经形成。

素有省门第镇美誉黄花镇，位于市东部，是市县城市建设东拓战略开发目标，是城市目标顾客是比较广，因此，我们在招商时候要有足够针对性，也要注重全面性，而且商户越多，他们各种需求就越多，我们建设条件设施配套经营管理能不能满足他们预期目是非常关键。

这就给项目公司带来两个方面要求，方面，在项目设计中，如何精雕细刻，使得未来开发产品能符合这些目标顾客要求另方面，如何在广大市场与顾客面前展现出本物业与众不同魅力和优势。

任何产品供给与需求都应该保持相对平衡，否则会受到市场惩罚。

房地产市场亦是如此。

从产品定位方面考虑，本项目虽然在中部还未有足够竞争对手，但是据了解，武汉昆明重庆杭州郑州成都厦门等等都在积极建设规模较大专业印刷商贸物流园区，加上之前上海苏州深圳中山佛山温州廊坊等大型专业印刷市场，我们必须有充分优势才能在竞争中胜出。

随着经济和文化快速发展各项设施兴建，将大大促进项目所在地区周边环境改善，促使目标顾客量增加，我们项目方也定要密切注意目标顾客群变化，跟踪调查，作出应变。

项目资本风险项目筹资计划中，有资金是通过销售收入来实现，即上期销售收入用于下期项目投资，如果这计划不能实现，整个项目将比较困难反之，如果所超额完成计划，将促使整个项目顺利完成。

鉴于上述原因，首期项目建设过程中，园区配套设施建设最好同步进行，让投资者对本项目有足够信心。

同时，在首期项目预售中，可适当加大营销费用比重，以发动销售宣传强力攻势。

开发商风险开发商风险包括经营不善销售不力管理水平低下等方面。

因此，项目公司对本项目目标市场选择产品定位选择，资金筹措选择开发方式选择营销方式选择等方面决策能否有足够理解并达成共识，且在具体实施各个环节中能否准确到位就显得十分重要。

对比项目成本与收入敏感性分析情况，项目成本因素更为敏感，因此，在项目开发经营中，要认真做好项目成本控制工作，同时也要加强销售宣传力度及相关工作。

以确保预期目标实现。

第十三章结论及建议结论国民经济持续稳定发展商品经济日益发达，市良好市场投资环境，政府对项目公司开发本项目鼎力支持，众多印刷企业要求改善产业配套条件强烈愿望，这些基本方面为本项目提供了个较好投资环境与机遇。

本项目属大面积大规模开发拆迁负担轻，土地开发使用权取得费用相对较低，且在开发运作过程中可享受政府提供诸多优惠政策，只要在实施中辅以全过程科学决策控制，应能稳获预期投资收益。

项目建设也符合当地政府制定发展规划，水电煤气通信道路和交通等各方面条件较好，这为项目实施提供了良好外部条件。

综合以上分析，在充分预计风险后，该项目无论在经济效益还是社会效益上，都具有很强可行性。

二建议项目准确定位是有定难度，尽管设计工作经完成，其定位也就相应确定，但在实施过程中仍需根据具体情况不断完善房地产行业竞争激烈，建议项目公司需建立支高素质营销队伍，或采取全权委托中介代理销售方式。

强化项目进程中投资质量进度控制，注重对可能发生不利条件及变化因素预测与防范对策，以保证项目按期完成。

虽然本项目拥有良好经济效益和社会效益，但项目建设需要路贯穿县境。

航空湖南唯国际机场黄花机场坐落于县内黄花镇，机场已开通国内及境外香港澳门孟买航线条。

水运县水运便利，县域内湘江浏阳河通江达海，县城星沙距千吨级深水码头霞凝新港仅公里。

公路县交通发达，京珠高速长永高速机场高速长株高速及绕城高速纵横交错国道国道穿行其中，全县三纵九横骨干道路网加以全面拉通，个以县城星沙为中心分钟经济圈已经形成。

素有省门第镇美誉黄花镇，位于市东部，是市县城市建设东拓战略开发目标，是城市工业企业城区外围转移重点。

其工业小区位于长永高速国道交汇处，据黄花国际机场仅公里。

年黄花镇荣获县小城镇建设等奖，黄花国际空港工业区荣获县招商引资等奖和市工业园区唯个建设等奖，今年国家副主席曾庆红到黄花镇视察，给予了很高评价。

中南印刷耗材配件城位于黄花镇中心集镇，距火车站公里湘江航运码头公里京珠高速公里南连黄花国际机场。

国道长永高速机场高速经开区开元东路与园区内主干道黄金大道财富大道交织成网，形成了四横两纵交通网络格局。

如下图所示图市印刷大市场位置示意图图黄花空港工业园交通区位图图黄花镇周边主要公路交通现状自然环境分析地形地貌项目处于湘中丘陵盆地向湘北洞庭湖平原过渡地带，与向西南延伸连云山余脉构成向西南倾斜又因受北南两面中低山脉向中间倾斜影响，形成东南北三面高，向西倾斜地势。

境内山岗平地相间，海拔高差为。

地质地震项目区域地质属元古代地质年代，出露岩性为第四纪红土，成土母质为第四纪风化物，在高温多雨长期作用下，成土层多为红色粘性土壤，般厚度为，下部为网纹状不渗水母岩层。

土壤均质，颗粒细小，极易遭受淋溶侵蚀。

根据境分析地形地貌项目处于湘中丘陵盆地向湘北洞庭湖平原过渡地带，与向西南延伸连云山余脉构成向西南倾斜又因受北南两面中低山脉向中间倾斜影响，形成东南北三面高，向西倾斜地势。

境内山岗平地相间，海拔高差为。

地质地震项目区域地质属元古代地质年代，出露岩性为第四纪红土，成土母质为第四纪风化物，在高温多雨长期作用下，成土层多为红色粘性土壤，般厚度为，下部为网纹状不渗水母岩层。

土壤均质，颗粒细小，极易遭受淋溶侵蚀。

根据中国地震烈度区划图，该区域为地震烈度度区。

气候气象项目区域处亚热带大陆性季风湿润气候区，四季分明，春温多雨，夏秋多晴，严寒期短，暑热期长。

历年平均气温，月平均气温，七月平均气温，极端最高气温，极端最低气温。

历年平均降雨量，历年平均风速，历年最大风速，历年静风频率。

常年主导风向为风，频率为，年均大风日数天。

年相对温度。

年均雾日数天，年均降雪日数天，年均霜日数天，年均日照时数小时，最大冻土深度。

水文项目地处县黄花镇中心，区内鱼塘少许，水域面积达余母，占总面积。

既是农业生产渔业养殖主要水源，又是地表径流生活污水排污渠道。

由于城市扩展，森林植被缩小，渔塘面积在逐步萎缩。

生物资源项目区域生态体系以农田绿地为主。

主要绿地类型为林地，以针叶林和阔叶林混交林占优势，在区内分布广泛，连通性较好。

境内无重要野生动物，以家禽家畜为主。

绿地覆盖率达以上不含农田菜地，附近有樱花温泉休闲度假村。

年黄花镇荣获全市首届十大魅力乡镇称号。

城市总体交通规划分析县国民经济和社会发展第十个五年规划纲要提出了未来五年地区生产总值年均增长左右，年达到亿元，县将按照市都市区城市副中心功能定位，打造星沙新兴商圈，按照产业集群发展模式，形成规模大产业关联度高企业互补性强具有核心竞争力六大优势产业集群。

强化园区集聚效应，提高自主创新能力。

同时，还将打通县城与市区对接个出入通道，建设城市交通骨架，按县区城平方公里规划，建设好东至东十二线，北至滨湖路，南至机场高速等条城市主次干道，形成完善县城道路网络，做大城市规模。

拉通县城和近郊乡镇与市区对接滨湖大道西延过月形山互通与开福区接通星沙连接线人民东路东延至梨镇接通黄兴大道开元西路拉直接通开福区新世纪大道洞井路延伸至跳马接通东山大桥香樟路延伸经黄兴大桥入黄江路接通干杉江背火星路南延至暮云接通雨花区芙蓉南路南延接通暮云镇火星路北延至水渡河桥坝湘江路延伸至暮云星沙大道接通远大路和人民路市绕城路南端黄兴镇境内接通长株高速与李家塘互通市绕城路北端接通毛塘铺与长永高速等个出入通道。

规划纲要还提出全面构建九纵十二横路网，以提高公路等级，增强通行能力为重点，形成更为便捷高效和完善交通体系。

改造完善朱家桥江背金五线八清线暮石线，构成国道省道县道九纵十二横主干路网。

规划建设东八线北延春华至干杉连接线毛塘铺至春华连接线星沙至毛塘东连接线黄兴至江背公路捞刀河东大桥，扩建开元东路，改造水渡河大桥，与绕城高速京珠外移线黄花至集里长永高速机场高速构成经济核心圈环线。

规划建设改造和宋水线暮五线影珠公路福南线等县乡公路。

加快村级公路建设，力争到年通村公路硬化率以上。

到年，全县通车里程达公里，路网密度达公里万人。

详见下图图湖南省高速公路规划部分示意图二县宏观经济分析年县完成亿元，连续年平均增幅超过，人均接近美元，财政总收入亿元，比上年净增个亿，增幅达，工业总产值亿元，增长，对贡献率达到，继续领先于全省各县县级市。

年城镇居民人均可支配收入为元，年均增长，年达元农村居民人均可支配收入元，年均增长，年达元。

年新增城镇就业岗位个，城镇登记失业率控制在以内，年农村劳动力转移就业人。

年来固定资产投入达亿元，年均增长。

新型工业化依然是县经济发展主要推动力，坚持走新型工业化道路，以信息化带动工业化，以工业化促进信息化，抓住泛珠三角区域合作和沿海地区产业转移发展契机，以经济核心圈为载体，全力实施工程。

重点支持和培育主业突出技术先进核心竞争力强大企业大集团，形成优势产业集群，促进县域工业超常规跨越式发展。

县将继续大力扶持几大主要园区，按照产业集群发展模式，培育壮大工程机械制造业汽车制造业家电制造业和电子信息产业，积极扶持新材料生物工程食品饮料等新兴产业，努力提升建筑安装业，形成规模大产业关联度高企业互补性强具有核心竞争力优势产业集群。

强化园区集聚效应，提高自主创新能力。

现代服务业和文化产业也将成为新经济增长点，交通物流体系将日趋完善和发达。

年，预计县将达到亿元，人均将翻番，达到万美元，年均增长左右。

工业总产值将达到亿元，财政总收入将跨入亿元大关。

县在前不久揭晓第届全国县域经济基本竞争力评价中从上届第位跃升到第位，年跃升了整个项目从开发到完成共用年时间，开发商自有资金为项目建设资金，即万元开发商自有资金年利润率日常利润自有资金盈亏平衡分析项目盈亏平衡点为销售收入日常收入建设开发成本年，推算静态收回投资年限年。

与预期收回投资年限基本致。

即如果项目建成后商品房平均售价超过元平方米，则开发项目盈利速度加快。

如果项目建成后住宅商品房平均售价低于元平方米，则开发项目出现低于预期收益率情况。

二项目敏感性分析本项目敏感性分析主要针对项目总投资和项目营业收入两项因素进行。

项目总投资由于项目占地较大，开发周期较长，其间可能会出现各种不能预期变化，故项目总投资额可能会发生些变化，估计最大变动幅度达，如果投资额增加，那么从全部资金现金流量表情况分析来看，值依然可靠。

项目仍然可行。

项目销售收入在开发经营量资金投入，能否筹集到足够资金将是项目成败关键。

因此，建设项目主办者尽可能通过多种渠