业氛围由于项目处于城郊，区域内基本没有形成较成规模商业氛围机遇威胁行业趋势商业业态发展使日益受消费者所欢迎区域人口在西安建设规划中，本项目所在南郊正逐步发展成住宅小区建设重点区域，并且随着建设不断深入，南郊新建住宅和人口数量也在不断使市场容量增大竞争环境西后推荐期年月月不含公摊公摊美联物业紫薇大卖场美灵公司元公摊元公摊元含公摊元持续热销期年月份以后不含公摊公摊美联物业紫薇大卖场美灵公司元公摊元公摊元含公摊元备注估算销售收益按照销售价平均价位元计算。

招商策略遵循原则核心主力店先行，辅助店随后原则主题购物产品项目优先，辅助项目配套原则放水养鱼原则先做人气，再做生意原则项目招商推广策略本项目所面对合作商是国内外些建材家居餐饮娱乐等项目知名企业知名品牌，推广策划面对市场是国际性水准众多招商机会筛选。

因此，宣传内容范围要广，重点介绍项目所在地消费环境本项目经营定位项目业态组合经营规模管理模式等合作商关心实际问题，使合作商对本项目有更全面深入了解，便于进步接触洽谈合作。

招商推广策划程序采取先外后内原则，即首先去吸引在国际市场上领先企业和品牌，其次选择国内知名品牌，最后再选择本地有特色商品和服务项目。

招商推广形式采用立体交叉方式进行，可以通过新闻发布会报纸杂志广播电视行业协会等灵活多样方式。

招商管理控制招商人员质素管理针对招商人员进行上岗前岗位培训招商项目质量控制招商并不是越多越好，而是要有符合本项目目标市场定位合作商招商项目风险控制对有意向合作商经营稳定性要进行定调查分析，优先选择经营稳健管理有序行业商誉好经营商作为合作伙伴，避免盲目招商带来隐形风险招商项目进度控制本项目筹备阶段招商工作有别于营业后调整性招商，要求在有限时间段内完成全部招商项目以上，项目才能顺利开张营业。

因此，招商过程中须按照不同类型合作项目及时在限定时间段内明确合作关系。

招商确认流程美联物业招商部接待客户客户签定客户确认纸美联物业招商人员进行项目介绍客户铺位要求初步洽谈美联物业招商人员租控表鉴于紫薇之家作为业界领导者品牌定位，决定了紫薇之家需要以强势进入。

但所谓强势进入并非简单漫无目地讲求高成本大投放量。

因此在推盘阶段，必须清楚地确定目标，并合理地进行资源和媒介组合，方能形成有效立体整合推广攻势。

所谓紫薇之家整合推广，是立体多元成体系对开发商各类可利用资源整合对专业机构各类可利用资源整合对行业整合对媒介整合对推广方式整合推广所指向对象可能是多种，但目标是致达到对内高度统和对外高度识别总总体体推推广广思思路路建建议议紫薇之家作为西部乃至国内少见建材家居专业，其推广面绝不应仅仅局限于西安或西部，而应身便是建材家居产品大宗采购者，与建材家居产品企业商家有着良好合作关系，具有较强影响号召力公共关系紫薇与高新集团拥有广泛社会关系，这对招商有较大促进作用辅助功能紫薇之家所拥有休闲娱乐等功能，是其他同类专业卖场所不具备地理位置项目位于相对偏僻城郊位置道路交通由市区至项目所在地交通运力不甚发达，其位置在易达性方面存在定问题，从而会限制到项目初期发展地块布局项目与整个紫薇地块结构属于零碎地域状况，不利于其在后期与整个组成个整体开发经验开发商缺乏大型商业项目开发经验商业氛围由于项目处于城郊，区域内基本没有形成较成规模商业氛围机遇威胁行业趋势商业业态发展使日益受消费者所欢迎区域人口在西安建设规划中，本项目所在南郊正逐步发展成住宅小区建设重点区域，并且随着建设不断深入，南郊新建住宅和人口数量也在不断使市场容量增大竞争环境西安建材市场大多采用铺位形式，除家世界家餐饮市场南二环带中高档餐饮业比较发达，这在定程度拟制了本项目在此方面发展空间家具市场西安八个大型家具市场中，有五个位于本项目周边五公里范围之内，本项目面临直接竞争新竞争对手参与颇具威胁力，如三森国际家居汇展中心等建材市场位于西安市北部大明宫建材市场建筑面积居店外，缺乏成功大卖场。

同时，周边区域也缺乏大型零售机构区域内消费力由于南郊地区高档住宅小区居多，因而此区域内常住人口消费达，这在定程度拟制了本项目在此方面发展空间家具市场西安八个大型家具市场中，有五个位于本项目周边五公里范围之内，本项目面临直接竞争新竞争对手参与颇具威胁力，如三森国际家居汇展中心等建材市场位于西安市北部大明宫建材市场建筑面积居店外，缺乏成功大卖场。

同时，周边区域也缺乏大型零售机构区域内消费力由于南郊地区高档住宅小区居多，因而此区域内常住人口消费能力较强为万平方米，目前正在兴建二期，而且采用了大卖场形式，加上西安市最早开业太华路建材市场，令城北地区成为最为重要建材市场聚集地，具有较强市场先入优势项项目目品品牌牌及及功功能能定定位位人与人不同，花有百样红。

商业物业也需要根据其所处地理位置经营范围服务客户类型和数量等诸多因素进行不同定位。

紫薇之家品牌及功能定位同样需要充分考虑到其自身和服务对象特性，进行合理市场细分和定位，才能有效地运转，占据并巩固自己目标市场。

任何品牌定位都不应该是简单随意概念罗列，而应该是在对品牌及其实体深入分析之后规避劣势发挥优势并升华差异化，并具有充实内涵及相对应使用功能作为支撑。

品牌定位部分紫薇之家定位之前所面临选择在对紫薇之家进行定位之前，将面临个方向性问题选择，这会直接影响到定位走向。

质量与数量选择投资最终目就是实现收益最大化，但获取收益方式及途径是多种多样，紫薇之家收益主要来源于以下个方面可营业面积租赁或产权销售所获取租金与销售收益广告位出租面积所获取广告收益部分自营项目经营收益物业管理经营收益，如停车场收入商业促销活动场地出租收益等将以上收益加以比较，我们会发现可营业面积租赁或产权销售所获取租金与销售收益是整个紫薇之家主要收入来源，是对紫薇之家经营管理影响最大因素。

因此，进步来看商铺租赁或销售收益部分，在营业面积固定前提下，其又可能产生种增加收益方式以实现营业面积最大可租可售性为目标，尽可能多地增加可出租或销售商铺经营面积，达到获取更多租金或销售收益目。

优点通过增加商铺出租或出售面积与店铺数量，从而增加租金或销售收入总量这必须以全部或绝大多数店铺能成功出租或出售为前提。

在定程度上可以增加商品经营种类缺点店铺数量增多无形中加大了招商工作难度，而这种困难很可能导致商铺招租率低，空置率高在没有完成招商目标后，资金无法回笼为求资金快速回收，只有依靠降低租金来完成招商，规避风险店铺过于密集会造成整个卖场显得拥挤杂乱商品种类过多，则很难保证入驻都是精品，且影响限制了展示功能发挥，最终很可能轮为个简单批发市场由上述原因带来了卖场档次甚至品牌形象降低，而很多名牌商品，尤其是国外知名品牌，在选择经营场所时，通常会考虑卖场品牌形象发展方向是否与本品品牌形象相符，这样很可能造成对名品招商障碍卖场形象降低，将会带来更多同档次竞争者牺牲定营业面积，用于店铺环境格调建设，提高店铺整体档次，从而据此提高租金来获取更多收益。

优点虽然降低了有效营业面积最大可租可售性，但是可以将部分面积充分利用进行景观附属设施建设，改善了卖场环境，提高整体档次卖场购物环境和品牌形象提升会对招商，尤其是名品招商起到促进作用卖场整体形象档次提升，为抬高租金单价带来了可能性良好卖场环境对吸引人流客流量也是有帮助缺点在以形象环境档次营造来抬高单位租金时，其抬高额度仍具有有限性和不确定性如果租金过高，仍然会对招商带来难度通过对上述两种方式分析，我们建议采取第种方式，优化卖场景观环境，提高卖场整体形象，确立竞争优势。

二确立紫薇之家各阶段营销目标是进行定位先决条件根据商业物业特性，紫薇之家营销目标应分为短期目标中期目标远期目标三个阶段，三个阶段相对应目标也不尽相同。

因此，我们建议紫薇之家具体营销目标定位为远期目标品牌树立经营西安市乃至整个西部地区最具品牌效应大型多功能家居建材专业卖场。

中期目标推广销售聚集消费者人气，抬高卖场商业价值。

短期目标招层元月元月元月四层元月五层元月备注区划分标准为每层楼人流主入口区域和每层楼主干人流步行街沿线区域商铺区划分标准为商场内各支干人流步行道沿线区域，以及其它人流不易到达区域。

产权商铺销售价格参照项目调研报告按建筑面积计算，以平均销售价格元为基础，将本项目平均销售价向下调整到元左右。

那么，我们将本项目产权商铺价格区间界定在元元范围内销售，销售起步价定为元，最高价定为元，平均价为元。

紫薇之家各楼层建议产权销售价建筑面积计算楼层建材组团家居组团特色商铺组团区区区区负层元元首层元元元元元二层元元元元元三层元元元四层元五层元备注区划分标准为每层楼人流主入口区域和每层楼主干人在追求优良租售业绩同时，更将推广触角延伸更远更广业内推广将紫薇之家与世界各家居行业紧密联系，不断打造和提升紫薇之家国际地位，在国际著名家具杂志上定期推荐紫薇之家，使紫薇之家走向世界。

与此同时，筹备规模盛大家具文化节，作为行业集中展示重要窗口，吸引大量国内外人士参与，形成会展经济效应。

业外传播在三年内将持续营造广告宣传活动，在电视报纸路牌车身等媒体进行广泛宣传，迅速提升知名度。

锁定房地产新业主群体为又重要家具消费群。

通过建立制度，使新业主收楼同时自动成为会员，以系列优惠措施等锁定消费群，建立牢固消费忠诚度。

本项目地块位于西安市南郊高新技术产业开发区西南角，北邻丈八东路以及目前正在建设中西部电子社区西邻前往长安科技产业园区主要干道西万公路和规划中高新区第三期发展用地南侧紧临绕城高速公路南段东面大部分则仍是未开发郊区地段。

紫薇之家组团用地面积，平方米，地上总建筑面积，平方米，包括有家居广场，平方米建材广场，平方米特色零售商店，平方米美食广场，平方米和办公区银行商业，平方米五个板块区域地下建筑面积，平方米，包括有家居广场，平方米仓库，平方米停车场，平方米。

该地块位于整个紫薇南部地区，由丈八公路分隔，毗邻紫薇营销中心，是紫薇最早投入建设和使用期组团项目。

紫薇之家组团南侧地块为家居广场北侧为建材广场西侧是特色零售商店。

特色零售商店紧靠西万公路主干道，形成沿街带状结构目目录录前前言言„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„项项目目简简介介„„„„„„„„„„„„„„