档次之分，现尚无明确界定，但可以肯定郑州市现有多家养老院中绝大多数应界定为低档产品，而绝大多数老年人需求中档产品严重不足。

高档产品市场稀缺，有效需求相对较大。

低档产品仍有市场，但需要升级换代。

总之中档老年公寓建设将成为未来段时间内市场开发主流，而高档公寓低档公寓也将占有席之地。

二老年住公寓目标客户需求及应对分析老年公寓目标客户需求特征分析老年住宅内在需求务质量，做好推介宣传。

提出详尽具有针对性可操作方案，以服务为导向，化解人们对老年公寓疑虑。

七项目实施项目发起人养老服务机构名称河南泰德老年服务中心项目名称东方银色港湾或中原泰得大地签订村企合作协议筹办申请获批后规划土地发改委办理相关手续实施建设同时完成亩土地规划，分四期建设，首期建平方米。

申领社会福利机构设置批准证书开展养老服务八结论老龄问题涉及政治经济文化和社会生活等诸多领域，是关系国计民生和国家长治久安重大社会问题。

我国是人口大国，随着经济发展，社会进步，人民生活水平提高，医疗卫生条件改善，人寿命普遍延长。

目前中国岁以上人口已有亿，今后个时期老年人口会以较快速度增长，到年，将超过亿。

发展老龄事业是构建社会主义和谐社会必然要求。

而现在社会养老服务机构发展水平与人民群众日益增长需求矛盾越来越突出。

目前社会养老模式提供是最基本服务，与老人尊严不匹配，与子女孝心不匹配。

针对这种现状，我们借鉴了些国内外养老经验，结合中国传统居家养老观念，拟在郑州市管城区南曹乡野曹村建设老年怡养公寓郑州银色港湾，旨在为退休中老年提供种全新积极健康社区养老模式。

弘扬中国孝文化，弘扬中国民族敬老养老传统美德。

目前，国家正在积极探索建立以居家养老为基础社区服务为依托机构养老为补充养老社会服务体系方面加快养老机构建设，加大资金投入，在城镇建立社会福利院，发展老年公寓养老院和老年护理院，在农村加强敬老院建设同时鼓励和调动社会力量，采取公建民营民办公助政府补贴购买服务等多种形式，推动养老机构发展，以期最终实现老有所养老有所医老有所教老有所学老有所为老有所乐目标。

我们生存在这个时代，应该抓住这次历史机遇，为实现共同原景，自觉承担定社会责任和义务。

项目采用是村企合作形式，野曹村提供合作土地，公司负责报批用地手续解决所有建设资金。

通过对村民自留地承包地承包林宅基地集中经营入股，组建村企合作公司，以实现农民利益最大化，公司利益合法化。

具体操作方式是村民将承包地流转给合作公司，发展农业产业化项目，壮大农村集体经济组织村民宅基地折价入股进入项目运做，建设农民集中居住新型社区，并配套各项基础设施，改善村民生产生活条件。

村民进入合作公司就业，获得工资和入股项目保底分红。

其余宅基地集体建设用地建设郑州银色港湾养老住宅。

简言之就是承包经营权换社保，宅基地使用权换住房，集体建设用地换集体经济。

该项目建筑面积平方米。

建成后将为郑州市范围及周边区域约名中老人提供居住休闲养老服务，平均每人月消费元以内。

有定积蓄或退休金中老年人，即可在此以中等消费享受高端养老服务。

万名老人在此居住，为合作公司和当地村民提供了巨大养老社区目就是安享晚年和健康长寿，因此对环境质量要求较多，而现有养老院福利院因历史原因，大多选址于市中心，噪音和空气污染相当严重，相信随着老年人对养老质量要求提高，其老年住宅从主城区向城郊转移将成必然之势，且唯有城郊独特地理环境才能满足老年人对居住环境特殊要求。

老年公寓开发以中档为主辅之中低档和中高档产品对老年公寓档次之分，现尚无明确界定，但可以肯定郑州市现有多家养老院中绝大多数应界定为低档产品，而绝大多数老年人需求中档产品严重不足。

高档产品市场稀缺，有效需求相对较大。

低档产品仍有市场，但需要升级换代。

总之中档老年公寓建设将成为未来段时间内市场开发主流，而高档公寓低档公寓也将占有席之地。

二老年住公寓目标客户需求及应对分析老年公寓目标客户需求特征分析老年住宅内在需求主要从以下表现在以下几个方面老年社会来临我国是世界上老年人口最多增长最快国家之。

年代以来，岁以上老年人口平均每年以速度持续增长，目前已经超过亿，占世界老年人口，占全国总人口比重以上，中国已开始进入人口老年型国家行列。

专家预计我国到世纪中叶，岁以上老年人将达到亿左右，约占亚洲老年人口总数，约占世界老年人口总数。

我国老年人口规模之大，老龄化速度之快，高龄人口之多，都是世界人口发展史上前所未有。

随着计划生育政策贯彻执行，三口之家单亲家庭甚至单人家庭日益增多，家庭结构将大量出现，加上市场经济条件下竞争日益激烈，子女工作压力大闲暇时间少，外出经商留学人员增加，城市空巢家庭越来越多，传统家庭养老服务功能日益弱化。

我国人口现状，成将达到亿左右，约占亚洲老年人口总数，约占世界老年人口总数。

我国老年人口规模之大，老龄化速度之快，高龄人口之多，都是世界人口发展史上前所未有。

随着计划生育政策贯彻执行，三口之家单亲家庭甚至单人家庭日益增多，家庭结构将大量出现，加上市场经济条件下竞争日益激烈，子女工作压力大闲暇时间少，外出经商留学人员增加，城市空巢家庭越来越多，传统家庭养老服务功能日益弱化。

我国人口现状，成为了老年住宅需求增大内在宏观因素，为老年住宅产品提供巨大市场和广阔发展空间。

老年人收入水平随着经济发展，人们生活水平逐步提高已是不言而喻，而随着现阶段高收入人群增加，未来具有高消费能力老年群体将会凸现，另外，随着收入结构多元化，未来老年人收入将不再是过去单退休补贴，投资保险等收益也将纳入老年人收入构成中去。

未来老年人收入水平提高，为老年住宅产品提供了强大消费支持。

老年人福利水平随着社会保障制度强制性实施和人们保险意识增强，未来老年人福利水平将会大大提高。

在解除了医疗养老等后顾之忧后，老年人手中积蓄就可解放出来，寻求更优质生活环境，为老年住宅市场壮大提供了有力保障。

老年人居住状况年人口普查资料显示，在老年家庭户中，还有将近家庭人均建筑面积不足平方米或没有住房，有户是合住房，有住房少于间，有老年人居住在层以上楼房其中市占，镇占。

给这些家庭高龄老年人生活起居带来很大不便。

年北京市老年人基本需求调查中有老年人对目前住房状况表示满意，人不太满意。

对住房问题不满意主要是城区老年人。

对住房状况不满意主要原因第是房屋使用面积太小其次是因为环境太差，再次是房屋质量和设施差。

希望能够改善住房状况老年人主要是居住在城区多子女身体状况较好收入较高和低龄老年人。

另外，些标准很低简易楼砌块楼砖拱楼以及设施不全年代久远住宅还不同程度存在。

可见，国内老年人居住现状亟待改善。

这现状，蕴涵了老年住宅巨大需求。

老年住宅外在需求主要包括以下两方面老年住宅外在需求包括以下两个部分社会居住观念改变中国养儿防老三四代同堂观念和家庭组合在不断发生变化，而小型核心家庭三口之家比重在不断上升。

而且由于计划生育政策实施，目前四二供养关系不断增加，使中间代所承受压力很大，家庭矛盾也随之增加。

同时，随着老年人观念变化，不少老年人更加关心生活质量提高，而不愿意和子女同住，独老户比重不断上升。

中国老人养儿防老观念正在发生变化。

而且老人不同组群选择养老方式又不同。

文化程度较高，中级以上职称，月收入中等或以上，身体健康，生活能自理者，老年公寓为首选，有认为老年公寓是理想颐养天年之所。

由此可见，随着观念变化，对老年公寓需求是加快增长。

子女改善父母居住状况需求子女以为改善父母居住状况为目而选择养老专用老年公寓，成为了老年养老消费主力。

年轻辈因为工作缘故，在购房时均尽量选择靠近城市中心，但是这样地方却未必适合老年人居住。

随着年龄增大，对生活环境要求逐渐提高，为父母健康长寿考虑，选择环境优美，空气清新老年公寓以改善父母居住环境是子女养老服务消费主要诱因。

在实际访谈中发现，子女为父母选择老年公寓主要是从以下几个方面考虑为父母提供个优质晚年生活维护了老人子女双重尊严老年建筑特殊功能能为老人提供居住安全保障老年住宅社区专业服务，能为父母提供更科学细致照顾，解除了子女们后顾之忧④社区活动可以丰富父母生活。

以弥补因为工作繁忙生活紧张而对父母陪护不足歉疚。

二老年住宅目标客户消费特征分析老年住宅目标客户群消费有如下特点老年消费是个纯消费阶段，这是老年消费性质特征。

绝大多数老年人在退休后就成为纯消费者，部分老年人还可能会再参加段时间社会劳动，但相当部分老年人再就业时间不会很长，般在岁前后还是会真正退回到纯消费人口行列之中。

老龄纯消费人口比低龄纯消费人口有着更加漫长纯消费年数，这是老年消费时限特征。

按照我国劳动制度，人们满岁后方能就业，这样，低龄人口纯消费年限应以年计。

而据年公布资料，我国人口目前平均出生预期寿命为岁，其中男性为岁，女性为岁。

按平均预期寿命推算，老年人口纯消费年限为男年，女岁，平均为年，接近低龄纯消费人口消费年限。

平均预期寿命是按生命表计算，它概括了总人口中各年龄段死亡概率。

而实际上，社会上相当部分老年人在退休以后能够活到岁以上，这样，作为老龄人口纯消费年限就超出了低龄纯消费人口消费年限。

对于女性老年人口而主，房二房占总套数。

低层建大户型，满足两代三代甚至四代同堂需要。

阳光是健康生活不可或缺。

银色港湾所有户型都最大限度地保证采光。

阳光透过大飘窗，洒在房间每个角落，种温暖拥入心房。

中空隔热断桥铝合金保温窗，保持房屋节能通透四季如春。

大起居室宽敞明亮，满足老人交流活动之需要。

房间每个细节都需要求设计师深思熟虑无障碍设计，保证家中老人安全。

长柄门锁，便于使用。

超宽入户门足够两个老人并排搀扶通过。

步入式浴缸防滑扶手，保证老人洗浴安全。

房屋还安装电子安防系统紧急呼叫援助系统等。

十车位商业配套设置在不影响小区道路交通前提下，设置部分露天停车位，按每千平方米个车位标准设置，方便车辆停放。

道路布置在主干道构架下，合理布置组团道路及庭院道路，形成合理道路系统。

商业配套设置按商业步行街物业形态考虑，单商机和就业保证。

据粗略估算每月约消耗谷类及薯类食物万斤，鸡蛋万个，肉类万斤，蔬菜万斤，水果万斤。

需要服务人员余人。

郑州银色港湾老年住宅建设，必将会替政府分忧，为老人解难，给村民造福，促公司发展。

是荣俱荣，多方共赢好项目。

但中国老龄化特点突出基数大，已占全国总人口增长速度快，半世纪走完别国百年老龄化进程历史欠账较大，养老没有积累人口老龄化与社会发展水平不相适应，是典型未富先老国家因此，更需要低价位养老公寓。

国办发号国务院办公厅转发民政部等部门关于加快实现社会福利社会化意见通知规定社会福利机构建设用地，按照法律法规规定应当采用划拨方式供地，要划拨供地按照法律法规规定应当采用有偿方式供地，在地价上要适当给予优惠属出让土地