（BG）顺驰太阳城建设二期项目投资立项实施方案（已批复）㊣精品文档值得下载

通状况良好，区位价值会不断提升。

市场竞争格局发展趋势近年来，房地产市场出现了定程度市场集约化发展态势，房地产市场以及些与房地产市场相关产业异常繁荣，市场发展趋势主要表现为以下几个方面。

房地产市场不断发展，不断成熟，促使更大市场分额掌握在较少开发商手中。

利用大规模土地资源实施大盘开发，通过合理估算范围根据估算居住区用地公顷，按容积率计算，太阳城期住宅建筑面积约为万平方米。

其中不同建筑形式建筑面积见下表建筑形式层数比例建筑面积万平方米板式小高层普通多层准低层合计二单方成本估算小高层成本估算表项目单方造价元楼面土地及大配套费用分摊工程建设费工程建设其它费前期费区内公建费非经营性公建均摊区内配套设施费销售费用公共设施维修费管理费营业税贷款利息总计多层及低层成本估算表项目单方造价元楼面土地及大配套费用分摊工程建设费工程建设其它费前期费区内公建费非经营性公建均摊区内配套设施费销售费用公共设施维修费管理费营业税贷款利息总计三单方成本估算分析土地及大配套费用按土地及大配套费用总额万元计算，则单方土地成本约为元平方米。

万元万平方米元平方米工程建设费用分析工程建设费包括地基处理费土建费用监理及其它费用。

详见工程建设费明细表工程建设费明细表项目单方造价小高层单方造价多层及低层地基处理费土建费用监理及其它费用总计工程建设其它费用分析前期所发生费用，主要包括规管费墙体改造费人防费招标管理费勘察费设计费等托幼学校邮电局社会停车场公交站等配套设施须我公司自行建设，按每平方米元计算在土建工程竣工后需投资建设煤气供电上下水暖气通讯有线电视小区内道路环境等区内配套设施。

详见工程建设其它费明细表工程建设其它费明细表项目单方造价元前期费区内公建费非经营性公建均摊区内配套设施费总计销售费用销售费用按每平方米销售均价元计算，单方成本约为元。

其中包括广告费用售楼处及样板间建造费用分摊宣传材料设计及印刷费用等。

营业税按销售均价元平方米计算，每平方米约为元。

三销售价格分析通过对区域市场乃至天津市整体市场调查与研究，通过项目素质分析，依据太阳城起步区销售情况与销售均价，我们有理由得出结论以前面所论述产品设计思路高品质生活配套设施，并辅以高效市场推广策略，根据不同建筑形式产品销售价格和所占比例，太阳城期平均售价水平预计可以达到元平方米。

不同建筑形式住宅产品销售价格见下表住宅形式所占比例目标销售均价元板式小高层普通多层准低层平均四项目投资效益分析见下表建筑形式板式小高层普通多层准低层合计万元建筑面积万平方米单方成本元平方米总成本万元目标售价元平方米均价销售收入万元利润万元按上表所得数据，该项目相关财务评价指标如下总投资万元销售收入提高，对高质量环境优美中高档项目需求增大，这都将使房地产相对价格稳步上升。

改善型需求不断增长。

有资料显示，年底全市人均居住面积为平方米，还有非常大上升空间。

随着收入水平提高，人们对居住舒适性良好居住环境富有情趣户型设计会有更高追求，从而带动改善型需求持续增长。

住宅建设郊区化倾向。

首先是由于市中心土地稀缺，城市规模不断扩大，市中心住宅开发量越来越不能满足日益增长需求其次，郊区房地产价格相对较低，居住环境较好，多数为居住新区，规划房型生活配套设施标准高，是吸引改善型需求主要原因再次，随着私家车不断普及，市中心住宅位置优势将不断弱化，相反，近郊住宅由于道路交通状况良好，区位价值会不断提升。

房地产市场不断发展，不断成熟，促使更大市场分额掌握在较少开发商手中。

利用大规模土地资源实施大盘开发，通过合理规划有效利用土地资源提供环境优美配套完善居住氛围浓郁住宅区。

随着人民生活水平提高，提升了住宅市场多元化需求，第二住宅渡假式住宅等新型居住模式已悄然兴起。

随着市场不断成熟，市场竞争已经开始从质量户型环境等标准动作竞争逐渐转化为以生活方式居住理念等为代表自选动作竞争，已经出现了体育产业旅游产业等其他产业与房地产业嫁接复合地产模式。

二区域市有效利用土地资源提供环境优美配套完善居住氛围浓郁住宅区。

随着人民生活水平提高，提升了住宅市场多元化需求，第二住宅渡假式住宅等新型居住模式已悄然兴起。

二区域市场分析区域市场概述顺驰太阳城地处河东区与河北区交界处，在行政上隶属于河东区。

这两个区整体发展水平落后于和平河西南开三区，但好于红桥区，在天津市属中游水平。

河东区居民收入水平不高，住宅消费水平相对较低，但住宅市场需求旺盛。

从年起，河东区商品房销售量已经由过去天津市第二位跃居第位。

近几年随着市中心区住宅开发量减小，首先带动了河东临近市区地域房地产开发，形成了东站后广场十经路六纬路沿线地区房地产开发热潮。

河东区距离市中心较远区域项目大多数档次不高，定位较低，主要以低价位吸引客户。

河北区房地产项目也主要集中在临近市中心区域，但由于距市区中心地带距离较远，这些项目客户群主要以周边区域为主。

河北区虽然经济发展水平般，但其购买力不容小视，从年年这年发展情况来看，河北区市场成长速度要高于河东区，其与河东区商品房交易量差距也在逐渐缩小，但从两区各价位间成交量比较来看，河北区主要集中在低档产品市场，这也能说明，河北区市场处于刚刚启动阶段，购买力尚未完全成熟。

从河北区项目来看，总体开发水平较低，缺乏中高档项目对市场拉动。

二区域市场现状针对顺驰太阳城项目，对周边项目进行了市场调查。

从所调查项目中选取个主要项目样本，这些项目主要集中在东站后广场河东与河北交界地区六纬路沿线真理道沿线卫国道沿线程林庄路沿线这几个区域，项目概况如下项目名称建筑形式销售均价元建筑面积万新月花苑多层部分高层万兴花园多层小高层红顶花园多层和别墅起价恋日风景四层半总朗晴居多层砖混柏丽花园多层砖混先锋社区板式高层嘉海花园点式高层总美日阳光点式高层未定万春花园多层高层丰盈新苑多层砖混汇和家园多层砖混大通时尚花园四层半金湾花园大部分多层中环花园多层砖混三重点项目介绍万春花园此项目属中高档项目，是周边区域比较富有特色也是较为成功楼盘，由中海地产操作，典型香港式设计风格，清新靓丽。

该项目期以多层为主，高层为辅，销售情况很好。

二期三期则全部为点式高层，二期已经开盘，其销售情况般，值得继续关注。

金湾花园项目总建筑面积万平米，地处河东公园西侧。

外有公园，内有大面积花园绿地，环境较好。

金湾花园凭着较佳地理位置适中销价良好大社区环境取得了骄人销售业绩，多层部分万平米实现销售率，客户主要为河东区居民。

这说明此区域有定购买力，规模大素质相对较高项目对市场有很强吸引力。

恋日风景该项目位于卫国道以万平米大型社区层半低层低密度规划设计万平米主题花园万平方米水景花园双语幼儿园为主要宣传卖点，形象清新秀丽。

恋日风景前身为帝旺温泉花园，之前销售几乎处于停滞状态，经过策划公司重新包装后于年月重新开盘，销售良好。

四市场综述综上所述，区域市场具有以下几个特点新项目迭出，项目素质正在不断提高。

高素质项目吸引了大量和平河西区居民前来购买。

随着河西和平南开居民迁入，人文环境逐渐好转。

道路交通发展迅速，出行十分便利。

新房上市量增幅大于市内其他各区。

价格仍是居民选择住宅最大影响因素。

三区域市场消费者行为分析目前河东区大型住宅项目集中于津塘公路，东站后广场卫国道沿线及富民路附近地区。

建筑形式上多以多层住宅为主，特色项目不多，产品形式上要落后于河西区和南开区，销售总体上趋于平淡。

天津市经过多年开发历程，河西南开等原先热点区域经过几年来高强度大规模开发，发展空间已显局促。

现河西区除梅江居住区梅江南居住区以及尚未开发双林居住区外，市区周边区域已无大宗可开发土地。

南开区除部分城区拆迁尚未完成，大型可开发项目也寥寥无几，而高层普通多层与低层相结合建筑形式，具体配比见下表建筑形式层数比例板式小高层普通多层准低层合计房型平面设计在户均面积上适当做出档次差异，迎合不同层次客户群不同需求，多采用错层与跃层设计低层住宅在保证平面合理性与居住舒适性基础上，采用个性化设计。

通过加大面宽和提高层高等手段增强房型舒适性。

通过落地窗外飘窗吹拔等手段增强房型趣味性。

通过楼体挖槽阳面不封闭阳台等处理手法丰富房型设计处理手法，控制单套户型面积。

户均面积结合起步区销售情况，在起步区户型面积基础上，适当放大单套面积，具体指标见下表户型项目两室三室低层住宅面积建筑立面借助高水平设计师设计手法，营造现代感强建筑风格，通过匀称线条处理与简洁明快色彩，注重建筑美感，强调可识别性。

住宅配套采用中等档次配套水平，在万元总利润万元投资回报率结论顺驰太阳城期项目总利润高达亿元，投资回报率超过，极具投资价值。

五资金预测后附资金流量表销售周期根据公司以往开发项目经验，结合对太阳城起步区销售情况预测，太阳城期项目销售周期应该在年左右。

二资金占用峰值从资金流量表可以看出，太阳城期最大资金占用发生在年季度，最大资金占用量约为亿元。

三内部收益率太阳城期项目操作时间跨个年度，年每年累计资金分别为万元万元万元万元，由此计算内部收益率为。

以上商品房数量比上年提高了个百分点，其中每平方米元元价位商品房购买量提高了个百分点，元元商品房比上年提高了个百分点。

住宅改善型消费增加，居民对小户型商品房需求减弱。

购买单套面积在平方米以上商品房比上年同期提高了个百分点，其中购买单套面积在平方米平方米商品房同比提高了个百分点，单套面积在平方米以上商品房同比提高了个百分点。

经过几年发展，目前天津市住宅市场正在从以价格竞争为主逐渐转变为产品品质竞争和品牌竞争。