起，各地将取消进城人口控制指标。 这项政策表明房地产业将在地市县等区域发生根本的格局变化，城市化进程的 加快将刺激房地产业的发展，商铺的需求将加大，与日益收紧的土地政策而言，这意 味着商铺的价格将进步攀升，这对我公司在嘉兴投资房地产有指导作用。 三建国路作为商业中心的巨大市场价值 建国路旧称北门大街，自古以来就是嘉兴最繁华的商业地段，富商云集名店林 立，稳居嘉兴第商贸的地利优势，孕育着无限的商机。 随着嘉兴旧城改造的加快完成，建国路作为商业中心的价值将凸现出来，本项目 属于嘉兴绝无仅有的稀缺地块，谁能以超前的眼光发掘它的潜在价值，谁就将在未来 占尽商业先机。 第三部分嘉兴商贸市场分析 目前嘉兴商业态势 传统大商场 这些大商场有江南大厦阳光购物中心戴梦得购物中心等，它们主要经营中高档 商品，零售总额大，但赢利能力低，面临新的业态的冲击。如江南大厦年零售总额 亿，营业面积万平方米，人员人，但利润仅万元阳光购物中心 万元的零售额，面积万平方米，从业人数人，利润仅万元。 小商品市场或商城 目前仅市区就有港澳商城嘉兴商城中兴广场灯具市场等，般由个体经营， 摊位较小，经营产低档单品种，船小掉头快，它们占了整个零售业的绝大多数，但档 次较低，市场的整体形象没有树立，容易出现散乱的现象，消费者的利益容易受到侵害。 新兴业态不断出现 如近日开张的大润发超市，它就是新兴的仓储式超市形态，大批量采购，无仓库， 经营费用低，故商品价格低，受到大众欢迎。再如食品蔬菜配送业首次在嘉兴开始出现， 这些形式的出现反映了市场发展的规律， 二商铺售价 由于目前没有较多的个案支持，我们仅选取些近年的价格作为参照系 少年路楼底均价元平方米 建国路底层元平方米 禾兴路楼底均价元平方米 嘉禾北京城商铺元平方米 上述这些地段均不如本项目地块 三商铺租价 沿街商铺 少年路元平方米月般为平方米个铺位总价约万年 勤俭路元平方米月总价约为万年 建国路元平方米月，总价约万年 租金价推算表月租金年年年年年年年 元平 米月 元平 米月 元平 米月 若以年为投资回报期，则售价分别为万平方米，万平方米，万 平方米。平均售价为万元 若以年为投资回报期，则售价分别为万平方米，万平方米，万平 方米。平均售价为万元 市场内商铺以平方米为计量单位 嘉兴商城铺位平方米月总价万年 商业大厦元平方米月总价约万元年 建业商厦元平方米月平方米总价万元年 中兴广场元平方米月平方米总价约万元年租金价推算表 月租金年年年年年年年 元平米月 元平米月 元平米月 若以年为投资回报期，则售价分别为万平米，万平米，元 平米。平均售价为万元。 若以年为投资回报期，则售价分别为万平米，万平米，万平米。 平均售价为万元 第四部分项目的市场定位和营销策划 市场定位 物业定位 随着人们生活水平的提高，消费者购物不仅是为了满足生活基本需要，而且视购 物为集游玩娱乐休息获取信息为体的种休闲与精神的享受形式。因此为适 应这潮流，商业业态出现了朝多功能体化发展综合性的步行街的形式，结合本地块的市中心的地理位置，项目定位于高品质的休闲步行街，能够在浙江都具有较 高的知名度，辐射周边五县二区。 步行街的功能 售卖功能是步行街的基本功能，它必须向顾客提供齐备的商品具有生活功能是 它的另特征。 本项目具备以下特点 经营品种齐全。无论是当地产品还是进口产品，高档品还是大众化产品都 能并存。 包含每顾客层面，青年人追新米 饮食城，集各地饮食风味中西快餐于体，可占半层，平方米 本地名牌个体店，每间平方米，共间，约平方米 特种服务区，如文物古玩婚纱摄影等特殊服务对象的交易区 名脾专卖店 二营销策略 包装策略。本项目起点很高，应体现与国际接轨的方针，建成立足嘉兴市区面向五县周边地区，在浙江省都具有较高知名度的浓郁文化休闲特色的商业步行 街。 推广机构的选择。本项目将聘请成功推广商业步行街的专业机构进行策划， 如美联物业中原物业戴德梁行等机构，已着手进入接洽调查阶段，随着项目中标 将进步深入。 推广策略。本项目将进行大规模的招商活动，与各地之民间商会联络，尤其 注重温州地区的投资者，良好的投资回报将吸引他们前来投资经商。 租售方式选择。本物业由于其独无二的商业价值，无论是租或售都会取得 稳定可观的回报，但公司的基本原则是成本部分以出售为主，即约亿元左右，另有约 个亿价值的物业租售均可，拥有市中心黄金地段的物业可使公司未来仍能获取丰厚的回 报。 第五部分项目成本测算 以全部物业出售方案测算 土地费用万元 其中土地出让金万元 契税出让金万元 二前期费用 其中规划勘测费万元 规划放样费万元 招投标费用建安费万元 三通平万元 其中土方万元 施工水电增容费万元 三建安工程费万元 建安费元平方米万元 环境工程万元 水电工程万元 四基础设施费万元 其中道路工程及室外工程万元用电增容费万元 电讯设施万元 五各项规费万元 其中小区配套费万元 质监监理费建安费万元 墙改费限袋费元平方米万元 五不可预见费万元 七开发费用万元 其中管理费用万元 销售推广费用万元 财务费用万元 八总成本万注 在整个项目建设过程中将严格控制各项建设成本，降低管理费用，缩短前期准 备时间半年为限，尽快进入招商阶段，减轻前期资金压力大所造成的财务压力。 整个项目期限定为二年，即 年月前期准备设计阶段 年年月施工阶段 年年月销售招商阶段 年月日开业 第六部分项目收入测算 全部物业出售方案 建筑分层面积指标 楼商铺平方米 二楼商铺平方米 三楼商铺平方米 四楼写字楼平方米 共平方米㏎ 单价核定 由于前述之市场定位及租售价格推算表，根据可能之需求，我们把每层均价核定 为 楼元平方米 二楼元平方米 三楼元平方米 四楼元平方米 销售金额为 四楼平方米万元 三楼平方米万元 二楼平方米万元 楼平方米万元 总计销售额为亿元 二租售并举方案 楼全部出售 平方米元平米亿 二三四楼出租，出租率为 二楼租金元平米月， 三楼租金元平米月， 四楼租金元平米月 租金总额为 二楼万三楼万， 四楼万， 总计万元年 在第三年进入经营期后，每年可获得万元的出租收入，出售收入加 第年出租收入约为项目总投入，即本方式可以用三年收回成本，以后项目公司拥有 第二三四层物业共平方米，每年可获得万元出租收入。 第七部分项目收益分析 项目总成本万元 项目总收入万元 扣营业税等万元 税前利润万元 注若不免所得税，则税后净利为万元 若能免所得税，则净利仍为万元 销售保本价格元平方米 楼面地价元平方米 资金利润率以万元利润为基数 第八部分总体经济评介 综上所述，我们认为这个地块具有巨大的商业机会，以全部物业出售计算二 年可实现利润万元以租售并举方式计算，三年收回成本，以后在拥有第二三 四层物业时每年可获万元稳定的物业出租收入，物业自身还能不断升值，所以说 回报是巨大的这个项目的完成同时可以实现嘉兴港澳公司质的飞跃，树立良好的企业 形象。为嘉兴城市建设增添新世纪的光彩。 二项目风险因素分析 本项目风险集中在内商铺及二三楼商铺上，若不能形成有效之人气，就不能 吸引投资者和消费者，形成卖不掉物业或卖掉了也开不出商铺的现象，影响项目的形 象。 财务风险。资金压力大，前期亿元，般半年后才能销售，财务成本会 很大，若前期准备时间延长，风险会更大。 市场风险。推盘的策略选择。推盘时应形成旺销局面，以聚合人气，若到时宏 观上出现不景气的局面，则销售价将达不到预期的价格，影响整个投资回报率。 经营风险。由于我公司专业于住宅开发，尚无很大的商业中心开发经验，在人 才准备上也显示出不足，这将影响项目的进程。增加经营风险。 三风险防范 加快项目的立项和前期策划设计准备时间，确保在年年中即能正式开 盘销售，加快各项工作的协调。 寻找到步行街专业策划代理机构和设计队伍，力争拿出市场定位准确超前设 计的建筑物，为项目推广制造亮点。 进步市场调查，把嘉兴商铺市场的运作规律吃透，做好各项招商的准备工作。 加强财务的宏观调控，衔接好资金的周转，减轻财务负担。 进步选聘各类专业人才充实我们的开发经营管理队伍。 通过以上各项措施，我们可以有效防范风险，顺利完成项目，实现预定目标。 目录 第部分项目基本情况 第二部分中标背景分析 第三部分嘉兴商贸市场分析 第四部分项目的市场定位和营销策划 第五部分项目成本测算 第六部分项目收入测算 第七部分项目收益分析 第八部分总体经济评介 第部分项目基本情况 嘉兴市土地管理局于二年十月三十日发布了嘉兴市国有土地使用权招标 公告嘉土第号。对编号为号地块即本项目地块进行公开招 标，吸引了众多房地产开发商的关注和参投，我公司进行了认真细致的市场调查科 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传,学的研究分析，并聘请了国内流的商业投资专家进行分析测算，结合国内外商业街 发展的最新态势，得出了令人鼓舞的结论，坚定了中标的决心。 本项目土地