释放，这样的供需两旺，也成了成都别墅市场的派繁荣 景象。 牧马山位于双流县东升镇以南，被称为都市香格里拉。属罕见的坡地与台地高差地区，常年平均气温。这里水系密布，东侧 有府河西侧有金马河北端有江安河西南有岷江等条水脉环绕 而过。作为成都市级森林保护区的近亩惟原生松林。此外， 这里还拥有成都最早最标准的高尔夫球场。 年。众多开发商将巨额资金和精兵强将聚集在了牧马山，共同 打造这个可以代言成都最高居住品质的别墅生活片区。就目前了解的 情况来看，牧马山已经亮相或即将亮相的别墅总占地超过亩， 建筑面积超过万平方米，如果再加上已经拿地正在作规划的项目， 牧马山别墅群从总体规模上看在西南地区都难有对手。 时至今日，牧马山别墅片区的定位已经相当明晰，西南第别墅群开 始呼之欲出。对于牧马山的前景，开发商们更是充满信心。纵观成都， 牧马山必将是今后的富人区虽然龙泉都江堰等区域都有别墅项目， 可是像牧马山这样纯粹的别墅区，在成都独无二。在不久之后，牧 马山将成为成都真正的富人区。 周边项目调查情况览 项目名称项目规模项目风格亮 点 项目预售价格等情况 云岭 年月开 盘 建筑面积 万 容积率 占地亩 别墅量套 采用美国草 原建筑风 格临近高 尔夫球场 起价元平方米 均价元平方米 最高价元平方米 半山 年月日 开盘，年底 入住 建筑面积 容积率 占地亩 别墅量 地中海风 格 起价元平方米 均价元平方米 最高价元平方米 易城 年月 建筑面积 南亚风格起价元平方米 均价元平方米日开盘，年 月日入住 容积率 占地亩 别墅量 最高价元平方米 维也纳森林 年月开 盘 建筑面积 容积率 占地亩 别墅量 北欧田园别 墅风格原 始森林和高 尔夫球场 起价元平方米均价 元平方米最高价 元平方米园区内均价 元平米靠近高尔夫球 场均价元平米靠近 森林均价元平米 萨尔茨堡建筑面积 容积率 占地亩 别墅量 欧洲意大利 风格 在建中，预计明年初开始预 售，起价元平方米 锦镇 年月 日开盘 年月日入 住 建筑面积 万 容积率 占地亩 总户数 我国西部民 俗风格注 重内环境的 设计，面积 在 起价元平方米 均价元平方米 最高价元平方米 成都年月房地产市场情况 月份房地产开发投资情况 商品房开发投资额亿元，同比增长住宅开发投资额 亿元，同比。 月商品房市场供求情况 商品房新增供应面积万，同比增长其中住宅 万，同比增长。同期，商品房成交面积万，同 比增长其中住宅万，同比增长。 月份商品房价格情况 商品房成交均价元，同比上涨。其中住宅 元，同比上涨办公房元，同比上涨商业房元，同比上涨。 月份二手房市场情况 二手房成交万，同比增长其中住宅万同比 增长。成交均价元 四项目定位的基本构想 年月日，鹰联航空委托世源科技工程有限公司就该项目拟 定了个初步方案。该方案设定详情见附件容积率为绿 化率地上建筑面积万平方米地下建筑面积万平方 米。鉴于政策市场等方面因素均发生了巨大变化，这些因素包括 国家对别墅项目限制性政策。关于调增征地补偿基数的政策。 关于中小户型的规划限制政策。关于对土地增值税 清算的政策等。国家对房地产行业的宏观调控力度在不断加大的背景 下，无疑会对房地产市场今后的走势和格局产生深远的影响。主要表 现在项目开发成本会有所加大，利润空间相对缩水。政策更 加透明规范，优惠政策逐渐取消或者只针对国家重点扶持的领域。 今后房地产企业之间的竞争将更依赖自身核心竞争力的培养和发挥。 基于上述各种因素费万元 供电贴费万 热力蒸汽增容费小时 临时水电项 场地围护费项 招标管理费万元 招标代理费万元工程保险费万 城建档案费项 勘察设计费项 小计万元 二建安工程费 基础万 地下室万 主体及装修万 水电安装万 空调和通风万 电梯项 消防万 供电工程项 室外水电汽煤气等项 桩基检测项 室外广场及绿化万 小计万元 三工程监理费万元 四质量监督费万元 五土地分摊费亩 六建设管理费项 七其他项 八税费项 投资合计万元 测算说明 关于土地价格，参照周边现行地价万元亩，在结合政府 可能的优惠支持，最终确定按照万元亩进行估价。 楼盘销售价格，按照现行楼盘可比性原则，选择景镇项目均价 元作为本案的目标价格。 建安成本等费用计算，按照成都通行的测算口径进行。 项目收益分析 序 号名称单位项目名称合计备注 建筑面积万联排别墅总投资万元售价的确 定主要参 照景镇项 目的销售 均价 可售面 积联排别墅万 可售面 积 职工宿舍及办公设 施万 平均售 价联排别墅元 平均售 价 职工宿舍及办公设 施元 销售收入万元 销售利润万元 销售税金及销售费用万元 土地增值税万元 税前利润万元 净利润万元 利润率 说明 土地增值税按照计征额计算 六项目实施计划 序号项目工作内容项目节点计划完成时间备注 项目前期工作年月日完成 签订项目合作协议年月日完成 土地挂牌年月日完成 确定开发方案报批立项 政府有关批文年月日完成 项目市场定位项目开发 质量项目定位报告年月日完成 勘测设计单位招投标选择 合格的设计勘测等年月日完成 勘测工程控制平面及地 质状况勘测报告复审报 告年月日完成 设计委托书年月日完成 设计方案的评价内部 外部初步设计审查意见年月日完成 报规划消防人防批准 工程项目报批建设工程 建设用地两规划许可证 及消防等批复意见书年月日完成 初步设计的评价内部 外部年月日完成 报规划消防人防批准年月日完成 施工图设计年月日完成 报规划消防人防图 审审查反馈单，机构批准年月日完成 机构批准年月日完成 施工监理单位招投标招 投标文件年月日完成 施工许可证监理证的办 理合格的供方选择及评 价年月日完成 图纸会审年月日完成 项目施工阶段期年月日完成 项目施工阶段二期年月日完成 销售许可证办理销售服 务质量评价年月日完成 项目竣工验收办理产权证年月日完成 说明项目计划的制定是以年月日前能够顺利获得政府土 地批文为前提的。如果前提发生变化，时间将顺延。 七风险和对策 序 号 不确定因素和风险风险影响 大小 风险发 生可能 性 应对策略 合作双方利益协调风 险。 项目运作 效率低下 较小通过有效沟通和明确合 作机制消除风险 房地产市场风险。表现 在地产市场不景气，低 于预期。 大大降低 预期收益 较大深入市场调查市场跟 踪，建立市场预警机制， 缩短项目建设周期，降 低风险。 政策环境风险如加 大宏观调控力度紧缩 投资投资力度放缓 优惠政策不能兑现等 延期项目 进度，增 加成本， 降低收益 较大对政策环境保持高度警 惕，快速应变，尽可能 避免因反应迟钝带来的 损失。 项目定位风险。表现在 项目定位不够准确，与 实际存在较大差距。 影响项目 整体绩 效。 较大这是我方面对的最大风 险。应聘请专业公司对 周边业态进行系统分 析，策划。避免项目定 位风险。 融资风险影响项目较小多渠道融资分散融资风进度和项 目绩效。 险。 八结论 项目地块周边高档别墅群落多套，已成相当规模。但是 实际销售情况不是很理想。从初步调查情况看，价格略低的联排 叠式别墅如锦镇项目更加受市场欢迎，审批难度也小。建议 集团在项目定位时，适当借鉴锦镇项目的做法。 该项目特点 地块区域内拆迁已完成，大大缩短项目运作周期。 地块形状大致为长方形，地理特征为浅丘，高低落差约米， 便于规划和布局。 该项目作为双流县政府扶持鹰联航空公司的个政策性项目， 购地成本可能相应较低。 从去年成都地产走势来看，成都商品房二级市场活跃，增长 趋势明显，仅双流县城周边的商品房均价已经突破元。 因此在政策环境没有大的变化情况下，今后几年成都房地产市场 将保持平稳的增长态势。对鹰联航空项目的实施运作较为有利。 需要注意的是尽管成都地产市场稳定增长尽管鹰联航空得 到双流县政府的大力扶持的承诺。但是众多不确定因素依然突出。 如前期政府陆续出台的相关政策国家对别墅项目限制性政策。 关于调增征地补偿基数的政策。关于中小户型的 规划限制政策。关于对土地增值税清算的政策以及可能今后出台的物业税等。上述政策对本案的影响是不能忽视的，希望引起 公司领导高度重视。 根据现有市场调查和对该项目投资收益估算等综合分析的结 果来看，该项目具有较好的投资前景，并形成此项目建议书，供 领导决策参考。 本建议书附件鹰联花园规划图世源科技工程有限公司拟定 编制丁传强 年月日 项目概况 项目背景 年月日鹰联航空公司与成都牧马山新城建设管理委员会就 基地建设开发达成投资协议。根据该协议，新城管委会同意将辖区内 胜利镇白塔村社亩净用地亩土地转让给鹰联， 作为航空基地开发建设用地，并承诺协调土地开发征用的相关问题以 及负责区域内的拆迁相关手续办理基础配套设施到位鹰联航空 承诺投资两亿元用于项目开发。据李总介绍，