个文明建设，保持社会政治稳定具有十分重要的意义。省委 省政府制定了系列方针政策和具体措施，投入财力物力，促进了陕西 省老龄事业的健康发展。 加快社会养老设施建设，逐步满足老年人养老的差异需求，提高老 年人生活质量，是落实党中央国务院方针政策，构建和谐社会的新举措。 所以，老年公寓项目建设的必要性是十分充分的，其建设能够促进社 会和谐，加速文明建设。 二项目概况 拟建地点 本项目建设地点位于市北城区生态旅游示范区。 项目建设规模与目标 本项目总用地面积亩，总建筑面积，。 主要技术经济指标如下 总用地面积 总建筑面积 容积率 建筑密度 绿化率 项目总投资 本项目总投资为万元。 资金来源为企业自筹资金投入万元，向金融机构申请贷款 万元。 主要经济指标 项目完成后，实现经营收入万元。其中房产销售收入 万元，租赁收入万元。利润总额万元， 净利润万元，销售利润率，投资利润率。项 目寿命期内财务净现值为万元，内部收益率，静态投 资回收期年，动态投资回收期年，盈亏平衡点为。 结论 本项目位于市北城区生态旅游示范区，宗地区位优势 明显，设计方案科学，潜在升值效益明显，社会效益显著。 第二章市场分析 世界人口老龄化及其相关问题 世界人口日趋老龄化问题现在已经是个全球性问题，老龄问题发 展战略正在纳入各国社会和经济发展战略之中，摆在各级政府工作的主 要议程之上，发展中国家的老龄化问题尤其值得关注。正如前联合国秘 书长安南所说全世界正在经历着前所未有的人口转变，从现在到 年，老年人口总数将从亿增加到亿左右。在今后年内，全世 界将会第次出现岁以上老年人口超过少年儿童人口的情况。 据联合国最新统计，目前，全球老龄人口总数已超过亿，并且正 在以比总人口快得多的速度递增。年，全世界岁以上的老年人 约有亿，年达到亿，年达到亿，年达到亿。 据联合国人口统计部门预计，年全球老年人口将达到亿 年，全球将有近亿的老年人，占总人口，并将超过岁以下儿 童人口的总数。从年，全球人口将平均每年增长， 而老年人口将平均每年增长。人口老龄化已成为个全球性现象。 据有关部门预测，到年，全世界百岁老人将从年的约 万增长到万，其中非洲老龄人口将从万上升到亿亚洲 从亿增加到亿欧洲从亿增加到亿美洲从 万增加到亿。根据数据对比分析，目前，全球人口老龄化最严重的国 家是意大利，占总人口。 在年，在全世界个国家和地区中，已有超过半数进入老 年型。目前，世界每个人中就有个老年人，预计到年，每 个人中有老年人，到年每个人中就有个老年人。与此同时， 老年人口本身也在老龄化。年间，世界岁以上的高龄老 人增加了倍，以平均每年的速度增长，大大超过岁以上人口 的平均增长速度。 由联合国制定的年老龄问题国际行动计划要求各国制定三 大优先政策第，老年人与发展优先第二，老年人的健康与福利优 先第三，保持切实可行的支持环境优先。首先强调保障与发展的相互 关系。现代社会中，经济发展是社会保障的基础，是社会保障的前提， 经济发展和社会保障的发展是相辅相成的。没有经济的发展便没有社会 保障的发展，社会保障的程度要取决于经济发展的水平。老年人口是社 会的重要资源，老年人的发展对社会经济发展的作用是不可忽视的。老 年人要充分融入和参与社会，消除年龄歧视，性别歧视，消除对老年人 的怠慢虐待和暴力行为，改善他们参与社会的自身条件和社会条件。 其次强调目标。以人为本，提高人的生命和生活质量，是以健康为本的。 提高人口健康水平是世界性社会目标，主要是提供物质和精神方面的健 康服务，提倡健康的生活方式，创造有利于健康的生活环境。再次强调 手段。要动员全社会关心支持和帮助老年人，通过政府组织非政府 组织志愿组织民间社团组织的通力合作，让教育部门研究部门 文化媒体宣传等部门携起手来，共建个不分年龄人人共享的社会环 境。 二中国人口老龄问题及社会福利化现状 目前，世界上绝大多数老年人口生活在亚洲，欧洲 其次。据联合国人口统计部门预计，到年，亚洲老年人口将增长 到近，而欧洲比例将减少半，与非洲和拉丁美 洲接近。调查显示，年底，我国岁及以上老年人口为 亿，约占世界老年人口，占亚洲老年人口。 自改革开放以来，在党中央国务院的领导下，我国老龄事业有了 较快发展。中国政府先后颁布实施中国老龄工作七年发展纲要 年关于加强老龄工作的决定中华人民共和国老年 人权益保障法中国老龄事业发展十五规划年中国 老龄事业发展十二五规划年等系列政策及措施，有力地 推动了我国老龄事业的发展。老年人的经济供养与医疗保障得到了明显 改善，老年福利文化教育体育事业有了较快发展，老年人合法权 益受到重视，敬老养老助老的社会氛围逐步形成乐等多种功能，受益老年人超过万。 年时，我国平均每个街道有个城市老年福利机构，每个社 区居委会有个城市老年福利机构。 年底，我国城市社区服务设施达到多万处，综合性社区服 务中心万多个。各地采取上门服务定点服务和巡回服务等方式，为 老年人提供生活照料家政服务紧急救援以及其他便利老年人的无偿 低偿服务项目。 目前，我国城乡有社会福利院敬老院养老院老年公寓和老年 护理院等养老服务机构万余个，总床位万张，其中农村乡镇敬 老院个，总床位万张。国家加强对养老服务机构的规范化管 理，先后颁布了国家级福利院评定标准社会福利机构基本规范 等规范性文件，努力提高养老服务机构质量和水平。 三老年公寓发展现状 我国的老年公寓发展较晚，自年月安徽省安庆市创办全 国第家老年公寓到现在，只有二十多年的历史。据统计，目前全国农 村乡镇和城市街道兴办的敬老院万多，不同规模的老年公寓有多 家，档次高低不同。近两年建成的批复合型老年公寓，配套设施比较 全面，除了提供吃住洗等基本的服务外，还有健身房图书阅览室 歌舞厅等娱乐场所。每户装有空调彩电电话和与服务员连通的传呼 线路。 有专家指出，发展老年公寓，首先要考虑老年人在心理和生理上的 特殊需求，确保设施无障碍，同时还要配有供老年人娱乐健身的场所 及邮电所小卖店等。其次，还要坚持适度发展的原则。我国老年公寓 发展较晚，数量还较少，今后会有较大发展，且大中城市发展较快，这 是种趋势。但必须根据各地经济的发展水平和社会需求情况，有计划 适量地发展。要根据地区特点来考虑，使老年公寓的高中低档次适 量，以适合不同层次老年人的需求。 发展老年公寓，既迎合了老年人的心理，又能有效减轻家庭养老负 担。但在我国经济尚不发达的情况下，完全由国家办老年公寓是不现实 的，也满足不了老年人的需要。中国老龄协会会长张文范曾说，要采取 政府决策社会参与，调动各个方面，包括国内外各种社会组织和个人 的力量来共同兴办老年公寓，并要以社会筹资兴办为主政府资助为辅， 形成多层次多渠道多种经济成分并存的投资体系。充分发挥非政府 组织社区和个人的作用，走民办公助民办民助和法人投资法人管 理的道路。对社区办老年公寓，政府应在法律规定的职权范围内，在批 地引资拆迁税收等方面，提供条件或给予政策上的扶持。 发展老年公寓，既可以为老年人创造个适合养老的居住环境，又 可以节约住房资源。老年公寓可以成为住房商品化的种形式，对购买 老年公寓产权的老年人的住房，可租可卖转让。可以预期，老年公 寓作为种新兴的养老方式，将会被越来越多的老年人所接受，老年公 寓也势必为更多有识的投资者所关注。 老年公寓特别是的老年公寓，在欧美国家发展较早，建设较多， 也积累了不少的经验。随着我国经济的迅速发展和生活水平的提高，对 老年公寓的需求也在不断增长，老年公寓在些城市也相继发展起来， 如北京太阳城国际老年公寓，是北京市规模最大的老年公寓。它建 于北京北部的小汤山，占地面积万平方米，总建筑面积万平方米， 可以容纳近万老人入住。它的环境优美设施先进服务较好。上海市 是最早进入老年型的城市，老龄事业也发展较早。年开办的浦东老 年公寓，是全国首批老年公寓之，目前上海市养老院和老年公寓的床 位已达万多张，相当现有老年人口的。大连市早在年就有养 老机构所，其中老年公寓所，总床位近张。这些城市的老 年公寓和养老机构的发展，为解决老年人的养老和居住提供了很好的条 件，并为总结老年公寓的发展和特点打下了良好基础。 但是，由于我国老年公寓的发展时间较短，加之区域差异，从全国 范围来看还存在不少问题和需要改进之处。 老年公寓的建设供不应求。国外些发达国家，进住老年公寓 和养老机构的老年人约占老年人总数的左右。以大连市为例，岁 以上的老人万，占城市总人口的，若入住老年公寓和养老机 构的老人占总人口的比重，按的比例分析，多万的老年人中，将 有近万人入住老年公寓和养老机构，而目前仅有千多个床位，这远 远不能满足随着人口老龄化发展对老年公寓的需求。 老年公寓的布局不尽合理。目前在多数城市老年公寓和养老机 构的建设还没有加入城市的总体规划，缺乏从中国老年人的特点和需求 出发，而制定的科学合理的建设规划。所以目前存在着有的老年公寓虽 然环境和物质条件都很好，但地点远离社会远离亲友。交通不便有 的居住高层密度较高，活动空间少等，这些都给老年人生活和社会活动 造成不便。 老年公寓的价位偏高。有的老年公寓环境优美，设施齐全，服 务较好，但是租售价位较高，有的月租价高达元，很多老 年人只好望