公用事业和社区服务。 道路发展规划 根据南汇区十五道路规划，从年到年，南汇境 内将新建二级以上道路条，总长公里，估算总投资亿元。 机场高速罗山南路两港大道等条主要道路已在建设 进程中，基本形成十横十六纵的道路网络，打通南汇区与浦东 新区的道路接口，向大浦东的方向发展。 根据上海市城市总体规划，浦东铁路以东线方案为实施方案， 规划从浦东铁路引线进入浦东国际机场和临港新城。市域轨道交通线 自浦东新区南下，经周浦惠南镇，沿远东大道进入上海临港新 城产业区及临港新城，该条线路计划在年前建设完成。 另方面，随着东海大桥的全面贯通，远东大道延伸段沪芦高速公路及轨道交通号线建设项目的推进，均对南汇的发展起到良 好的推动作用。 特别说明 临港新城的规划建设对于南汇乃至上海城市的战略发展具有举 足轻重的影响，是上海市委市政府建设上海国际航运中心的项国家 战略，从上海发展大局出发作出的项重大战略决策，由此，上海将 真正意义上的战略发展从沿江黄浦江转为临海东海的 跨越式大发展。 三南汇房地产市场概况 目前南汇楼盘主要集中在三大区域内周康板块航头镇惠 南镇，其中周康板块是南汇区距离上海市中心最近的个板块，区域 内楼盘价格普遍在元平方米以上。三大板块的现状如下 航头板块普通住宅销售受限交通配套 板块介绍 航头板块由于处在周康地区和惠南镇的中间，担负起了衔接这两 大经济重镇的任务。根据南汇的新轮规划，航头将大力发展商贸流 通仓储配送等产业，形成生产和生活资料流通集散地。目前已有 多个国家和地区的多家中外企业客商投资落户航头。 板块楼市介绍 相对应这些高端企业，航头房地产业直以开发高档别墅为主，航头 镇上低价房总量不大，典型楼盘有东方夏威夷生茂养园爱法•奥 朗新庄园等。航头镇内人气明显不如周康惠南地区，沪南公路，沿途有大量的企业农宅和高档别墅区。 航头板块适宜居住程度较低 交通不畅。目前在该区域的公交系统以长途线路居多，如沪南线 广野专线原野专线等，大部分是在浦东境内运行的公交线。 配套设施尚待完善。整个航头镇目前比较大型的生活配套设施只 有个农工商大卖场和苏杭家具大卖场，由于人气不旺的缘故很 少有商家选择周边小商铺经营，在金色航城商业街尚未形成。 惠南板块大学城概念板块 板块介绍 南汇区政治文化中心，重点发展大学园区产业。 板块楼市介绍 南汇大学城的概念透支了该区域的购买力，区域供应大增楼盘 价格又偏高，年度处于滞销状态，受宏观调控的影响， 年价格回落近元，年受股市楼市整体大环境的影响，惠南 镇楼市有所回暖。 仅适宜当地居民和浦东机场工作人员居住 位置太偏。惠南板块距人民广场单程至少个半小时的公交车程， 区域内可供选择的公交线路也只有些郊区线路，如此远的距离， 使得市区的购房者鲜少问津，其购房群体以本地居民和机场工作 人员为主。 配套成熟发挥卫星城效应。板块内配套相当成熟，老镇上商 业设施以世纪联华为聚点向四周扩散，几乎所用的生活需求都能在该板块得到满足。 周康板块低价狂追浦东三林北蔡 板块介绍 周康板块是指南汇周浦镇和康桥镇的联合居住社区，紧邻浦东新 区的三林和北蔡板块。 板块楼市介绍 周康板块虽与三林北蔡板块相邻，但房价要比北蔡低元 平方米，比三林低元平方米，价格优势是周康板块的最大卖点。 目前周康板块房价尚属合理，大部分楼盘是按周边配套的成熟度来定 价。中邦城市菱翔苑汇康公寓这种临近板块内成熟配套的楼盘， 定价较高，而像宁怡苑康庭苑这种周边配套尚待开发的楼盘，定价 则较低，这两种类型的楼盘市场接受程度都较高。 周康板块较适宜居住 楼盘价格优势。紧邻浦东新区，到市中心距离较近，且价格较三 林北蔡板块偏低，是吸引购房者的主因。 周边生活配套日趋成熟。周浦镇商业历来较发达，素有小上海 之称。平方米天润发大卖场镇中心最热闹的康沈路步行 街在步行街的北面，沿着康沈路步行米左右，已建成的小上 海休闲广场期，使得周浦生活配套商业发展较为成熟。 轨道交通规划到位，公交系统四通八达。规划中的轨道交通建设 正在紧锣密鼓的进行中，届时将在周康板块设立站点轨道交通 号线由嘉定安亭至临港新城，计划年建成。周康板块公交系统四通八达，到火车站人民广场万体馆陆家嘴等地均有 直达公交车。 小结 南汇集聚港口城市重点发展的独特优势，以临港新城为发展 重心和中心，携手惠南板块航头板块周康板块三大板块南北 联动，在港开桥通城用的上海国际航运中心建设大格局 下，南汇房地产市场发展潜力巨大。而周浦板块的房地产市场在 南汇整体经济发展的带动下，依托周康综合经济圈的建设产业 经济的发展，未来增值潜力不可限量。第二部分周浦镇市场分析 周浦镇介绍 周浦与惠南是南汇的二大重镇，其中周浦地区作为南汇区内距离 上海市区最近的地区，处于由市区至深水港以及南汇腹地的经济走廊年历史，有浦东十八镇，周浦第镇之称。 随着周浦中心镇规划的进步完善，城镇的不断发展，该区域正 逐步成为周康地区的政治文化中心，其功能定位为适宜健康生活要求 的人居环境典范。 目前周浦常住人口万，流动人口万，未来将导入万的市 区动迁人口。 二区域道路交通状况 道路 沪南公路为城镇交通性主干道 康沈路和秀沿路规划为城镇生活性干道其中康沈路为景观道路 秀沿路为区域商业中心 交通 公共交通申周线周南线沪南线旅游二号线等直通市区和浦东 快速干道规划建造的轨道交通线，联通市区和海港新城 铁路规划建设的浦东铁路等。 三周康商业规划 周康地区的现代旅游休闲商业与服务业集聚区 周浦商业繁荣素有小上海之称，未来商业发展中体现古 特等特征，小上海旅游文化城通过进步的打造，旅游娱乐休闲等 现代生活服务业来成为区域性的商业特色此外，基于康桥工业区 国际医学园区和中国电信产业园区在区内的汇聚，产生了对生产性服 务业和部分总部经济的巨大需求，发展信息医疗服务等专业商务服 务及配套娱乐休闲等现代服务业，形成南汇区重要的专业性商务服务 集聚区。 商业布局体现为两街两圈轴两块 两街两圈 两大商圈 是在轻轨站点左侧将建设个，集购物 餐饮娱乐休闲复合功能的购物中心。此处紧靠国际医药园区和康 桥商务区，建立部分商务楼宇，发展贸易物流房地产金融法 律会计咨询广告等综合性商务服务。形成个以零售餐饮娱 乐商业以及行政商务办公集聚的综合性商圈。 二是在周浦康沈路秀沿路交界处打造个以娱乐休闲商业为特 色的商圈，连通秀沿路购物娱乐休闲街康沈路旅游休闲商业街，商 圈内的小上海旅游文化商城通过进步改造，形成具有浓厚文化氛围的现代化具有旅游观光购物等功能的商业景观。延伸出中大街作 为步行街，经营以各种旅游文化小商品为主休闲购物商街。 两大商街，秀沿路与康沈路 秀沿路是新打造的条商业街，沿线有购物中心天润发超市 四星级酒店康桥半岛别墅特色商业等，成为新型的购物娱乐休闲街。 康沈路作为目前商业繁华地段，经过对现有商业的整合，将打造 成为娱乐休闲与餐饮为主的商业街。 轴两块，以线为中轴，打造两块现代商务服务集聚区。 线两侧，有国际医学园区和康桥商务区两大园区，围绕两大 园区，发展生产性服务业及综合性商务服务业。块是在周邓路与 线交汇处，发展医药电子汽车等专业性商务服务另块 是线与秀沿路交汇处，靠近轻轨站商圈，发展综合性商务服务业。 小结 康桥工业区国际医学园区和中国电信产业园区在区内的汇聚， 促进周浦板块内专业性商务服务配套的形成。 康沈路商业已经发展成熟秀沿路商业也初具雏形两街两圈 的规划设想初具规模。 从周浦的商业整体规划可以看出，未来板块内商业规模较大，市 场供应略过于求。主要矛盾凸显在产品形态过于类似，板块区域 内供应三个集中，即时间户型面积。 集中商业以及众多新建小区的社区底商使未来商业市场竞争激 烈，位置与价格产品特性尤其关键。 四周浦区域普通住宅市场及商业市场分析 普通住宅市场 普通住宅市场概述 周浦住宅开发主要围绕老镇区及学区建造，在售项目以老镇区为 中心，向四周发散。老镇区的改造商业配套设施的建设与浦东住 宅市场的差价，拉动了周浦住宅市场的迅猛发展。 年到年上半年普通住宅市场价格走势分析 年份成交均价 年 年 年月 周浦年普通住宅价格走势 年年年月 单位元平米分析 从上述图表中不难看出周浦普通住宅价格年至今直处于直 线上升状态，年的政策调控对地区的价格增长冲击不大，年 增长率维持在以上，超过上海市整体市场增长率。而年上半 年较年价格拉升超过元，未来区域价格涨势依然看好。 代表楼盘个案介绍 分析 周浦住宅依据项目整体规模及周边配套的差异，价格主要集中在 元左右和元左右两个价格段内。多数个案为大盘开发，整 体体量在万平方米以上，规模优势明显，楼盘本身的配套设施相 对齐全。但周浦住宅内动迁安置客户较多，这也是住宅价格偏低的 个主要因素。随着房产形式的转好，周浦住宅市场面临新的机遇，区 域价格在大浦东的带动下，升值空间较大。 楼盘名称楼盘位置成交均价总建面万主力房型绿化率 绿洲康城康桥路号房 房 中邦城市秀沿路弄房房 绿地东上海沪南路号房 房 龙威茗庭沈周路号房房 美林小城沪南路号房房