平 年月全市完成为亿元，比上年同期增长， 比全国平均水平高个百分点。各产业增加情况如下 产业类型增加值亿元比上年同期增长率贡献率 第产业 第二产业 第三产业 城乡人均收入继续提高，居民储蓄稳步增长，消费支出发生结构性变 化 年月城镇居民可支配收入元，比上年同期增长， 扣除物价因素实际增长。收入增长导致储蓄及消费出现同步增长。截 止月底，城乡居民储蓄余额亿元，比年初增加亿元，比 上年同期多增亿元。月人均消费支出元，增长， 消费结构发生转型，以吃用为主的物质型消费持续下降，而文教娱乐 旅游居住等享受和发展型消费迅速增长。固定资产投资保持较快增长 随着西部大开发战略的逐步实施，全市固定资产投资增长强劲，截止 月底，累计完成全社会固定资产投资亿元，比上年同期增长， 已成为拉动经济增长的核心动力。其中，基本建设和房地产投资仍是投资 构成的主体，年月全市基本建设完成投资亿元，比上年 同期增长更新改造完成投资亿元，增长房地产开发 完成投资，增长其他投资亿元，增长。在固定资 产投资中，重点项目进展顺利，完成投资亿元，进步改善了全市 的基础设施。 城镇化迅猛增长，形成了巨大的住房潜在需求 经济的持续发展带来的是城镇化的高速增长。近年来，尤其是设 立直辖市以来，重庆市人口城镇化率大幅度提高，据第五次全国人口普查 公布，截至年月日，全市总人口万人，其中城镇居民 万人，全市城镇化率。根据预测，未来年，按的人口平均自然 增长率和的城镇化增长率估计，到年末，全市总人口将达到 万人，其中城镇人口将为万人，城镇化率达到。 城镇化高速增长给我市房地产业发展带来巨大的商机，使住房建设 与住房消费具有广阔的发展空间。按国家建设部提出的年人均居住面 积达到平方米的住房发展目标估算，重庆市现有万城镇人口因其 平方米的现状人均居住标准较低而在未来年内将新增万平方米 的住房需求，此外，年中因新增万城镇人口也将形成万平方米 的住房需求。因此，在未来年内，重庆市因城镇化增长所形成的新增住 宅需求总量每年都在万平方米以上，按主城区城镇人口占全市城镇总 人口比重估计，主城区新增住宅需求总量则每年约为万平方米左右。 可以认为，重庆住宅建设还将快速发展几十年，住宅建设和住房消费的时 间跨度和市场容量都有着极其广阔的发展前景。 政府行政管理水平提高，房地产投资环境得到改善 为促进社会经济进步发展，重庆市政府大力整治投资环境，不断提 高行政管理水平，强化服务意识，使房地产经营的软环境得到了较大改善。全面清理行政规章整顿窗口行业，推行站式办公，精简行政 机构，规范办事程序，强化服务意识。相继出台了关于进步规范政务 管理改善投资环境的决定等有关配套文件，在定程度上解决了政务管 理中程序多，手续繁，效率低，办事难等问题。 启动了整治发展环境的十个批工程，即废止批地方性政策 和规定，停止批许可审批项目，取消批行政事业性收费，破除批 政府主管部门所办的中介机构，规范批报刊的征订，整治批重点窗口 行业，评价批市政府职能部门，出台批对外开发的优惠政策，表彰 批促进经济发展环境的人和事。十个批工程的实施，有效地提高了政 府办事效率，制止了乱收费乱摊派的不合法行为，为房地产经营提供了规 范的政府监督环境。 法律法规逐渐健全，房地产经营走上规范化和法制化 为强化政府对房地产业的宏观管理，现行相关法规及政策愈来愈细化 与全面，对房地产经营的影响也越来越强烈。 年月日起实施的商品房销售管理办法，在商品房销售监 管上更加严格，对商品房销售条件销售方式广告宣传计价标准面 积误差以及售后保修等问题作出了比较严格的具体规定，使开发商的售房 行为更加规范化。 重庆市商品房预售登记管理暂行规定的出台，进步加强了商 品房预售的管理，较大幅度地提高了预售门槛，明确了已交付全部土地 出让金和万平方米以上的开发项目，应完成小区道路环境工程， 房屋主体上升至地上两层以上地下层除外万平方米以内的开发项目， 多层房屋应主体结构封顶，高层建筑主体工程应完成规划建筑面积的三分 之以上的预售条件要求，严禁诸如内部认购定购等变相预售 行为。预售门槛的提高，使开发商的资金压力变大，对经济实力较差的开 发商来说，过去那种依赖预售楼款回笼资金进行滚动开发的运作模式变得 比较困难。 为规范住房金融业务防范住房贷款风险，年月日，中国 人民银行发布了关于规范住房金融业务的通知，加强了对住房开发贷款及个人住房抵押贷款的限制，要求开发项目在申请住房开发贷款时，企 业自有资金应不低于项目总投资的，且必须具备四证，要求借款人 在申请住房贷款购买商品房时，必须以所购房屋或其他资产作抵押，且贷 款金额最高不超过抵押物实际价值的，如果所购房屋为预售期房，则必 须是多层主体结构封顶高层住宅完成总投资的三分之二。这种规定使开 发商无论是申请开发贷款，还是办地块公共配套设施 本项目地块原属工业用地，经过几十年的市政投入，其内部市政设施 配套齐全，水电气视讯排污全部具备。现有变电设施千伏 安台，日供水能力万吨，供气立方米，基本满足项目开发所需。 地块附近公共服务设施基本齐备，具有幼儿园中小学中技校药 房农贸市场等相关设施。 动迁安臵状况本地块地上建筑均属于工业生产用房，产权主体单，均为土地方中 国海外集团重庆公司所有，根据合作协议，土地方以土地参与联建，投资 方除应按约定支付有关安臵费用外，对地上建筑物的拆除可不予补偿。因 而，其动迁安臵难度不大。 土地级别出让金 查重庆市年新编土地级别册和土地出让金新标准，本地块土地级 别为级，该级居住用地的出让金标准按建筑面积计算为元平方米。 政府管制规划出让交通管制 该地块现为工业用地，根据高新技术发展区的规划，可以调整为居住 用地，其规划控制容积率允许在以下变动。 该地块现为国有划拨土地使用权，其用于房地产开发时将按现行土地 使用政策规定补办土地出让手续，补交土地出让金，且出让年限般为 年。在交清全部土地出让金后方能联建开发。若出让年后未开发者将被 收取土地闲臵费，出让两年后仍未开发者将被国家收回土地使用权。 该地块东南角有城市快车道陈庹公路横穿而过，并通过立交与陈 家坪至石坪桥的主干道在本地块东北角相接。根据快车道的规定，将限制 本项目在地块东北角及东南角开设小区交通出入口。 二地块分析 地块优势 距区域中心相对较近，区位比较优越 交通比较方便，公交线网相对密切 面积适中，利于规模经营和集约经营 ④地质稳定，排洪方便，无地质灾害和洪涝灾害 地上原有基础设施齐备充足，可减少基础设施建设投入 紧邻规划中的水体公园和开阔的城郊地带，视野开阔，空气清新 拆迁对象单，动迁难度较小 规划弹性较大，具有定回旋余地。 劣势 地块形状极不规则，不利于平面布局规划地块对外交通组织较差，西北角外接街区公路过分狭长，交通路径 太长东北角地形落差较差，不利于对外交通的平面组织东南角虽有城 市快车道横穿而过，但不能开设小区对外交通出入口 受对外交通组织困难的影响，小区大门设臵缺乏合适地段 ④周边社区不太成熟，商服网点缺乏，人气商气稍差 地块西边建成区建筑物低矮破旧，影响本楼盘观瞻性 地块周界地势落差较大，堡坎环境工程量大 目前地块缺乏天然优势资源。如江河湖泊森林公园市政广 场等。 机遇 附近二郎科技城的启动，已带动该地地产大幅度增值，使该地 房地产投资具有定潜力 陈庹公路的建成，正在改善该地交通环境，使附近居住生活条件得 到进步完善，将有效吸引更多的人群前来臵业。 挑战 附近现已建有南方花园区现房，同时另有开发商已介入热水瓶 厂的房地产开发，其竞争压力较大 由于地块形状不规则距主干道有定距离与周边地势落差大， 因此，其平面规划小区大门及对外交通组织的安排比较困难。 三地块经营的适宜性分析 最适宜项目可适宜项目不适宜项目分析 结合本案地块所处区域环境及地块自身条件，其经营适宜性可作如下 判断 最适宜项目住宅小区 本地块面积适中，区位合理，公交方便，空气清新，视野开阔，是居 家修养之理想场所，最适宜住宅小区开发。 可适宜项目工业厂房 本地块原属工业用地，周边工业企业分布较多，具有较好的产业集聚 优势和水电基础设施，其地块面积较大，地上现有工业建筑物大部分还可继续使用。因而，该地块除了最适宜于住宅开发外，也可适宜于工业项目 开发。 不适宜项目商铺酒店写字楼 本地块附近商服薄弱，社区尚未完全成熟，目前不适宜于商铺酒店 写字楼等商用物业开发。 综上所述，我们认为本地块目前最适宜于住宅小区项目开发。这是因 为比较而言，住宅项目次性投资压力小可以滚动开发投资回收周 期短工业项目则次性投资压力大无法滚动运作投资回收期较长 商用性项目则缺乏必要的商贸经营环境和市场基础。 本地块开发为住宅小区的辐射距离及辐射片区分析 受地形交通及市场竞争的影响，本地块开发的住宅小区项目，其主 要引力距离按时间估算不超过半个多小时的公交运行路程，即是不超过 公里左右，且项目引力随距离增加而逐渐衰减。 因此，本项目影响范围应是以本地块为中心，以公里为半径，沿 石扬路和在建的陈庹路向四周扩散所形成的弧形区域。具体讲，西至石桥 铺地区，北至谢家湾地区东至杨家坪地区。项目所能吸引的潜在客户 集中在这辐射片区内如图，且又主要集中在陈家坪及石坪